30 marzo 2004

Sobrevaloración

«El precio de la vivienda está "sobrevalorado" en un 25%, aproximadamente el porcentaje de aumento que no puede explicarse por los aspectos que influyen en un alza de los precios, como la renta de las familias, los bajos tipos de interés o el fenómeno de la inmigración, según un estudio publicado por el Colegio de Economistas de Madrid en su revista "Economistas", en el que los autores no descartan la posibilidad de que pueda producirse una burbuja. (...) Tres cuartas partes del aumento del 60% del precio de los inmuebles desde 1998 está explicado por factores de demanda, asociados a una mayor renta de las familias, que se ha incrementado un 23% desde ese mismo año, así como a los mayores plazos de financiación de las hipotecas por los bajos tipos de interés. "Ambas variables explican un 75% de la evolución registrada en el precio de la vivienda desde 1998 hasta la actualidad, aproximadamente un tercio explicado por la renta y dos tercios por las condiciones de financiación", subraya el documento.

En este sentido, los autores señalan que el componente del incremento no explicado -aproximadamente el 25%- puede deberse a las expectativas de los compradores sobre su renta futura, que en el caso de no cumplirse "cabría hablar de burbuja". Pese a este riesgo, el estudio explica que, según el Fondo Monetario Internacional, la identificación de una burbuja es imposible antes de que se produzca y además, de las observadas, tan sólo un 50% dieron lugar a un pinchazo.

(...) Finalmente, señalan que una vivienda media -75 metros útiles ó 90 metros cuadrados construidos- cuesta en la actualidad el equivalente a algo más de 6,3 años de salario, la 'ratio' "más elevada" registrada en la última década, y aseguran que el aumento del precio de la vivienda ha absorbido "toda" la capacidad añadida de compra de las familias que ha supuesto el descenso de 11 puntos de los tipos de interés y el alargamiento de las hipotecas más allá de los 25 años.»

23 marzo 2004

Desahucios

Recientemente el caso de Rosario Piudo, una anciana de 86 años, saltó a los medios. Era desahuciada de su vivienda debido al impago, por error, de 39 euros al propietario. El mal estado del piso y la injusta resolución judicial nos muestran que está a la orden del día el fenómeno del acoso a los inquilinos para que abandonen sus viviendas, sobre todo cuando los inmuebles en cuestión se ven favorecidos por la especulación y la construcción en los cascos antiguos de las ciudades. El siguiente reportaje plantea también los problemas de los propietarios, olvidándose quizás de la gravedad del problema social de inquilinos como esta anciana que pierden un hogar y no tienen ingresos para buscar uno nuevo: «A la historia no le falta ni un solo ingrediente de cuantos subyacen en la problemática del alquiler en nuestro país: inquilinos que no pagan –porque no quieren o porque no pueden, y en el caso de Rosario por una equivocación tras un enfado– y propietarios que, o bien sólo esperan percibir su renta sin problemas, o que desean disponer de un edificio o vivienda alquilados con renta antigua para sacar una rentabilidad acorde con el mercado.» «¿Cuáles son los límites para desahuciar a un inquilino?».

18 marzo 2004

Cambio en el Gobierno

Una vez elegidos los diputados al Congreso el pasado domingo, el presidente del Gobierno electo José Luis Rodríguez Zapatero está perfilando el próximo Ejecutivo. Ha anunciado que existirá un Ministerio de la Vivienda y que convertirá esta cuestión en prioritaria. Es interesante, por tanto, tener presente cuáles son los compromisos del PSOE en materia de vivienda y suelo. El capítulo de su programa electoral titulado "Vivienda: un derecho efectivo" está encabezado con la siguiente descripción de la situación actual: «El fracaso de la política de vivienda y suelo del PP es evidente: a pesar de la elevadísima oferta de viviendas nuevas durante el periodo 1998-2003, en dicho periodo el precio de la vivienda se ha incrementado cinco veces más que los salarios, dificultando, de forma creciente, el acceso a la vivienda de los jóvenes y de las familias de menores ingresos, y provocando un rápido aumento del endeudamiento de los españoles.»

