30 diciembre 2004

La burbuja pinchará en 2005 si suben los tipos

Una previsión reflejada en El Confidencial para terminar el año: «La previsible subida de tipos en la Eurozona en 2005 amenaza con pinchar la burbuja inmobiliaria española, tal y como ha sucedido este año en el Reino Unido. No son pocos los expertos que comparan la situación inmobiliaria de ambos países y la vinculan al devenir de los tipos. Pero unos y otros se encuentran en momentos distintos. Mientras en España los precios de los inmuebles siguen creciendo a ritmos del 17%, en Inglaterra ya han empezado a caer. Y mientras el Banco de Inglaterra ha estado subiendo los tipos en los meses pasados, el Banco Central Europeo se ha mostrado impasible. El temor se respira en el mercado: si los tipos suben en la Eurozona como en Inglaterra, ¿se pinchará también la burbuja inmobiliaria como está sucediendo en este país? “La burbuja española es similar a la del Reino Unido, con la salvedad de que el Banco de Inglaterra tiene capacidad de maniobra y el de España no”, son las palabras utilizadas por el banco de negocios Morgan Stanley en su último informe. Para este banco de inversión, la similitud entre ambos países consiste en que “los inmuebles estaban en 2003 un 30% por encima de sus precios objetivos si nos atenemos a los fundamentales”.»

22 diciembre 2004

Ganan las plusvalías del ladrillo

De la sección Su vivienda de El Mundo: "El mercado inmobiliario volverá a ofrecer plusvalías más altas que la renta variable". «A falta de medio mes para que termine el año, la comparación entre la rentabilidad de la vivienda y la de la Bolsa apunta a una victoria apretada del 'ladrillo' sobre el 'parqué'. Al cierre de esta edición, el Ibex-35 rondaba la cota de los 8.900 puntos, lo que representa un avance del 15% respecto al 2 de enero de 2004. Mientras, las últimas cifras referentes al incremento de los precios de la vivienda (pese a las dudas que el Gobierno ha lanzado acerca de su elaboración) indican una revalorización del 17,48% interanual. Suficiente como para pensar que, este año, las plusvalías inmobiliarias serán más grandes en el sector inmobiliario que en la renta variable. El dato remite a los años más acelerados del 'boom' y rompe con la tendencia que se esbozaba hace ahora un año. En diciembre de 2003, los analistas consideraban la 'victoria' de la Bolsa sobre el 'ladrillo' (38 a 17, en porcentajes de revalorización) y especulaban sobre sus efectos en el comportamiento de la demanda de viviendas. Un año después, la renta variable se ha comportado con más debilidad de lo esperado, los bienes inmuebles han mantenido su tendencia inflacionista y los pronósticos han quedado en nada.»

16 diciembre 2004

Más de 7 años de renta neta

Aumento continuado del volumen de renta necesario para pagar una vivienda: «La fortísima revalorización que han protagonizado los precios de la vivienda, del 106,2% desde 1996, y el moderado avance de la renta salarial neta, que ascendió al 34,5%, ha provocado que en la actualidad los hogares deban destinar los recursos netos obtenidos durante 7,1 años para pagar su casa. Los hogares se enfrentan, a la vista de estas cifras, a una creciente divergencia entre los ingresos que perciben y el gasto que deben asumir para hacer frente a la adquisición de una vivienda, según sostiene Caixa Catalunya en su último informe de coyuntura económica. El estudio constata cómo mientras en 1996 (antes de que comenzara el actual boom inmobiliario) una familia de asalariados necesitaba destinar el ingreso neto íntegro obtenido durante 4,6 años para poder comprar una casa, en 2003 esta cifra aumentó hasta alcanzar un promedio de 7,1 años.» "Las familias necesitan 7,1 años de renta neta para pagar la casa".

12 diciembre 2004

Se supera el volumen hipotecario de 2003

Según ha informado la Asociación Hipotecaria Española (AHE): «El valor de los préstamos hipotecarios gestionados por los bancos, cajas y cooperativas de crédito aumentó en 92.817 millones de euros en los diez primeros meses del año, lo que supone un incremento acumulado del 19,8% y supera en importe a la expansión registrada en todo 2003. Tan sólo en el mes de octubre el saldo vivo hipotecario -nuevos préstamos concedidos menos amortizaciones- aumentó la cifra casi récord de 9.483 millones de euros, que alcanza los 112.615 millones si se compara con el volumen que gestiona la banca un año antes. Según la AHE, el mercado hipotecario mantuvo en octubre "un ritmo fuertemente expansivo", a pesar de que la tasa de crecimiento se desaceleró ligeramente y se situó en el 25,13% frente al 25,3% récord de septiembre y que supuso el mayor repunte contabilizado desde que se inició el actual periodo expansivo del sector en 1996. (...) Por su parte, El Banco Central Europeo (BCE) ha detectado una aceleración de la demanda de préstamos para la adquisición de viviendas en la zona euro, con una tasa de crecimiento del 9,8% en octubre, frente al 8,4% registrado en el primer trimestre del año. La deuda de los hogares volvió a aumentar en el tercer trimestre y ya se sitúa en el 55% del PIB de la eurozona.»

Datos: Informe AHE de la actividad crediticia hipotecaria de Octubre 2004 (en PDF).

05 diciembre 2004

La cosa se mueve en el Reino Unido

Como se venía comprobando, el cambio de ciclo es inevitable tras la política del Banco de Inglaterra. Noticia de Cinco Días: «Los precios de la vivienda en Reino Unido cayeron un 0,4% en noviembre sobre el mes anterior, después de la reducción del 1,1% registrada en octubre, según el informe sobre el sector divulgado el viernes por el banco Halifax. Los precios crecieron en septiembre después de haber experimentado en agosto su primer descenso desde 2002. 'Desde julio, los precios han caído un 0,9%', subrayó el banco, que precisó que la bajada del mes pasado ha sido menor a las registradas en octubre y en agosto, lo que sugiere que 'podría estar en marcha una ralentización'. Esta caída en el mercado inmobiliario sigue a las cinco subidas de tipos de interés llevadas a cabo por el Banco de Inglaterra entre noviembre de 2003 y agosto de 2004, destinadas a controlar el aumento en los precios inmobiliarios de los últimos años. Aunque en tasa interanual los precios en noviembre experimentaron un incremento del 16,8%, éste es muy inferior a la subida anual del 22,1% registrada el pasado mes de julio.»

Pero lo más llamativo es el análisis de previsiones que maneja Barclays. "Reino Unido: El precio de la vivienda caerá un 20% en dos años": «El informe prevé que la caída en el precio de las viviendas no será gradual, como había sugerido el Banco de Inglaterra, pues supondrá hasta una quinta parte del precio actual durante 2005 y 2006. De acuerdo con Barclays, los precios de las casas en el Reino Unido caerán un 8% el próximo año, hasta suponer una reducción de hasta 18.000 euros en el valor actual de la vivienda media. "La gente dice que los precios de las viviendas se pueden ajustar de forma gradual, pero me sorprendería mucho que eso ocurriera", afirmó Smallwood, que considera además que esa situación afectará al gasto de los consumidores británicos. Barclays, que presentará este análisis a la Bolsa de Londres el próximo jueves, es la quinta entidad hipotecaria del Reino Unido, con préstamos que superan los 90.000 millones de euros.»

28 noviembre 2004

Información básica

Un par de reportajes sobre la vivienda en España, publicados ambos en la web de Consumer. El primero es un Especial de Consumer.es: "El precio de la vivienda": «España es el país del mundo con mayor número de viviendas por habitante. La construcción de casas nuevas sigue creciendo y los precios de los pisos también. Y por mucho que se edifique, todo se vende. Parejo al incremento del coste del metro cuadrado, un 15% anual desde 1998, ha aumentado el endeudamiento de las familias españolas hasta llegar a comprometer 95% de sus ingresos, según el Banco de España. Prudencia y contención del crédito es lo que aconseja la entidad emisora ante la probable subida de unos tipos de interés que tienen poco recorrido a la baja. Pero, ¿cuándo van a bajar los precios? Probablemente nunca, en todo caso podrán dejar de subir al ritmo que lo están haciendo. Pese a la incertidumbre que rodea el sector, analistas de diversos ámbitos coinciden en que el ciclo al alza comienza a remitir y que en los primeros meses de 2005 podrían empezar a “desinflarse” los, para algunos, sobrevalorados precios de las viviendas.»

Y un reportaje de la Revista Consumer: "Una opción muy poco atractiva. Mercado de alquiler de vivienda: escaso, caro y alejado de las necesidades de los ciudadanos": «En 1950, la mitad de las viviendas nuestro país eran utilizadas en régimen de alquiler. En 1981, esa proporción había descendido hasta el 16% y en 2001, el parque de viviendas de alquiler representaba un muy exiguo 11% de las existentes en España. Pero no sólo la oferta es escasa, sino que además, el mercado de alquiler es muy caro: arrendar un piso usado de 75 metros cuadrados costaba en 2000, según el Consejo Económico y Social, 359 euros, mientras que adquirirlo (crédito hipotecario a veinte años con un interés anual del 4%) suponía unas cuotas mensuales de 412 euros. Es decir, pagando una cuota de sólo 54 euros más al mes, la vivienda se podía comprar.»

21 noviembre 2004

Pocos cambios

Después de un año de funcionamiento de este blog, en los indicadores del mercado inmobiliario se aprecian pocos cambios. Esto es lo que ocurre en apariencia, porque lo cierto es que ha sucedido también algo diferente: cada vez se habla más de la burbuja y de qué podría ocurrirle en el futuro. Los indicios de desaceleración en el vertiginoso crecimiento de los precios no terminan de verse claros, quizás a la espera de algún cambio en la política económica. El riesgo de que pinche la ficción sobre la que está construida esta "era del ladrillo" sigue estando ahí, aunque queramos creer que es improbable. Hoy, como hace un año, sigue estando de actualidad el problema de la vivienda; un ejemplo de ello es este artículo de Guillermo de la Dehesa del que tomo la siguiente reflexión:

«¿Qué puede pasar en el futuro con el precio de las viviendas? Por un lado, hay dos indicadores negativos: el primero es que en algunos países, como EE UU, el aumento del consumo no estaba justificado por un aumento de los salarios reales de las familias sino por el aumento, real o percibido, de sus activos financieros primero e inmobiliarios después. Naturalmente, el peligro de este tipo de comportamiento es que, mientras los precios de sus activos pueden caer, el de la deuda tomada para financiarlos no cae, salvo que hubiera un fuerte repunte inesperado de la inflación, lo que hoy es impensable. Así, su tasa de crecimiento del consumo ha sido del 9%, mientras que la de sus salarios reales ha sido del 2,8%, con lo que su ahorro como porcentaje de su renta disponible ha caído, con ambas burbujas, del 10% a sólo el 1%, el más bajo en muchas décadas. El segundo es que las burbujas inmobiliarias tienden a reducirse mediante una caída paulatina de los precios de la vivienda acompañada de un aumento de los ingresos de las familias. Sin embargo, en este caso esto es más difícil ya que su fuerte apreciación se ha dado en un entorno de inflación baja, con lo que sus precios tienen que caer durante muchos años o la inflación aumentar mucho para que su precio real vuelva a ser normal.»

