Burbuja o no burbuja

La discusión sobre el mercado de alquiler lleva en los últimos meses al diagnóstico de que estamos ante una nueva burbuja. Se equipara así esta situación de alza de precios a la experimentada por la vivienda durante la burbuja inmobiliaria que pinchó con la crisis. Son situaciones distintas, y puesto que no se trata de una subida desmesurada de un activo de inversión, llamarlo burbuja no aclara demasiado el fenómeno para quien lo quiera entender. Lo explica aquí el economista José García Montalvo:

El mejor indicador de la ausencia de burbuja es precisamente otra “burbuja inmobiliaria” de la que se habla mucho recientemente: la mal llamada “burbuja del alquiler”. Desde el punto de vista económico no tiene sentido hablar de burbujas en la rentabilidad de un activo, en este caso la vivienda. De hecho uno de los indicadores más claros de la burbuja del pasado, además del espectacular crecimiento del crédito, era precisamente la baja rentabilidad del alquiler. En el peor momento llegó a estar por debajo del 2%. ¿Por qué alguien querría pagar un precio astronómico por viviendas con una rentabilidad tan baja comparada con otros activos en ese momento? La única explicación era la expectativa de que los precios siguieran subiendo sin límite, y se realizaran ganancias de capital en la venta. ¿Por qué comprar en lugar de alquilar, y poner el dinero en el banco al 5%? Pues por el temor a que los precios siguieran subiendo y no poder comprar en el futuro. 

Burbujas a pares (El País, 13-02-2018)

Las hipotecan dan la alerta de otra burbuja

Uno de los cinco indicadores que utiliza la Sociedad de Tasación puede indicarnos que estamos ante una nueva burbuja inmobiliaria. La alerta la dan las hipotecas concedidas para la compra de vivienda, pues el tipo de interés de las hipotecas se sitúa por debajo de lo que les cuesta ese dinero a los bancos.

En el caso de las hipotecas, el Instituto Nacional de Estadística constata una constante caída de los tipos de interés de los nuevos préstamos, a pesar de que los gestores de las principales entidades han alertado de una subida motivada por las condenas por las cláusulas suelo y los gastos hipotecarios. (...) Pero, de momento, pesa más la competencia entre entidades y la carrera por conceder nuevo crédito en un momento en que los márgenes están bajo mínimos por los tipos cero del BCE (si no hay casi margen, los beneficios deben hacerse con crecimiento del volumen). Eso es lo que preocupa a la Sociedad de Tasación, que detecta que esta carrera por conceder nuevas hipotecas está llevando a que se ofrezcan tipos inferiores al coste de financiación de algunas entidades en el mercado; es decir, se están concediendo "a pérdida". Este coste es diferente para cada banco (más barato para los más grandes y los más solventes), pero esta firma lo sitúa entre el 3% y el 3,5%. La mayoría de las hipotecas actuales se sitúan a tipos inferiores ya que el Euribor se encuentra en el 0%. A pesar de esta primera señal de alerta, la Sociedad de Tasación considera que "hay más estabilidad que recuperación" en el mercado inmobiliario y que "la realidad no es de absoluto optimismo o de revalorización de activos".

Vía El Confidencial.

La burbuja inmobiliaria en tres vídeos

Datadista es un proyecto basado en el periodismo de datos que en su nacimiento se ha propuesto explicar un fenómeno aún no demasiado claro para muchos como es la burbuja inmobiliaria. Con tres vídeos explicativos que podéis ver a continuación, los creadores de Datadista exponen de una forma que "hasta un político podría entender" el proceso que siguió a la formación de nuestra burbuja.

Estos vídeos son un anticipio de "Playa Burbuja", un trabajo periodístico sobre el urbanismo en el Mediterráneo que es el primer proyecto de investigación que acomete Datadista. Con este trabajo buscarán "las cicatrices que dejó marcadas en el paisaje, el medioambiente y las gentes del litoral la burbuja inmobiliaria y su estallido". Este proyecto puede financiarse, con el objetivo de que se convierta en un libro, mediante esta plataforma de crowdfunding.

La banca devolverá todo lo cobrado por cláusulas suelo

La mejor noticia de este final de año para miles de hipotecados ha sido la sentencia del Tribunal de la UE que establece la retroactividad total en la devolución de lo cobrado por los bancos por "cláusulas suelo" en las hipotecas sin transparencia. Alrededor de 4.000 millones de euros deberá retornar el sistema financiero por intereses abonados por los hipotecados antes de 2013.

La banca llevaba meses en vilo, a la espera de saber si tenía que devolver el dinero de las cláusulas suelo desde 2013 (cuando una sentencia de Supremo las declaró ilegales) o desde más atrás, desde 2009. La diferencia es enorme: entre 3.000 o 5.000 millones según diferentes cálculos de los especialistas. (...) El caso viene de lejos. El 9 de mayo de 2013, el Tribunal Supremo declaró nulas las cláusulas abusivas por "falta de transparencia", aunque limitó las devoluciones hasta esa fecha para evitar una sacudida en el sector apenas unos meses después del multimillonario rescate de la UE. Varios juzgados acudieron al Tribunal de Justicia de la UE para preguntar si la retroactividad debía ser total: las cláusulas empezaron a activarse a partir de 2009, con la rebaja de índices hipotecarios como el euríbor, que algunos bancos nunca trasladaron a las hipotecas en virtud de la letra pequeña de los contratos.