14 marzo 2004

Políticas de alquiler

Con independencia de los resultados de las elecciones generales de hoy, es interesante fijarnos en las políticas de alquiler que presenta cada partido. Al menos los dos con posibilidades de gobernar han establecido como prioridad fomentar el alquiler de viviendas. Un reportaje de "Cinco Días": «Alquilar o comprar, esa parece ser ahora la cuestión. Los partidos, las empresas y los analistas llevan semanas planteando que un decidido apoyo al aumento de pisos para arrendar puede ser una solución al problema de la vivienda por dos vías: una porque se da la oportunidad a los demandantes de optar por uno u otro régimen de tenencia, algo que ahora no es posible, y la segunda porque con una amplia oferta de arrendamientos asequibles se logrará contener el precio de venta de los pisos. Las empresas y la mayoría de expertos sostienen que, para incrementar los arrendamientos, es necesario incentivar a la oferta y no a la demanda, como plantean las asociaciones de consumidores.» «Alquiler, asignatura pendiente».

10 marzo 2004

Política de intervención

José Borrell escribe en "Cinco Días" sobre la política de vivienda que propone el PSOE. La situación que ha generado la política liberalizadora del PP se caracteriza por un crecimiento de la construcción directamente proporcional a las dificultades de muchos ciudadanos para acceder al mercado inmobiliario. «El encarecimiento de la vivienda es tan espectacular que es objeto de preocupación explícita de todos los organismos económicos internacionales. Y ello a pesar de que la evolución del sector ha respondido fielmente a los postulados del PP: el número de viviendas iniciadas se ha disparado hasta las 700.000/año y se ha calificado suelo urbanizable como para construir más de seis millones de viviendas, pero, a su vez, la vivienda se ha hecho inaccesible para muchas familias y sobre todo para los jóvenes.»

«La 'liberalización' del suelo del PP ha consistido, exclusivamente, en reducir al mínimo el suelo no urbanizable, y en favorecer que la ciudad, concebida como un mercado de suelo y no como un espacio políticamente organizado, se transforme sólo en función de intereses particulares. Por ello, frente a quienes consideran la vivienda sólo como un activo económico, sometido exclusivamente a las leyes de la oferta y de la demanda, el programa socialista refuerza su carácter de derecho efectivo, y para ello propone enérgicas medidas de intervención pública.» «Elecciones y vivienda».

07 marzo 2004

La vivienda en las elecciones

José Carlos Rodríquez da un repaso en su bitácora a la política de vivienda, en materia de suelo y alquiler, que los partidos incluyen en los programas con que se presentan a las elecciones generales. Desde una óptica liberal, se decanta por la política del PP: «La figura del "agente urbanizador" ha funcionado muy bien en la Comunidad Valenciana. Otro acierto: "Fomentaremos la reducción de plazos y trámites administrativos para favorecer un mercado del suelo más ágil". Pero lo que tenían que recuperar es la Ley del Suelo que le tiró el Constitucional. Se remoza, se retoca y hala. Recuerdo que se basaba sobre el principio de que todo suelo es urbanizable a no ser que expresamente se destine a algún otro uso. En la actualidad sólo el suelo expresamente urbanizable se puede lanzar al mercado.» A continuación del artículo se da un interesante debate sobre esa solución mágica de la liberalización total del suelo con acertados argumentos en contra.

02 marzo 2004

Valiosos inmuebles

La especulación con las posibilidades de negocio que aporta el suelo de numerosos inmuebles de los cascos antiguos de las ciudades salta de vez en cuando a la luz pública. Ahora es la sección confidencial del suplemento "Su vivienda" la que se hace eco de la situación con el siguiente comentario. "El patrimonio histórico-artístico, al alcance de todos (desaprensivos incluidos)": «La fiebre inmobiliaria no tiene límites. En ocasiones, los planes urbanísticos no son estrictamente respetuosos con las zonas protegidas o con espacios destinados a fines lúdicos, no residenciales... ni con la Historia de España, por lo que se ve. Cuentan en las empresas tasadoras que cada vez es más grande la demanda de evaluaciones de inmuebles con valor artístico e histórico que se ponen en venta. Su suerte dependerá de las manos en las que caigan pero, en ocasiones, según nos consta, no siempre quien intenta adquirirlos tiene en mente conservarlos y rehabilitarlos, sino derribarlos y construir modernas zonas residenciales. Esta moda, obviamente, tiene una razón de ser, y es que algunos monumentos están en muy mal estado y rehabilitarlos es sumamente costoso. Es más, aunque su estructura sea buena, la conservación y el mantenimiento no son una minucia, según nos cuentan. Heredar una de estas joyas puede ser poco menos que una ruina, a no ser que alguien se le encienda la bombilla de hacer negocio inmobiliario. Y para encontrar ejemplos, ni siquiera hay que salir de la Comunidad Autónoma de Madrid.»