16 noviembre 2004

Dos noticias

La primera de ellas no es ninguna novedad. La ralentización es muy leve o está tardando mucho en manifestarse. "El precio de la vivienda libre subió un 17,1 por ciento en el tercer trimestre": «El precio medio del metro cuadrado construido de vivienda libre -nueva y usada- se situó en el tercer trimestre del año en 1671,71 euros, lo que supone un incremento del 17,18 por ciento en relación al mismo periodo de 2003, según los datos facilitados hoy por el Ministerio de Vivienda. Este aumento es exactamente igual al registrado en el primer trimestre del año (17,17%) y ligeramente inferior al del segundo (17,42%). Desde enero, el precio de la vivienda libre acumula un incremento del 12,88% y entre el segundo y tercer trimestre el incremento ha sido del 3,54%, 1,18 puntos menos que el incremento del segundo trimestre respecto del inmediatamente anterior.»

La segunda noticia es un anuncio que no debería crear demasiada alarma, de momento, en tanto que no pasa de ser una declaración de intenciones. "Fernández Ordóñez anuncia que Hacienda también "suavizará" las deducciones por compra de vivienda": «El secretario de Estado de Hacienda, Miguel Ángel Fernández Ordóñez, anunció hoy que el Gobierno también tiene la intención de "suavizar" las deducciones en el IRPF por la adquisición de vivienda, al igual que con los planes de pensiones. En declaraciones a la cadena SER, Fernández Ordóñez señaló que los cambios se harán de forma "progresiva" y que se respetarán los derechos adquiridos por quienes ya se hayan comprado una vivienda. "La cuestión importante es que tenemos un sistema fiscal que prima extraordinariamente la compra y, sin embargo, perjudica el alquiler", subrayó. En este sentido, indicó que existe un "consenso" entre diferentes organismos, e incluso dentro del propio Fondo Monetario Internacional, sobre la idea de que el sistema fiscal español prima la compra y perjudica "notablemente" el alquiler. "Y eso es algo que habrá que verlo", reiteró.»

11 noviembre 2004

El problema de la vivienda

Javier López Martín: «Los protagonistas indiscutibles en el proceso de descentralización de competencias y recursos, han sido, hasta hoy, el Estado y las comunidades autónomas. La Administración local ha sido relegada en estas competencias, al tiempo que la financiación local sigue siendo aún un problema que no ha sido resuelto. Esta situación produce que sea muy difícil que un Ayuntamiento aborde inversiones necesarias para sus ciudadanos en materia de infraestructuras o servicios sin recurrir a la gestión del suelo. En muchos casos, del número de viviendas de precio libre que se aprueban en un desarrollo urbanístico depende, al final, que se pueda construir un polideportivo, una piscina municipal, crear un centro de empresas, un centro cultural o construir una nueva sede para el Ayuntamiento.

Este problema histórico se ve acompañado también por la tentación permanente de los especuladores de obtener altos beneficios, con escaso riesgo financiero, sabiendo manejar adecuadamente la información y los hilos de la gestión del suelo. Así, al problema financiero de las administraciones, se añade una especulación del suelo, que determina un crecimiento imparable de los precios que oscila entre el 20% y el 30% anualmente. De esta forma, cada tres o cuatro años el precio de la vivienda se duplica y en estos momentos, hasta las estimaciones más optimistas, sitúan el precio medio del metro cuadrado de vivienda en torno a los 3.000 euros.» "La vivienda como derecho, la vivienda como problema".

06 noviembre 2004

Existe, claro que existe

Publicado en "Cinco Días" (25-10-04). "Incluso los constructores ven burbuja inmobiliaria": «El empresariado español es unánime a la hora de valorar el comportamiento del mercado inmobiliario: hay burbuja. Incluso los empresarios o gestores de empresas del sector de la construcción admiten mayoritariamente que hay una sobrevaloración de los activos inmobiliarios. Siete de cada diez (el 72%) de los encuestados en octubre por el Barómetro Empresarial Cinco Días-Metroscopia no dudan en indicar que existe una burbuja en el mercado inmobiliario. Sólo el 20,8% de las respuestas niegan la existencia de una sobrevaloración de precios de la vivienda, pese a acumular cinco años con avances cercanos al 20% interanual, según las estadísticas oficiales. (...) Entre los gestores de empresas de la construcción hay una proporción mayoritaria (un 58,5%) que cree que hay una burbuja en el mercado.»

«La percepción de que una subida de tipos de interés afectará a esta industria es generalizada. Un 82% de las respuestas apuntan a que el encarecimiento del precio del dinero sería negativo para el mercado inmobiliario (un 85,4% respaldan este criterio entre los empresarios de la construcción), y la opinión es aún más mayoritaria sobre los riesgos que tendrían para la economía de las familias, debido a su elevado endeudamiento (hasta un 91% en general y un 95% entre los consultados en la industria). Es destacable que una pequeña parte de las opiniones encuentran positiva una subida de los precios de los créditos, tanto para el desarrollo del mercado inmobiliario como para el endeudamiento de las familias, seguramente por entender que forzaría un comportamiento más natural de ambas variables.»

01 noviembre 2004

Se tarda más en vender

La vivienda está más tiempo en stock: «En octubre del año pasado, vender un piso en alguno de los municipios de la corona metropolitana de Madrid se tardaba de media 14,7 meses. Un año después, el tiempo de venta ha aumentado en casi tres meses, pasando a 17,5 meses, según se desprende del último informe realizado por Foro-Tecnigrama sobre la vivienda de nueva construcción en este área. Una tendencia de la que ya han dado cuenta algunos profesionales y expertos del sector. Cada vez cuesta más vender, lo que se interpreta como un síntoma de ralentización en el mercado. Es el dato más claro que apunta hacia un estancamiento, porque los precios siguen creciendo. De hecho, según Foro-Tecnigrama aumentaron en un 14% en el último año (de octubre de 2003 a octubre de 2004) en los municipios de la corona metropolitana de Madrid. Eso sí, el porcentaje es inferior al del año anterior. Con esta subida, el precio se sitúa en los 2.647 euros el metro cuadrado de media. El precio medio absoluto de un piso está en 318.348 euros, un 12% más que el año anterior.» "Los pisos tardan tres meses más en venderse que en el año 2003".

24 octubre 2004

Buscando el precio

José Aristónico García da un repaso a las dificultades que existen en la elaboración de estadísticas fiables del precio de la vivienda: «Tenía razón el Ministerio de la Vivienda cuando dijo que las estadísticas que periódicamente publicaba sobre la evolución de los precios de las viviendas podían crear inquietud social injustificada por no ser de absoluta fiabilidad, aunque siempre hubiera sido preferible publicar los datos de que disponía con la advertencia de su grado de fiabilidad. También tiene razón cuando dice que la única manera de disponer de datos fiables será el tratamiento científico, con arreglo a la teoría estadística, de todos los datos que desde distintas fuentes pueda recabar. Porque ninguna fuente por sí sola alcanza cotas de incontestada credibilidad, cosa lógica, pues ninguna tiene por objeto averiguar los precios efectivamente cruzados. Y la que lo pretendiera probablemente fracasaría pues no se ha encontrado ningún método efectivo para averiguar algo tan insondable y etéreo como el precio que realmente se ha pagado en estas transmisiones.»

«Las empresas de tasación, que son la fuente principal de las estadísticas facilitadas hasta ahora por el Ministerio de la Vivienda, no buscan averiguar los precios de venta de las viviendas sino su valor o tasación a efectos de determinar la cuantía recomendable de un posible préstamo hipotecario. Pero además esa cuantía puede oscilar según la política de la entidad crediticia que los encarga, y sus métodos, aun reconociendo el rigor y seriedad encomiables de estas empresas, dependen de testigos y elementos aleatorios, se circunscriben a zonas concretas y necesariamente incorporan a sus datos inercias y márgenes de seguridad. Aun así ese valor constituye un dato valioso que suele estar muy acompasado a la evolución de los precios. Pero es estimado, no real.» "Los precios de las viviendas".

20 octubre 2004

El ministerio de los líos

Tras las últimas peripecias del departamento que dirige Trujillo, el diario El País dedica todo un editorial a comentarlas, algo que seguramente le habrá sentado a la ministra como un tirón de orejas: «Las declaraciones del nuevo Ejecutivo prometían una política de ayuda activa al mercado de alquiler y un deseo de que la llamada burbuja inmobiliaria fuera deshinchándose lentamente, en forma de desaceleración paulatina de los precios. Pero los buenos deseos no transforman la realidad por sí solos. En los últimos meses, buena parte de las expectativas de mejora del mercado se están evaporando. Primero, porque el ministerio ha revelado sus debilidades políticas: todas las competencias están en manos de las comunidades autónomas; segundo, porque, al menos hasta ahora, la ministra María Antonia Trujillo ha mostrado un pulso político poco firme para pilotar los vaivenes del departamento. De la falta de competencias, mal puede responsabilizarse a la ministra. Así es el ordenamiento vigente. Pero sí del aparente fracaso en coordinar un plan pactado con las comunidades autónomas. Y, por supuesto, de la extrema confusión de los mensajes que transmite.»

«El miércoles pasado criticó la calidad de las estadísticas de vivienda, a las que atribuyó la funesta cualidad de generar excesiva alarma en el mercado, y sugirió que el ministerio no volvería a publicar las cifras. Tardó apenas 48 horas en rectificar tan peregrina negación del derecho que tienen los ciudadanos a alarmarse o no por la evolución de los precios de la vivienda. Si consideraba que las estadísticas reflejan mal la evolución de los precios, debería haberlo anunciado en el momento en que dispusiera de las estadísticas correctas. El aplazamiento de la entrada en vigor del plan de vivienda a 2006 -previsto inicialmente en 2005- muestra también las dificultades políticas de la ministra para articular soluciones en profundidad para el mercado de la vivienda, más allá de un plan de choque que se limita a estimular el alquiler y el pago de la entrada de la vivienda con más dinero público y que resulta insuficiente para abaratar los pisos.» "El ministerio de los líos".

13 octubre 2004

Cuerda para rato

Un reportaje de "La Vanguardia" sostiene que las circunstancias avalan que el mercado de la vivienda mantenga el nivel actual: «El tirar por la calle de enmedio a la vista de las escasas oportunidades de inversión y la baja remuneración del ahorro está llevando a muchos a volver al laberinto del inmobiliario, del que la sociedad española parece no querer salir. Y es que una esquizofrenia desenfrenada parece dominar ahora esta galaxia: mientras el Fondo Monetario Internacional (FMI) alerta sobre la posibilidad de una caída brusca del inmobiliario español, en el primer semestre de este año el mercado hipotecario aumentó en volumen un 40% y el 19% en número de operaciones. “Para que se desacelere el mercado sería necesario que se clavase donde está ahora, pero no hay indicios de eso sino más bien de un cierre del 2004 más o menos como el del primer semestre”. dice Carlos Vidal, director del área de créditos de Caixa Catalunya.»