Vía El País.

Desde la comunicación de este fallo judicial, las miras están puestas en las consecuencias prácticas de la sentencia, con multitud de pleitos individuales y demandas colectivas en los juzgados.

Por una parte, la decisión del TJUE -que no se puede recurrir- servirá de base para que los tribunales españoles decidan sobre las miles de demandas por cláusulas suelo que deben dirimir. Según la agencia Efe, que cita a los bufetes de abogados, hay unas 70.000. Por otra hay que tener en cuenta la sentencia del Juzgado de lo Mercantil número 11 de Madrid, que declaró el pasado 7 de abril la nulidad de las cláusulas suelo fijadas en las condiciones generales de las hipotecas suscritas con consumidores por "falta de transparencia" y obligó a devolver lo cobrado "indebidamente" al estimar parcialmente la demanda de la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas de Ahorros y Seguros de España (Adicae).

Vía rtve.es.

Una sentencia anula las cláusulas suelo de 40 entidades

La decisión judicial es la respuesta a una macrodemanda de 15.000 usuarios que afecta a casi todas las entidades del país.

Las cláusulas suelo que ofrecieron a sus clientes 40 bancos y cajas españoles —los topes que establecen un mínimo a pagar en la letra de la hipoteca por mucho que baje el euríbor— se firmaron con “falta de transparencia” y, por lo tanto, fueron “abusivas”, según la juez de lo Mercantil de Madrid Carmen González Suárez. En una sentencia firmada hoy, la magistrada decide anular esas cláusulas y obliga a devolver las cantidades cobradas “indebidamente desde mayo de 2013”. Las sentencias dictadas en toda España contra las cláusulas suelo de las hipotecas se han ido multiplicando en los últimos años, sobre todo, desde que el Tribunal Supremo anuló el 9 de mayo de 2013 que condenara al BBVA, Cajamar y Abanca (el alto tribunal se ha pronunciado después en el mismo sentido en más ocasiones).

Adicae, la asociación de consumidores que impulsó el pleito hace más de cinco años, estima que afectará a todas las hipotecas de particulares que tengan una cláusula suelo: unos dos millones sobre un total de 4,5 millones de hipotecas. Aquí se puede acceder a una "calculadora" que permite saber cuál es la cantidad que el banco debe devolver en cada caso.

Vía El País.

Estabilización del mercado inmobiliario en 2015

Un informe de Tinsa al cierre del año nos adelanta que el precio medio de la vivienda en España se encareció un 1% en 2015. El dato supone la primera subida interanual desde principios de 2008 en este índice de precios. Más que confirmar un cambio de tendencia en la evolución de los precios, puede interpretarse como una estabilización del mercado tras el severo ajuste de los últimos años, si bien es cierto que hace un año, en el último trimestre del año 2014, el índice mostraba un descenso interanual del 4,5%. Destacaría de las conclusiones de Tinsa las siguientes ideas:

Pese a todo, conviene no perder de vista que el mercado es tremendamente heterogéneo y avanza a diferentes velocidades según las zonas. Hasta 21 provincias y 15 capitales han experimentado incrementos en su precio medio en 2015, pero, al mismo tiempo, todavía se observan caídas superiores al 5% en nueve provincias y diez capitales cuando se compara el precio medio del periodo octubre-diciembre con el del último trimestre de 2014.

La prudencia aconseja interpretar los incrementos de precios en clave de estabilización. El incipiente cambio de tendencia se apoya sobre valores de mercado en mínimos, con lo que la normalización progresiva del mercado puede traducirse en porcentajes de evolución llamativos al alza, que previsiblemente tenderán a moderarse en los próximos meses.

Tinsa prevé que, si se cumplen las previsiones positivas sobre crecimiento económico y mercado laboral que comparten la mayoría de organismos nacionales e internacionales, la tendencia de estabilización de los precios se consolide a lo largo del próximo año. En los mercados que aún sufren ajustes de precios, estos tenderán a moderarse. En aquellos que están mostrando señales claras de cambio de tendencia, los crecimientos se mantendrán de forma general en niveles inferiores al 5% durante 2016.

Nota de prensa (30/12/2015)

Las secuelas educativas del boom de la construcción

Uno de los efectos más demoledores de la etapa expansiva de la burbuja inmobiliaria fue el incremento del abandono escolar con el "efecto llamada" del empleo en el ladrillo. En el blog "Nada es Gratis" publican un artículo sobre el estudio de este factor por Ainhoa Aparicio. Un factor de empobrecimiento del capital humano a consecuencia del boom de la construcción. 

Los resultados sugieren que el boom de la construcción incrementó significativamente la probabilidad de abandono escolar entre los hombres (respecto a las mujeres). En concreto, un incremento de la actividad en el sector de la construcción equivalente a una desviación estándar conlleva un incremento en el diferencial de abandono educativo entre hombres y mujeres de 3 puntos porcentuales. También analizo el efecto del boom de la construcción sobre la probabilidad de repetir curso. En este último caso, encuentro un efecto positivo, de modo que un aumento de la actividad en el sector de la construcción de una desviación estándar aumenta el diferencial entre hombres y mujeres en 1 punto porcentual.

Ladrillos y libros: ¿cuánto daño nos ha hecho el boom de la construcción? (Nada es Gratis, 24/04/2015)