29 octubre 2012

El ladrillo que digiere el banco malo conlleva pérdidas del 63%



El agujero patrimonial que tienen los cuatro bancos nacionalizados por el FROB es de 45.000 millones de euros. Esa es la primera cantidad que pondrá sobre la mesa el 'banco malo' para sanear los activos tóxicos de estas entidades. La sociedad de gestión de activos Sareb ha marcado sus directrices esta tarde y el resto de entidades que necesitarían ayuda pública ya saben a qué atenerse. El descuento sobre las viviendas, el suelo y los préstamos que se transferirán tendrá un promedio del 63%. Un considerable trozo del pastel de la burbuja que los bancos y cajas han cocinado durante casi una década y que irá ahora, en tanto pérdida patrimonial, contra la cuenta de resultados del sistema financiero español.

Extracto algunos párrafos de la noticia de El Confidencial:

Según los detalles revelados, el precio de transferencia de los activos, la cuestión fundamental sobre la que giraba la constitución del banco malo (bautizado como SAREB), tendrá un descuento medio del 63% sobre valor bruto, resultante de las distintas rebajas aplicadas por tipo de producto inmobiliario: así, será de un 79,5% para suelo, un 63,2% en curso, un 54,2% para obra terminada, un 45,6% para el préstamo promotor, de ellos un 32,4% para lo ya terminado y un 53,6% para financiar suelo.

La rentabilidad (ROE) esperada para el 'banco malo' es del 14-15% como media para los 15 años de vida que se calcula que tenga el SAREB, aunque durante los primeros años se esperan unos resultados modestos, incluso pérdidas, según los expertos del sector. En este caso, la cifra de rentabilidad adelantada esta tarde del 15% está asociada a un "escenario conservador". Para alcanzar estas cifras, los recursos propios alcanzarán solo un 8% del capital, es decir, endeudamiento del 92%, lo que incrementa la rentabilidad potencial.

Noticia de E. Segovia en El Confidencial (29-10-2012)

24 octubre 2012

El banco malo y el desplome de la vivienda

El economista José Carlos Díez analiza en su blog el impacto que un determinado diseño del "banco malo" puede tener en los precios de la vivienda, y por ende en el sostenimiento de la deuda privada del ladrillo. Compara la política de asumir los todos los activos tóxicos con el único fin de liquidarlos en el mercado mediante venta, y no gestionarlos en régimen de alquiler, con "obligar a un enfermo con empacho acabarse la comida de la nevera para no tirarla".

Como nos enseñó Irving Fisher, la deflación de activos, en este caso la caída del precio de la vivienda, hace que cada día la deuda sea más insostenible y acaba por no pagar. Los inversores internacionales temen que no podamos devolver nuestras deudas y por eso no nos compran más bonos. Como nuestros bonos no pueden emitir bonos, no pueden dar crédito. Como no dan crédito, muchas familias que piensan que los precios de la vivienda ya son atractivos no pueden conseguir una hipoteca. Entonces, la demanda y los precios de la vivienda caen más, los inversores temen el impago y vuelta a empezar con el círculo vicioso.

Por esta razón, es necesario que los precios caigan hasta un nivel atractivo para la compra pero hay que evitar la sobrerreacción. El mayor riesgo de sobrerreacción es la creación del banco malo para sanear los activos inmobiliarios del sistema bancario que puede acabar gestionando más de 100.000 viviendas. Una opción sería crear un banco bueno y poner la mayor parte de esas viviendas en alquiler. Esto evitaría que en momento de expectativas negativas sobre la evolución futura, restricción de crédito y demanda de vivienda muy débil, la salida al mercado de esa inmensa cantidad de pisos a la vez desplome los precios. 

"Banco malo, precio de la vivienda y depresión" (José Carlos Díez, 21-10-2012)

08 octubre 2012

Subastas para dar salida al stock inmobiliario

Con el enorme stock de viviendas que acumulan los bancos, se va a popularizar la venta mediante subastas por lotes de los activos adjudicados. La subasta permite una venta más rápida y eficiente a cambio de rebajar los precios de salida lo suficiente para que sirva de promoción de la propia subasta. La firma de subastas americana Kennedy Wilson entra en el mercado español con la subasta de 50 apartamentos en un complejo con campo de golf en la costa de Murcia.

Kennedy Wilson, empresa internacional de inversión y servicios especializada en el sector inmobiliario, ha apostado por España para iniciar su negocio de subastas en Europa. Esta ambiciosa iniciativa hará su puesta de largo con la subasta de viviendas en el Golf Resort Hacienda del Álamo. (...) Las unidades a subastar tienen precios de salida desde 33.000 euros, mientras que los precios originales de las viviendas llegaban hasta los 372.000 euros. El precio de salida de las viviendas en la subasta ronda el 70% de descuento con respecto a su precio original.

Noticia en "El Mundo: Su Vivienda".

Para los clientes que necesiten financiación y cumplan los requisitos para la concesión de la hipoteca, el mismo banco que vende financia hasta el 100% del importe de la compra. En este caso se trata de Catalunya Banc. Todo sea por rebajar el stock de activos tóxicos.