«“El precio no es hoy un obstáculo para la compra. No está valorado. Lo que cuenta es la cuota. La pregunta clave que se hace el comprador es: ¿la puedo pagar? ¿me alcanza?”, señala Carlos Vidal. Concurren dos circunstancias en este hecho. La primera es que cuando hay booms de la construcción como el vivido estos últimos años en España, que va acompañado de una mejora del nivel general de renta y un crecimiento del empleo muy intenso, nadie sabe a ciencia cierta cuál será el precio de equilibrio futuro. Lo normal es que se quede más o menos como está, según la proyección colectiva que en estos casos se hace partiendo siempre de la coyuntura presente. Así que la incógnita está en el tejado del propio comprador (¿me llega?) más que en el mercado (¿se caerá?). Y segunda: el superlaxo entorno financiero reinante. “El cocktail del 3% de tipo de interés, hipotecas a 30 años y sobre el 100% del valor del piso, es dinamita” , dice el jefe de créditos de Caixa Catalunya. “Multiplica exponencialmente la capacidad adquisitiva de los compradores”, agrega.» "Las siete vidas de la vivienda".

08 octubre 2004

Ley del Suelo

Se anuncian cambios: «La ministra de Vivienda, María Antonia Trujillo, ha reiterado hoy que el Gobierno modificará la Ley del Régimen del Suelo y Valoraciones para evitar las especulaciones y garantizar el acceso a la vivienda. En la sesión de control al Gobierno en el Senado, Trujillo ha señalado que la intención de su departamento es modificar los criterios actuales de valoración del suelo, ya que considera que el régimen vigente está produciendo "un efecto perverso de prácticas especulativas".»

«En concreto, ha indicado que la reforma de los criterios actuales de valoración, que el Gobierno desea pactar con comunidades y ayuntamientos, tendrá en cuenta el valor real del suelo y no su valor expectante, del tal manera, que los propietarios de dicho suelo no reciban plusvalías urbanísticas cuando todavía no se han empezado a ejecutar los proyectos. "Creo que no es razonable que porque un ayuntamiento ordene un determinado ámbito del suelo urbanizable, se le tengan que atribuir a los propietarios las plusvalías urbanísticas cuando todavía no se ha hecho nada para ordenar esta ejecución. Es prácticamente un regalo", ha subrayado Trujillo, quien ha añadido que con el tema de la vivienda "no se juega ni se especula".» "Trujillo anuncia modificaciones en la Ley del Suelo para evitar la especulación".

03 octubre 2004

El optimismo de Solbes

El ministro de Economía se apunta a una versión optimista del fin de la burbuja inmobiliaria. Sabe que la expectativa de que el mercado puede pinchar en cualquier momento nos llevaría efectivamente a ese escenario no deseado por la mayoría de los inversores en ladrillo. Para conjurar los efectos de ese pinchazo de la burbuja, aprovecha la autoridad que le da el cargo para tranquilizar a todo el mundo con la previsión de un enfriamiento progresivo del mercado de la vivienda. De esta manera es hasta posible que sus palabras influyan en la moderación de los precios. Todo consiste en crear la expectativa adecuada y resaltar los hechos que avalan el cambio en el mercado que, según dice Solbes, se ha producido en los últimos meses.

Declaraciones de Solbes: «"Yo no comparto el análisis del Fondo", afirmó Solbes, quien asiste en Washington a la Asamblea Anual del FMI y el BM, que tiene lugar este fin de semana. El ministro consideró que "esa burbuja de momento ha empezado a corregirse y veo hoy menos riesgos que hace unos meses. Solbes, en una conferencia de prensa, insistió en que el mercado de la vivienda español "está en una situación diferente que hace algunos meses", con el crecimiento de la vivienda construida "más en línea con el crecimiento normal". El FMI, en su informe semestral "Perspectivas Económicas Mundiales", advirtió la pasada semana de que existe el riesgo de una "corrección brusca" en el precio de la vivienda en España, a medida que aumentan los tipos de interés a nivel mundial. El ministro de Economía vaticinó que sólo habría un impacto en el mercado de la vivienda con "una subida alta" de los tipos de interés, algo que no consideró posible.» (Fuente: EFE)

28 septiembre 2004

Caen precios en Londres

En los últimos meses: «Los precios de la vivienda en Reino Unido han caído en septiembre un 0,3%, según un reciente informe de la consultora inmobiliaria independiente Hometrack. Y con éste ya van tres los meses consecutivos que lleva descendiendo el precio de los inmuebles. Por este motivo, esta firma se ha visto obligada a reducir drásticamente sus previsiones de crecimiento de los precios al 3% en 2004 y al 0% en 2005. (...) Por su parte, el diario económico Financial Times publicaba al respecto un editorial el pasado sábado en el que advertía que “las autoridades monetarias deben tener en cuenta que ha crecido el riesgo de un rápido y desestabilizador cambio de rumbo inmobiliario”.» La web de Hometrack ofrece más información acerca de los estudios que sobre el mercado inmobiliario británico realiza esta consultora.

23 septiembre 2004

Otro informe del FMI

La pregunta es: ¿cuántos nuevos informes periódicos le dará tiempo a sacar al FMI alertando de la situación inmobiliaria en España antes de que se produzca el cambio de ciclo o pinche la burbuja? "El Fondo Monetario alerta a España del riesgo de una eventual caída del precio de la vivienda": «El FMI cree que la subida de los precios de la vivienda en muchos países occidentales, entre ellos España, les hace especialmente vulnerables a una eventual subida de los tipos de interés, que provocaría una correción de los precios y afectaría "severamente" a la economía. Según el último Informe sobre Perspectivas Económicas Mundiales del FMI, los precios de los pisos, ajustados a la inflación, han subido mas de un 50% desde 1997 en Irlanda, Gran Bretaña, España, Australia, Holanda y Suecia. Para el Fondo, el riesgo proviene de la divergencia entre el alza en los precios de las viviendas en estos países y sus fundamentos económicos, ya que ni siquiera el largo periodo de tasas bajas de interés logra explicar plenamente estas subidas.» De nuevo los titulares se han llenado de la expresión "caída brusca" aplicada al precio de los pisos.

19 septiembre 2004

Precio del suelo

Una entrevista del suplemento "Su vivienda" con Ignacio Pindado, consejero delegado de la consultora Grupo i, especializada en el mercado del suelo. Me quedo con estas dos respuestas:

«Pregunta.– ¿Cómo les ha sonado el informe del Banco de España que dice que los precios de los suelos han caído durante el primer semestre del año?

Respuesta.– La primera reacción fue la de sorprendernos. Luego leímos el informe y vimos que se hablaba de valores medios. ¿Qué es lo que ha ocurrido? Que hay mercados ahogados que han empujado a los promotores a buscar suelos en periferias más baratas. La media puede haber bajado, pero la realidad del mercado es que los precios no se han abaratado ni se han encarecido. El suelo que valía mil hace un año vale hoy lo mismo. Pero eso ya es algo nuevo porque, hace dos años, si se retrasaba 15 días una operación de suelo era para encarecerla más.

P.– Es saludable que eso ya no ocurra, ¿verdad?

R.– Sí, porque el precio de la vivienda toma como referencia el precio del suelo, aunque también se da el proceso contrario. Es lo que ha ocurrido en los últimos años. En 2002, por ejemplo, las promotoras compraban suelos con márgenes negativos. Cerraban operaciones que sólo se sostenían por las expectativas que tenían de alzas en los precios de las viviendas. Como los precios no han dejado aún de subir, no ha habido tragedias. En 2003, cuando se empezó a hablar de cambio de ciclo, las empresas buscaron suelos con los que no perdieran dinero a precios de mercado. Y en 2004 han empezado a solicitar pequeños márgenes de beneficio. Eso significa que no habrá subidas importantes en el precio de la vivienda en 2005. En realidad, los promotores también regulan el mercado del suelo.»

11 septiembre 2004

Previsiones de menor crecimiento

Así titula una información Europa Press: "El precio de la vivienda ralentizará su subida en 2005 por debajo del 10 por ciento estimado para 2004". Previsiones o deseos de que todo marche conforme al ansiado modelo del aterrizaje suave: «El precio de la vivienda ralentizará su subida en 2005, haciéndolo por debajo de los dos dígitos, un proceso que ya se ha iniciado este año, en el que se espera un alza a fin de año del 10%, siete puntos menos que en 2003. Así lo afirma un informe de consultora CB Richard Ellis presentado hoy que descarta "caídas bruscas" en los precios, en un análisis similar al que realiza el Ministerio de Vivienda, que ha afirmado reiteradamente que el plan de choque y las diferentes medidas que se irán poniendo en marcha pretenden un aterrizaje suave de los precios. Además los expertos respondieron al informe del BCE que ayer alertaba sobre los riesgos del alza de precios en España, incluso para la economía de toda la zona euro, que el sector inmobiliario español "genera confianza y es sólido como una roca".»

05 septiembre 2004

Aterrizaje en el Reino Unido

Los últimos estudios indican que se ha iniciado un aterrizaje, más bien suave, de los precios inmobiliarios en el Reino Unido. Una noticia firmada por France Presse en Londres así lo cuenta: «Los precios de la vivienda en el Reino Unido cayeron un 0,6% entre julio y agosto y registraron el primer descenso mensual desde diciembre del 2002, según un estudio del banco Halifax. La caída mensual contrasta con la comparación interanual con agosto del 2003, ya que este periodo registra un encarecimiento acumulado del 21,3%. En julio, los precios habían subido el 22,1% respecto al mismo mes del 2003. Estos datos confirman la ralentización del mercado inmobiliario que se empezó a observar en junio. El Reino Unido es, junto con España, uno de los países europeos en los que el encarecimiento de la vivienda ha sido más fuerte en los últimos años, con subidas de dos dígitos. En los tres últimos meses, los precios subieron sólo el 1,8%, contra el 6,5% del trimestre precedente. Además, fue sólo la segunda vez en cinco años que los precios de la vivienda bajaron en un mes. Durante este mismo quinquenio la vivienda británica ha doblado su valor.»

Esta leve caída de los precios era previsible tras la política de tipos llevada a cabo por la autoridad monetaria: «La principal causa de la contención de los precios han sido las "cinco alzas de los tipos de interés" decididas por el Banco de Inglaterra desde noviembre del 2003, según Halifax. Actualmente, los tipos de interés en el Reino Unido están fijados en el 4,75%, frente al 2% que mantiene el Banco Central Europeo para los países de la Eurozona. Halifax prevé que se acentuará la ralentización de la subida de precios en la última parte del año y en el próximo ejercicio porque "los tipos de interés más elevados y las crecientes dificultades con las que se encontrarán las personas que pretendan acceder a una vivienda de propiedad por primera vez harán descender la demanda". El temor a la explosión de la burbuja inmobiliaria hace que muchos economistas adviertan de que puede provocar un freno en el crecimiento del país, dado que éste depende en gran parte del consumo vinculado a la vivienda.»

Un comentario a esta nueva situación en el mercado inmobiliario británico: "Fasten your seatbelts and prepare for the property market to land" ("Abróchense los cinturones y prepárense para el aterrizaje del mercado de la propiedad"), por Ashley Seager en "The Guardian".

