Cambio en el Gobierno

Una vez elegidos los diputados al Congreso el pasado domingo, el presidente del Gobierno electo José Luis Rodríguez Zapatero está perfilando el próximo Ejecutivo. Ha anunciado que existirá un Ministerio de la Vivienda y que convertirá esta cuestión en prioritaria. Es interesante, por tanto, tener presente cuáles son los compromisos del PSOE en materia de vivienda y suelo. El capítulo de su programa electoral titulado "Vivienda: un derecho efectivo" está encabezado con la siguiente descripción de la situación actual: «El fracaso de la política de vivienda y suelo del PP es evidente: a pesar de la elevadísima oferta de viviendas nuevas durante el periodo 1998-2003, en dicho periodo el precio de la vivienda se ha incrementado cinco veces más que los salarios, dificultando, de forma creciente, el acceso a la vivienda de los jóvenes y de las familias de menores ingresos, y provocando un rápido aumento del endeudamiento de los españoles.»

Políticas de alquiler

Con independencia de los resultados de las elecciones generales de hoy, es interesante fijarnos en las políticas de alquiler que presenta cada partido. Al menos los dos con posibilidades de gobernar han establecido como prioridad fomentar el alquiler de viviendas. Un reportaje de "Cinco Días": «Alquilar o comprar, esa parece ser ahora la cuestión. Los partidos, las empresas y los analistas llevan semanas planteando que un decidido apoyo al aumento de pisos para arrendar puede ser una solución al problema de la vivienda por dos vías: una porque se da la oportunidad a los demandantes de optar por uno u otro régimen de tenencia, algo que ahora no es posible, y la segunda porque con una amplia oferta de arrendamientos asequibles se logrará contener el precio de venta de los pisos. Las empresas y la mayoría de expertos sostienen que, para incrementar los arrendamientos, es necesario incentivar a la oferta y no a la demanda, como plantean las asociaciones de consumidores.» «Alquiler, asignatura pendiente».

Política de intervención

José Borrell escribe en "Cinco Días" sobre la política de vivienda que propone el PSOE. La situación que ha generado la política liberalizadora del PP se caracteriza por un crecimiento de la construcción directamente proporcional a las dificultades de muchos ciudadanos para acceder al mercado inmobiliario. «El encarecimiento de la vivienda es tan espectacular que es objeto de preocupación explícita de todos los organismos económicos internacionales. Y ello a pesar de que la evolución del sector ha respondido fielmente a los postulados del PP: el número de viviendas iniciadas se ha disparado hasta las 700.000/año y se ha calificado suelo urbanizable como para construir más de seis millones de viviendas, pero, a su vez, la vivienda se ha hecho inaccesible para muchas familias y sobre todo para los jóvenes.»

«La 'liberalización' del suelo del PP ha consistido, exclusivamente, en reducir al mínimo el suelo no urbanizable, y en favorecer que la ciudad, concebida como un mercado de suelo y no como un espacio políticamente organizado, se transforme sólo en función de intereses particulares. Por ello, frente a quienes consideran la vivienda sólo como un activo económico, sometido exclusivamente a las leyes de la oferta y de la demanda, el programa socialista refuerza su carácter de derecho efectivo, y para ello propone enérgicas medidas de intervención pública.» «Elecciones y vivienda».

La vivienda en las elecciones

José Carlos Rodríquez da un repaso en su bitácora a la política de vivienda, en materia de suelo y alquiler, que los partidos incluyen en los programas con que se presentan a las elecciones generales. Desde una óptica liberal, se decanta por la política del PP: «La figura del "agente urbanizador" ha funcionado muy bien en la Comunidad Valenciana. Otro acierto: "Fomentaremos la reducción de plazos y trámites administrativos para favorecer un mercado del suelo más ágil". Pero lo que tenían que recuperar es la Ley del Suelo que le tiró el Constitucional. Se remoza, se retoca y hala. Recuerdo que se basaba sobre el principio de que todo suelo es urbanizable a no ser que expresamente se destine a algún otro uso. En la actualidad sólo el suelo expresamente urbanizable se puede lanzar al mercado.» A continuación del artículo se da un interesante debate sobre esa solución mágica de la liberalización total del suelo con acertados argumentos en contra.

