El ladrillazo

El País: ¿Adónde fueron los amos del ladrillo?

2011-11-06T18:42:00.000+01:00

Interesante reportaje de El País sobre el destino de los negocios inmobiliarios de los Enrique Bañuelos, Luis Portillo o Román Sanahuja que protagonizaron los años del ladrillazo.

Algunos miembros del selecto club que formaban los nuevos príncipes de las finanzas, hombres sin pedigrí en el parqué que se habían vuelto muy avariciosos gracias a las enormes plusvalías obtenidas con el boom inmobiliario, pensaron aquel martes negro que solo se trataba de un susto, que el intrépido Enrique Bañuelos había llegado demasiado lejos y el mercado le estaba dando un toque de atención. Aquel 24 de abril de 2007, Astroc, la compañía de Bañuelos, se desploma en bolsa y ejerce un efecto contagio sobre las cotizaciones de las principales inmobiliarias. Pero el suceso no parecía ir más allá. Aquel día nadie hablaba todavía de crisis inmobiliaria, sino de ralentización. Es decir, seguía siendo un buen momento para seguir de compras. Para seguir gastando miles de millones de euros. "Había que bailar mientras sonara la música", explica un testigo de aquellos días.

Cuatro años y 200 días después de aquel martes negro, a los protagonistas de los años dorados del mercado inmobiliario se los ha tragado la tierra.

"Se los tragó la tierra" (El País, 06-11-2011)

La cuesta abajo de la vivienda

2011-09-18T13:20:00.000+02:00

Tras años negando que lo que tuviera el mercado inmobiliario es techo, la profundidad de la crisis lleva a reconocer que el suelo del precio de la vivienda aún está lejos de alcanzarse: «La caída del precio de la vivienda en España sigue sin encontrar suelo. En una evolución paralela al recrudecimiento de la crisis de la deuda, y a todas sus negativas consecuencias para la economía, el tamaño del escalón de bajadas del precio de las casas ha pasado desde el ya importante 3%-4% hasta casi duplicar ese porcentaje. En esa línea, la tasadora Tinsa calcula que en agosto la vivienda nueva se abarató casi el 7% de promedio anual, a un ritmo casi dos puntos y medio más acelerado que en la pasada primavera, antes del recrudecimiento de la crisis de la deuda. Con este panorama, las decisiones de compra de los ciudadanos se mueven entre el miedo y la desconfianza, por un lado, y entre la falta de crédito y las altísimas tasas de paro, por otro. Cuatro losas que dibujan el marco más indeseable para la recuperación del mercado.» Editorial de Cinco Días: "El mercado de la vivienda, sin suelo".

La burbuja de la vivienda nueva se desinfla un 16%

2011-07-11T23:46:00.003+02:00

Conociendo lo conservadora que suele ser la estadística de las tasadoras, ya es importante que sitúen el precio más de un 15% bajo los niveles de la época dorada del ladrillazo: «En el primer semestre del año, el precio medio de una vivienda libre de 100 metros cuadrados se situó en 241.900 euros, según el último informe elaborado por Sociedad de Tasación, lo que supone una bajada del 4,7% respecto al nivel alcanzado en el mismo periodo de 2010. Con este descenso, el precio de la vivienda encadena siete trimestres consecutivos de caídas y acumula un recorte del 16% desde que tocó máximos en el segundo trimestre de 2007 (290.500 euros).» (Noticia publicada en Cinco Días: "El precio de la vivienda nueva acumula una caída del 16% desde que tocó máximos")

Pronóstico arriesgado sobre el corto plazo: «El informe de Sociedad de Tasación pronostica que se absorberá a corto plazo gran parte del excedente de vivienda nueva, puesto que existe una demanda potencial, aunque ese efecto lo vincula a la situación económica de los hogares y a los descuentos que apliquen los promotores.» Esto es lo mismo que decir que si la caída del precio se triplica, a los promotores les quitarán los pisos de las manos. Puede que sí, puede que no.

De la burbuja a la crisis: la historia de Españistán

2011-05-26T21:01:00.002+02:00

Acaba de ver la luz el cómic "Españistán: Este país se va a la mierda" del viñetista Aleix Saló. Para completar el lanzamiento editorial, el autor ha elaborado el vídeo "De la Burbuja Inmobiliaria a la Crisis", una de las explicaciones más ácidas y al tiempo clarificadoras de nuestra realidad económica durante la última década. Recomendable.

El movimiento #15M y la vivienda digna

2011-05-21T13:13:00.003+02:00

Algunos han apuntado que el movimiento por una vivienda digna que se inició hace ya unos años es un precedente exitoso de lo surgido el 15 de mayo a través de #democraciarealya o #juventudsinfuturo. El primero de estos colectivos, que ha protagonizado la mayor protesta ciudadana de los últimos años, ha lanzado propuestas para el cambio en ámbitos muy diferentes. Entre las medidas "esenciales para la regeneración de nuestro sistema político y económico" se encuentran estas referidas al derecho a la vivienda:

DERECHO A LA VIVIENDA:

· Expropiación por el Estado de las viviendas construidas en stock que no se han vendido para colocarlas en el mercado en régimen de alquiler protegido.

· Ayudas al alquiler para jóvenes y todas aquellas personas de bajos recursos.

· Que se permita la dación en pago de las viviendas para cancelar las hipotecas.

Fuente: Democracia Real YA: Propuestas

Que nadie se confunda: 15M significa "15 de mayo" y no "15 metros". Aunque las viviendas de 15 metros son un motivo más para acampar en la Puerta del Sol o en cualquier plaza pública. Atención, políticos: los que estas últimas noches han dormido en la calle también reivindican una vivienda digna.

El efecto de la burbuja sobre el urbanismo local

2011-05-01T18:57:00.003+02:00

El fundador de idealista Jesús Encinar ha realizado un vídeo reflexionando sobre los efectos de la burbuja inmobiliaria en su ciudad de origen, Ávila: «En una huida hacia ninguna parte, por imposible que parezca, los ayuntamientos siguen recalificando terreno. En Avila, sin ir más lejos, el ayuntamiento ha aprobado recientemente urbanizar aún más terreno, como si hiciese alguna falta.»

«Jesús Encinar explica en un vídeo-reportaje cómo la burbuja inmobiliaria ha financiado las finanzas municipales y por qué los suelos, ahora mayoritariamente en manos de entidades financieras, han sido el elemento generador de la mayor subida de los precios de la vivienda en la historia de España. En el reportaje muestra las cicatrices que la burbuja inmobiliaria española y su posterior derrumbe dejan sobre el urbanismo local.»

Duelo por el sector inmobiliario

2011-04-25T22:27:00.004+02:00

Lo que ha pasado en el sector inmobiliario español en los últimos años, tras el pinchazo de la burbuja, está resumido en este artículo del economista José García Montalvo: Duelo por el sector inmobiliario. Imprescindible.

Hace más de tres años que dura el duelo por la debacle del sector inmobiliario español. Los datos del 2010 muestran la magnitud de la tragedia: la iniciación de viviendas ha caído al 10% del nivel del 2006. Por su parte los precios han caído oficialmente un 13%, aunque otras fuentes sitúan la caída en el 18%. En fin, un drama.

A finales del 2007 comparé el duelo de los asistentes al funeral inmobiliario (Gobierno, promotores y constructores, banqueros, etcétera) con el duelo por la pérdida de un familiar. Los psicólogos distinguen varias etapas bien definidas en el proceso del duelo. En primer lugar hay shock y negación. Luego aparece la ira y la culpa. Le sigue la depresión y la percepción disfuncional de la realidad. Y, finalmente, la fase de aceptación y la superación del duelo.

(...) La fase de aceptación parece estar en marcha, aunque no para todos. Los promotores siguen en su propio mundo de ilusión y fantasía. Piden 72.000 millones de financiación bancaria. Dicen que los precios no pueden bajar más y que nunca bajaron en las mejoras zonas, en contra de la evidencia disponible. Piden medidas para agilizar la recalificación de terrenos con el enorme stock de viviendas sin vender que existe. Siguen pensando en construir 300.000 o 350.000 viviendas anuales a pesar de que el grupo de edad de primeros compradores se contraerá drásticamente en los próximos años como consecuencia de las mínimas tasas de natalidad de finales de los años ochenta. Siguen sin aceptar la diferencia entre demanda potencial (asociada a la demografía) y demanda efectiva (que también tiene en cuenta las tasas de desempleo y, sobre todo, la renta). Considerando la renta disponible de los hogares, los precios de la vivienda en España siguen siendo estratosféricos.

Lee el artículo completo (La Vanguardia, 03-04-2011)

El ciclo de la vivienda en décadas anteriores

2011-04-04T23:27:00.004+02:00

El Banco de España trae a colación del último dato del precio de la vivienda el siguiente gráfico comparando la crisis actual con la situación en los 70 y en los 90. Lo cuenta idealista: «El Banco de España espera que "continúen las caídas de precios" de la vivienda según explica en su boletín económico de marzo. "Respecto del precio de la vivienda —que, junto con las cotizaciones bursátiles, constituye uno de los dos grandes determinantes de la evolución de la riqueza de los hogares—, se espera que continúen las caídas en el precio de este activo, en línea con el patrón de la crisis inmobiliaria de la década de los setenta", señala.»

«Por otra parte, estima que "el ajuste de la inversión residencial concluirá hacia el final de 2011. Las proyecciones actuales indican que el número de viviendas iniciadas durante el bienio 2011-2012 será inferior al necesario para satisfacer la nueva demanda, de forma que se absorberá parte del elevado stock acumulado de viviendas sin vender". De acuerdo con estas proyecciones, algunos de los desequilibrios acumulados por la economía española se corregirían parcialmente en 2011 y 2012. El elevado peso que alcanzó la inversión en construcción y, en particular, en vivienda sobre el PIB en la etapa de expansión seguiría moderándose y se situaría en unas ratios más comparables a las de otros países europeos, explica el organismo.»

Los bancos dan 10 años para que Metrovacesa se recupere

2011-03-21T21:11:00.004+01:00

La refinanciación de Metrovacesa, la principal inmobiliaria cotizada de España, continúa con la conversión de deuda en acciones. El periodo de carencia alcanza los 10 años. Hasta tres de los bancos acreedores han dejado a cero su deuda convirtiéndose en accionistas de uno de los símbolos de la burbuja del ladrillo. Lo cuenta El Confidencial: «Metrovacesa ha batido el récord de período de carencia en una refinanciación de deuda de las grandes inmobiliarias: 10 años en los que la banca acreedora no cobrará ni un euro de lo que les debe. (...) Este larguísimo plazo pretende que la compañía tenga tiempo suficiente para recuperarse de la crisis y volver a obtener ingresos del negocio 'tóxico' -desarrollo de suelo y promoción residencial- con los que pagar la deuda ligada al mismo, que es a la que se aplican los 10 años.»

«Pero, mientras tanto, los bancos tendrán ese dinero 'muerto'. Y el mensaje que lanzan sobre el negocio inmobiliario es demoledor, si hace falta una década para salir de la situación actual. La refinanciación de Metrovacesa plantea en primer lugar una conversión de deuda en capital de 1.200 millones, de los que 750 millones pertenecen al crédito sindicado (cuyo importe total es de de 3.210 millones) y el resto son préstamos bilaterales. La conversión será realizada por Santander, Banesto, Caja Madrid, BBVA, Popular y Sabadell, los seis bancos que ya poseen conjuntamente el 65,5% del capital de la empresa. (...) De la parte del sindicado que no se convertirá en acciones, 1.860 millones se pagarán dentro de cinco años; según la compañía, esta parte es la que está ligada al negocio recurrente (patrimonialista) de Metrovacesa. Y el resto, 600 millones ligados a suelo y promoción residencial, será la que no se pague hasta dentro de 10 años.» "Banesto, Popular y Sabadell 'tragan' y canjean toda su deuda de Metrovacesa por acciones".

Guía de denuncia para una vivienda digna

2011-03-06T22:34:00.004+01:00

La Plataforma por una vivienda digna ha presentado la "Guía de denuncia para una vivienda digna", un texto que pretende que los ciudadanos conozcan mejor su "derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada" y a cómo defender ese derecho ante las administraciones públicas.

Esta guía nace con una doble finalidad. Por una parte, pretende explicar de manera sencilla cuál es el alcance de nuestro “derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada” y cómo se formula en la práctica, tratando de arrojar algo de luz sobre el complejo entramado burocrático al que habrá de enfrentarse todo aquel que se proponga hacer llegar a las administraciones públicas sus quejas, sugerencias, peticiones, solicitudes, reclamaciones, recursos o denuncias en relación con ese derecho.

Por otra parte, pretende estimular la participación política por medio de la utilización de todos los instrumentos legales y cívicos con los que contamos para reclamar el derecho a una vivienda digna, sin obviar el oscurantismo y la complejidad que supone todo lo que rodea a esta reivindicación pero asumiendo al mismo tiempo que este ejercicio de defensa, siempre será más provechoso que la apatía y el escepticismo.

Siguiendo esa filosofía, la guía -que consta de más de 170 páginas- está dividida en dos bloques. En el primer bloque, se explora el derecho constitucional a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, se habla de cómo se formula a través de los distintos textos legales y también de cómo está organizada la distribución competencial del mismo entre estado, comunidades autónomas y entidades locales.

En un segundo bloque, se indica cómo defender el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Dentro de esta parte se enuncian nuestros derechos frente al mercado, frente a la administración, las vías de participación ciudadana de las que disponemos y la normativa básica sobre vivienda y ordenación territorial y urbanística.

La Guía de Denuncia para una Vivienda Digna se puede descargar desde la web de la asociación (PDF, 170 pgs.)

La mayoría de las ventas se hace con descuento

2011-02-28T14:55:00.002+01:00

No es algo que no supiéramos, pero un estudio publicado por idealista pone cifras: un 60% de las viviendas se vende con un descuento mínimo del 10% sobre el precio dado por el vendedor. Según la encuesta realizada entre agencias inmobiliarias durante el mes de febrero: «Los vendedores particulares de viviendas en España empiezan a dar su brazo a torcer. Hasta ahora muchos de ellos se resistían a realizar descuentos importantes en la venta de sus inmuebles.»

«La crisis económica, los elevados precios alcanzados durante el boom y las dificultades de los compradores a la hora de acceder el crédito, ha provocado, sin embargo, un cambio de actitud. No en vano, cerca del 70% de las operaciones se van al traste por una cuestión de precio. La mayoría de las viviendas que se venden hoy en España a través de una agencia inmobiliaria lo hacen tras realizar importantes rebajas de precios. Durante este mes, más del 40% de las operaciones se cerraron con descuentos de entre el 10% y el 20% respecto al precio inicial de salida, mientras que en un 60% -casi dos de cada tres-, la rebaja fue al menos del 10%. En un 7% de los casos, las rebajas llegaron a superar el 30%, mientras que en apenas un 3%, la operación se cerró sin descuento alguno.» Noticia publicada en Cotizalia.

El desplome inmobiliario se mueve a la costa

2011-02-20T17:48:00.003+01:00

Teniendo en cuenta lo que decían mientras crecía la burbuja inmobiliaria, no es para considerar infalible la opinión de los directivos inmobiliarios. Pero para quien le interese, estas son las expectativas del sector plasmadas por un estudio de una consultora: «Malas noticias para quienes esperaban aprovechar la caída de precios para comprar vivienda en Madrid o Barcelona capital. Aunque los precios de los inmuebles seguirán cayendo de manera generalizada en toda España durante este año, no lo harán en los núcleos urbanos de estas dos ciudades. Éste es el sentir del 75% de los directivos inmobiliarios encuestados por la consultora CB Richard Ellis para elaborar su estudio sobre las tendencias del sector durante este año. La explicación radica en que en muchas de estas áreas "falta incluso oferta", dijo ayer Edward Farrelly, director de estudios de la consultora inmobiliaria.»

«Algo que no sucede, sin embargo, en las zonas costeras. En Levante y en la Costa del Sol, fundamentalmente. Este año será especialmente complicado para las segundas residencias ya que “cuentan con una sobreoferta difícilmente absorbible en los próximos tres o cinco años”. La firma cifra el stock en 700.000 inmuebles, y considera que una parte de estas casas "no va a poder comprarse".» Noticia de Cotizalia (17/02/11).

Los números de una década de burbuja

2011-01-23T19:41:00.013+01:00

Esta es una de esas estadísticas que define los años del ladrillazo. Los números que arroja cada año de la serie son viviendas iniciadas. El total acumulado constituye un dato imprescindible para analizar la situación actual del mercado de la vivienda. 5,5 millones de viviendas empezadas en una década. Y que no se diga que no avisamos durante esos años del insostenible ritmo de crecimiento de la burbuja. (El gráfico es obra de Casastristes.org con datos recopilados por European Mortgage Federation).

El único incentivo para la venta es el precio

2011-01-09T16:48:00.005+01:00

Junto a las previsiones del nuevo año, el Banco de España analiza la evolución del precio de la vivienda anticipando que bajará, al menos, hasta compensar el fin de las deducciones: «El mercado inmobiliario español todavía tiene margen para reducir precios en el 2011. El Banco de España considera que, aunque en el 2010 «algunos factores fiscales han podido amortiguar el ajuste de precios, en el 2011 parece probable que los precios sigan moderándose». Desde el 2007, cuando se inició la crisis del sector, hasta el tercer trimestre de este año, los precios han caído el 16%, si bien en los últimos meses se ha moderado el ritmo de descenso. En el boletín económico de diciembre se aborda el ajuste de la inversión residencial en España y, básicamente, se establece que no ha llegado a su fin. Esto supone que el esfuerzo financiero necesario para adquirir una vivienda «no aumentará» tras desaparecer la desgravación fiscal a la primera vivienda para los contribuyentes de rentas superiores a los 24.000 euros.»