31 agosto 2004

Burbujas de todo tipo

Se han conocido a lo largo de la historia muchos casos de burbujas especulativas. Más famosas que las inmobiliarias son las burbujas de la tecnología. Recordando en primer lugar el popular episodio de los tulipanes holandeses en el siglo XVII, el economista Ramón Pueyo escribe en este artículo sobre las burbujas: «Como es sabido, las burbujas especulativas son consideradas ejemplo de irracionalidad en el comportamiento colectivo; se producen cuando el precio de algún activo alcanza un nivel muy superior al de su valor real. Locuras colectivas. Su ciclo de vida es muy similar al de los esquemas piramidales, y podría resumirse con un aforismo: el último paga. Por alguna razón, el precio de un determinado activo comienza a aumentar; cada aumento de precio convence a la gente a participar en la burbuja, también quieren ganar; cada aumento sirve también para justificar las esperanzas de quienes ya participan. La cosa continúa hasta que la gente empieza a dudar. Los últimos en entrar en el mercado acaban con una mano delante y otra detrás. Nadie está dispuesto a pagar el precio que ellos pagaron. La burbuja se pincha y los precios retornan a niveles razonables; para desesperación de quienes pagaron los precios más altos.» "La próxima burbuja".

24 agosto 2004

Hipotecas crecientes

El endeudamiento de las familias españolas para comprar una vivienda sigue al alza, y de qué manera. Crece el 23% en el primer semestre del año. El diario económico Cinco Días le dedica un editorial a la fuerte apuesta de los bancos por las hipotecas. "Hipotecarios sin freno": «Ni los avisos del Fondo Monetario y la OCDE, ni las recomendaciones del Banco de España, ni las voces que hablan de que el mercado inmobiliario español empieza a tocar techo han hecho mella en el ánimo de las familias españolas, que siguen aumentando considerablemente la contratación de créditos para la adquisición de vivienda. Según el propio Banco de España, el endeudamiento de los hogares españoles mediante créditos hipotecarios creció a un ritmo del 23,3% interanual en el primer semestre del año. Y el importe medio de las hipotecas, que guarda relación directa con la evolución del precio, ascendió un 18,3%.»

«Aunque estos datos van sólo hasta junio y los expertos empezaron a hablar de tímida desaceleración al inicio del verano, las cifras de algunas de las principales entidades financieras indican que la actividad siguió firme durante el estío. En BBVA, la facturación por créditos hipotecarios de enero a julio alcanzó el 90% de la de todo el ejercicio 2003. La banca sigue, pues, apostando decididamente por un producto estrella que parece lejos de remitir.»

18 agosto 2004

La mitad de los ingresos, para pagar la casa

En las comunidades que han experimentado un incremento de los precios mayor, el 50 por ciento de la renta bruta anual se dedica a la adquisición de una vivienda. Los españoles necesitan ocho veces su salario anual para comprar una vivienda: «En 1998, un español debía destinar cinco veces su salario anual bruto para adquirir una vivienda. Tan sólo cinco años más tarde, esta proporción ha aumentado considerablemente, hasta ocho veces. Según los datos del Consejo Económico y Social (CES), los ciudadanos españoles emplearon de media el 35,5 por ciento de sus ingresos en el pago de una casa. Los residentes en la Comunidad de Madrid, Baleares y el País Vasco son los ciudadanos que mayores esfuerzos deben realizar cada mes para pagar su vivienda, ya que a este fin destinan prácticamente la mitad de sus nóminas.»

«Según el Consejo Económico y Social (CES), la revalorización de los inmuebles de los últimos años ha sido infinitamente superior al crecimiento de los salarios, lo que ha provocado un claro empeoramiento de la relación entre las tarifas inmobiliarias y los ingresos familiares. Prueba de ello, es que en 1998 una vivienda tenía un precio similar a cinco veces el salario bruto medio de aquél. Tan sólo cinco años más tarde, esta relación ha aumentado hasta ocho veces. El salario medio se sitúo en España en 2003 en 1.924,2 euros mensuales, o lo que es lo mismo, 23.093 euros anuales. El metro cuadrado de vivienda libre alcanzó los 1.428,2 euros, por lo que una casa media de 100 metros cuadrados se encontraba ya cerca de los 25 millones de pesetas.»

11 agosto 2004

Década prodigiosa

En el periodo que se inicia en 1995, el número de viviendas acabadas se multiplicó por diez. Una muestra más del desmesurado empuje de la construcción de vivienda residencial en el crecimiento de este sector. «Según un estudio publicado en el informe de Coyuntura Económica de Caixa Catalunya, el número de viviendas acabadas en España se multiplicó por más de 10 en el periodo entre 1995 y 2002, impulsado por el dinamismo en la demanda de pisos. Baleares, con un incremento del 1.253%, seguida de Canarias, con un 1.253%, y Andalucía, con un 1.065%, lideraron el dinamismo de la actividad constructora, mientras que Extremadura, con un aumento del 456%, se situó a la cola, sólo por delante de Castilla y León -un 679% más- y Castilla-La Mancha -un 701% más-. El estudio de Caixa Catalunya constata que el destacado papel de la construcción en el dinamismo de la actividad económica y de la ocupación en España ha estado protagonizado por la construcción residencial en la segunda parte de la década de los noventa y primeros años de la década actual.»

«Por su parte, el crecimiento del Valor Añadido Bruto (VAB) de la construcción durante este periodo creció un 38,1%. El estudio apunta que en la mayor parte de las Comunidades Autónomas la relación entre el crecimiento del VAB de la construcción el del número de viviendas acabadas es muy estrecha y directa, especialmente en las comunidades insulares. El análisis realizado evidencia que en el periodo 1995-2002 el grupo de Comunidades Autónomas en las que el sector de la construcción fue más dinámico coincide con el de aquéllas donde más se acentuó el ritmo de crecimiento de las viviendas acabadas.»

04 agosto 2004

Fórmula jurídica

Un editorial de ABC analiza la posibilidad de que se permita una nueva fórmula en la propiedad de viviendas. «El Ministerio de Vivienda está estudiando la posibilidad de incorporar en el Plan 2005-2008 la fórmula jurídica de la venta del dominio de superficie de un inmueble. Se trataría, en definitiva, de repartir la propiedad: habría dos dueños, el del suelo y el del vuelo (superficie), y con el paso del tiempo -habría que determinar el plazo-, este último perdería la titularidad en beneficio del primero. Es una vía alternativa entre los sistemas clásicos de alquiler y de propiedad -al modo del que se utiliza en países como Gran Bretaña-, que plantea alguna ventaja y no pocos inconvenientes. El aspecto más positivo, sin duda, tiene que ver con el precio, pues la vivienda resultaría notablemente más barata, y se podría vender y arrendar durante el plazo acordado; incluso, los hijos heredarían el plazo de compra que restara para agotar el tiempo fijado.»

«El sistema, que podría repercutir favorablemente en la contención de los precios del mercado inmobiliario, presenta, no obstante, un grave problema desde el punto de vista de la inversión: los derechos tienen fecha de caducidad, por lo que la vivienda pierde valor a medida que transcurre el tiempo, que obra, patrimonialmente, en sentido contrario. La rentabilidad, pues, es decreciente, si bien el menor coste de la vivienda juega a favor de un menor endeudamiento y una mayor capacidad de ahorro familiar. Habría, igualmente, que valorar qué ventajas fiscales o inconvenientes arrastra el régimen de concesión temporal, una medida para abaratar el acceso a la vivienda que parte con la desventaja de que en España no ha cuajado nunca, a diferencia de en otras naciones, la propiedad compartida, tal vez por un exacerbado sentimiento patrimonialista que tiende a huir de fórmulas híbridas en la compra de bienes.» "Viviendas que caducan".

17 julio 2004

Urbanismo sostenible

La vivienda como necesidad social y no sólo como argumento que respalde el ilimitado crecimiento de la nueva construcción. Luis Zarapuz y Miguel Angel García: «Muchas personas y familias no pueden acceder a una vivienda digna, ya sea en compra o alquiler o, como mal menor, soportan un elevado endeudamiento extendido a buena parte de su vida. Esta situación puede cambiar con la puesta en práctica de una política distinta a las aplicadas en las últimas décadas que sustituya el vigente modelo de "expansión constante de la ciudad" por otro basado en un urbanismo sostenible a largo plazo, concebido y tutelado desde la iniciativa pública. Una opción compleja, no obstante, conocidos los grandes intereses adheridos a la construcción residencial y el uso del suelo. Para mejorar las condiciones de acceso a la vivienda, como bien básico de primera necesidad, hay que articular medidas sobre el parque de vivienda ya existente.»

«La actuación preferente debe dirigirse a "poner en el mercado" el mayor número posible de las viviendas desocupadas, fomentando igualmente la rehabilitación de todas las viviendas que lo necesiten, vacías o no. El eje transversal de actuación, tanto en las viviendas ya existentes como en las de nueva construcción, pasa por potenciar el alquiler como alternativa real y competitiva frente a la compra. (...) La rehabilitación de viviendas y la recuperación y potenciación de los centros urbanos abandonados y de periferias degradadas debe ser prioritario. (...) Igualmente se deben elevar las ayudas a la rehabilitación de viviendas que posteriormente se vendan o alquilen a precios asequibles. Se trata de reorientar el esfuerzo de gasto público hacia la rehabilitación, frente a la nueva construcción, lo cual por otra parte garantiza también un ritmo de actividad del sector constructor, no confundir con otros negocios relacionados con la construcción.» «Otra política de vivienda para un "urbanismo sostenible"»

14 julio 2004

Sobran casas

El stock de vivienda está creciendo en los últimos meses. Así lo cuenta un confidencial de "Su Vivienda". De la sequía de «stock» de vivienda al busque y compare... porque se puede: «Entre la prometida desaceleración de los precios que algunos no terminan de apreciar y ciertos mensajes emitidos por el Ministerio de Vivienda que han venido acompañados de una buena dosis de incertidumbre, muchos potenciales compradores de casas se han quedado precisamente en eso: en potenciales clientes. «Cuando no les urge mucho la adquisición, prefieren esperar a ver qué pasa», aseguraba hace unos días un promotor especializado en primera y segunda residencia. Si esta tendencia a la contención se traduce en números y se le suma la variable del ritmo imparable de la construcción, la ecuación resultante arroja un importante incremento de oferta no absorbida. «En el término municipal de Madrid, por ejemplo, había un stock de 3.000 unidades en enero de 2004. En los próximos meses esta cifra alcanzará entre 10.000 y 12.000 viviendas», señalaba el mencionado empresario, que está convencido de que a partir de ahora será más importante que nunca marcar diferencias con el resto.»