Valiosos inmuebles

La especulación con las posibilidades de negocio que aporta el suelo de numerosos inmuebles de los cascos antiguos de las ciudades salta de vez en cuando a la luz pública. Ahora es la sección confidencial del suplemento "Su vivienda" la que se hace eco de la situación con el siguiente comentario. "El patrimonio histórico-artístico, al alcance de todos (desaprensivos incluidos)": «La fiebre inmobiliaria no tiene límites. En ocasiones, los planes urbanísticos no son estrictamente respetuosos con las zonas protegidas o con espacios destinados a fines lúdicos, no residenciales... ni con la Historia de España, por lo que se ve. Cuentan en las empresas tasadoras que cada vez es más grande la demanda de evaluaciones de inmuebles con valor artístico e histórico que se ponen en venta. Su suerte dependerá de las manos en las que caigan pero, en ocasiones, según nos consta, no siempre quien intenta adquirirlos tiene en mente conservarlos y rehabilitarlos, sino derribarlos y construir modernas zonas residenciales. Esta moda, obviamente, tiene una razón de ser, y es que algunos monumentos están en muy mal estado y rehabilitarlos es sumamente costoso. Es más, aunque su estructura sea buena, la conservación y el mantenimiento no son una minucia, según nos cuentan. Heredar una de estas joyas puede ser poco menos que una ruina, a no ser que alguien se le encienda la bombilla de hacer negocio inmobiliario. Y para encontrar ejemplos, ni siquiera hay que salir de la Comunidad Autónoma de Madrid.»

Exceso de demanda especulativa

Se han dado a conocer los datos oficiales de Tinsa sobre la vivienda en 2003. Y la información de Carlos Morán en el diario Expansión empieza resumiendo el panorama como un problema de escasez de oferta, entre otras cosas, por la intervención estatal: «La combinación de factores macroeconómicos como la estabilidad del mercado laboral y los bajos tipos de interés, mezclada con unas fuertes tensiones urbanísticas –escasez de suelo y rigidez en las normativas sobre transformación de solares– se ha saldado en 2003 con la mayor subida de los precios de la vivienda nueva y usada en España desde 1990, un 18,5% y un 16,8%, respectivamente. Y todo pese a que nunca antes la oferta había tenido un comportamiento tan dinámico; el año pasado se iniciaron cerca de 700.000 nuevas viviendas, más del doble que hace tan sólo cinco años, pero insuficientes para cubrir las necesidades de la demanda.»

Si se reconsideran esas 'necesidades' de la demanda cotemplando el carácter especulativo de buena parte de esa demanda, es fácil comprender que el problema está también, y sobre todo, en el exceso de inversiones inmobiliarias que únicamente buscan la plusvalía del corto y el cortísimo plazo. El artículo explica a continuación que no se han dado, evidentemente, las circunstancias para que haya un freno en esa escalada de precios: «La esperanza de que la recuperación del mercado bursátil arrebatase parte de la demanda inversora en vivienda no se está cumpliento. A diferencia de lo que muchos creían, la bolsa está generando un efecto riqueza que también alimenta el mercado residencial. Tampoco las dificultades económicas que atraviesa la zona del euro han enfriado los ánimos compradores de los ciudadanos que, pese a las advertencias sobre los riesgos del sobreendeudamiento, siguen creyendo en la coyuntura española, marcada por un mercado laboral estable y unas condiciones financieras favorables.» «Los pisos se encarecen un 18,5% en 2003, la mayor subida desde 1990 por el suelo y la alta demanda».

Enriquecimiento ficticio

Juan Francisco Martín Seco señala la ficción en términos de mayor riqueza que supone la revalorización de la vivienda en la que uno vive: «Para la mayoría de las familias, la enorme elevación del precio de la vivienda ha sido claramente un factor de empobrecimiento. Desde luego, para todas aquellas que pretenden adquirir un piso por primera vez, o las que quieren cambiar su vivienda por una mejor, esta carestía ha significado tener que dedicar una porción mayor de su renta para conseguirlo. El enriquecimiento de las que ya tienen una vivienda es más ficticio que real, porque en el fondo poseen lo mismo que antes y la ganancia que obtendrían al vender su piso se esfumaría al tener que comprar otro. El único enriquecimiento efectivo es el de los especuladores del suelo, el de los de la construcción y el de aquellos que cuenten con varios pisos en propiedad, pertenecientes por tanto todos a las clases altas.» «A todos no les va igual en la fiesta».