La noticia publicada en El Periódico recoge la visión de un responsable del sector inmobiliario: «Habrá que introducir ajustes de precios, porque si el cliente ha perdido un incentivo con el fin de la desgravación fiscal, tendremos que introducir otros para poder vender». Se entiende que sólo con rebajas importantes pueden compensar el efímero incremento de las ventas de final de año.

Las hipotecas 'subprime' españolas

2010-12-12T19:02:00.002+01:00

Reportaje en El País sobre las hipotecas 'subprime' concedidas por intermediarios financieros durante los años de la burbuja: «Se llamaba "hipoteca bienvenida". Era un producto financiero especialmente pensado para los inmigrantes y lo ofrecía, en 2005, la intermediaria financiera CreditServices. Con sólo tres meses de trabajo en España, el inmigrante podía acceder a un crédito que cubría el 120% del valor de una vivienda. Todos los gastos y comisiones de gestión quedaban cubiertos y pasaba a ser propietario de un piso en España sin poner un euro por su parte. El crédito lo concedían entidades estadounidenses, que apenas tenían oficinas a pie de calle en España y les era más fácil colocar sus productos a través de redes de intermediarios como CreditServices. Se firmaban unas mil al mes. A los bancos estadounidenses les interesaba especialmente ese perfil. Al inmigrante se le podía poner un interés más alto al del mercado sin que se diera cuenta. Además, venían con familia, estaban aquí para quedarse.» "Viviendo la ruina del gran tinglado 'subprime'" (El País, 12-12-2010)

Los bancos y su exposición inmobiliaria

2010-11-28T18:21:00.003+01:00

El Banco de España va a obligar a las entidades a desnudar sus cuentas con el sector inmobiliario: «El subgobernador del Banco de España ha anunciado hoy que el organismo va a requerir al sector bancario "un esfuerzo adicional de transparencia con ocasión de la publicación de las cuentas anuales y en los avances trimestrales que se ofrecen a los analistas". (...) Según ha explicado Javier Aríztegui, los bancos y las cajas ofrecerán al mercado información complementaria normalizada sobre la cartera de promoción y construcción y sobre la cartera hipotecaria residencial, desglosando las garantías que las respaldan, el valor del préstamo en relación con la tasación del activo correspondiente, su estado de pago y las coberturas constituidas para atender su posible deterioro.» Extraído de la noticia que publicó El País.

Partiendo de esta situación, este artículo de La Información que firma Enrique Utrera comenta lo siguiente: ¿Dejar morir a las inmobiliarias o ganar más tiempo con nuevas refinanciaciones? Las nuevas reglas del juego del Banco de España en materia de provisiones y los 320.000 millones de euros que, como mínimo, les deben los promotores, no dejan a los bancos y cajas otra alternativa que mantener en movimiento a las inmobiliarias zombies. Antes que apuntarse una pérdida por el impago de las deudas de las inmobiliarias, los bancos prefieren la opción de la patada hacia adelante. Consiguen dos objetivos: evitan provisionar hasta el 30% de los créditos morosos y evitan que los activos de estas empresas bajen de precio bruscamente en la misma proporción.»

Y para rematar, una estimación del riesgo real al que está expuesto el sector financiero: «La banca está atrapada en una tela de araña de grandes proporciones. Dejar morir a las inmobiliarias significa poner muchos millones sobre la mesa para tapar agujeros. Las cifras son elocuentes. Según las Cámaras de Comercio, los bancos y cajas no recuperarán un tercio de lo que el sector inmobiliario les adeuda: unos 110.000 millones de euros en el mejor de los casos respecto a la deuda total de 325.000 millones.»

La oferta es seis veces mayor que la demanda

2010-11-17T22:58:00.002+01:00

En la presentación de este anuario del sector inmobiliario han resaltado varios titulares, entre ellos la recomendación de que quien quiera vender una vivienda a corto plazo tiene que rebajar el precio un 30% o más. Lo cuenta El Economista: «La oferta de vivienda actualmente en España es seis veces superior a la demanda, según el último anuario inmobiliario de RR Acuña & Asociados. (...) Según el informe, en España habría actualmente una oferta de viviendas de alrededor de 1,5 millones entre vivienda nueva y usada; en cuando a la demanda, tan sólo se situaría entre 240.000 y 280.000 viviendas. Por lo tanto, según Acuña, no se logrará el equilibrio hasta 2015, e incluso se podría alargar el periodo hasta 2017 en algunas zonas. De este total de 1,5 millones, casi la mitad (entre 620.000 y 720.000) serían usadas, y alrededor de 200.000 estarían actualmente en manos de la banca.»

En la web de idealista ofrecen un resumen del anuario en pdf. Sobre la evolución del precio dicen lo siguiente: «RR. de Acuña & Asociados ve arriesgado predecir qué hará el precio de la vivienda, pero, pese a todo, ofrece su estimación y es que los precios bajarán cerca de un 20% de media sobre los del primer semestre de 2010, con lo que se situarán en niveles de 2003-2004 y lo harán escalonadamente hasta 2015.»

Apuntando alto: un ajuste del 40%

2010-11-07T21:05:00.004+01:00

Un pronóstico que no devuelve la normalidad al sector inmobiliario hasta que no purgue el exceso de tantos años de burbuja: «El precio de la vivienda en España tendrá que ajustarse hasta un 40% para que el excedente de casas construidas sin vender pueda absorberse, según el experto José Luis Ruiz Bartolomé, autor del libro 'Adiós, ladrillo, adiós' sobre la situación del sector tras el 'pinchazo' de la burbuja inmobiliaria. Ruiz Bartolomé, que ha trabajado en varias firmas del mundo inmobiliario como la consultora Knight Frank y la promotora Nexity, ha asegurado que el ajuste variará en función de la zona, y que en las áreas costeras podría llegar a ser de un 60%, mientras que en Madrid rondaría el 25%.»

«Asimismo, ha indicado que, si en las localidades del litoral se concentra gran parte del 'stock', esto se debe a que los compradores extranjeros han perdido interés por las viviendas de segunda residencia en la costa porque resulta "mucho más barato comprar una casa en ciudades como Burdeos y Hamburgo". A su juicio, este fenómeno se corresponde con lo que sucede también dentro de España, ya que considera que los compradores han pasado de "vivir engañados" en los años del 'boom' inmobiliario a ser "muy escépticos" a la hora de decidirse a adquirir una vivienda.»

El precio de la vivienda debe bajar

2010-10-29T20:31:00.002+02:00

Rectificando el mensaje que ha lanzado durante años el Ministerio de Vivienda, el ministro Blanco apunta a un mayor ajuste en los precios inmobiliarios. Así lo ve el economista José García Montalvo en un artículo publicado esta semana:

Corren nuevos vientos en el Gobierno español respecto al mercado inmobiliario. Por fin ayer el ministro del ramo se atrevió a decir una obviedad que había sido evitada por todos sus antecesores: el precio de la vivienda debe bajar hasta ajustarse a la renta media de los españoles.

Esta nueva óptica debe ser muy reciente pues aún están frescas las palabras de Zapatero asegurando que los precios de la vivienda en España habían tocado suelo. (...)

Con Blanco parece que ha llegado el sentido común. No importa que su explicación del aumento de los precios sea errónea: la ley del suelo del PP no tuvo nada que ver. Cuando aumenta la oferta de un factor de producción lo normal es que los precios bajen y no que suban. El problema es que en expansiones fuertes de la demanda el precio del suelo se fija en función del precio esperado de las viviendas que se construirán encima y no al revés.

El culpable fue el crédito y no el precio del suelo. La referencia a los incentivos fiscales como un factor en el incremento de los precios es correcta, pero resulta un tanto paradójica en boca de Blanco. En la primera legislatura de Zapatero fueron muchas las voces que desde instancias próximas al Gobierno, o dentro del mismo, aconsejaban acabar cuanto antes con la desgravación a la vivienda. En este grupo estaban Pedro Solbes, David Vegara o Miguel Sebastián.

¿Recuerdan qué hizo descarrilar esta propuesta? Las presiones desde Ferraz. ¿Y recuerdan quien mandaba entonces en Ferraz? Efectivamente, José Blanco.

"El precio de la vivienda: con Blanco llega el sentido común" (Expansión, 26-10-10)

Burbuja de fin de año

2010-10-17T11:44:00.002+02:00

El repunte de las ventas inmobiliarias por el fin de las deducciones fiscales es el centro de este reportaje que lleva hoy El País en portada:

Algo está pasando en el mercado de la vivienda. Cunde la sensación de que si hay que sacar la chequera, el momento es ahora o nunca. Y gran parte de estos movimientos obedecen a la proximidad del 31 de diciembre, fecha en la que, según anunció el Gobierno, los compradores con rentas superiores a 24.100 euros brutos anuales se quedarán sin desgravación fiscal por compra de piso. Algo se mueve, sí; pero nadie confía en que estas sacudidas anuncien una auténtica recuperación del mercado inmobiliario.

"2010 está siendo el año del espejismo. Y 2011 será el de la parada de la burra: en seco y sin volver a arrancar", resume el profesor de la Universidad de Barcelona Gonzalo Bernardos. (...) Las entidades financieras son las protagonistas de esta fase del ciclo: ellas sacan más oferta que nadie y venden más que nadie. El motivo es que los bancos y las cajas tienen más capacidad de bajar precios que los promotores -que solo pueden llegar hasta el valor de su crédito hipotecario-; y además disponen de la llave maestra con la que arrancar el sí al comprador: la financiación.

La duda contra la que naufragan los que quieren convertirse en propietarios es si les interesa comprar ahora o esperar a que caigan más los precios. Y si esta hipotética bajada compensará la pérdida de la deducción, que puede suponer a lo largo de la vida de la hipoteca un ahorro total en torno al 10%. Responden a esa pregunta en idealista.com: "Es muy posible que el año que viene se puedan conseguir importantes descuentos. Todo depende de los casos. Este es el momento de mirar, presentar ofertas muy agresivas y si no las aceptan, esperar. Que seguro que habrá más oportunidades. Como principio general, creo que cuando todo el mundo quiere comprar, no es el mejor momento para hacerlo".

"Otra (mini) burbuja inmobiliaria" (El País, 17-10-2010)

Zombie Buildings: consecuencias de la burbuja

2010-09-30T22:31:00.003+02:00

El artículo de The Wall Street Journal sobre los "edificios zombies" ha aplicado este término, habitual en otros contextos de crisis inmobiliarias, a la realidad española. Así lo cuentan en Cotizalia:

Si el auge de las ciudades trajo consigo la proliferación de pueblos fantasma, el estallido de la burbuja inmobiliaria ha provocado el fenómeno de los edificios 'zombie'. Esta es la expresión que utiliza el WSJ para referirse a las imponentes edificaciones en España que se han convertido en gigantes vacíos y deteriorados.(...)

El rotativo detalla que "hay 1,5 millones de unidades residenciales inacabadas, sin vender y aisladas a lo largo de la Península, producto de una burbuja inmobiliaria devaluada que amenaza con minar la economía en los próximos años". La resaca de la fiesta que celebramos 'cuando pensábamos que éramos ricos'.

Ahora, "la capacidad de España para recuperse es una prueba vital de la futura estabilidad de la moneda y la salud económica europea", explican en el artículo. España es la cuarta economía de la zona euro, lo que representa aproximadamente el 11% de la producción total de la zona. Con estos datos, la incertidumbre y la presión atenazan la deuda y los presupuestos españoles. El rotativo no deja de hacerse eco de los recortes acometidos por Zapatero, de la huida por parte de inversores extranjeros y de la rebaja de rating por parte de las agencias de calificación. Y es que la recuperación llevará su tiempo.

Los economistas calculan que en un mercado inmobiliario 'saludable' costaría por lo menos tres años deshacerse de todas las viviendas con el cartel de 'for sale' que fueron construidas durante el 'boom'. Mucho más tiempo tardará la economía en general en despertar de este mal sueño, que es real, y sobre todo, la de los consumidores.

'Zombie Buildings': en España hay 1,5 millones de pisos inacabados y sin vender (Cotizalia, 16-09-2010)

Tinsa cifra el pinchazo en un 18% en tres años

2010-09-14T21:44:00.003+02:00

Una nueva estimación del pinchazo de la burbuja, con la referencia del pico en los precios del año 2007: «La caída acumulada de los precios de la vivienda desde el máximo que alcanzó en diciembre de 2007, en pleno "boom inmobiliario", se ha acentuado tras los descensos de los últimos dos meses y se sitúa ahora en el 17,9%, según el índice que Tasaciones Inmobiliarias (Tinsa) realiza sobre pisos libres, tanto nuevos como usados. Este descenso acumulado se registra después de que el precio medio de la vivienda descendiera el 4,6% en agosto respecto al mismo mes del año anterior, tres décimas porcentuales más respecto al dato que se anotó en julio.» Noticia publicada en El Economista.

La caída del precio en perspectiva

2010-08-26T19:46:00.002+02:00

José Manuel Naredo, en Público, sobre los estadísticas de precios y la manera en que reflejan la caída del mercado:

Dos factores atizan la polémica sobre la evolución de los precios y las valoraciones inmobiliarias. Una, que la caída de ambas daña la salud de influyentes entidades inmobiliarias y financieras. Otra, que no existe información solvente de los precios a los que efectivamente se realizan las transacciones inmobiliarias. Tradicionalmente se han venido confundiendo los precios de mercado de la vivienda con los precios estimados que le atribuyen las empresas de tasación, recogidos en el índice que elabora el Ministerio de Vivienda (MV). Un reciente informe del Banco de España confirma la elevada concentración de las empresas tasadoras y su fuerte dependencia de entidades de crédito interesadas en suavizar la caída de los precios inmobiliarios. No parece casualidad que el mencionado índice oficial rebaje a la mitad la caída de los precios de la vivienda observada en los anuncios. En efecto, mientras el índice de precios de los anuncios de Fotocasa acumula ya una caída del 21,8 %, el índice del MV apenas acumulaba una del 10,7 % en el segundo semestre de 2010. Como en momentos de crisis aumentan las rebajas que sesgan la caída de los precios de mercado por debajo de la de los anuncios, cabe concluir que el índice oficial de precios de la vivienda tiende a minimizar dicha caída.

Precios y valoraciones inmobiliarias en perspectiva (Público, 26-08-2010)

Purgar el mercado a través de los precios

2010-08-11T16:34:00.004+02:00

Retomamos el pulso del blog con el editorial que ha publicado hoy Cinco Días acerca de la necesaria presión a la baja sobre el precio de las viviendas en el mercado:

« (...) Desde principios de año se ha producido un leve repunte en las ventas, empujadas por la banca, primer tenedor de activos inmobiliarios del país, que ha empezado a deshacerse de ellos ante las presiones del Banco de España con un endurecimiento de las provisiones. Y para ello, las entidades financieras se han visto obligadas a rebajar los precios, una receta sobradamente conocida por sus buenos resultados. Sin embargo, existe una gran resistencia del sector a inundar el mercado con gangas, al menos si nos atenemos a los datos oficiales que contabilizan el ajuste de los precios desde máximos entre el 12% y el 16%, lejos de otros países como EE UU, Gran Bretaña o Irlanda, que han registrado caídas de más del 20%. El precio ha sido siempre el verdadero amo y señor del mercado, y si baja lo suficiente, la demanda irá a encontrarse con la oferta.

Los propietarios de los pisos vacíos, ya sean promotoras, entidades financieras o particulares, deben asumir las pérdidas de un negocio que ha dado pingües beneficios durante los años del boom. Como el resto de los sectores y los agentes económicos, deben purgar sus excesos si quieren dar salida a los bienes inactivos, porque no hay posibilidades de recuperación hasta que no se diluya el estocaje, auténtico tapón para la actividad económica.»

"El sector inmobiliario debe purgarse" (Cinco Días, 11-08-2010)

Más vivienda nueva llega al mercado

2010-02-27T16:59:00.003+01:00

Con la terminación de nuevas promociones que empezaron hace dos años, el stock de casas y pisos por vender sigue aumentando. El titular de este artículo de Carlos Sánchez es dramático para el sector inmobiliario: "España construye el doble de viviendas que vende".

La distancia entre oferta y demanda de viviendas se ensanchó un poco más en 2009. O dicho en términos más directos: el stock de viviendas sin vender continúa creciendo de forma importante en medio de la mayor crisis del ladrillo a lo largo de más de medio siglo. Los datos los dio este jueves el Ministerio de Fomento, y reflejan que el año pasado se concedieron 387.075 certificaciones de fin de obra. Por el contrario, y según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el año pasado la compraventa de viviendas nuevas ascendió únicamente a 220.633 pisos. Es decir, que el mercado tendrá que absorber otras 166.442 viviendas ya terminadas que buscan comprador.

La cifra de viviendas terminadas es la más baja desde el año 2001, pero continúa siendo muy elevada respecto de la demanda real debido al tiempo que transcurre entre el inicio y el final de una obra. Muchas de las viviendas con certificado de fin de obra en 2009 comenzaron a construirse en 2007 o, incluso, los primeros meses de 2008, cuando la crisis del ‘ladrillo’ comenzaba a manifestarse de forma intensa. Pese a que la crisis era evidente, los promotores inmobiliarios continuaron adelante con las obras como mal menor.