07 julio 2004

Las desgravaciones por compra de vivienda

El asesor económico de Zapatero, Miguel Sebastián, sostuvo en una conferencia que no quitar la desgravación fiscal a la vivienda en su momento fue un error, pues se contribuyó con ello a la formación de la burbuja. Esta tesis es discutible, cuanto menos habría que matizar diciendo que la fiscalidad favorable fue sólo una más de las variables que influyeron en el 'boom' inmobiliario. Ocurre además que la afirmación no es demostrable, claro. Pero ha originado que las desgravaciones aparezcan como un posible pilar de la política de vivienda del Gobierno. Actuar sobre la demanda, quitando las desgravaciones sin más, no parece muy conveniente. Juan Francisco Martín Seco critica el simplismo de culpar a las ventajas fiscales de la fuerte demanda de vivienda. Pero propone un cambio dirigiendo los recursos que se van en el IRPF hacia otras actuaciones directas, más vinculadas a las necesidades de quien no puede acceder a una vivienda:

«En lo que el Miguel Sebastián puede tener razón es en la conveniencia de eliminar la desgravación, pero en ningún caso para dedicar menos recursos a esta finalidad social y por consiguiente para debilitar la demanda, sino para canalizar las ayudas públicas de una forma más objetiva y directa. Casi todos los que hemos tenido responsabilidades en materia fiscal hemos considerado que la manera en que se venía instrumentando la protección a la vivienda no era la adecuada. Si se hubiese dedicado la cantidad de dinero que absorbía la deducción tributaria a políticas directas, el resultado habría sido mucho más eficaz. Dos graves inconvenientes posee este gasto fiscal. El primero, su carácter regresivo. Se aplica a cualquier contribuyente sea cual sea su renta; es más, aquellos con ingresos más elevados son también los que pueden desgravarse en mayor cuantía. En segundo lugar, la enorme propensión al fraude. La Administración tributaria es incapaz de comprobar su veracidad, lo más que puede controlar es la existencia del crédito hipotecario.» "La desgravación fiscal de la vivienda".

02 julio 2004

Desaceleración o algo así

Fernando González Urbaneja: «Los precios inmobiliarios muestran crecientes síntomas de fatiga. Hay un indicador indirecto: la presencia de carteles con “se vende” en las fachadas durante períodos crecientes de tiempo. Quienes se instalan en la zona alta de la pretensión de precio notan déficit de pretendientes, debilidad en la demanda que propone condiciones cada día menos atractivas para el vendedor. Otro indicador más relevante lo proporcionan las casas de tasación, que operan con encuestas efectivas y datos reales con muestras muy amplias de la tendencia de los precios. Las últimas acreditan que la carrera alcista ha pisado el freno aunque no se haya detenido. Los datos últimos para el año (junio sobre junio) reflejan un incremento medio de los precios por debajo del 14%, que contrasta con el 18% registrado a lo largo de los últimos trimestres. A medida que salgan de las series de datos los meses o trimestres más alcistas las cifras caerán a tasas cada vez más cercanas a las de la inflación. De hecho la tendencia de los últimos meses está más cerca del 5%, en términos anuales, que de los dos dígitos.» "Fatiga de precios en los pisos".

27 junio 2004

Plan de Choque

Los primeros pasos del Gobierno en materia de vivienda son difíciles de juzgar. Se han producido declaraciones contradictorias sobre la realidad inmobiliaria. Y en general los responsables del área económica han transmitido una idea muy confusa de lo que pretenden hacer. Da la sensación de que en el ministerio se encuentran con muchas posibles teclas que tocar en la nueva política de vivienda, pero no se deciden a definir con claridad ésta ni su ritmo. Esto tiene de positivo que se hace primar la prudencia a la hora de acordar actuaciones en el sector. La ministra María Antonia Trujillo señala en un artículo, "Vivienda accesible y sostenible", algunas de las medidas del anunciado Plan de Choque:

«Frente a la disminución significativa de la oferta de viviendas de protección oficial, cuyo peso en relación al total de viviendas indicadas se ha reducido en España desde el 23% en el año 93 a porcentajes del 8,4% en 2002, es necesario que las Administraciones Públicas, Estado y comunidades autónomas, junto con ayuntamientos, apostemos por impulsar la creación de más viviendas protegidas. El Ministerio de Vivienda propondrá la ampliación de los objetivos de construcción de viviendas protegidas inmediatamente, dentro de las medidas del Plan de Choque, para que los ciudadanos tengan la opción de acceder a una vivienda protegida. Además, contará con los esfuerzos de muchas comunidades autónomas adaptando nuevas formas de vivienda protegida para posibilitar una ampliación de las familias que pueden acceder a este tipo de viviendas. También debemos añadir en esta línea, los esfuerzos que estamos haciendo para que los suelos de todas las Administraciones Públicas, comenzando con los de la Administración del Estado, contribuyan a impulsar la construcción de VPO.»

20 junio 2004

El Banco de España y la vivienda

Con el lenguaje ambiguo y eufemístico que caracteriza a este tipo de documentos, el discurso de Jaime Caruana de presentación del "Informe anual" del Banco de España trata la incertidumbre derivada del mercado de la vivienda. Se prevé una desaceleración en los precios, pero el Banco de España no va más allá para no errar en las previsiones:

«La evolución del mercado inmobiliario es especialmente relevante a este respecto, ya que la mayor parte del endeudamiento de las familias está ligado a la compra de vivienda. Aunque la oferta de vivienda ha respondido con cierta flexibilidad al aumento de la demanda y la dinámica del precio no se ha separado, en lo sustancial, de la pauta observada en episodios de auge anteriores, lo cierto es que se detecta un cierto grado de sobrevaloración de estos activos en España, que no se ha corregido en 2003, y que hace especialmente necesario un comportamiento cauteloso de oferentes y demandantes en este mercado. Una absorción gradual de la sobrevaloración existente redundaría en un marco de mayor estabilidad financiera para las familias y evitaría interferencias sobre sus decisiones de consumo.»

15 junio 2004

Burbuja australiana

La vivienda experimenta continuos incrementos de precios en la mayoría de las economías desarrolladas. También en Australia, donde el temor a que pinche la burbuja inmobiliaria está más vivo que nunca. ¿Podría ser este país el primero en sufrir un 'crash' en su sobrevalorado mercado? Las estadísticas oficiales muestran una revalorización del 18% en el primer trimestre de este año frente a datos de 2003. Sin embargo, los expertos valoran seriamente los datos recopilados por otro estudio, realizado por la Australian Property Monitors, que goza de más credibilidad por su acierto a la hora de recoger el valor real de los inmuebles. Según este estudio, los precios de la vivienda habrían caído una media de un 8% en Sidney y un 13% en Melbourne, las dos ciudades más importantes del país, en el primer trimestre. La situación económica de Australia es favorable, tanto en lo referido a posibles subidas de tipos de interés como en el nivel de paro. Lo que hace aún más inquietantes los signos de declive en los precios de la vivienda. Un aumento generalizado de tipos no hará sino ahondar en la tendencia: ¿será este el primer pinchazo inmobiliario?

08 junio 2004

The Economist insiste

Hay burbuja en España. De nuevo el semanario económico difunde un estudio en el que sitúa a España entre los mercados donde hay una mayor burbuja inmobiliaria. El editorial de "The Economist" de esta semana apunta: «Nuestros cálculos sugieren que en muchos países, incluyendo Estados Unidos, Reino Unido, Australia y España, el precio medio de la vivienda está a niveles record en relación a los sueldos y alquileres. En otras palabras, parecen más sobrevalorados que en anteriores picos desde los que se produjeron bruscas caídas de precios en términos reales. Hoy la inflación es mucho más baja que en anteriores caídas, por lo que es necesario que una mayor parte del ajuste se traduzca en una caída en los precios nominales. Si es así, hay una posibilidad de que de por primera vez los precios de las viviendas caigan simultáneamente en varios países».

El margen en España es de un 30% de sobrevaloración. Y a quienes desprecian las advertencias sobre el riesgo de estallido de la burbuja inmobiliaria por el mero hecho de que hasta ahora no se haya producido, "The Economist" advierte: «la duración del fenómeno no ha hecho que el mercado de la vivienda sea más seguro, sino más vulnerable. La primera ley de las burbujas es que se inflan más tiempo del que nadie espera. La segunda ley es que al final estallan».

En noviembre, el semanario apuntó en un artículo hacia los argumentos defectuosos que son de uso común en el mercado inmobiliario. Las siete falacias que denunció son: que el precio de la vivienda tiene que seguir aumentando debido a la limitada oferta de suelo; la "ilusión monetaria" que crea un contexto de bajos tipos de interés como el actual; que las burbujas inmobiliarias son más improbables que las de los mercados de valores; que la inversión en vivienda es siempre segura y siempre proporciona una rentabilidad superior a la de los activos financieros; que siempre será mejor comprar que alquilar; que las viviendas, aunque estén sobrevaloradas, nunca bajarán de precio porque los tipos de interés nunca aumentarán a niveles de dos dígitos; y que los precios, a pesar de estar sobreestimados, nunca caerán, sólo se estabilizarán. El artículo es el siguiente: "The seven deadly sins".

02 junio 2004

Hipotecas al alza

Los tipos de interés son la clave. Todo el mundo coincidía en que el mayor riesgo para el excesivo endeudamiento provocado por la burbuja era una subida de los tipos de interés. Los importantes aumentos en el precio del petróleo parecen haber acelerado un proceso que ya se anticipaba: las autoridades monetarias están por la labor de subir los tipos oficiales, más pronto de lo previsto y en una proporción significativa. Tendrá efectos sobre el mercado inmobiliario. En el editorial de ayer de "Cinco Días": «Empieza la senda alcista en las revisiones de las hipotecas. El euribor a un año, que es el índice más utilizado como referencia para calcular los tipos que se aplican a las hipotecas, subió en mayo por segundo mes consecutivo y se colocó en el 2,297%. La subida respecto a abril es la mayor desde agosto de 2003. Y los expertos coinciden en que supone el fin del abaratamiento progresivo de las cuotas hipotecarias iniciado hace tres años. La subida media será modesta: unos tres euros al mes para quien tenga una hipoteca de 120.000 euros a 20 años. Pero supone un cambio de tendencia que está llamado a mantenerse.»

26 mayo 2004

Crédito hipotecario

El ritmo no se modera. Está visto que el volumen de crédito sigue siendo tan elevado este año como el pasado. El bajo nivel de los tipos de interés es una de las razones del "excepcional" crecimiento que detecta un informe de AHE. El valor de las hipotecas españolas sube un 24,7% en marzo: «La contratación hipotecaria volvió a ser en marzo "muy intensa" y su tasa de crecimiento, lejos de moderarse, batió el aumento récord del 24,1% del ejercicio 2003 y registró una progresión del 24,7%, según datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE). La encuesta interna que realiza la AHE entre las entidades asociadas refleja también una "elevada" actividad durante los meses de abril y primera mitad de mayo, lo que permite anticipar que el crecimiento del primer semestre de 2004 se situará "en tasas próximas al 23%, con un comportamiento tan expansivo como el primer semestre de 2003", explica.»

Otra medición que arroja datos espectaculares es el peso del negocio hipotecario español en la UE. Según estadísticas oficiales, el 20% de las hipotecas de la UEM en 2003 se firmaron en España: «Uno de cada cinco euros suscritos en operaciones de préstamos hipotecarios en la Unión Monetaria Europea (UEM) el año pasado se realizó en España, cifra que "dobla" el peso relativo de nuestra economía en la Unión Europea en términos de Producto Interior Bruto (PIB), según el Banco de España. En concreto, las operaciones nuevas formalizadas en España por bancos, cajas y cooperativas de crédito en 2003 ascendieron a 8.599,1 millones de euros, lo que equivale a un 18,57% de los 46.304,3 millones concedidos por los 12 países que conformaban la UEM en el mismo periodo. El "mayor dinamismo" del mercado español de financiación de vivienda queda de manifiesto además en el hecho de que las hipotecas crecieron en España a un 20%, mientras que en la media de la UEM el ritmo de avance fue el 7%, ha explicado el supervisor bancario en su último 'Informe de Estabilidad Financiera'.»