La consecuencia de esta estrategia -en algunos casos se trata de una verdadera fuga hacia adelante- no puede ser otra que un aumento relevante en el stock de viviendas sin vender. Hasta el punto de que es probable que existan ya en estos momentos más de 1,2 millones de viviendas sin comprador, un parque residencial equivalente al que existe en la actualidad en la ciudad de Madrid.

Más leña al fuego: España construye el doble de viviendas que vende (Cotizalia, 26-02-2010)

La burbuja que no quisieron ver

2010-02-12T20:02:00.002+01:00

Las incoherencias y las medias verdades de los políticos que tuvieron resposabilidades de gobierno entre los años 2001 y 2007, los años de la burbuja, según Forges.

Los promotores añoran la burbuja

2010-01-26T23:11:00.003+01:00

El presidente de la asociación de promotores nos cuenta que el crecimiento desbocado de su sector en base a un cada vez más elevado endeudamiento justificaría que, tras el ajuste actual, el gobierno les ayudara a recuperar "tejido productivo". Casi parece que estuviera hablando de un conjunto de empresas "estratégicas" dedicadas a la alta tecnología: «“El sector de la construcción no compite con otros sectores, sino consigo mismo y la demanda de vivienda es la que generará el escenario de futuro del sector” son declaraciones de José Manuel Galindo, presidente de la asociación de promotores y constructores de España (APCE), en el XXVIII coloquio nacional de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) celebrado en Madrid esta mañana con el título “La vivienda: problema y solución”»

«La jornada trata de analizar el presente y futuro de un sector que se enfrenta a grandes dificultades en 2010: la pérdida de valor de los activos financieros unida a una elevada deuda del sector (325.000 millones de euros) justifican, a juicio de Galindo, la necesidad de adoptar por parte del gobierno medidas estructurales que permitan salvar el tejido productivo: “Dentro de poco, cuando la situación se normalice, harán falta 350.000 viviendas al año. ¿Quién las va a hacer si se destruye el sector?” se pregunta el presidente de la APCE.» En idealista news.

Continúa la caída de los precios inmobiliarios

2009-12-30T15:43:00.003+01:00

Antes de acabar el año, nos llega la estadística del tercer trimestre, en la que destaca la agudización de la bajada en el precio de la vivienda nueva, la que más se resiste a la caída: «El precio de la vivienda libre descendió un 7% en el tercer trimestre del año con respecto al mismo periodo de 2008, aunque este porcentaje es siete décimas superior al registrado entre abril y junio (-7,7%), lo que indica una moderación en la caída de los precios de la vivienda que se observa desde hace seis trimestres.»

«Los datos recogidos por el Índice de Precios de Vivienda (IPV) que elabora el Instituto Nacional de Estadística (INE) indican que el abaratamiento de los precios entre los meses de julio y septiembre se debió en buena medida a la bajada de precios de los pisos y casas de segunda mano, que al cierre del trimestre valían un 8,3% menos que un año antes. Por tipo de vivienda, el precio de las casas nuevas ahondó en su caída en el tercer trimestre del año, hasta el -5,6%, la mayor de los tres últimos trimestres, mientras que el retroceso de las usadas se modera, hasta el -8,3%, tras siete trimestres seguidos de bajadas.» Noticia completa en Consumer.es.

Exceso de viviendas hasta 2015

2009-12-12T20:16:00.002+01:00

Partiendo de la dificultad de que la recuperación de la economía española sea sólida hasta que no cambie el ciclo bajista del mercado inmobiliario, los expertos intentan estimar el tiempo que hará falta para darle la vuelta a la venta de viviendas: «Los promotores acaban de elaborar un estudio, según el cual a partir de 2011 el excedente de casas en venta se estabiliza, gracias a que se consolida la paulatina mejora de las transacciones que ya se detecta. Esta situación contribuirá a impulsar de nuevo la edificación residencial. Sin embargo, hasta 2015 no se dará por concluida la absorción de todo el stock.»

«El último barómetro de otoño de la revista que elabora la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) aborda este asunto al cuantificar con precisión el volumen actual del stock. A partir de las series de certificados de final de obra, que elabora Fomento, y las cifras sobre compraventas que comenzó a publicar Vivienda en 2004, Asprima ha logrado calcular el exceso de oferta que se encuentra sin vender. Sus estimaciones calculan que 2008 cerró con un stock acumulado de unas 600.000 casas (612.148) a las que este año se podrían añadir otras 145.000, lo que suma un total de 757.148.»

«(...) Esa absorción será la que permita que los promotores empiecen a desarrollar nuevos proyectos de manera más selectiva y puedan recuperarse las cifras de empleo de la construcción, donde se han destruido más de 562.000 puestos de trabajo en doce meses. Y es que los dos próximos ejercicios aún serán negativos en materia laboral. A finales de 2015, el stock de vivienda nueva se habrá absorbido y sólo restará lo que se denomina stock técnico, necesario para el correcto funcionamiento del mercado.» "El 'stock' de viviendas tardará seis años en ser absorbido" en Cinco Días.

Hasta 100.000 viviendas embargadas a final de año

2009-10-13T20:54:00.002+02:00

Veremos si la "digestión" inmobiliaria le cae bien a la banca, con el nuevo repunte de impagos que se espera hasta final de año: «La crisis financiera amenaza con llevarse por delante el «statu quo» del sector inmobiliario, ante el creciente peso que la banca está adquiriendo sobre esta actividad. Ya no se trata de que las entidades deciden qué inmobiliaria entra en concurso y qué grupo logra salir de la suspensión de pagos, sino que los crecientes impagos han engordado sus despensas de «ladrillo» de tal forma que se han convertido ya en un competidor más dentro de este maltrecho mercado. Según los datos que maneja el sector y a los que ha tenido acceso ABC, las entidades financieras que operan en España intentaban digerir a cierre de 2008 más de 60.000 viviendas requisadas a sus propietarios por valor de más de 7.800 millones. Para este año, la agudización de la crisis económica hace temer que estas cifras se dispararán hasta superar las 100.000 casas en manos de la banca a final de año.»

La noticia aporta un dato: «Teniendo en cuenta que el Ministerio de Vivienda estima el «stock» total en 613.000 viviendas, las entidades financieras tienen ya en sus manos alrededor del 10% de la oferta inmobiliaria, un porcentaje capaz de marcar condiciones y precios dentro del mercado de vivienda nacional.» El resto del artículo en ABC: "La banca española tendrá que digerir a fin de año más de 100.000 casas embargadas".

La vivienda libre se desploma

2009-08-11T19:17:00.002+02:00

El precio de la vivienda libre cae y así lo refleja el estudio de mercado de la empresa Tasaciones Inmobiliarias. Además del comportamiento del precio de la vivienda que se logra vender, estaría bien saber qué porcentaje de las nuevas promociones sigue aún con el cartel de venta y es susceptible de acumular una caída aún mayor del precio.

«El precio de la vivienda libre en España cayó el 9,2% en julio, en comparación con el mismo mes de 2008, y acumula un descenso del 13,2% respecto a diciembre de 2007, cuando alcanzó su máximo valor. Así se desprende del Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles (IMIE), publicado hoy por Tasaciones Inmobiliarias (TINSA), que revela que el descenso del valor de la vivienda se moderó ligeramente respecto a junio, cuando se registró una caída media del 10,1% en tasa interanual, y es el más bajo desde el pasado mes de febrero. A pesar de la desaceleración de la caída de los precios respecto a los meses anteriores en todas las zonas, especialmente en la costa mediterránea, este área siguió acusando los mayores descensos. En concreto, la vivienda bajó en esa zona el 10,9%, seguida de las capitales y grandes ciudades, donde los precios se redujeron el 9,7% en julio.»

«En cuanto al descenso acumulado desde diciembre de 2007, las viviendas de la costa mediterránea sufren una bajada del 18%, mientras que las de las áreas metropolitanas bajan el 14,4%.» Noticia publicada en Público.es.

La caída del precio según la estadística oficial

2009-07-15T16:48:00.003+02:00

Hay quien mide la evolución del precio de la vivienda fiándose únicamente de los datos que arroja la estadística del Ministerio de Vivienda. Ya tenemos la cifra del segundo trimestre: «El precio de la vivienda libre cayó el 8,2% en el segundo trimestre del año respecto al mismo período de 2008, y situó el coste del metro cuadrado en 1.920,9 euros, según la estadística del Ministerio de la Vivienda. Las cifras reflejan un retorno hasta niveles de comienzos de 2006. (...)»

«Con esta reducción del 8,2%, la vivienda libre encadena tres trimestres consecutivos de caídas interanuales de precios, que en el segundo trimestre de 2009 fueron mucho más pronunciadas que en los dos anteriores. En concreto, en el cuarto trimestre de 2008 la bajada interanual fue del 3,2% y en el primer trimestre de 2009 llegó hasta el -6,8%. Respecto al trimestre anterior, el precio de la vivienda libre descendió un 1,9% en el segundo trimestre, acumulando ya más de un año de caídas intertrimestrales. Entre enero y marzo la caída intertrimestral fue del 3%.» La noticia la publica Expansión.

Macrourbanizaciones como castillos de naipes

2009-06-20T18:52:00.006+02:00

La situación es compartida por macrourbanizaciones proyectadas en diferentes territorios: la Seseña del Pocero, Valdeluz, Polaris World en Murcia o la Costa Esuri de Martinsa Fadesa. Es fácil encontrar lotes de viviendas de estas urbanizaciones en venta en las filiales inmobiliarias de los bancos acreedores. Lo cuenta este artículo de Expansión que firma Rocío Ruiz: «La caída radical de la demanda y los problemas de liquidez de los promotores han hecho fracasar varias de las macrourbanizaciones planeadas al calor del auge residencial. En muchos casos, acaban en manos de los bancos. (...) Seseña es uno de los ejemplos. Esta localidad toledana pasó de ser un pequeño municipio de 16.000 habitantes a ser la ubicación escogida para proyectar una urbanización con 13.500 viviendas. Según los datos del Ayuntamiento de Seseña, en el plan de actuación urbanístico El Quiñón, hay edificados o a punto de terminarse 5.096 pisos, de los que 2.800 tienen licencia de ocupación.»

En algunas de estas promotoras no pierden la esperanza: «Desde Onde 2000, aseguran que se terminará la urbanización del residencial, aunque no fijan una fecha para su finalización, ya que, en la actualidad, "no hay mercado y por lo tanto, hay que esperar".» La foto que ilustra la noticia, verdadero retrato del estado del sector de la construcción residencial en España, es de Jaro Muñoz para EFE.

Las rebajas irán a más

2009-05-31T20:42:00.005+02:00

Las inmobiliarias publicitan rebajas espectaculares para sacar a la venta su stock de viviendas. Aunque con carteles del 30% de descuento, los compradores no acuden porque la bajada del precio no es tal en muchos casos. Se espera que se produzca aún lo que este reportaje de El País llama "la gran rebaja". Extraigo del texto esta alusión a la venta de viviendas de segunda mano:

"Las cosas han cambiado radicalmente. Antes, las agencia inmobiliarias convencían al comprador de que dijera que sí porque si no llegaría otro que aceptaría la oferta. Ahora se dedican a trabajarse al propietario, de persuadirle de que si quiere cerrar la operación tendrá que aceptar una rebaja del 30% sobre el dinero que pedía. El dueño pega un respingo, pero al final accede". Lo cuenta Fernando Encinar, portavoz de idealista.com, la web inmobiliaria líder en España.

Encinar cuenta que las operaciones que hoy observa a través de la página web son aquellas en las que la rebaja sobre el precio inicial de oferta oscila entre el 20% y el 30%. "Ahora lo que nos queda es asumir que vivimos una burbuja que todo el mundo negaba. Y sólo hay dos salidas: a la japonesa o a la alemana. La primera opción es la más sana. Que el ajuste sea brusco y muy rápido, de forma que volvamos a los precios de 2002, cuando los ratios de accesibilidad eran los razonables. La vía alemana es que las rebajas se produzcan de forma pausada, pero que se alarguen durante ocho o diez años", afirma el portavoz de idealista.com.

En el caso de que se cumplan las predicciones de Encinar y España siga el ejemplo japonés, es interesante recordar que tres lustros más tarde de que estallara la burbuja nipona, los precios todavía no han vuelto a recuperar ni de lejos el nivel al que llegaron.

"A la espera de la gran rebaja" (El País, 31/05/09)

La indigestión inmobiliaria

2009-05-24T20:45:00.003+02:00

El economista José Manuel Naredo apunta a la raíz del problema que nos trajo el 'boom' para explicar lo equivocado de la política de vivienda que promueve nueva construcción para salir de la crisis inmobiliaria:

Cuando el aquelarre constructivo del último decenio ha acabado provocando en el país un notorio exceso de edificios y viviendas que la población no alcanza a comprar ni a alquilar, el reciente paquete de medidas reafirma la decisión de que el Estado compre suelo a las empresas inmobiliarias para promover la construcción de 200.000 viviendas, esta vez de precio protegido. Es como si al obeso enfermo de indigestión se le da como remedio una buena fabada.

Semejante despropósito, soslayado en el debate sobre el estado de la nación, obliga a recordar que diagnosticar bien los males del organismo económico es el primer paso para aliviarlos, en vez de agravarlos gastando en ello el escaso dinero público disponible.

El problema estriba en que los intereses inmobiliarios imperantes pesan tanto que a veces prohíben ver lo evidente: que el pasado boom inmobiliaro ha desplazado el problema desde la escasez de viviendas y locales hacia el exceso y desocupación de los mismos, haciendo que España tenga ya más viviendas y más kilómetros de autopistas e infraestructuras per cápita que todos los países de la UE.

José Manuel Naredo: Más viviendas contra la crisis inmobiliaria.

Fin de la deducción por vivienda

2009-05-17T20:29:00.004+02:00

La noticia política de la semana para la vivienda ha sido el anuncio del fin de las deducciones. La reforma en el impuesto de la renta entrará en vigor en 2011, por lo que se espera una reactivación en la venta de casas con la cuenta atrás fiscal. El comentario de Amparo Estrada en Público:

«Veinte años de economistas expertos –tan teóricamente dispares como, por ejemplo, Rato y Sebastián– reconociendo que la deducción fiscal para la adquisición de vivienda no es justa ni equitativa y, hasta que no ha llegado la crisis y el ahogo de los promotores inmobiliarios, un Gobierno no ha tomado la decisión. No hay nada como que la necesidad apriete. (...) Según el Colegio de Economistas, la deducción supone un incremento medio del 8,3% del precio. El coste actual para el Estado de la deducción por vivienda es de más de 4.300 millones de euros. Sin embargo, la supresión de tal deducción para los que adquieran su vivienda habitual a partir de 2011 y tengan rentas superiores a 24.000 euros no va a representar un gran ahorro para el Estado –probablemente, menos de 400 millones– porque se mantiene la deducción para todos los que ya la aplican y para los que compren en los próximos 18 meses.»

Las subprime españolas: hipotecas con avales cruzados

2009-04-30T20:25:00.002+02:00

Cuando la concesión de hipotecas estaba en plena expansión, sin importar el riesgo o el nivel de endeudamiento, nadie se paró a señalar una práctica que permitió la venta fácil en inmobiliarias con pocos escrúpulos. Los avales cruzados, que ahora asfixian a miles de ciudadanos, muchos de ellos inmigrantes, con el impago de más de una hipoteca, fueron moneda corriente en un tipo de estafa que burló los sistemas de vigilancia del riesgo de los propios bancos y cajas.

Este artículo de Ana del Barrio en El Mundo explica algunos casos reales de afectados por esta práctica: «Era la época de las vacas gordas, de la burbuja inmobiliaria, del boom económico, cuando comprar un piso parecía sencillo y entidades bancarias y compañías inmobiliarias daban todo tipo de facilidades. Entonces comenzaron a proliferar los avales cruzados, primero, entre familiares, luego, entre conocidos; al final, con gente a la que no habían visto en su vida. La propia inmobiliaria se encargaba de poner en contacto a los clientes, incluso el mismo día en que firmaban la escritura.»

«(...) ¿Cómo era posible que una persona con una nómina pudiese avalar a otras dos para que se comprasen un piso? El truco era fácil. Consistía en hacer las transacciones muy rápidamente antes de que constasen en la información Cirbe y que fueran detectadas por el Banco de España. La Cirbe es una base de datos donde figura el historial de endeudamiento de cada cliente. Este proceso tarda unos dos meses, periodo que aprovechaban inmobiliarias y bancos para realizar los avales cruzados.» Del artículo "Pago mi letra pero debo otros dos pisos que avalé".

La crisis crediticia en imágenes

2009-04-09T17:32:00.003+02:00

Una explicación animada de la crisis crediticia. Es un trabajo de Jonathan Jarvis, un californiano estudiante de diseño que quiso explicar la complejidad de la crisis con un lenguaje sencillo.

Vía ALT1040.

Midiendo la caída del precio

2009-03-31T21:29:00.002+02:00

Ya no hay dudas ni es noticia que el precio de la vivienda esté bajando en España. La discrepancia se produce, sin embargo, entre lo que dice la estadística oficial y las estimaciones de otros agentes del sector, como son los promotores. Lo que dice el INE: «El Índice de Precios de Vivienda (IPV), que mide la evolución de los precios de compraventa de la vivienda libre, cayó el 5,4% en 2008. La tasa interanual del Índice de Precios de Vivienda (IPV) general en el cuarto trimestre de 2008 disminuye más de dos puntos, desde el –3,0% del tercer trimestre de 2008 al –5,4% que se registra en el cuarto. Las viviendas de segunda mano siguen bajando de precio, pasando del –8,6% al –10,7% en el último trimestre de año, y la vivienda nueva también baja durante el año, aunque todavía se mantuvo en valores positivos con un alza de precios del 0,8% en términos interanuales, aunque bajó 2,9 puntos respecto al trimestre anterior.»

Mientras, los promotores aseguran que la vivienda nueva cayó en 2008 por la necesidad urgente de vender de las inmobiliarias: «El secretario general del grupo que aúna a las principales inmobiliarias (G-14), Pedro Pérez, considera que el precio de venta de la vivienda nueva ha caído en 2008, frente al alza del 0,8% reflejada en la última estadística publicada por el INE. Según este índice, el precio de compraventa de la vivienda libre cayó el 5,4% en 2008, consecuencia del descenso del 10,7% del valor de la vivienda de segunda mano y pese a la ligera subida de la obra nueva. Pérez aseguró que los datos del INE aún no recogen la realidad del precio de los inmuebles nuevos ya que se elaboran con la información de los notarios y reflejan las escrituras de las viviendas prevendidas hasta dos años antes, cuando también se pactó el precio. Así, según sus cálculos, "desde mediados de 2007 hasta ahora los precios han caído un 20% de promedio" (vivienda urbana y segunda residencia).»

El desplome de las ventas se acerca al 40% anual

2009-03-22T16:34:00.002+01:00

Según la estadística oficial de transacciones en el mercado inmobiliario que ofrece el INE: «El mercado de la vivienda se mantiene en sus niveles más bajos de toda la serie histórica, que arranca en 2007 coincidiendo con el punto más álgido del sector y recorre todo su despeñamiento a lo largo de 2008. Así, según ha dado a conocer hoy el INE, la compraventa de viviendas ha cerrado enero con un fuerte descenso del 38,6% frente al mismo mes del año pasado hasta las 37.931 operaciones, con lo que acumula tres meses en mínimos pero logra repuntar un 17% con respecto a diciembre, cuando vivió su peor mes desde el estallido de la burbuja inmobiliaria.»

«Tras superar por primera vez en compraventas a los pisos de segunda mano durante el pasado ejercicio, año que acabó con un retroceso del 28,6% en el conjunto del mercado, la vivienda nueva ha empezado 2009 confirmando lo que ya auguraban las preventas de obra nueva: que ha llegado la hora de que el sector haga frente a su verdadero ajuste en lo que a ventas se refiere. Un fenómeno que ya ha vidido la vivienda usada pero que no ha evitado que siga aumentando su descenso, aunque en menor medida, con un retroceso del 47,2% en enero, siete puntos más que el dato de diciembre.»

«La dificultad para colocar los pisos de obra nueva a pesar del abaratamiento generalizado de precios ha llevado a los promotores a paralizar la construcción por lo que, según aseguran en fuentes del sector, llevan dos meses sin empezar ni una obra a la espera de sacar adelante un stock que se sitúa entorno al millón de viviendas sin vender. Y subiendo.» Noticia completa en El País: "La venta de pisos nuevos acentúa su desplome en enero".

Se prevé caída del 20% en un año

2009-02-21T11:51:00.000+01:00

La previsión es de Tinsa y ha generado cierto malestar en los promotores: «No hay semana sin la perceptiva estadística sobre el precio de la vivienda. Hoy, ha sido la sociedad tasadora Tinsa quien ha publicado su Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles de enero que eleva al 10% la caída del precio de los pisos en los últimos doce meses. Además, de cara al futuro, la vivienda se abaratará más de un 20% al cierre de 2009 con un descenso sostenido de entre 1 y 1,4 puntos porcentuales al mes.»

«En rueda de prensa, el director general de la tasadora, Luis Leirado, ha señalado que 2009 ya arrancó con un descenso de los precios del 10,1%. Se trata del primer descenso de dos dígitos registrado hasta ahora, que además es 1,3 puntos porcentuales superior al experimentado al cierre de 2008, del 8,8%. La razón de estos descensos es la caída de la compraventa de viviendas, lo que también ha provocado una acumulación de 930.000 pisos en stock al término del pasado año. Tinsa prevé que esta bolsa de viviendas sin vender alcance el millón y medio de unidades en 2009, lo que continuará presionando a la baja los precios.» "Tinsa prevé que el precio de la vivienda caiga un 20% en 2009".

Las plusvalías se evaporan

2009-02-07T14:22:00.005+01:00

Un reflejo del momento que vive el sector es el titular de la portada del suplemento "Su Vivienda", el mismo que hace cuatro años destacaba la rentabilidad de las plusvalías inmobiliarias: «Mi casa cuesta lo mismo que hace cinco años. O menos». El articulo de la publicación de El Mundo toma como ejemplo el caso de María:

Si María vendiera ahora el piso que compró en 2003 no se podría llevar ni un céntimo de beneficio por la transacción. Y eso con mucha suerte. La vivienda por la que abonó 130.000 euros a sus antiguos propietarios hace cinco años vuelve a costar lo mismo un lustro después. «Teniendo en cuenta que aparte tuve que pagar alrededor de 18.000 euros por las escrituras, impuestos y demás ahora perdería dinero».

No hace falta ser matemático para echar las cuentas. Una tasación realizada en 2005 decía que la casa de María, un quinto sin ascensor de 30 metros cuadrados situado en el barrio de Prosperidad, estaba valorada en 180.000 euros. Por inmuebles similares en la misma zona se vuelve a pedir hoy lo que tuvo que desembolsar ella cinco calendarios antes.

La anécdota es un reflejo de lo que cualquier lector puede comprobar con las páginas de clasificados de los periódicos. La categoría de pisos de hasta 150.000 euros, desaparecida o, en el mejor de los casos, exigua durante meses, vuelve a aglutinar numerosas ofertas en casi todos los distritos de Madrid. Además, no es demasiado exótico que vayan acompañadas del epílogo «negociable» o «precio a convenir».

La negación de la burbuja

2009-01-25T19:31:00.002+01:00

La crisis está provocando ataques de sinceridad en algunos de los que negaron desde su tribuna la existencia de una burbuja inmobiliaria. Al menos en EEUU, ya veremos si ocurre lo mismo en España: «El ex presidente de la Asociación Nacional de Agencias Inmobiliarias, David Lereah, ha reconocido que cuando hablaba de forma positiva sobre el futuro del mercado inmobiliario en Estados Unidos lo hacía influenciado por su posición. Ahora, como consultor privado tiene unas previsiones de bajadas de precio. Lereah escribió a comienzos de 2006, justo antes de explotar la burbuja inmobiliaria, un libro titulado "Why the Real Estate Boom Will not Bust and How You Can Profit From it" (traducido significa "Por qué el boom de la vivienda no va a explotar y cómo puedes rentabilizarlo"). Ahora, en una entrevista reconoce que hizo las predicciones tan optimistas que hizo porque "mi trabajo era representar los intereses de las inmobiliarias".»

«Ahora que ya no trabaja para el organismo explica que sus previsiones "son muy diferentes y lo llevan siendo desde hace un año y medio". Lereah apuesta ahora por que "los precios de la vivienda seguirán bajando y en 2009 sólo veremos una modesta recuperación en la actividad de ventas". Respecto a los precios, estima que caerán otro 10% o más por el exceso de casas a la venta, la mala situación económica y las reestricciones al mercado de créditos. Además, señala que pasarán muchos años hasta que se vuelvan a ver precios tan elevados como se vieron en algunas zonas.» "Dije que la burbuja inmobiliaria no explotaría, pero mentí" en idealista.

El precio cae también en la estadística oficial

2009-01-18T20:23:00.002+01:00

Al cierre del año, la estadística oficial reconoce la situación de caída del precio de la vivienda en 2008: «Tras muchos meses en los que otras estadísticas -desde registradores a tasadoras- reflejaban caídas en los precios de la vivienda y la oficial seguía hablando de ligeros incrementos, los datos oficiales del Ministerio de Vivienda para el cierre del año pasado reflejan una caída de los precios del 2,8%. En el último trimestre del año, según la estadística oficial, el retroceso de los precios fue del 2,3% intertrimestral, lo que ha llevado al índice interanual desde un crecimiento del 0,7% en septiembre al referido -2,8% al final del ejercicio. El precio medio del metro cuadrado de la vivienda libre fue de 2.018,5 euros en el cuarto trimestre de 2008. Esto representa una variación del -2,4% con respecto al trimestre anterior y del -3,2% en términos interanuales.»

Según la serie estadística del Ministerio de Vivienda, esta sería la primera caída del precio desde 1993. Oficialmente, por tanto, el 2008 fue el año del estallido de la burbuja.

La ruina del ladrillo

2008-12-30T21:30:00.002+01:00

Con el final de este año 2008, la prensa está haciendo el balance de la crisis desatada por el pinchazo inmobiliario. A destacar este reportaje del suplemento económico de El País por el cambio que describe en el sector:

La crisis ha derrumbado multitud de mitos. No se ha salvado ni uno de los más arraigados en España: que el valor de la propiedad inmobiliaria nunca baja. Pues sí lo hace, y bastante. Pero para que la leyenda haya acabado hecha añicos se han tenido que venir abajo otros cuentos que no hace tanto contaban administraciones y empresarios. Uno de ellos, que las inmobiliarias españolas eran las más solventes del mundo o que estaban a salvo de la crisis financiera internacional. Hoy nadie se atreve a decirlo.

El imperio del ladrillo que se fraguó a comienzos del siglo XXI se ha desvanecido por completo. El concurso de Habitat, el segundo mayor de la historia, ha rematado el desplome. Las grandes gestas de sus protagonistas -Luis Portillo, Fernando Martín, Bruno Figueras, Enrique Bañuelos, Román Sanahuja...- se antojan hoy enormes fiascos. Ninguno de ellos resistió el estallido de la burbuja inmobiliaria, que se infló a base de construir y crecer a espaldas de la demanda real, con una elevadísima deuda y la compra indiscriminada de suelos, muchas veces con independencia de su calificación. Los analistas todavía no ven el final de los procesos concursales. (...)

Si bien todavía se desconoce cuántos procesos quedan -ni si éstos desembocarán en la liquidación de las sociedades-, sí está claro que se ha roto el tablero empresarial y que está naciendo otro. Con otros dueños y otros planes. ¿Quiénes? Los analistas coinciden: la banca lo decidirá.

"Este ladrillo es la ruina", El País (07/12/2008)

Bajará el precio en 2009 porque ya está bajando

2008-12-23T22:31:00.004+01:00

Apenas unos meses después del último informe, un servicio de estudios prestigioso como es el del BBVA nos dice lo siguiente: olvídense de nuestras previsiones pasadas. Porque hasta ahora no nos damos cuenta de que la caída del mercado inmobiliario va a conllevar bajadas significativas en el precio de la vivienda. Qué conclusión si no sacar de la última previsión: si hace unos meses hablaban de un descenso del 2% en 2009, ahora la previsión es que el precio caerá un 5% en 2009 y un 8% en 2010. Y todo a pesar de que estimaciones como la del índice Fotocasa sitúan ya el descenso durante 2008 en el 8,7%.

«El precio de la vivienda en España caerá un 5% en 2009 y un 8% en 2010, según indica el último informe sobre "Situación Inmobiliaria" del Servicio de Estudios del BBVA, que fue presentado ayer. El banco atribuye estos futuros descensos del valor de los inmuebles al exceso de oferta. El estudio señala que la sobreoferta de pisos comenzará a reducirse a partir del segundo trimestre de 2010. El "stock" de viviendas nuevas en manos de los promotores, que ya podría superar el millón de inmuebles, seguirá creciendo hasta alcanzar máximos a principios de 2010, con un ritmo previsto de unas 200.000 visadas al año. A partir de 2010 comenzará a ser absorbido este excedente, con más intensidad en el segundo semestre de ese año. Según el BBVA, hasta 2012 no se recuperarán los niveles de viviendas nuevas en venta similares a los de 2005.» Noticia en Consumer.es.

La dependencia de la construcción

2008-12-08T13:31:00.003+01:00

En este país es habitual escuchar con atención reverencial a los expertos que opinan desde fuera. De tal manera que resaltaremos el diagnóstico que el economista Willem Buiter, profesor de la London School of Economics, realiza sobre la gravedad de la crisis de la construcción en España, aunque no sea muy diferente del que algunos venimos defendiendo hace años:

España, como el Reino Unido, está en peor posición que el resto de los países de la UE, tanto para manejar la crisis global del crédito como por las distorsiones internas de su economía. España ha tenido un sector de la construcción que representaba un 18% del PIB y ésa es una cifra ridículamente alta y totalmente insostenible. Ese porcentaje tiene que bajar y de manera permanente hasta llegar a algo menos de la mitad. Creo que España va a tener que trasladar al menos un 10% del PIB que procede de la construcción a otro sector. El problema claro está es que no es tan fácil transformar constructoras en peluquerías. Así que a España le espera un periodo largo y doloroso de paro estructural, que en parte es debido a un desajuste entre el tipo de mano de obra, los perfiles profesionales y los tipos de puestos de trabajo que van a estar disponibles en el mercado. Además, si bien los grandes bancos españoles no disfrutan de tan mala salud como otros en el continente, los pequeños bancos también se están viendo muy afectados porque están muy expuestos a los vaivenes del sector de la construcción. Es la enorme dimensión de ese sector lo que ha colocado a España en un lugar especialmente vulnerable.

Entrevista a Willem Buiter en soitu.es.

Las ventas caen casi el 30% en un año

2008-11-26T20:38:00.002+01:00

Con datos del INE, las ventas de viviendas descendieron un 27% en tasa interanual en septiembre: «Nuevos datos confirman la espiral negativa en la que está envuelta la compraventa de viviendas en España. El pasado mes de septiembre se vendieron en nuestro país 45.809 inmuebles, un 27,1% menos que en el mismo periodo del año pasado, cuando se elevaron a 62.862, según informó el Instituto Nacional de Estadística (INE). No obstante, la caída interanual se moderó en septiembre respecto a agosto, mes en el que estas operaciones descendieron un 36,8%.»

«La mayoría de las transacciones realizadas en septiembre correspondieron a viviendas libres, con 41.322 operaciones (90,2%), un 28,4% menos que en igual mes de 2007. El resto, 4.487 (9,8%), fueron compraventas de viviendas de protección oficial, con una caída del 13,4% en tasa interanual. De las citadas 45.809 operaciones registradas en septiembre, 25.505 fueron de viviendas nuevas, un 10,8% menos que en igual mes del año pasado, y 20.304 de inmuebles usados, lo que representa una disminución del 40,7%.»

La burbuja y sus cómplices

2008-11-03T21:21:00.003+01:00

El artículo del economista José Manuel Naredo que apareció en "Público" el viernes es, sin duda, un "must read" en el momento actual. Un artículo imprescindible para explicar la situación de la burbuja que pinchó y la responsabilidad de los gobiernos:

La larga duración de la fase alcista del presente ciclo inmobiliario indujo a la población a habituarse a ella como si de algo normal y permanente se tratara. Los diez años de auge crearon hábitos de vida y de negocio muy arraigados. Se presuponía que la continuidad de las subidas de precios de los inmuebles haría siempre interesante su compra, aunque fuera a crédito, reforzando la presión compradora que hacía realidad las revalorizaciones previstas. Sobre estas bases se desarrolló a sus anchas la espiral de revalorizaciones y compras, cada vez más apalancadas con créditos, que caracteriza a las llamadas burbujas bursátiles o inmobiliarias.

Pero la experiencia demuestra que ni los árboles pueden crecer hasta el cielo, ni el auge puede ser permanente, porque genera desequilibrios que en algún momento lo hacen declinar, normalmente, por un estrangulamiento financiero que acaba cortando la mencionada espiral y haciendo que los promotores y compradores más endeudados sufran las consecuencias. Así, desde hace más de un lustro he venido advirtiendo que "cuanto más se prolongue la burbuja inmobiliario-constructiva actual, más inquietantes pueden ser sus resultados, habida cuenta del peso anormalmente alto que tienen los activos [y el endeudamiento] inmobiliarios en el patrimonio de los hogares".

Pues, a mi juicio, lo más fácil era prever el desenlace crítico al que conducía el auge inmobiliario; lo verdaderamente difícil era imaginar que el auge podía llegar hasta donde ha llegado, al disponer la economía española "amparada en el euro" de una financiación externa tan inusualmente copiosa y barata. Pero esa misma financiación externa que prolongó tánto el auge fue la que, a la postre, lo acabó estrangulando. Pues España, al erigirse en líder del auge inmobiliario, acabó erigiéndose también en líder del riesgo inmobiliario y desanimando dicha financiación.

"La burbuja y sus cómplices", José Manuel Naredo (Público, 31/10/2008)

La crisis financiera del ladrillo

2008-10-13T22:50:00.003+02:00

El economista Julio Rodríguez López escribe en "Cinco Días" sobre mercado de vivienda y crisis financiera. Expone la conexión entre ambas crisis y hace referencia a la experiencia sueca de los 90 de salvamento de los bancos hundidos por una crisis inmobiliaria: «La realidad de la fuerte recesión del mercado de vivienda en España en 2008 resulta visible en el descenso de las ventas (-27,4% en enero-julio respecto del mismo periodo del año precedente), en la caída de las viviendas iniciadas (-58,1% en el mismo periodo) y en el descenso de los precios de las viviendas en un -0,3% en el segundo trimestre (visible sobre todo en las de segunda mano, -4,9%). El retroceso de la inversión en vivienda detraerá directamente medio punto del crecimiento de la economía española. La crisis del mercado de vivienda en España de 2007-2008 recuerda más a la de 1973-1974 que a la de 1990-1991, por el elevado volumen realizado de construcción de nuevas viviendas con carácter previo al inicio de la crisis. (...)»