19 mayo 2004

Viviendas vacías

Los datos definitivos del censo, publicados recientemente, indican un aumento de viviendas vacías en España, que ya superan los 3,1 millones. Julio Rodríguez López: «La relativamente laxa política monetaria por la que se está desenvolviendo la política económica en los países occidentales los últimos años, visible sobre todo en la realidad de unos tipos de interés reales de los préstamos a la vivienda inferiores al ritmo de crecimiento de la economía, aparece como un factor decisivo a la hora de explicar una etapa de aumentos desproporcionados y prolongados de los precios inmobiliarios. El signo expansivo de la citada política contrasta con el registrado en episodios precedentes, en los que las políticas monetarias restrictivas fueron decisivas para frenar los procesos especulativos. Una vez que la posesión de una vivienda se ha convertido en una alternativa atractiva para los inversores, los precios de las mismas poco tienen que ver a corto plazo con los niveles de ingresos familiares existentes, especialmente en el caso de los hogares de nueva creación. En las condiciones presentes, resulta imprescindible establecer mecanismos específicos de acceso a la vivienda para estos últimos al margen del mercado, una vez que este se revela como impotente para resolver el problema planteado.» "Más viviendas vacías en España".

Los datos: El total de viviendas vacías creció un 25,5% entre 1991 y 2001. Durante el periodo 1998-2003 se ha construido una media de 525.000 viviendas cada año. En 2004 existirán en España unos 23 millones de viviendas, frente a menos de 15 millones de hogares. Se han edificado viviendas en el periodo citado a un ritmo muy superior a los 285.000 nuevos hogares creados. La proporción entre el total de viviendas y el número de hogares se situó en 2001 en 1,476, muy por encima del 1,100 correspondiente a la UE.

12 mayo 2004

La OCDE desata el pánico

En esta ocasión, es la OCDE la organización internacional que lanza un nuevo mensaje de advertencia. El motivo de la alerta es el mismo del que ya se ocupara el FMI o el Banco de España: el descontrolado crecimiento de los precios de la vivienda y el riesgo que supone la existencia de una burbuja inmobiliaria. El estudio de la OCDE viene a decir que una caída brusca en los precios se puede dar si concurren unas circunstancias determinadas. Que haya prevista una subida de los tipos de interés parece haber abierto el camino a esa posibilidad, de modo que donde antes se quitaba hierro al peligro de burbuja hoy se señala el temor de que sean ciertas las previsiones y en el medio plazo se produzca una caída brutal en el mercado inmobiliario. Sea o no brutal, que haya una caída de precios ya será importante. Pero lo que más llama la atención es que, si se toma en consideración esa hipótesis, al menos se está evidenciando que nadie duda de la existencia de la burbuja. Lo que antes afirmaban sólo unos pocos, ahora lo percibe la mayoría.

Advertir de que cuanto más crezca, más riesgo existe de que el negocio del ladrillo se estanque o entre en una aguda crisis, es algo que se ha venido haciendo desde hace tiempo. La OCDE no aporta nada nuevo, excepto un elemento que pone de los nervios a muchos: que sea una entidad de alto rango la que apunte hacia esa incertidumbre puede acelerar el proceso de ajuste en el mercado; en el caso más extremo, si todos creen la previsión, efectivamente se cumplirá al producirse ventas de inmuebles por el miedo a que bajen los precios. En cualquier caso, el riesgo real puede producir un descenso en el precio de los pisos o una desaceleración. Bastantes expertos se muestran prudentes y dicen que lo más probable es lo segundo. Ese es el objetivo del Gobierno, que cuando era oposición se sumó a la tesis de la burbuja a punto de estallar pero que ahora, lógicamente, va a intentar por todos los medios que tal eventualidad no suceda. El ministro Solbes dice que los precios se desacelerarán. Si por el contrario bajan, los nuevos responsables de la política de vivienda tendrán la sensación de encontrarse de repente con la herencia del ladrillismo fomentado en las dos legislaturas anteriores. La afluencia al mercado de las prometidas viviendas de protección oficial puede ayudar también al enfriamiento del 'boom' inmobiliario.

Los riesgos son los mismos que hace unos meses. Nadie querrá que pinche la burbuja por las consecuencias sobre el crecimiento económico. Aunque el fin de la fiebre del ladrillo podría tener efectos positivos tras el periodo de catarsis. Pero como bien demuestra el editorial de hoy de "El País", el mensaje de serenidad es imprescindible para que no eche todo el mundo a correr por el pánico inmobiliario. Hablar de la burbuja y confiar en que no habrá pinchazo repentino es justamente la fórmula que se está poniendo en práctica para que la gente se calme y el precio de la vivienda no dé más sustos desagradables. Argumentos de "El País": «La experiencia contradice abiertamente la hipótesis de una "caída brutal" de precios de la vivienda. Que se recuerde, en España no se ha registrado un descenso de precios drástico en los últimos treinta años (...) La probabilidad mayor debe atribuirse a una desaceleración paulatina de los precios; tan paulatina que puede ser inapreciable a corto plazo.»

09 mayo 2004

Previsiones desde el sector

La inmobiliaria Metrovacesa dice que los planes de vivienda anunciados por el Gobierno pueden recortar los precios a medio plazo. No estoy seguro de si debemos entenderlo como un elogio a la eficacia de la política gubernamental o como un aviso a navegantes en caso de que la burbuja se desinfle. En cualquier caso, los beneficiarios del boom del ladrillo parece que ven peligrar sus intereses: «Del total de viviendas que anualmente se venden en España (cerca de 600.000), Metrovacesa calcula que 280.000 están destinadas a la formación de hogares, 140.000 son segundas residencias, y el resto responde a la compra por parte de inversores. Si en dos o tres años, explicó Rivero [presidente de la compañía], se logran levantar 100.000 de las 180.000 viviendas protegidas anuales prometidas por la ministra de Vivienda, María Antonia Trujillo, "se acabaría con un tramo muy fuerte de la demanda y el precio se deterioraría fortísimamente". (...) Junto a los proyectos del Gobierno, Rivero añadió como condiciones que ayudarían a la caída de la demanda, y por ende de los precios, una subida de los tipos de interés de más del 2%, la recuperación de los mercados de renta variable y el repunte del esfuerzo de las familias para comprar una vivienda.»

03 mayo 2004

Spain is different

A esto se le llama estar a la cabeza de Europa: «España es el país de la zona euro donde más subió el precio de la vivienda durante los últimos seis años, según un informe publicado en Cuadernos de Información Económica, que edita la Fundación FUNCAS de las cajas de ahorros. (...) sólo en los dos últimos años el aumento del precio de las viviendas en España casi triplicó a los correspondientes a la media de los países de la zona euro. Por ejemplo, entre 1998 y 2002, en España los precios subieron a ritmo medio anual del 10,9%, mientras que la media europea fue del 4,5%. (...) Por detrás de España, los países donde se registraron mayores incremento interanuales fueron Holanda (9,1%), Grecia (8,6%), Irlanda (7,6%), Francia (6,5%), Italia (5,4%) y Luxemburgo (5,1%). En Bélgica el aumento fue del 3,6%, en Finlandia el 3% y en Portugal el 1,4%, mientras que en Alemania y Austria el ritmo interanual del precio de las viviendas fue negativo (el 0,6 y el 3,4%, respectivamente).» "España, el país donde más se encareció la vivienda".

27 abril 2004

Plan de Vivienda

Otra aproximación a la forma en que piensa afrontar el problema inmobiliario la ministra Trujillo. Fue consejera en el Gobierno extremeño, y será su experiencia al frente de las actuaciones en materia de vivienda en aquel ámbito la que fundamentará los planes del nuevo Ejecutivo central. Los objetivos son ambiciosos: habrá que estar atentos a los resultados. Diferentes puntos de la que podrá ser la política del nuevo Ministerio -vivienda protegida, promoción pública, arrendamiento, transparencia en el mercado, suelo- son tratados en un reportaje sobre el plan que se ha empezado a aplicar en Extremadura: «La creación de una nueva tipología de vivienda protegida, subvenciones en materia de rehabilitación, cesión de suelos de titularidad pública o la creación de un registro de vivienda son algunas de las actuaciones que Trujillo pretendería llevar a cabo a nivel nacional y que perfectamente encuentran su homólogo en el plan extremeño.» «Trujillo parte del Plan de Extremadura para abaratar la vivienda en todo el país».

20 abril 2004

El enfoque del nuevo Ministerio

Con el Ministerio de Vivienda dando sus primeros pasos y su titular, María Antonia Trujillo, explicando cuál va a ser su política, podemos recordar cuál es el enfoque que el ahora responsable del área económica del Gabinete del Presidente en La Moncloa aplicaba sobre el mercado inmobiliario antes de las elecciones, y que previsiblemene guiará la política del nuevo gobierno. Miguel Sebastián en "Cinco Días" el 23 de febrero: «[El sector de la construcción] es un sector muy importante para nuestra economía, que necesita tener un crecimiento equilibrado. Por una parte, está la obra civil y, por otra, el sector dedicado a la inversión inmobiliaria. El que creamos que deben aflojarse los ritmos de crecimiento de la construcción inmobiliaria no implica que el sector vaya a sufrir un parón. En absoluto. No queremos que el sector de la construcción se pare, pero sí que deje de absorber tanta inversión productiva en beneficio de la inversión residencial.»

Sobre la burbuja: «Nuestro objetivo no es abaratar el precio de la vivienda, sino favorecer el acceso a ella de los jóvenes y emigrantes mediante el mercado de alquiler. Hay una burbuja inmobiliaria y queremos que los precios de la vivienda no sigan subiendo con una diferencia excesiva sobre el IPC. Pero tampoco queremos que el precio de la vivienda se desplome porque eso sería nefasto para las familias que tienen el piso como principal ahorro, con el consiguiente efecto sobre el consumo. Sería también negativo para las familias que están endeudadas, que tendrían un desfase patrimonial muy perjudicial. También cuenta el riesgo para el sector financiero, pues en caso de que ocurran estos desfases pueden aparecer problemas de impago a bancos y cajas. Si el sistema financiero va mal, ya sabemos que toda la economía va mal.»

Sobre desviar parte de la demanda al alquiler: «Hay que favorecer que una parte de los seis millones largos de viviendas vacías salgan a este tipo de mercado. Tenemos un importante desajuste entre la oferta y la demanda de alquiler y eso supone un despilfarro. Si imaginamos que se arriendan dos millones de estas viviendas vacías a un precio irrisorio de medio millón de las antiguas pesetas al año, pues tenemos un billón y medio de las antiguas pesetas que puede generar riqueza. Es un mercado potencial donde todo el mundo gana: el propietario y el inquilino. Por eso debe surgir un intermediario que consiga casar la oferta y demanda, de ahí nuestra propuesta de crear una agencia pública para generar una gran riqueza económica a un coste muy bajo. La agencia, incluso, podría tener beneficios.»