«La crisis del mercado de vivienda ha dado paso a una crisis financiera de amplio espectro territorial. La venta a través del sistema financiero mundial de los créditos fallidos titulizados ocasionó primero un problema de falta de liquidez que después se transformó en una cuestión de solvencia de las entidades financieras. Septiembre de 2008 será sin duda un mes histórico en Estados Unidos, a la vista de los días de fuego por los que ha atravesado el sistema financiero de dicho país (fue Víctor Hugo quien escribió aquello de que 'todas las revoluciones tienen unos pocos días de fuego y muchos años de humo') donde está por ver el resultado del plan aprobado por el Congreso y por el Senado de dicho país».

La culpabilidad de los bancos

2008-10-07T23:22:00.002+02:00

La primera víctima del pinchazo inmobiliario fue Llanera, cuyos administradores concursales argumentan en su informe que la banca llevó a la inmobiliaria al borde del precipicio financiando operaciones de compra de suelo por encima del valor real: «La compañía acabó entrando en concurso tras una arriesgada estrategia de compra de suelo no urbanizable, cuyo desarrollo exigía largos plazos de tiempo, combinada con una financiación a corto plazo. Esta política empresarial acabó con una deuda de más de 700 millones de euros y con la imposibilidad de la inmobiliaria de atender sus pagos.» El artículo publicado en Cinco Días expone más detalles del informe concursal.

El informe de la administración concursal destaca como origen de la crisis de Llanera, "las fuertes inversiones en suelo, en su mayor parte rústico, adquirido a precios no acorde con dicha clasificación, ya que en el mismo incluía el valor de las perspectivas urbanísticas, o sea, inversiones de futuro sujetas a factores externos como la recalificación del suelo". Esta línea de actuación, que los administradores concursales califican de "alto riesgo", se apoyó en su práctica totalidad en préstamos bancarios. "En 2005 y 2006, de cada 100 euros invertidos en el activo, 9 estaban financiados con fondos propios y 91 con fondos ajenos. En 2007, el 100% con fondos ajenos", subraya el informe concursal de Llanera.

Resulta evidente que sin el apoyo de los bancos, Llanera no hubiera podido desarrollar su plan estratégico. "Las entidades financieras en los años 2004, 2005 y 2006 facilitan e incluso participan en las operaciones de adquisición de suelo, facilitando financiación a las promotoras, incluso conociendo que las operaciones financiadas estaban sujetas a hitos urbanísticos [la recalificación] y por consiguiente no adaptado su valor a la realidad de su clasificación urbanística en el momento de su adquisición", afirma el informe concursal, que añade que esta situación se daba tanto en Llanera como en general en el sector inmobiliario. "El fácil acceso al crédito propicia que las compras de suelo alcancen un elevado volumen", señalan los administradores.

Los bancos que prestaron el dinero a Llanera conocían el riesgo que estaban adquiriendo, "ya que si el vencimiento de los créditos se producía antes de que se alcanzaran los hitos urbanísticos, se originaba un desfase financiero". Ese desfase -Llanera no tenía casas que vender- acabó ocurriendo, ya que la mayoría de préstamos eran a corto plazo. Para entonces, principios de 2007, el crédito ya empezaba a contraerse y Llanera se encontró con la negativa bancaria a renovar los préstamos y las pólizas de crédito.

"Los administradores de Llanera critican la actuación de los bancos". Cinco Días (06/10/2008)

Vivienda usada cae el 5%

2008-09-30T22:46:00.002+02:00

Informe de precios del tercer trimestre, en Expansión: «Los mercados inmobiliarios de toda españa han registrado caídas en los precios de vivienda usada durante el tercer trimestre de 2008. Caída libre. Esa es la tendencia del precio de la vivienda usada según un informe elaborado por el portal inmobiliario Idealista.com. Y la tónica que ha acompañado a los precios que se han ido fijando en las ciudades españolas de referencia en este estudio ha sido esa: la de la bajada. Barcelona ha vuelto a marcar un importante decremento en el precio de la vivienda usada (-5,3) lo que deja el metro cuadrado en 4.416 euros. En Madrid también continúa la caída (-1,5%) por quinto trimestre consecutivo y el precio se fija en 4.106 euros/m2. Y, por su parte, Valencia cae por tercer trimestre consecutivo (-2,4%) situando su precio en 2.708 euros/m2.»

«Para la realización del informe se han estudiado un total de 267 municipios de toda españa, de los cuales 243 han bajado de precio (91%), 22 han subido (8,2%) y sólo 2 (0,7%) lo han mantenido. Todas las viviendas analizadas son de segunda mano y proceden tanto de particulares como de profesionales inmobiliarios.» El informe completo se puede descarga aquí.

La madre de todas las crisis

2008-09-23T23:16:00.005+02:00

Extraigo de la entrevista que le hace El Confidencial al economista José García Montalvo sobre la crisis financiera las respuestas que aluden a la burbuja inmobiliaria. Todo queda resumido en el titular de la entrevista: "El origen de la crisis en EEUU y en España es el mismo: apostar a que el precio de la vivienda nunca baja".

P.- ¿Cuál es el problema fundamental al que se refiere?

R.- El problema fundamental es que todos apostaron a que el precio de la vivienda no bajaría. Y todas esas apuestas han salido mal. Ése es el origen de todos los problemas. Pero no se está actuando sobre este problema, sino sobre sus consecuencias financieras.

P.- O sea, ¿el origen de la crisis es el mismo en EEUU que en nuestro país?

R.- Sí, pero aquí es peor. En Estados Unidos, el precio agregado nunca había bajado. Pero aquí sí que había sucedido. No creo que pueda hablarse de desconocimiento.

P.- Aunque con distinto timing ¿la burbuja inmobiliaria española puede pasar por las mismas fases que la estadounidense?

R.- Sí. Hay un efecto espejo con EEUU. De hecho, vamos un año o un año y medio por detrás. Habrá que ver si el sistema financiero español es tan sólido como dicen. Por ejemplo, los APIS de Barcelona ya están registrando caídas de precios de la vivienda del 7%. Los datos ya existentes y los que están por venir van a dejar en evidencia que ese supuesto básico de que los precios de la vivienda nunca bajan no se cumple. Muchos de esos activos van a perder valor y las agencias calificadoras empezarán a degradar entidades financieras (de hecho este proceso ya ha comenzado). Si el subyacente vale menos, el título es más arriesgado. Al final, subprime sólo quiere decir que el señor que ha contratado una hipoteca tiene una probabilidad significativa de no devolver el préstamo. ¿Cuántos de estos señores va a haber en la economía española? Pues bastantes. Especialmente si el desempleo sigue creciendo. Ya está cerrada incluso la refinanciación.

Entrevista: El Confidencial (23/09/08)

Si el dinero huye, el precio baja

2008-09-14T18:00:00.004+02:00

Vean el análisis de la periodista Fiona Maharg-Bravo en las páginas del suplemento económico de "El País", sustentado en una sencilla tesis: "cuanto más rápido caiga el precio de la vivienda, más rápida será la recuperación". Quizás a muchos lectores dominicales habrá incomodado esta falta de fe en la capacidad de recuperación del sector inmobiliario (sin pasar por la "solución traumática" de la bajada del precio) tras años creyendo en su supuesta solidez.

Los promotores inmobiliarios españoles sienten el dolor causado por el estallido de la burbuja de la vivienda. Las ventas de casas se están desplomando, con lo que está desapareciendo el efectivo que tanto se necesita para pagar las deudas. Al Gobierno español se le han ocurrido dos medidas más para intentar ayudar. Pero no tendrán mucho impacto, porque el inflado mercado de la vivienda español tiene demasiados problemas como para que la solución sea rápida.

Zapatero ha prometido a los promotores 3.000 millones de euros para refinanciar préstamos existentes. El objetivo es darles acceso a financiación a más largo plazo hasta que el mercado se recupere. A cambio, los promotores deben alquilar las viviendas, algo que el Gobierno espera que estimule el anémico mercado de alquiler.

Pero los 3.000 millones del Gobierno son una gota en el océano frente a la enorme reserva de casas sin vender. Con un precio medio por vivienda de 200.000 euros, y asumiendo que están financiados al 50% con deuda, el dinero del Gobierno sólo afectará a 30.000 viviendas. Es equivalente al 3% del millón de casas sin vender que UBS calcula que andan por el mercado. (...)

La triste verdad es que la burbuja inmobiliaria española es demasiado grande como para encontrar una solución sencilla. El sector necesita una dolorosa reestructuración. Los precios de las viviendas se han triplicado en una década. Su reducción devolverá el equilibrio al sector. Cuanto más rápidamente caigan, más rápida será la recuperación.

"Como una casa ardiendo", Fiona Maharg-Bravo (El País, 14/09/08)

La ciudad fantasma de Seseña

2008-08-31T19:02:00.004+02:00

Agosto nos deja como colofón el reportaje que ha realizado la BBC sobre el fin de la burbuja en España. Vía elmundo.es: «"La idea era crear un hogar de ensueño, pero ahora las obras están paradas y esto es una ciudad fantasma". Así retrata Hugh Pym, periodista de la BBC, el desolador paisaje de Seseña, la macrourbanización proyectada por el constructor Francisco Hernando 'El Pocero'. Es el ejemplo por el que ha optado la cadena británica para describir el parón que el negocio inmobiliario ha sufrido en España, que ha pasado del "auge urbano a las ciudades fantasmas".»

El texto del reportaje de BBC News junto con un vídeo en este enlace: "From boom town to ghost town".

Precios en caída libre

2008-07-31T23:08:00.002+02:00

Una noticia sobre un estudio que predice la caída del precio de la vivienda para el próximo año. ¿Demasiado optimista o se trata de la previsión de que el ajuste tardará años en culminarse? En cualquier caso, la cifra que da el BBVA es de una caída del 20% en cuatro años: «El Servicio de Estudios del BBVA prevé que el precio de la vivienda suba el 0,8% en 2008, mientras que para 2009 espera un descenso del 2,1%. La entidad bancaria indica que estas cifras serán consecuencia del ajuste cíclico del sector inmobiliario, que está siendo más profundo de lo esperado debido a la crisis financiera internacional. El director del Servicio de Estudios del BBVA José Luis Escrivá, ha explicado que los precios sufrirán un ajuste de alrededor del 20% en los próximos cuatro años, aunque las caídas nominales serán "muy pequeñas", ya que la corrección vendrá dada en buena medida por el aumento de la inflación.»

Al mismo tiempo, el mercado inmobiliario en EEUU y el Reino Unido nos pueden servir de indicadores de lo que ocurre cuando explota una burbuja:

"El precio de la vivienda en el Reino Unido cayó un 8,1 por ciento en un año": «Después de caer un 1,7 por ciento en julio, anunció hoy la entidad hipotecaria Nationwide, la tercera mayor del país. Así, el precio medio de la vivienda se situó en 169.316 libras (214.759 euros) en julio, su valor más bajo desde agosto de 2006 y casi 15.000 libras (19.000 euros) por debajo de su valor en la misma época del año anterior.»

"EEUU: Precio vivienda baja 16,9% anual en grandes ciudades, mayor caída en 21 años": «El precio de la vivienda en las diez mayores ciudades en Estados Unidos bajó un 16,9 por ciento en los últimos doce meses, su mayor caída anual en 21 años, según el índice Case-Shiller, elaborado y difundido hoy por Standard & Poor's. Desde que la agencia de evaluación de riesgo empezó a elaborar ese índice en 1987, nunca antes se había registrado un descenso anual tan pronunciado.En las veinte principales ciudades del país, el descenso del precio de las viviendas fue del 15,8 por ciento entre los meses de mayo de 2007 y 2008, lo que también supone la mayor caída desde que se amplió el alcance del índice Case-Shiller en 2000.»

Suspensión de pagos de Martinsa-Fadesa

2008-07-17T18:45:00.002+02:00

Con Martinsa-Fadesa cayó la primera de las grandes. En Público: «Comienza el efecto dominó de la mayor suspensión de pagos declarada por una empresa española, la inmobiliaria Martinsa Fadesa. El primer impacto lo sufrió la bolsa: el Ibex cayó un 2,55% y cerró a niveles de 2006, arrastrada por el batacazo general de las constructoras y del Banco Popular, el tercer mayor acreedor de Martinsa Fadesa. Pero la bola de nieve alcanzará a las constructoras que edifican o edificaban los pisos que vende la inmobiliaria presidida por Fernando Martín, a los trabajadores, que sufrirán el recorte del 28% de la plantilla y, por supuesto, a los 12.578 compradores que están pendientes de que Martinsa Fadesa les entregue sus viviendas. (...) Constructoras como San Martín y algunas de las grandes que también edificaban para Martinsa Fadesa dejarán de cobrar unos 600 millones en un primer momento. Es la cantidad que suman las hipotecas subrogables que sirven a la empresa para "financiar la construcción de promociones inmobiliarias en curso", como consta en la auditoría de 2007. Según fuentes del sector, la banca suele financiar el 100% de la construcción.»

Efecto directo sobre el desempleo: «En otro frente, los 829 empleados de Martinsa Fadesa pueden acabar pagando los excesos de la empresa. Ésta anunció ayer a los sindicatos que recortará 234 empleos, un 28% de la plantilla , según fuentes sindicales. Las centrales rechazaron la oferta de 25 días por año trabajado y advierten que pueden quedarse sin trabajo entre 2.000 y 4.000 empleados de subcontratas.»

Con el precio a la baja sigue creciendo el stock

2008-07-11T16:44:00.001+02:00

Según el último informe que trata de cuantificar la variación de los precios en el último año: «El precio de la vivienda libre, tanto nueva como de segunda mano, ha experimentado un descenso interanual del 2,5% en el mes de junio, según datos de la primera edición del Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles (IMIE) elaborado por la tasadora inmobiliaria Tinsa. A pesar de ello, todavía tendrá que bajar «bastante más» si se quiere dar salida al 'stock' actual de 400.000 inmuebles, consideran en la empresa de tasaciones. El informe, elaborado teniendo en cuenta la evolución del valor por metro cuadrado de la vivienda libre, refleja que la caída más «severa» se produjo en las áreas metropolitanas, donde la bajada fue del 3,7%. A continuación se situaron las capitales de provincia y grandes ciudades de más de 50.000 habitantes, con una caída del 3,6%, mientras que en la costa mediterránea el descenso fue del 3%.»

«El presidente de Tinsa advirtió, además, de que el 'stock' de vivienda nueva podría llegar a los 800.000 o 900.000 inmuebles en el mes de diciembre, unas existencias que tardarían en desaparecer entre uno y dos años dependiendo del número de casas que se inicien y de la capacidad de las entidades financieras para conceder créditos hipotecarios.»

El fraude hipotecario se destapa en EEUU

2008-06-22T13:54:00.003+02:00

Como ha ocurrido en otras ocasiones, solo cuando ha saltado a la arena pública una cuestión al otro lado del charco, los medios han empezado a hablar de la misma aquí. Así que atentos a la noticia de esta semana en EEUU, donde los noticiarios han repetido (como en el vídeo de la CBS sobre estas líneas) innumerables veces las palabras "fraude hipotecario".

"El fraude inmobiliario masivo en EEUU provoca pérdidas de 1.000 millones de dólares": «El FBI ha detenido desde el pasado 1 de marzo a más de 400 personas acusadas de participar en un fraude hipotecario coordinado a nivel nacional que ha provocado unas pérdidas estimadas de 1.000 millones de dólares a la economía de EEUU. Estas detenciones son resultado de una operación desarrollada durante más de tres meses y medio llamada "Operación Hipotecas Malévolas", que tiene una relación directa con las cadenas de fraudes que desencadenaron la crisis de las hipotecas basura o subprime, que ha provocado el desplome del mercado inmobiliario estadounidense y, por extensión, de algunos países europeos. (...)»

«Entre los arrestados están agentes inmobiliarios y prestamistas que ayudaban a los compradores de viviendas a tomar un préstamo. Estos préstamos se daban a personas con mal historial crediticio, por el que no podían acceder a una hipoteca normal y accedían a firmar otras con un tipo de interés bancario mayor que el tipo de interés preferencial. Sin embargo, el FBI está investigando también el fraude a nivel empresarial, que puede implicar a grandes corporaciones.»

Hipotecas por encima del valor de la vivienda

2008-06-09T21:46:00.002+02:00

Como consecuencia de un claro descenso en el precio de la vivienda construida durante los años de la burbuja: «Los autores del informe de coyuntura económica de la escuela de negocios Esade han advertido hoy de que el 10% de las hipotecas vivas en España podría estar cubriendo inmuebles por debajo del valor del crédito a finales de año, de seguir cayendo el precio de la vivienda. Así lo ha explicado el economista Francesc Xavier Mena, como parte del panorama económico que prevé como más probable para España y que contaría con la mitad de posibilidades.»

«Esta situación se produciría por una "caída del valor de los activos inmobiliarios de entre el 20 y el 30%" para las viviendas adquiridas en los últimos tres años. Según explica Mena, "esto ya pasó en 1992 y no quiere decir que a las personas que les afecte tengan que vender sus viviendas obligatoriamente". En este entorno, que se encuentra a medio camino entre la visión más pesimista -los que anuncian una recesión- y la más optimista -la que da el Gobierno-, los autores del estudio señalan: "la crisis actual que está afectando a la economía global tendrá sus costes laborales en España, por lo que se prevé que durante el bienio 2008-09 la tasa de paro supere el 10% y se anuncien importantes ajustes salariales".»

La compraventa de viviendas en caída libre

2008-05-29T20:32:00.002+02:00

Nuevos datos avalan el titular de hoy de todos los periódicos con la palabra "desplome" en lugar destacado: «La cascada de cifras que confirman el frenazo inmobiliario y, por ende, la crisis económica suma y sigue. La caída de las ventas de casas un 38,5% anual en marzo y el descenso del 39,6% en el número de hipotecas sobre vivienda constatan el estancamiento de una demanda que parece haber decidido posponer la compra de piso hasta ver precios más bajos y poder obtener mejores condiciones de financiación. De acuerdo con los datos publicados ayer por el Instituto Nacional de Estadística (INE), la caída de las ventas se está notando más en la vivienda usada, con un descenso del 46,4% (hasta contabilizar 23.540 operaciones), mientras que para los inmuebles nuevos la bajada alcanzó el 27,5% (con apenas 22.534 transacciones).»

«En el mercado hipotecario el panorama no es más alentador. El número de viviendas hipotecadas retrocedió hasta las 70.378 (un 39,6% menos que un año antes), mientras que el capital total prestado rozó los 10.000 millones, cifra un 42% inferior.» En Cinco Días: "La compra de pisos se desploma".

Las ventas se desploman un 73% en un año

2008-05-17T13:37:00.003+02:00

La noticia de la semana en el sector ha puesto números a la caída del negocio: «La crisis inmobiliaria sigue haciendo estragos. Durante el primer trimestre del año las ventas de las grandes compañías españolas de este sector se han desplomado un 73%, hasta un importe conjunto de 299,1 millones de euros. Hace un año la cifra registrada fue de 1.131 millones. El ajuste que se vive en el mercado inmobiliario ha dejado muy tocadas las cuentas de gigantes del sector como Realia, Metrovacesa, Sacyr Vallehemoso, Acciona Inmobiliaria, Martinsa-Fadesa, Reyal Urbis y Parquesol. La restricción a la que se ha visto sometida la financiación y el estancamiento en que está sumida la demanda son los principales causantes de la situación actual. Las pérdidas registradas en las ventas de las inmobiliarias cotizadas se han producido a pesar de que varias de ellas han reconocido haber reducido el número de promociones para ajustarse a la demanda. Concretamente, la facturación conjunta de las siete compañías citadas se ha recortado en el primer trimestre un 32,9%, hasta 1.021 millones de euros.» En Expansión: "Las grandes inmobiliarias recortan su ventas un 73%".

Un stock de 650.000 viviendas

2008-05-06T20:49:00.003+02:00

Un extracto de un reportaje de El País sobre "el fiasco inmobiliario". "La crisis deja 650.000 pisos sin vender": «La crisis inmobiliaria está obligando a las compañías a retrasar las promociones que tenían previstas. Su preocupación ahora es cómo dar salida al enorme stock de pisos que tienen en sus manos. Un tercio de las más de 1,8 millones de viviendas nuevas construidas desde 2005 siguen sin hallar comprador. Y el volumen se ha ido engordando hasta multiplicarse por seis en apenas tres años y alcanzar las 639.646. La situación es delicada en Castilla-La Mancha, donde las inmobiliarias no pueden deshacerse del 68,5% de lo que han levantado; la Comunidad Valenciana, y Murcia. (...) La patronal asegura que desde septiembre del año pasado hasta ahora las ventas se han desplomado un 60%.»

«El mercado fue incapaz de ir absorbiendo todas las viviendas construidas a partir de 2005. Ese año quedaron 90.144 pisos sin despachar. Desde entonces, los plazos de comercialización se han ido alargando y los pisos acumulándose: 195.989 en 2006 y 300.155 en 2007. Hasta febrero se han amontonado alrededor de 650.000. A esta cantidad de pisos hay que añadir la oferta de segunda mano. Es casi imposible saber cuánta vivienda de ocasión hay en el mercado. Pero los agentes de la propiedad inmobiliaria admiten el parón: sólo cierran el 25% del volumen de operaciones que se registraban hace dos años.»

Invertir en I+D

2008-05-01T13:28:00.003+02:00

Viñeta de Danuto & Martingo. "La cruda realidad" en Cutreñetas.

El ajuste inmobiliario durará al menos hasta 2010

2008-04-27T17:43:00.003+02:00

Según una consultora especializada en el sector, lo peor de la crisis del mercado inmobiliario todavía no ha pasado: «Sólo los productos inmobiliarios más 'golosos' del mercado sortearán la crisis. El resto de viviendas, oficinas y locales comerciales cuyo futuro inmediato pase por la venta deberán atravesar el trámite ineludible de reducir su precio si quieren hacer fortuna en un mercado cada vez más retraído. El diagnóstico es de CB Richard Ellis, la firma de intermediación inmobiliaria más importante del país, y su previsión es que el actual proceso de ajuste que vive el sector se prolongue al menos 'un año, o un año y medio más', según señaló ayer su presidente para España, Eduardo Fernández-Cuesta.»

«La compañía se resistió a cuantificar en qué porcentaje podrían llegar a bajar los precios, pero sí reconoció que el recorte alcanzará a la gran mayoría de los activos actualmente en el mercado. 'Se están realizando muy pocas operaciones, y las que se hacen son compras de suelo o de activos de gran calidad'. Es decir, inmuebles residenciales o comerciales de alto nivel y situados en zonas de gran demanda. El resto del mercado está, por así decirlo, paralizado, especialmente el residencial. Y así seguirá, según CB Richard Ellis, mientras los efectos de la crisis financiera continúen retrasando las decisiones de compra de los agentes, y no se absorba el stock de vivienda existente, que algunos sitúan en el millón de inmuebles, pero que la consultora redujo ayer a unas 500.000.»

Riesgo de caída de un 20%

2008-04-11T19:52:00.001+02:00

Los informes del FMI sobre los riesgos inmobiliarios se cuentan por descenas en los últimos años: «La luz roja está encendida. El Fondo Monetario Internacional (FMI) alertó ayer de que una caída en el precio de la vivienda y en la inversión residencial pueden anticipar la llegada de la recesión económica. No es el caso aún de España. Pero el FMI habla de una sobrevaloración del precio real del 20% que califica de insostenible. Y asegura que la española es una de las economías más vulnerables ante un debilitamiento del sector. La innovación que desde hace dos décadas se observa en los sistemas de financiación de la vivienda facilitaron el acceso de los hogares al crédito hipotecario. Y a muchos les permitió lograr el sueño de tener una casa. Pero también expusieron a las economías avanzadas a los riesgos en este sector, al alterar el papel que la actividad inmobiliaria representa en el ciclo, como explica el economista jefe del FMI, Simon Johnson.»

«Irlanda, Reino Unido, Holanda y Francia serían en este momento los países más vulnerables a una corrección. España entra en ese grupo, al que sigue EE UU. Hay tres factores que exponen a la economía española a los riesgos de una contracción en el sector de la vivienda, según el FMI. Primero, la inversión residencial es la segunda más alta entre las economías avanzadas, un 9% del PIB, aunque en este momento parece estable, según los datos que maneja el organismo. Le supera sólo Irlanda con el 12%. Y está tres puntos por encima de la media. El segundo factor es el peso de la construcción. Y tercero, la exuberancia vista en los precios durante los últimos años, que según el economista del FMI Roberto Cardarelli están sobrevalorados entre un 15% y 20%, el doble que en EE UU. A partir de esto reconoce abiertamente que "las consecuencias de un debilitamiento en la inversión residencial serán mayores en España que en cualquier otra economía avanzada".» "El FMI calcula que la vivienda está sobrevalorada un 20% en España" en El País.

Marchas por una vivienda digna

2008-04-05T16:26:00.002+02:00

Las manifestaciones del último año por el derecho a una vivienda digna han sido numerosas y han ido aumentando su visibilidad en los medios de comunicación. A la marcha celebrada el pasado mes de marzo en Barcelona, el buscador inmobiliario nuroa.es acudió para preguntar a los participantes qué es una vivienda digna. Como ocurre con las manifestaciones, hay respuestas para todos los gustos.

La compraventa de viviendas cae el 27,1% en un año

2008-03-28T19:58:00.005+01:00

Según datos del INE, el descenso en las operaciones es más acusado en la vivienda de segunda mano: «El pasado mes de enero se registraron en España 61.792 operaciones de compraventa de viviendas, lo que supone un 27,1% menos respecto al mismo mes de 2007, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). La compraventa de viviendas libres bajó un 26,7% en tasa interanual, hasta 56.738 inmuebles, mientras que la de viviendas con protección afectó a 5.054 residencias (30,7% menos). El número de operaciones de compraventa sobre casas nuevas cayó un 14,6% en enero, ya que se transmitieron 29.394 inmuebles, mientras que las transacciones de pisos usados descendieron un 35,6% respecto al mismo mes de 2007, hasta 32.398 unidades. La mayor parte de las viviendas que se transmitieron por compraventa en enero eran libres y supusieron el 91,8% del total, mientras que el 8,2% eran inmuebles protegidos. Asimismo, el 52,4% de las operaciones afectó a vivienda usada, mientras que el 47,6% de los pisos eran nuevos.» Más datos en la noticia de Consumer.es.

La crisis cierra 40.000 oficinas inmobiliarias

2008-02-17T18:06:00.002+01:00

En Consumer.es: «La crisis que sufre el sector del ladrillo en España ha obligado a cerrar 40.000 oficinas inmobiliarias, lo que ha supuesto la destrucción de cerca de 120.000 puestos de trabajo, según datos presentados ayer por el Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI). Santiago Baena, presidente del Consejo, explicó que el 80% de quienes lograron vender un piso durante 2007 debieron bajar el precio de forma significativa. El incremento de los precios, el repunte del Euribor y la crisis de las hipotecas de alto riesgo o "subprime" han terminado por echar del mercado a todas aquellas personas que decidieron montar un negocio de venta de pisos aprovechando que la ley liberalizó por completo, en mayo de 2003, el sector de la intermediación.»

El precio de la vivienda baja en 2007

2007-12-31T15:31:00.000+01:00

Termina el año con la confirmación del pinchazo en el crecimiento del sector inmobiliario que reflejan estudios como el idealista: «Durante 2007 el precio de la vivienda de segunda mano bajó en los principales mercados inmobiliarios españoles, según el informe anual de precios elaborado por idealista.com. En la mayoría de estos mercados es la primera caída que se registra desde que idealista.com inició la publicación trimestral periódica de la evolución de precios de vivienda de segunda mano, en 2000. La ralentización iniciada en el segundo semestre de 2006 ha dado paso en 2007 a las primeras caídas que, aunque leves, confirman el fin de un ciclo».

«Barcelona fue la primera capital española en notar el cambio de tendencia y donde el valor de la vivienda ha registrado los mayores descensos, con una caída del 2%. En Madrid el precio bajó un 0,3% y aunque la bajada es moderada, el descenso de los precios registrado en 2007 pone de manifiesto el fin del ciclo alcista y la entrada en un periodo de reajuste. (...) En la mayoría de las ciudades de 17 comunidades autónomas analizadas por idealista.com se produjeron o variaciones negativas o subidas por debajo de la inflación, lo que ha supuesto bajadas reales del precio de la vivienda».

El informe se puede descargar en pdf aquí.

Las previsiones hablan de caída de precios

2007-10-29T15:02:00.000+01:00

Lo ha puesto por escrito el departamento de estudios de DB: en los próximos doce meses se producirá una caída nominal de los precios de la vivienda. «La tan comentada burbuja inmobiliaria en España vuelve a ser noticia. De acuerdo con las estimaciones de Deutsche Bank, los precios de la vivienda, en térnimos nominales, podrían incluso caer en 2008, hasta un 8%, y mantenerse sin apenas cambios, o sólo en línea con la inflación, para el periodo 2009-2013. El freno en la escalada podría reflejarse de forma significativa este mismo ejercicio. Los analistas de Deutsche Bank prevén una subida en el precio de los pisos cercana a la inflación, alrededor del 3%. El banco de inversión alemán considera posible que el mercado inmobiliario se ajuste a la evolución del IPC, pero resalta que "nada garantiza que el ajuste vaya más allá".»

«Un escenario de menor confianza en el mercado, y la opción de "esperar y ver" antes de realizar nuevas inversiones. podrían desencadenar una contracción en los precios nominales, más aún, con el endurecimiento de las condiciones crediticias de fondo. Unas eventuales caídas, además, podrían provocar mayor ansiedad, y acelerar el proceso de ajuste en el mercado». En Expansión.

Bajar los precios para vender más rápido

2007-06-17T19:53:00.000+02:00

Una vez pinchadas definitivamente las expectativas de revalorización infinita en el mercado inmobiliario, los vendedores empiezan a calibrar la magnitud de la caída del negocio. Se venden menos casas y se tarda más en vender. «Los compradores y los vendedores de vivienda usada no se encuentran. Es la principal conclusión que se extrae de una encuesta realizada por Expocasa, el portal inmobiliario de Facilisimo.com a partir de un millar de usuarios. La encuesta, dividida entre los que venden y los que compran, arroja datos sorprendentes, como que los vendedores, tanto particulares como profesionales, rebajan los precios entre un 6% y un 8% para colocar los pisos usados. Y la previsión es que aún bajen más. Entre los encuestados que venden casa, más de la mitad, el 57,78%, no se ha puesto plazo para venderla. Entre los que sí tienen plazo, su tiempo medio es de nueve meses y dos semanas. Respecto a la pregunta de si mantendrían el precio o lo bajarían, el porcentaje es similar. Estos últimos lo harían un 6,48%. Casi la mitad de los encuestados lleva seis meses o más con ella a la venta. Y de éstos, más de un 60% ya ha variado el precio, siendo esta modificación principalmente a la baja. El número medio de personas que se interesan por una vivienda cada semana son cinco personas.» En El Confidencial: "Los vendedores rebajan los precios de los pisos usados un 6% para poder colocarlos".

La principal conclusión: «De los encuestados, un alto porcentaje piensa que los precios bajarán, aunque aún hay gente que no lo tiene tan seguro y cree que seguirán subiendo. En general, los que venden su casa no saben si en los próximos seis meses modificarán los precios de venta. Sí es cierto que la gran mayoría de aquellos que llevan seis meses o más con ella en el mercado ya han bajado los precios.»

La montaña rusa de la vivienda

2007-04-05T13:00:00.000+02:00

Los precios del mercado de la vivienda en EEUU, desde 1890 hasta el actual boom, ajustados a la inflación y representados por una montaña rusa con impresionantes subidas y alucinantes bajadas. En Youtube: Real Estate Roller Coaster.

El vídeo es una creación de la web speculativebubble.com. Aquí el gráfico del economista Robert J. Shiller en el que está basado.

Hipotecas de alto riesgo

2007-03-19T23:17:00.000+01:00

El mercado hipotecario de EEUU vive en los últimos meses un sobresalto tras otro.

Las hipotecas de alto riesgo (subprime en inglés) son préstamos para la compra de vivienda concedidos a particulares con un complicado historial de crédito en EEUU. Habitualmente implican tipos de interés más elevados para compensar el mayor riesgo de impago. Su uso, que se popularizó a partir de 2003 debido al fuerte encarecimiento de la vivienda, ha permitido que más estadounidenses accedan a su primera residencia, contribuyendo a sostener la actividad inmobiliaria.(...)

El año pasado, una de cada cinco hipotecas que se concedió en EEUU fue de alto riesgo, según Deutsche Bank; antes, sólo una de cada diez entraba en la categoría de alto riesgo. Pese a su reciente importancia, estas hipotecas todavía representan una pequeña parte –el 12%– del saldo vivo hipotecario de EEUU.(...)

El mercado de hipotecas de alto riesgo ha pinchado, debido a que la subida de tipos de interés ha provocado que muchas familias no puedan pagar las mensualidades de sus hipotecas. La morosidad se ha disparado hasta casi el 13%, alcanzado el 19% en algunos bancos. New Century está al borde la quiebra, después de que los bancos de Wall Street hayan cancelado sus líneas de crédito. Otros 36 bancos hipotecarios de alto riesgo han cerrado, quebrado o han sido vendidos desde diciembre. El precio de los bonos respaldados con hipotecas de alto riesgo (índice ABX BBB-) se ha desplomado, lo que ha ampliado el diferencial con respecto al libor en dólares desde 500 puntos en enero hasta casi 2.000 puntos básicos esta semana.

"Hipotecas de alto riesgo: un negocio explosivo" Javier Blas en Expansión (17/03/2007)

Las inmobiliarias y el cambio de ciclo

2007-01-07T20:41:00.000+01:00

Empieza el año con el máximo responsable de una inmobiliaria hablando de manera sorprendentemente clara sobre la evolución del sector:

Cada vez cuesta más vender una casa. Ahora se puede tardar "hasta el doble de tiempo" que hace un año, ha dicho hoy el presidente de la inmobiliaria RE/MAX en España, Javier Sierra, quien cree que los precios de los inmuebles están disparados.

Según Sierra, las viviendas en España "ya no están por subir mucho más", por lo que "algún promotor lo va a pasar mal" por el precio al que compró el suelo hace uno o dos años.