En "La Vanguardia" del 8 de marzo comentaba también el funcionamiento de la Agencia de Alquiler: «En España hay 7 millones de viviendas vacías o secundarias, lo que equivale a 1,5 por hogar. Todo un récord mundial. Hay que crear una agencia pública de alquiler que asuma el riesgo jurídico de los impagados. El propietario cedería a la agencia durante un periodo su vivienda y ésta buscaría inquilinos y gestionaría los contratos.»

13 abril 2004

Inversión extranjera

El sector del 'ladrillo' atrae capitales del exterior: «El incesante crecimiento del precio de la vivienda en España no está siendo un obstáculo para la inversión extranjera en el sector inmobiliario español, que sigue gozando de un enorme atractivo. Así, el capital foráneo que se destinó a este ámbito en 2003 se elevó a 7.179 millones de euros, lo que supone un incremento del 14% con relación al ejercicio anterior, según un estudio elaborado por La Caixa. Esta cifra representa un 40,5% del total de la inversión extranjera directa en España, que sufrió en 2003 una fuerte caída. (...) La persistente afluencia de capitales al sector inmobiliario español, generalmente a segundas residencias ubicadas en la costa, es uno de los factores que está contribuyendo a disparar los precios e inflar la temida "burbuja".» «La inversión extranjera en inmuebles españoles se incrementó un 14% en 2003».

06 abril 2004

Oficinas transformadas en viviendas

Los propietarios de inmuebles de zonas revalorizadas por el boom en el sector están aprovechando la relocalización de muchas oficinas en otras áreas de la ciudad para transformar esos pisos en viviendas. Las subidas de precios han disparado este tipo de operaciones. Aprovechando que los precios de estos edificios son inferiores, las inmobiliarias compran las oficinas vacías que han quedado fuera del mercado de alquiler y, previa comprobación de que tienen la concesión de uso residencial, son convertidas en viviendas que salen al mercado a un alto precio. Una consultora cifra en torno a los 145 millones de euros la compra de grandes edificios de oficinas en Madrid para convertirlos en viviendas; cifra que, sin embargo, es modesta con respecto al volumen total de contratación realizado en el negocio de la compra de oficinas.

«También hay que tener en cuenta, que aunque el precio de adquisición sea menor, la transformación de una oficina en vivienda requiere de una gran inversión porque es preciso realizar una reforma integral. No obstante, el «boom» inmobiliario hace que se obtengan unas plusvalías inmediatas, de ahí que la inmensa mayoría de estos inversores o promotores hayan sido nacionales. Los inversores extranjeros tradicionales buscan normalmente rentas anuales, de ahí que no hayan entrado a competir. En Londres ocurrió algo similar, pero con la transformación de industrias en viviendas, algo como lo que está ocurriendo en los barrios madrileños de Fuencarral, Manoteras y zona de Julián Camarillo, pero donde la reconversión de las industrias se está realizando para estudios profesionales, oficinas, 'lofts' y 'higt-tech'.» "El «boom» inmobiliario provoca la reconversión de oficinas en viviendas para venderse más caras".

30 marzo 2004

Sobrevaloración

«El precio de la vivienda está "sobrevalorado" en un 25%, aproximadamente el porcentaje de aumento que no puede explicarse por los aspectos que influyen en un alza de los precios, como la renta de las familias, los bajos tipos de interés o el fenómeno de la inmigración, según un estudio publicado por el Colegio de Economistas de Madrid en su revista "Economistas", en el que los autores no descartan la posibilidad de que pueda producirse una burbuja. (...) Tres cuartas partes del aumento del 60% del precio de los inmuebles desde 1998 está explicado por factores de demanda, asociados a una mayor renta de las familias, que se ha incrementado un 23% desde ese mismo año, así como a los mayores plazos de financiación de las hipotecas por los bajos tipos de interés. "Ambas variables explican un 75% de la evolución registrada en el precio de la vivienda desde 1998 hasta la actualidad, aproximadamente un tercio explicado por la renta y dos tercios por las condiciones de financiación", subraya el documento.

En este sentido, los autores señalan que el componente del incremento no explicado -aproximadamente el 25%- puede deberse a las expectativas de los compradores sobre su renta futura, que en el caso de no cumplirse "cabría hablar de burbuja". Pese a este riesgo, el estudio explica que, según el Fondo Monetario Internacional, la identificación de una burbuja es imposible antes de que se produzca y además, de las observadas, tan sólo un 50% dieron lugar a un pinchazo.

(...) Finalmente, señalan que una vivienda media -75 metros útiles ó 90 metros cuadrados construidos- cuesta en la actualidad el equivalente a algo más de 6,3 años de salario, la 'ratio' "más elevada" registrada en la última década, y aseguran que el aumento del precio de la vivienda ha absorbido "toda" la capacidad añadida de compra de las familias que ha supuesto el descenso de 11 puntos de los tipos de interés y el alargamiento de las hipotecas más allá de los 25 años.»

23 marzo 2004

Desahucios

Recientemente el caso de Rosario Piudo, una anciana de 86 años, saltó a los medios. Era desahuciada de su vivienda debido al impago, por error, de 39 euros al propietario. El mal estado del piso y la injusta resolución judicial nos muestran que está a la orden del día el fenómeno del acoso a los inquilinos para que abandonen sus viviendas, sobre todo cuando los inmuebles en cuestión se ven favorecidos por la especulación y la construcción en los cascos antiguos de las ciudades. El siguiente reportaje plantea también los problemas de los propietarios, olvidándose quizás de la gravedad del problema social de inquilinos como esta anciana que pierden un hogar y no tienen ingresos para buscar uno nuevo: «A la historia no le falta ni un solo ingrediente de cuantos subyacen en la problemática del alquiler en nuestro país: inquilinos que no pagan –porque no quieren o porque no pueden, y en el caso de Rosario por una equivocación tras un enfado– y propietarios que, o bien sólo esperan percibir su renta sin problemas, o que desean disponer de un edificio o vivienda alquilados con renta antigua para sacar una rentabilidad acorde con el mercado.» «¿Cuáles son los límites para desahuciar a un inquilino?».

18 marzo 2004

Cambio en el Gobierno

Una vez elegidos los diputados al Congreso el pasado domingo, el presidente del Gobierno electo José Luis Rodríguez Zapatero está perfilando el próximo Ejecutivo. Ha anunciado que existirá un Ministerio de la Vivienda y que convertirá esta cuestión en prioritaria. Es interesante, por tanto, tener presente cuáles son los compromisos del PSOE en materia de vivienda y suelo. El capítulo de su programa electoral titulado "Vivienda: un derecho efectivo" está encabezado con la siguiente descripción de la situación actual: «El fracaso de la política de vivienda y suelo del PP es evidente: a pesar de la elevadísima oferta de viviendas nuevas durante el periodo 1998-2003, en dicho periodo el precio de la vivienda se ha incrementado cinco veces más que los salarios, dificultando, de forma creciente, el acceso a la vivienda de los jóvenes y de las familias de menores ingresos, y provocando un rápido aumento del endeudamiento de los españoles.»

14 marzo 2004

Políticas de alquiler

Con independencia de los resultados de las elecciones generales de hoy, es interesante fijarnos en las políticas de alquiler que presenta cada partido. Al menos los dos con posibilidades de gobernar han establecido como prioridad fomentar el alquiler de viviendas. Un reportaje de "Cinco Días": «Alquilar o comprar, esa parece ser ahora la cuestión. Los partidos, las empresas y los analistas llevan semanas planteando que un decidido apoyo al aumento de pisos para arrendar puede ser una solución al problema de la vivienda por dos vías: una porque se da la oportunidad a los demandantes de optar por uno u otro régimen de tenencia, algo que ahora no es posible, y la segunda porque con una amplia oferta de arrendamientos asequibles se logrará contener el precio de venta de los pisos. Las empresas y la mayoría de expertos sostienen que, para incrementar los arrendamientos, es necesario incentivar a la oferta y no a la demanda, como plantean las asociaciones de consumidores.» «Alquiler, asignatura pendiente».

10 marzo 2004

Política de intervención

José Borrell escribe en "Cinco Días" sobre la política de vivienda que propone el PSOE. La situación que ha generado la política liberalizadora del PP se caracteriza por un crecimiento de la construcción directamente proporcional a las dificultades de muchos ciudadanos para acceder al mercado inmobiliario. «El encarecimiento de la vivienda es tan espectacular que es objeto de preocupación explícita de todos los organismos económicos internacionales. Y ello a pesar de que la evolución del sector ha respondido fielmente a los postulados del PP: el número de viviendas iniciadas se ha disparado hasta las 700.000/año y se ha calificado suelo urbanizable como para construir más de seis millones de viviendas, pero, a su vez, la vivienda se ha hecho inaccesible para muchas familias y sobre todo para los jóvenes.»

«La 'liberalización' del suelo del PP ha consistido, exclusivamente, en reducir al mínimo el suelo no urbanizable, y en favorecer que la ciudad, concebida como un mercado de suelo y no como un espacio políticamente organizado, se transforme sólo en función de intereses particulares. Por ello, frente a quienes consideran la vivienda sólo como un activo económico, sometido exclusivamente a las leyes de la oferta y de la demanda, el programa socialista refuerza su carácter de derecho efectivo, y para ello propone enérgicas medidas de intervención pública.» «Elecciones y vivienda».

07 marzo 2004

La vivienda en las elecciones

José Carlos Rodríquez da un repaso en su bitácora a la política de vivienda, en materia de suelo y alquiler, que los partidos incluyen en los programas con que se presentan a las elecciones generales. Desde una óptica liberal, se decanta por la política del PP: «La figura del "agente urbanizador" ha funcionado muy bien en la Comunidad Valenciana. Otro acierto: "Fomentaremos la reducción de plazos y trámites administrativos para favorecer un mercado del suelo más ágil". Pero lo que tenían que recuperar es la Ley del Suelo que le tiró el Constitucional. Se remoza, se retoca y hala. Recuerdo que se basaba sobre el principio de que todo suelo es urbanizable a no ser que expresamente se destine a algún otro uso. En la actualidad sólo el suelo expresamente urbanizable se puede lanzar al mercado.» A continuación del artículo se da un interesante debate sobre esa solución mágica de la liberalización total del suelo con acertados argumentos en contra.

02 marzo 2004

Valiosos inmuebles

La especulación con las posibilidades de negocio que aporta el suelo de numerosos inmuebles de los cascos antiguos de las ciudades salta de vez en cuando a la luz pública. Ahora es la sección confidencial del suplemento "Su vivienda" la que se hace eco de la situación con el siguiente comentario. "El patrimonio histórico-artístico, al alcance de todos (desaprensivos incluidos)": «La fiebre inmobiliaria no tiene límites. En ocasiones, los planes urbanísticos no son estrictamente respetuosos con las zonas protegidas o con espacios destinados a fines lúdicos, no residenciales... ni con la Historia de España, por lo que se ve. Cuentan en las empresas tasadoras que cada vez es más grande la demanda de evaluaciones de inmuebles con valor artístico e histórico que se ponen en venta. Su suerte dependerá de las manos en las que caigan pero, en ocasiones, según nos consta, no siempre quien intenta adquirirlos tiene en mente conservarlos y rehabilitarlos, sino derribarlos y construir modernas zonas residenciales. Esta moda, obviamente, tiene una razón de ser, y es que algunos monumentos están en muy mal estado y rehabilitarlos es sumamente costoso. Es más, aunque su estructura sea buena, la conservación y el mantenimiento no son una minucia, según nos cuentan. Heredar una de estas joyas puede ser poco menos que una ruina, a no ser que alguien se le encienda la bombilla de hacer negocio inmobiliario. Y para encontrar ejemplos, ni siquiera hay que salir de la Comunidad Autónoma de Madrid.»