El presidente de RE/MAX añadió que los precios de la vivienda están "muy altos" en nuestro país, y en este sentido apuntó que ya se aprecia una reducción en lo que los propietarios individuales piden por su casa.

Sierra advirtió además de que se espera una "corrección" del mercado español de la vivienda que podría hacer desaparecer la mitad de las agencias inmobiliarias.

En Consumer.es: "Las inmobiliarias tardan el doble de tiempo que hace un año en vender una casa"

El precio del suelo baja un 18%

2006-11-27T20:32:00.000+01:00

La consultora Dyrecto constata una caída en el precio del suelo: «El mercado de suelo se encuentra saturado. La oferta se ha duplicado en lo que va de año, lo que ha provocado que el número de transacciones en los seis primeros meses del año se haya reducido en un 30 por ciento respecto al mismo período del año anterior y que los precios de venta de suelo bajen en un 18 por ciento. La mayor oferta junto a una caída en la demanda ha provocado además un descenso en la presión compradora del 33 por ciento, lo que previsiblemente hará que los precios bajen todavía más, según prevé la consultora Dyrecto. Una situación que la compañía achaca al traslado del poder de negociación al promotor, lo provoca que muchos suelos no encuentren hoy comprador. Las dificultades para vender un suelo hacen que sea cada vez más necesario la venta profesionalizada y preferentemente mediante la forma de subasta, recomienda la consultora. Por zonas, el estudio señala a Canarias como la comunidad autónoma con mayor presión compradora de toda España, seguida de Madrid, Cantabria, Baleares y Comunidad Valenciana.»

De risa

2006-10-29T18:05:00.000+01:00

En el Ministerio de Vivienda ya no saben qué hacer, según el viñetista Rodera:

Se terminó el boom, empieza el aterrizaje

2006-10-22T17:22:00.000+02:00

La estadística oficial está poniendo las bases para un cambio de opinión generalizado sobre lo que le espera al mercado inmobiliario. Por el momento, se oficializa la desaceleración. En Cinco Días, "El precio de la vivienda se desacelera de nuevo y rebaja su crecimiento al 9,7% anual":

«El precio medio de la vivienda se incrementó en los últimos 12 meses del año el 9,7%, lo que supone un mantenimiento de la tendencia de desaceleración del mercado, según las estadísticas que hoy ha hecho públicas el Ministerio de Vivienda. En ellas se detalla que los precios subieron 1,1 puntos porcentuales menos que en el primer trimestre del ejercicio, cuando la subida interanual registrada fue del 10,6%. Es además la primera vez en cinco años que el precio de la vivienda crece por debajo de los dos dígitos. Una fuerte reducción del ritmo de crecimiento si se compara con lo que ocurría a finales del primer trimestre de 2004, cuando los precios de la vivienda libre crecían un 18,4%. El proceso de desaceleración “se hace más evidente”, según el Ministerio de Vivienda, si se comparan las variaciones trimestrales de cada uno de los índices.»

Invertir en carteles de 'Se vende'

2006-10-15T18:58:00.000+02:00

Antes que en pisos, resulta más aconsejable invertir en una fábrica de carteles para inmobiliarias. Se ven cada vez más, colgados de balcones y ventanas de pisos vacíos comprados por algún 'inversor' arriesgado. El consejo de Manuel Moreno Capa para los inversores es que se alejen del ladrillo si no tienen la paciencia necesaria para lo que se avecina:

En los precios inmobiliarios, casi todos los expertos y servicios de estudios llevan años equivocándose, anunciando un enfriamiento, o incluso un pinchazo, que parece que no llega nunca. ¿O sí?

Quizás de tanto advertir que llega el lobo, a más de uno el depredador le atrape con el piso vacío, sin vender, sin alquilar, cargado de gastos (hipoteca, comunidad, etc.), y con el cartel poniéndose amarillo en el balcón. Porque cada vez hay más carteles, pero además ahora se acompañan con datos de recortes o paralizaciones en las subidas en diversos mercados. Y las previsiones ya no hablan de enfriamiento, sino, por primera vez en muchos años, de caídas: según la firma de análisis Moody´s, el precio de la vivienda caerá un 2,6 por ciento el año próximo en Estados Unidos y la tendencia a la baja podría prolongarse hasta 2009 en algunos estados (...)

Diversos expertos inmobiliarios estiman que la demanda de vivienda nueva caerá con cierta intensidad este año. Aún no hay previsiones de inminentes descensos de precios, pero hay zonas de la más saturada costa mediterránea que se dan ya por desahuciadas y en las que se esperan fuertes recortes, ya que los carteles de "se vende", en pisos y chalets comprados hace poco, compiten con nuevas promociones casi totalmente sin vender.

El lobo ha llegado. O, al menos, enseña los dientes. Si aún piensa en invertir en vivienda, tómeselo con calma. Seguro que, a poco que el cartel se ponga algo más amarillo, el precio acabará bajando. Y si compró hace poco, pensando en una plusvalía rápida, tómeselo con calma: reduzca sus expectativas de revalorización o siéntese a esperar un nuevo tirón alcista (si puede soportar los gastos de tener un piso vacío).

Carteles amarillos de 'Se vende'

Los precios se estancan según estudio de idealista.com

2006-10-02T23:28:00.000+02:00

Se trata de uno de los primeros informes que arrojan datos que inequívocamente hablan de estancamiento: «Los precios de la vivienda usada en Madrid, Barcelona y Valencia permanecieron estancados durante el tercer trimestre del año, al registrar subidas inferiores al 1%, según el estudio elaborado por el portal idealista.com. (...) En concreto, Barcelona y Madrid subieron un 0,7% y un 0,6% respectivamente, y Valencia cayó un 0,1%. El precio por metro cuadrado en Barcelona se situó en 4.824 euros, mientras que en Madrid ascendió a 4.2456 y en Valencia, con la ligera caída, los precios se mantuvieron en 2.758 euros por metro cuadrado. La muestra tomada por el portal inmobiliario para la realización del informe fue de 31.840 viviendas, todas de segunda mano y puestas a la venta en Barcelona y sus comarcas, en Madrid y 34 municipios de la comunidad, y en Valencia capital, que están o estuvieron anunciados en la base de datos de 'idealista.com' durante el período de análisis de 30 de junio a 30 de septiembre de 2006. Madrid, registró el incremento más bajo desde el inicio del análisis del mercado madrileño en el año 2000, a excepción del segundo trimestre de 2004, cuando el precio medio subió un 0,5% como consecuencia de los atentados terroristas del 11M y las elecciones generales.» En Cinco Días.

El documento: Evolución trimestral del precio de la vivienda de segunda mano en Barcelona, Madrid y Valencia. Tercer trimestre 2006 (pdf.284k)

La vivienda y las barbas del vecino

2006-09-27T15:50:00.000+02:00

Publicado en el diario El Economista, "Los precios de la vivienda bajan en EEUU por primera vez en 11 años":

La vivienda nunca baja. Éste es uno de los mitos que más se escuchan en nuestro país en los tiempos que corren, para justificar la supuesta seguridad absoluta de la inversión en vivienda. Como mucho, los precios se estabilizarán, conceden los que sacan a pasear el mito (cada vez más, gente que ha comprado a precios más que dudosos y que busca una justificación a la que agarrarse).

La cuestión es que sí baja. Que se lo digan a los japoneses, que han sufrido más de una década de caída constante del precio de los inmuebles. Ah, ¿que eso es Oriente y no cuenta? Bueno, pues que se lo digan a los norteamericanos: ayer se publicó la primera caída del precio de la vivienda usada en 11 años.

Ocurrió en agosto, cuando el precio medio de venta registró una caída del 1,7% hasta 225.000 dólares, según la Asociación Nacional de Inmobiliarias. Esta caída del precio coincide con el quinto descenso consecutivo de las ventas de casas de segunda mano, hasta su nivel más bajo desde enero de 2004. En los últimos 12 meses, las ventas han caído el 12,6%, mientras que los inventarios de casas sin vender han subido a máximos de 13 años.

Para las inmobiliarias, que viven de vender casas, la caída del precio significa que el mercado se está estabilizando. Pero los economistas sin conflictos de interés creen que la corrección tiene camino por recorrer: "Con unos inventaros tan altos, hay mucho más ajuste por delante antes de que el mercado haga suelo", según Naroff Economic Advisers, que añade que "la Fed está al corriente de los problemas inmobiliarios, que son la principal razón para su previsión de ralentización económica y moderación de la inflación".

Una viñeta de Forges

2006-08-04T18:58:00.000+02:00

Se confirma ola de calor procedente de Francfort.

La burbuja de los acaparadores de vivienda

2006-05-30T21:00:00.000+02:00

Un largo pero interesante, fundamentado e incisivo artículo de La Página Definitiva, que se anuncia con el mensaje de las protestas por la vivienda: "¡Queremos un pisito, como el del Principito!"

Como es sabido, en España no hay mercado de alquiler y la estrechez del mismo condena a precios altísimos y a que la gente opte casi indefectiblemente por comprar. Lo que ayuda a que la demanda de pisos en propiedad siga sana y robusta. Es una particularidad que retroalimenta la dinámica de propietarización que sabiamente, como siempre, introdujo el Caudillo en nuestro país. Sabía el Generalísimo que unir a la gente a la tierra o al bloque de viviendas, darles una propiedad por misérrima en origen que fuera (hoy, no crean, esos pisos absurdos de los años cincuenta valen un potosí), era un germen imparable hacia el conservadurismo social. Una sociedad de propietarios pequeño-burgueses no es revolucionaria.

Pero no todas las sociedades de propietarios pequeño-burgueses tienen el precio de las viviendas por las nubes y a los jóvenes de 30 años viviendo con sus papis. Algo raro pasa en España. Algo más pasa. Y algo de lo que pasa es que aquí el deporte nacional, en parte consecuencia del virus propietarista inoculado por el franquismo, en parte reflejo de la mileraria atracción por la tierra del español, en parte manifestación de una característica de la generación de los que hoy tienen 50-60 años, es acaparar viviendas. Para "invertir", dicen. O para los hijos. O para hacerse un patrimonio. O para que la abuela tenga tres casas diferentes, una para cada estación del año. A fin de cuentas, como bien es sabido, la vivienda es junto con los sellos el único bien que nunca, nunca, se devalúa. Todo lo más se mantiene el precio un par de añitos y luego para arriba otra vez, oiga. Embebidos de esa doctrina, masas de españoles se apuntan al carro, compran y asisten encantados a las fiables proyecciones de las sociedades de tasación sobre cuánto se ha revalorizado su piso. Son ricos, oiga.

"Inversión, especulación, burbujas y estafas a gran escala: La vivienda en España, para quien se la trabaja recalificando".

¿Cuándo será preocupante la subida de tipos?

2006-05-21T20:18:00.000+02:00

Interesante recopilación de opiniones sobre la subida de tipos de interés. Expertos en diversas áreas responden a la pregunta clave que formula el suplemento de El Mundo: "¿Cuándo será preocupante la subida de tipos?" Una de las respuestas que invitan más a la prudencia, tomando en serio el pánico inmobiliario, es la del catedrático de economía y arquitecto Ricardo Vergés: «Las familias que están hipotecadas se tenían que haber preocupado antes. La inquietud tiene que aparecer en el momento de la compra. Y lo primero que hay que hacer es comprobar si la vivienda vale lo que te piden por ella. Esto se hace realizando una proyección: una casa que hace seis años costaba 125.000 euros no puede costar ahora 300.000. Se dice que el precio continuará aumentado. ¿Y si no es verdad? ¿Y si las viviendas empiezan a bajar, descontando la inflación? ¿Y si en el futuro no hay un mercado en el que se puedan vender los pisos sin perder dinero? Las casas bajarán, aunque pueden tardar bastante. Hasta cinco años o más. Pero, para entonces, el 'agujero' del mercado de vivienda, que hoy es de 350.000 millones de euros, será de 500.000 millones. En España, la vivienda supone el 40% de los ingresos de las familias a 40 años; en Francia, el 20% a 15 años. ¿Cómo se quiere que las familias españolas aguanten bien este ritmo? Muchas de las que lo soporten al principio también acabarán 'pinchando'. Estamos en los primeros peldaños de una escalera que va a ser muy larga y que irá dejando en los descansillos a muchas familias.»

2006-05-08T15:26:00.000+02:00

Desde Bruselas se ven nubarrones

En la "envidiable situación" de la economía española destacan negativamente ciertos nubarrones que, con la diligencia debida, se encarga de resaltar el comisario europeo del ramo: «El comisario de Asuntos Económicos, Joaquín Almunia, ve "nubarrones" en el horizonte de la economía española por la pérdida de competitividad, la elevada inflación y el déficit por cuenta corriente. Asímismo ve riesgo en la evolución del sector vivienda. El Ejecutivo comunitario recortó la previsión de crecimiento para España al 3,1% en 2006 y al 2,8% en 2007, en lugar del 3,2% y del 3% que había pronosticado el pasado noviembre. (...) Estos problemas responden, según el comisario de Asuntos Económicos, a un patrón de crecimiento que "descansa mucho en la demanda de consumo". Esta demanda se ve "alimentada" por los bajos tipos, que permiten a las familias endeudarse para comprar viviendas, lo cual "anima extraordinariamente al sector". Por todo ello, apuntó que España es uno de los países de la zona euro con más "riesgos" para el crecimiento económico derivados de la evolución del sector de la vivienda. Ésta "puede verse afectada por el endurecimiento de las condiciones de financiación como consecuencia de la subida de tipos de interés", subrayó. Los efectos de estos factores comenzarán a sentirse en los años 2006 y 2007, ya que aunque la economía española va a seguir creciendo por encima de la media de la zona euro, las diferencias de crecimiento disminuyen, subrayó Almunia. El ritmo de creación de empleo se mantendrá pero aumentará el déficit por cuenta corriente.»

2006-04-28T21:03:00.000+02:00

¿Resiste el ciclo alcista inmobiliario?

Resalto las conclusiones que Julio Rodríguez López argumenta con datos en un reciente artículo sobre la evolución del mercado de la vivienda. Este economista con experiencia en el sector hipotecario dibuja un panorama con pocas variaciones en 2006 respecto a la prevista desaceleración: «En la evolución citada de los indicadores del mercado de la vivienda en 2005-2006 llama la atención la potencia de la nueva oferta, mientras resiste razonablemente la demanda. Todo apunta, pues, a que no habrá cambios relevantes en el citado mercado en el primer semestre de 2006 y a que el papel de las compras de viviendas efectuadas con fines de inversión debe ser más que destacado. La preocupación creciente por el conjunto de la actividad productiva en caso de cambio significativo en la situación del mercado inmobiliario no parece afectar a los gobiernos locales, que siguen apostando por el inmobiliario residencial, a la vista de los planes de urbanismo que se anuncian.» "¿Sin cambios en el mercado de la vivienda en 2006?"

2006-04-22T19:40:00.000+02:00

La subida de tipos afectará a la burbuja

El análisis del catedrático emérito José Barea apunta a que el proceso que lleva a un pinchazo de la burbuja inmobiliaria se ha iniciado con la subida de tipos de interés: «'Si los tipos de interés suben tres o cuatro puntos se pinchará la burbuja inmobiliaria' afirma. El Banco Central Europeo subió los tipos de interés un cuarto de punto, hasta el 2,5%, en marzo y se prevé que haya una nueva subida el mes próximo. Barea ha sido uno de los economistas que más claro han dicho que sí, que existe burbuja inmobiliaria. 'La burbuja se ha sostenido hasta ahora por un crecimiento fuerte de la demanda interna (1,8 puntos por encima del PIB); no hay competencia en el sector inmobiliario español, los pisos se compran y venden en España. El crecimiento del empleo y la ausencia de mercado de alquiler también sostienen que los precios de las viviendas suban tanto año tras año'. (...) Pero esto podría estar a punto de cambiar. 'La burbuja se mantendrá hasta que cambien los tipos de interés; en mi opinión esto ya ha empezado, que crezcan medio punto no es nada, pero con la inflación que vamos a tener y la subida del precio del petróleo los tipos subirán' estima. 'Al subir los tipos de interés las familias se verán cogidas en una espiral complicada si esta subida es de tres o cuatro puntos, esto conllevará una caída de los precios de la vivienda: la burbuja se romperá'.» En Cinco Días: "Si los tipos suben tres o cuatro puntos pinchará la burbuja".

2006-04-09T18:05:00.000+02:00

Esperando el aterrizaje suave

Pronostican para este año un nuevo paso en el lento pero seguro aterrizaje del mercado: «El Servicio de Estudios de La Caixa prevé un "aterrizaje suave" de los precios de la vivienda en España para este mismo año y los dos siguientes, una desaceleración que el grupo inmobiliario Tecnocasa también reconoce que puede producirse debido al encarecimiento de las hipotecas por la subida del Euribor. El director del Servicio de Estudios de La Caixa, Jordi Gual, previó hoy, durante la presentación de un informe inmobiliario, que los precios de la vivienda subirán este año alrededor del 10 por ciento, lo que en términos reales, una vez descontada la inflación, puede quedarse en poco más del 6 por ciento, precisó. Este experto advirtió de que, en los próximos años, "incluso pueden darse aumentos de precios de los pisos inferiores al IPC, con lo que el precio real estará bajando, tal y como ya pasó en el período comprendido entre 1993 y 1996". Gual atribuyó estas previsiones a la subida de los tipos de interés, que encarecerán las hipotecas, aunque comentó que, al tratarse de un aumento progresivo, "no esperamos un descenso brusco de los precios, sino una suave desaceleración de la demanda". "En términos financieros, si alguien va a comprar casa y puede esperar, lo mejor sería que lo hiciese", señaló Gual, aunque advirtió de que "eso sólo sirve para las personas que ya tienen una vivienda".»

2006-04-02T19:40:00.000+02:00

El comprador vuelve a "existir"

Después de años en los que las inmobiliarias vendían literalmente todo lo que se proponían construir, parece que empiezan a preocuparse por que las nuevas viviendas respondan a las demandas los consumidores: «Las estrategias de marketing de las inmobiliarias para atraer a todo tipo de clientes se están volviendo del revés. Si antes lo que imperaba en el sector era la comercialización de productos con una visión empresarial, más cercana a 'mirarse su propio ombligo' que a dar respuesta a la demanda real de los usuarios actuales de vivienda, de un tiempo a esta parte lo que empieza a imponerse en el mercado es hacer todo lo posible por cumplir aquella máxima, empleada por más de un empresario del sector, que reza: «Construye y promueve solamente las viviendas en las que a ti te gustaría vivir». Cuestionarios exhaustivos, atención personalizada, promoción y desarrollo de aquellos departamentos especializados en el análisis de la demanda, estudio del comportamiento de los compradores frente a las distintas opciones que se les presentan, acuerdos con proveedores para facilitar los servicios de posventa... Parece que hoy en día nada resulta suficiente para ponerse en la piel del comprador. ¿Alguien da más?» "Imaginación al poder: manual para ponerse en la piel del comprador de casas".

2006-03-19T19:50:00.000+01:00

El ladrillo recibe menos inversión foránea

Baja la inversión extranjera en vivienda: «¿Se pincha la burbuja inmobiliaria? La pregunta no tiene por ahora respuesta, pero, a tenor de las cifras que ayer publicó el Banco de España sobre inversión extranjera en inmuebles, todo indica que el ‘globo’ comienza a tomar suelo. El tiempo dirá si se trata de un descenso suave o brusco. Los datos del Banco Central indican que la inversión extranjera destinada a la compra de solares, terrenos o inmuebles cayó en 2005 un 15% respecto al año anterior. Se ha pasado de 6.605 millones de euros a 5.626 millones, todavía una cantidad elevada respecto a los valores alcanzados por este concepto en los últimos 15 años. El descenso consolida un cambio de tendencia. De hecho, desde que comenzó el actual ciclo expansivo de la economía española, nunca antes se habían registrado variaciones negativas. Entre 1994 y 2003, los crecimientos se movieron en una horquilla positiva que osciló en todos los casos entre el 17,2% y el 64,8%, pero en 2004 el descenso fue ya del 6,6%, nueve puntos menos que el año pasado. (...) La inversión extranjera supone alrededor del 8% del valor añadido bruto de la construcción, y cerca del 4% de la inversión total en el sector. Prácticamente, el 35% de la inversión extranjera directa en España -15.130 millones de euros- va destinada a la compra de inmuebles.» "Frenazo a la inversión extranjera en vivienda, que cae un 15% por segundo año consecutivo".

2006-03-12T23:47:00.000+01:00

El Euribor que se nos viene encima

Un reportaje de Su Vivienda sobre el temor al Euribor: «Las advertencias que las principales autoridades monetarias -Banco de España y Banco Central Europeo- han venido haciendo en los últimos tiempos acerca del riesgo que podría suponer un incremento de los tipos de interés en nuestro país debido al gran endeudamiento de las familias comienzan a trasladarse a la realidad. Algunos hipotecados ya han sufrido las primeras consecuencias de la subida del Euribor que, con la revisión, se ha plasmado en un aumento de la cuota mensual. Otros, son conscientes de que pronto les tocará ellos. De hecho, según la Asociación Hipotecaria Española (AHE), la mayoría de los préstamos que se revisen en marzo y utilicen el Euribor como referencia experimentarán un aumento de las cuotas. Es más, la AHE ha advertido de que las hipotecas podrían subir hasta 1.320 euros anuales en dos años si el Euribor se encarece 1,50 puntos y alcanza el 4,41% -en febrero pasado se situó en el 2,91%-. La subida de la cuota en este escenario que plantea la AHE de un incremento del 1,5% del Euribor afectará de manera distinta en función del año de contratación de la hipoteca, siendo más notable el incremento cuanto más reciente sea el préstamo hipotecario. Así, la subida irá desde los 486 euros para un préstamo hipotecario estándar contratado antes de 1997 hasta un máximo de 1.320 euros para quienes lo hicieron a partir de 2002.» "Euribor: las caras de la preocupación".

2006-02-28T20:45:00.000+01:00

En un año, 800.000 viviendas nuevas

Nuevo récord anual, a pesar de que la tendencia que se apunta sea ligeramente distinta a la de pleno 'boom' inmobiliario: «La autorización de viviendas batió un nuevo récord el pasado año, con 812.294 pisos visados por los arquitectos, según los datos proporcionados ayer por el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España. Las nuevas viviendas fueron un 6,6% más que en 2004, cuando ese indicador se situó en el 11,2% por encima del año anterior. Y en algunas comunidades como Madrid o Murcia incluso descendió significativamente el pasado año: un 12,8% y un 16,3% menos, respectivamente. Los datos de proyectos visados por los arquitectos revelan un cierto estancamiento en el cuarto trimestre de 2005, cuando la construcción de nuevas viviendas creció sólo un 2,9%, un dato insólito desde que comenzó a crecer la burbuja inmobiliaria a mediados de los noventa (con la excepción de la ligera desaceleración en 2000), durante la que los pisos se encarecieron hasta un 150%. (...) Según explica el economista y arquitecto Ricardo Vergés, parece que en el segundo semestre se hubiese tocado techo y aprecia una suerte de "relevo", las "grandes masas del boom, las grandes ciudades y el litoral" se ven sustituidas como principales zonas de crecimiento por otras relativamente cercanas por autopista.» "Los arquitectos visaron 812.000 viviendas en 2005, cifra récord".

2006-02-19T20:03:00.000+01:00

Precio de la vivienda y precio del dinero: lo comido por lo servido

Como era previsible, ni con desaceleración de precios ni sin ella se soluciona el problema del acceso a la vivienda: «Con toda probabilidad, muchos de los ciudadanos que tienen pendiente la adquisición de su primera vivienda, principalmente jóvenes y otros colectivos con menores recursos económicos, habrán comenzado a frotarse las manos al ver que la desaceleración de los precios de las casas se hace realidad. Pero antes de hacerse ilusiones, es aconsejable reflexionar sobre todos los ingredientes que componen el 'nuevo' mercado inmobiliario que ahora comienza a perfilarse, ya que no todos juegan a favor de los compradores. Sin ir más lejos, la subida de los tipos de interés comienza a convertirse en un 'handicap' importante. Tanto que prácticamente aniquilará los efectos positivos que podrían esperarse de las menores subidas de los precios. Ni siquiera las mejores ofertas hipotecarias con las que ya cuentan las entidades bancarias, con plazos de contratación mucho más amplios entre otras ventajas, servirán para salvar el obstáculo que representa la previsible subida de los tipos de interés de entre 50 y 75 puntos básicos para 2006.» "La subida de tipos «boicotea» los efectos positivos de la desaceleración".

2006-02-07T23:45:00.000+01:00

Hablamos de bajadas de precios

Un estudio se atreve a pronosticar y a cuantificar una bajada del precio de la vivienda: «El sector inmobiliario ha dejado de hablar de desaceleración moderada de los precios de la vivienda. Ahora se refieren a ella con otros términos: corrección brusca y, en concreto, correción brusca en la segunda mano. La voz de alarma proviene de un informe inmobiliario elaborado por la asesoría Forcadell y la Universidad de Barcelona (UB), del que se desprende que el precio de la vivienda en España bajará una media del 20% en el periodo 2007-2009. Esta bajada se debe a cambios en el mercado como el menor crecimiento de la economía española, el exceso de oferta y la caída de la demanda, ya que los especuladores e inversores no obtendrán buenos resultados y abandonarán la compra de vivienda como medio de ganar dinero, según ha explicado el profesor titular de Teoría Económica, Director del Master de Asesoría y Consultoría Inmobiliaria de la UB y director del informe, Gonzalo Bernardos. Bernardos ha asegurado que ante la pregunta de si bajará el mercado de la vivienda en España, la respuesta es "rotundamente sí", y para el periodo 2007-2009 prevé un "aterrizaje brusco", un fenómeno que ha tenido en 2005 un "año de transición", con la desaceleración de la subida de precios de la vivienda y que en 2006 empezará a materializarse para invertir la tendencia de incrementos a partir de 2007.»

2006-01-29T13:03:00.000+01:00

Reclamaciones por la vivienda

Se bate récord en el año 2005: «Un total de 10.424 reclamaciones recibió el pasado año la Federación de Usuarios y Consumidores Independientes (Fuci) en materia de Vivienda, frente a las 8.702 contabilizadas el año anterior. De ellas, la mayoría (8.472) estuvieron relacionadas con la compraventa, frente a las 1.952 quejas sobre arrendamiento. En cuanto a las causas de las reclamaciones o denuncias, 3.309 estaban relacionadas con los defectos en la construcción, vicios ocultos, fallos en los acabados, grietas o humedades, entre otras. Otro de los motivos más frecuentes de queja entre consumidores es el incumplimiento de la memoria de calidades (2.554) y las cláusulas abusivas de los contratos (2.082). De éstas, las principales fueron, según la Fuci, la fecha de entrega condicionada a la voluntad de la empresa, una subida en el precio pactado sin razones objetivas o la obligación de subrogarse a la hipoteca del promotor. Los retrasos en la entrega de la vivienda, el cobro de cantidades indebidas y el 'mobbing' inmobilario son otras de las principales quejas (1.124, 830 y 425, respectivamente).»

2006-01-22T18:11:00.000+01:00

Hipotecas a 50 años

Un reportaje del suplemento económico de "El País" se asoma al fenómeno de las hipotecas para toda la vida:

Tipos de interés y precios de la vivienda al alza: un cocktail difícil de digerir para quienes, muy especialmente los jóvenes, desean adquirir su primera casa. Para suavizar esta mezcla -lograr que las letras mensuales aprieten pero no ahogen- las entidades lanzan las ya conocidas como hipotecas interminables: sus plazos se amplían hasta los 40 e incluso 50 años. En este boom de los créditos sin fecha de caducidad, el Banco de España está preocupado por que los riesgos son altos, sobre todo ahora que el Euríbor, principal referencia hipotecaria, cotiza ya por encima del 2,85%, por lo que, de mantenerse esta tendencia, a partir de abril, se pagarán unas cuotas mensuales 60, 70 e incluso 80 euros más caras.

El Banco de España dejaba claro en su último informe sobre Estabilidad Financiera (diciembre de 2005) su inquietud (por el riesgo que asumen tanto las entidades como los particulares que los suscriben) por la aparición de "algunos desarrollos preocupantes en el mercado de productos bancarios, ligados al mercado hipotecario. Productos con garantía hipotecaria a plazo muy largo, con posibilidad de ajustar el plazo de amortización de forma flexible, o incluso con largo periodos de carencia y la posibilidad de aplazar el pago de una parte significativa del principal del préstamo hasta el vencimiento de la operación". El Banco de España se refería claramente a las hipotecas más de moda de los últimos tiempos -plazos que se dibujan interminables, con la posibilidad de pagar sólo intereses durante uno, dos, tres o incluso diez años y con la opción incluso de aplazar la devolución de una parte significativa del principal del préstamo hasta el vencimiento de la operación- dirigidas muy especialmente al colectivo de jóvenes.

"Hipotecas interminables a precios más altos" (El País, 15-01-06)

2006-01-14T13:04:00.000+01:00

El auge inmobiliario se traslada de lugar

Los aumentos de precios más acusados se están produciendo ahora en ciudades pequeñas y en municipios cercanos a las grandes urbes: «En plena época de desaceleración y de vuelta a la normalidad es ahora cuando muchas localidades están experimentando su particular 'boom' de vivienda. Se trata, en la mayoría de los casos, de ciudades de más de 25.000 habitantes y que no alcanzan los 100.000, cuyos incrementos bien se podrían atribuir a ciudades como Madrid, Barcelona o San Sebastián. Eso sí, hace por lo menos un par de años, ya que es en las ciudades con los precios más elevados donde ahora las subidas de precios están siendo más suaves. Todo lo contrario de lo que sucede en las localidades pequeñas y medias. De hecho, frente a la media nacional -el incremento de los precios de la vivienda en 2005 fue de un 10,8%, según datos de la compañía Sociedad de Tasación-, son las casi 200 poblaciones de menos de 25.000 habitantes las que han experimentado el mayor aumento medio (14,9%).» "Los municipios medios experimentan ahora su particular «boom» inmobiliario".

2006-01-05T18:19:00.000+01:00

El precio de la vivienda cierra el año con un 10% de incremento

El balance de 2005 confirma el diagnóstico de la "desaceleración": «El precio de la vivienda ha seguido creciendo en 2005, aunque cada vez con menor intensidad. Según los datos publicados hoy por Sociedad de Tasación, el metro cuadrado de los pisos de nueva construcción se situó a cierre del año en una media de 2.516 euros, un 10,1% más que un año antes. En 2004, la subida fue del 14%. La moderación de la subida, que los expertos ya habían avanzado a principios del ejercicio pasado, se debe a la menor presión de la demanda, unida a la revitalización de otras formas de inversión. Aún así, el mercado inmobiliario sigue siendo una inversión atractiva, y durante 2005 la vivienda se encareció en todas las capitales de provincia, aunque en cinco de ellas el alza fue superior al 15%: Lérida (17%), Valencia (16,5%), La Coruña (16,2%), Zaragoza (16,1%) y Cuenca (15,3%). Por el contrario, en nueve capitales la subida fue inferior al 10%: Oviedo (9,3%), Salamanca (8,8%), Burgos (8,7%), Las Palmas (7,6%), Barcelona (7,5%), Madrid (7,4%), Vitoria (7,4%), San Sebastián (6,8%) y Pamplona (6,5%). El estudio también revela importantes ascensos en poblaciones más pequeñas.»

«Sociedad de Tasación prevé que el precio de la vivienda nueva continúe subiendo en 2006, pero con una tendencia desacelerada respecto a la experimentada en 2005. Además, el encarecimiento será más moderado en los municipios que dispongan de mayor oferta de terrenos edificables. A partir de los datos del Ministerio de Vivienda, la empresa espera que las viviendas iniciadas superen las 700.000 unidades en 2005, cantidad "muy importante" y "superior" a la contabilizada en 2004. La tasadora asegura además que el precio de una casa es actualmente ocho veces el de hace 20 años. En concreto, una vivienda nueva de tipo medio de 100 metros cuadrados alcanzó los 251.600 euros a 31 diciembre de 2005, por lo que el precio de venta actual es casi ocho veces superior al de 1985.» "El precio de la vivienda nueva subió un 10,1% en 2005".

2005-12-31T16:07:00.000+01:00

Los bancos, las cajas y el negocio inmobiliario

El comentario editorial que publicaba "Cinco Días" el pasado día 27 sobre la petición del BE a las cajas para que reduzcan su riesgo inmobiliario: «El gobernador del Banco de España, Jaime Caruana, ha pasado de las palabras a los hechos. En las últimas reuniones que ha mantenido con representantes de bancos y cajas de ahorros ha hecho llegar el mensaje de que han de reducir el negocio ligado al sector inmobiliario. En la sede del organismo supervisor inquieta el desaforado y constante incremento del crédito hipotecario, muy especialmente el ligado a los promotores, que está creciendo a un ritmo superior al 40%. Más en concreto, preocupa el aumento de las sociedades mixtas constituidas por promotores y entidades financieras, básicamente cajas. La sugerencia del gobernador entra en el terreno de lo absolutamente razonable, porque aunque es cierto que el nivel de morosidad está en mínimos históricos y que las entidades tienen sus provisiones a rebosar, no lo es menos que un cambio brusco de ciclo puede llegar a tener unas consecuencias nefastas.» "El riesgo inmobiliario".

2005-12-23T21:04:00.000+01:00

Vivienda sostenible

Se trata de una iniciativa de la Fundación Ecología y Desarrollo: "La compra de tu vida: 10 preguntas para escoger una vivienda con criterios ambientales". « La compra de una vivienda es, sin lugar a duda, la compra de nuestra vida. Representa la mayor inversión que acometemos en nuestra existencia. Según datos del Banco de España, las familias españolas destinan más del 33% de su renta bruta disponible a financiar la compra de su vivienda. A la hora de escoger nuestro futuro hogar, solemos fijarnos en el precio, el tamaño, la ubicación, la estética... Sin embargo, los aspectos ambientales también importan. ¿Por qué? Porque a lo largo de su ciclo de vida, nuestras viviendas requieren una gran cantidad de materias primas y generan muchos residuos. Por otra parte, tanto su construcción como su uso suponen un gran consumo de energía. Este consumo energético se cubre básicamente con recursos fósiles que, a parte de estar en una cantidad limitada, emiten distintos contaminantes durante la combustión, con efectos locales (smog y problemas sanitarios relacionados), regionales (lluvias ácidas) y globales (cambio climático relacionado con los gases de efecto invernadero). Al escoger tu vivienda con criterios ambientales, actuarás por la preservación del planeta, y reducirás tu factura de energía para los próximos 50 años.»