26 febrero 2004

Exceso de demanda especulativa

Se han dado a conocer los datos oficiales de Tinsa sobre la vivienda en 2003. Y la información de Carlos Morán en el diario Expansión empieza resumiendo el panorama como un problema de escasez de oferta, entre otras cosas, por la intervención estatal: «La combinación de factores macroeconómicos como la estabilidad del mercado laboral y los bajos tipos de interés, mezclada con unas fuertes tensiones urbanísticas –escasez de suelo y rigidez en las normativas sobre transformación de solares– se ha saldado en 2003 con la mayor subida de los precios de la vivienda nueva y usada en España desde 1990, un 18,5% y un 16,8%, respectivamente. Y todo pese a que nunca antes la oferta había tenido un comportamiento tan dinámico; el año pasado se iniciaron cerca de 700.000 nuevas viviendas, más del doble que hace tan sólo cinco años, pero insuficientes para cubrir las necesidades de la demanda.»

Si se reconsideran esas 'necesidades' de la demanda cotemplando el carácter especulativo de buena parte de esa demanda, es fácil comprender que el problema está también, y sobre todo, en el exceso de inversiones inmobiliarias que únicamente buscan la plusvalía del corto y el cortísimo plazo. El artículo explica a continuación que no se han dado, evidentemente, las circunstancias para que haya un freno en esa escalada de precios: «La esperanza de que la recuperación del mercado bursátil arrebatase parte de la demanda inversora en vivienda no se está cumpliento. A diferencia de lo que muchos creían, la bolsa está generando un efecto riqueza que también alimenta el mercado residencial. Tampoco las dificultades económicas que atraviesa la zona del euro han enfriado los ánimos compradores de los ciudadanos que, pese a las advertencias sobre los riesgos del sobreendeudamiento, siguen creyendo en la coyuntura española, marcada por un mercado laboral estable y unas condiciones financieras favorables.» «Los pisos se encarecen un 18,5% en 2003, la mayor subida desde 1990 por el suelo y la alta demanda».

23 febrero 2004

Enriquecimiento ficticio

Juan Francisco Martín Seco señala la ficción en términos de mayor riqueza que supone la revalorización de la vivienda en la que uno vive: «Para la mayoría de las familias, la enorme elevación del precio de la vivienda ha sido claramente un factor de empobrecimiento. Desde luego, para todas aquellas que pretenden adquirir un piso por primera vez, o las que quieren cambiar su vivienda por una mejor, esta carestía ha significado tener que dedicar una porción mayor de su renta para conseguirlo. El enriquecimiento de las que ya tienen una vivienda es más ficticio que real, porque en el fondo poseen lo mismo que antes y la ganancia que obtendrían al vender su piso se esfumaría al tener que comprar otro. El único enriquecimiento efectivo es el de los especuladores del suelo, el de los de la construcción y el de aquellos que cuenten con varios pisos en propiedad, pertenecientes por tanto todos a las clases altas.» «A todos no les va igual en la fiesta».

19 febrero 2004

El mercado inmobiliario en Europa (2)

La situación en el mercado inmobiliario de Alemania es distinta a la de los países que viven una continua revalorización de la vivienda. «El precio de los pisos está estancado y en las regiones del este cae desde hace siete años. Alemania tuvo su burbuja y aún sufre las consecuencias: A principios de los años noventa, el Estado favoreció las inversiones en casas y pisos de la antigua RDA. Los precios subieron unos años, pero el sector no resistió. Desde entonces, ha quedado estancado. Y en las regiones del este incluso se observa una caída de precios. La intervención pública que siguió a la unificación ha dejado una burbuja que el declive demográfico prolonga en ciertas zonas. Alemania es hoy en día una isla, uno de los pocos países donde el precio de los pisos se mantiene estable.» «Alemania sufre todavía los efectos de la burbuja inmobiliaria de los años noventa».

15 febrero 2004

El mercado inmobiliario en Europa (1)

A partir de unas informaciones aparecidas en noviembre en "La Vanguardia", podemos dar un repaso al panorama del sector inmobiliario en otros países europeos. En Italia lo más destacable es la escalada de precios de la vivienda motivada por un fenómeno en absoluto desconocido por los expertos: en los primeros años de la década pasada se pinchó una burbuja, y desde entonces el rebote en el mercado no hace sino impulsar los precios al alza. «Fuertes subidas tras haber superado una caída del 25% en los años noventa: El sector inmobiliario vive un nuevo boom en Italia, tras superar el pinchazo de la “burbuja” de los años noventa, que llegó a reducir un 25% el precio de los pisos. Milán, Venecia, Florencia, Roma y Bolonia son las ciudades más caras. La preferencia de los inversores por el ladrillo ha disparado los precios y algunas ciudades viven alzas del 28% en dos años.» «La vivienda bate récords en Italia».

11 febrero 2004

El 'boom' universitario

Es una de las consecuencias del crecimiento exagerado de un sector de la economía. Se genera una demanda en la formación de profesionales que, una vez desaparecida la burbuja, sobran para el mercado de trabajo. «Hace varios años, los estudiantes de últimos cursos de informática y 'teleco' eran los más solicitados por las empresas. Desinflada la burbuja tecnológica, los aparejadores ocupan su lugar, pero en peores condiciones. (...) El sector de la construcción es el que más empleo generó el año pasado –el 10,09% del total de las ofertas–, según el informe Infoempleo 2003. (...) El auge inmobiliario está provocando que los todavía alumnos de Arquitectura –sobre todo de últimos cursos– sean requeridos por estudios y empresas constructoras cuando aún están cursando la carrera.» «El 'boom' inmobiliario dispara la demanda de alumnos de Arquitectura, pero aumenta su precariedad laboral».

Sin embargo, el optimismo del responsable de la titulación de Arquitectura técnica en una universidad madrileña no conoce límites. Al ser preguntado sobre si ocurrirá lo mismo que con el paro en el sector tecnológico tras el pinchazo de la burbuja, responde: «No creo porque la edificación es un elemento vivo; siempre se está construyendo. De hecho, el 40% de las viviendas de toda Europa se hace en España. En cambio, una vez que se informatizaron todas las empresas y se vio la crisis de las puntocom, el sector de las telecomunicaciones cayó». Siempre se construye, pero no a este nivel. Las absurdas modas que potencian ciertas carreras universitarias por factores coyunturales no suelen dar resultados positivos.

08 febrero 2004

Alerta desde la banca

Es lo más significativo de la noticia que apareció ayer en la prensa: el aviso sobre la existencia de la burbuja proviene de los estudios de un banco, francés en este caso: «La economista jefe del área de banca de inversión de Société Générale, Véronique Riches-Flores, dijo que en España "hay una burbuja inmobiliaria", que probablemente seguirá inflándose a corto plazo y que puede tener un efecto muy desfavorable sobre la economía española a medio plazo.» Según dijo la economista en una conferencia, el riesgo financiero es mayor que en otros países europeos al estar las hipotecas, en su gran mayoría, tomadas a tipos de interés variable, mientras que en Francia o Alemania el porcentaje de créditos a tipo fijo representan un porcentaje mucho más importante que en España.

«Esto sitúa al sector inmobiliario en una posición muy difícil (...) Además, explicó Riches-Flores, los bancos españoles trabajan con límites de evaluación de riesgos más altos que el resto de Europa a la hora de conceder créditos, por lo que, en caso de un incremento de los tipos, el número de clientes que se verían incapacitados para mantener los pagos de la hipoteca sería mayor.» «Société Générale considera que en España hay burbuja inmobiliaria».

04 febrero 2004

Injusta redistribución

«El esfuerzo medio de un trabajador para comprar una vivienda financiada a veinte años es equivalente al 65% de su salario neto. Este esfuerzo aumenta hasta el 91,7% si la compra se realiza en una gran ciudad.» Esa es la estimación que presenta Comisiones Obreras a partir de los datos ya conocidos sobre el porcentaje de renta que se dejan los españoles en la vivienda. A ello hay que sumar un fenómeno que en ocasiones pasa desapercibido, y que acierta el sindicato a señalar: «Para CC.OO., el desmesurado aumento del valor de los activos inmobiliarios apunta hacia una muy intensa redistribución de la renta a favor de los segmentos más acomodados de la población, los únicos que pueden trasladar a renta el creciente proceso especulativo acumulado en el sector desde 1997.» «La vivienda, un bien de lujo».

01 febrero 2004

Perder aire

Félix Bornstein no considera un peligro en estos momentos un pinchazo de la burbuja, aunque sería posible que se desinflara poco a poco. Según dice, «una subida de intereses de un punto porcentual no tiene por qué afectar demasiado a muchas familias». «Muchos analistas han diagnosticado la existencia de una burbuja inmobiliaria, pronosticando, más que un pinchazo repentino, una pérdida de aire sostenida. De verificarse esta hipótesis, nos encontraríamos, probablemente, con dos tendencias contrapuestas. Por un lado, una moderación de los precios en el mercado inmobiliario y, por otro, un repunte de los tipos de interés, que diversos expertos estiman en un punto durante 2004, a expensas de cómo evolucione la cotización del euro.» «La burbuja inmobiliaria no pincha, pero pierde aire».

28 enero 2004

El sueldo en la vivienda

Las familias dedican ya el 55,3% de su renta a pagar la vivienda: «La carga financiera que deben afrontar las familias españolas por la compra de una vivienda nueva ha aumentado 3,3 veces más que la renta en los últimos cinco años. Esto ha incrementado hasta el 55,3% el porcentaje medio de los ingresos que las familias deben destinar al pago de su casa, según un estudio elaborado por Caixa Catalunya. Este nivel, crítico a todas luces, es una muestra más del elevado endeudamiento que soportan las familias españolas. Y será cuestión de tiempo que sus efectos perniciosos empiecen a notarse sobre el consumo, sostén del crecimiento de la economía española hoy por hoy, junto a, precisamente, la construcción.» «La carga de la vivienda».

«Otro de los fenómenos que pone de manifiesto el estudio es cómo las proporciones de las rentas medias destinadas a la compra de un piso varían considerablemente en función de las distintas zonas de España, con un abanico que va desde el 70% que deben dedicar las familias madrileñas al 36,4% en la Comunidad de Castilla-La Mancha. Por ello, el informe llega a la conclusión de que a pesar de los descensos en los tipos de interés, una gran parte de la población española queda al margen del proceso de adquisición de una vivienda nueva y muchos deben realizar un mayor esfuerzo financiero para comprar su vivienda.»