Spain is different
A esto se le llama estar a la cabeza de Europa: «España es el país de la zona euro donde más subió el precio de la vivienda durante los últimos seis años, según un informe publicado en Cuadernos de Información Económica, que edita la Fundación FUNCAS de las cajas de ahorros. (...) sólo en los dos últimos años el aumento del precio de las viviendas en España casi triplicó a los correspondientes a la media de los países de la zona euro. Por ejemplo, entre 1998 y 2002, en España los precios subieron a ritmo medio anual del 10,9%, mientras que la media europea fue del 4,5%. (...) Por detrás de España, los países donde se registraron mayores incremento interanuales fueron Holanda (9,1%), Grecia (8,6%), Irlanda (7,6%), Francia (6,5%), Italia (5,4%) y Luxemburgo (5,1%). En Bélgica el aumento fue del 3,6%, en Finlandia el 3% y en Portugal el 1,4%, mientras que en Alemania y Austria el ritmo interanual del precio de las viviendas fue negativo (el 0,6 y el 3,4%, respectivamente).» "España, el país donde más se encareció la vivienda".
27 abril 2004
Plan de Vivienda
Otra aproximación a la forma en que piensa afrontar el problema inmobiliario la ministra Trujillo. Fue consejera en el Gobierno extremeño, y será su experiencia al frente de las actuaciones en materia de vivienda en aquel ámbito la que fundamentará los planes del nuevo Ejecutivo central. Los objetivos son ambiciosos: habrá que estar atentos a los resultados. Diferentes puntos de la que podrá ser la política del nuevo Ministerio -vivienda protegida, promoción pública, arrendamiento, transparencia en el mercado, suelo- son tratados en un reportaje sobre el plan que se ha empezado a aplicar en Extremadura: «La creación de una nueva tipología de vivienda protegida, subvenciones en materia de rehabilitación, cesión de suelos de titularidad pública o la creación de un registro de vivienda son algunas de las actuaciones que Trujillo pretendería llevar a cabo a nivel nacional y que perfectamente encuentran su homólogo en el plan extremeño.» «Trujillo parte del Plan de Extremadura para abaratar la vivienda en todo el país».
Otra aproximación a la forma en que piensa afrontar el problema inmobiliario la ministra Trujillo. Fue consejera en el Gobierno extremeño, y será su experiencia al frente de las actuaciones en materia de vivienda en aquel ámbito la que fundamentará los planes del nuevo Ejecutivo central. Los objetivos son ambiciosos: habrá que estar atentos a los resultados. Diferentes puntos de la que podrá ser la política del nuevo Ministerio -vivienda protegida, promoción pública, arrendamiento, transparencia en el mercado, suelo- son tratados en un reportaje sobre el plan que se ha empezado a aplicar en Extremadura: «La creación de una nueva tipología de vivienda protegida, subvenciones en materia de rehabilitación, cesión de suelos de titularidad pública o la creación de un registro de vivienda son algunas de las actuaciones que Trujillo pretendería llevar a cabo a nivel nacional y que perfectamente encuentran su homólogo en el plan extremeño.» «Trujillo parte del Plan de Extremadura para abaratar la vivienda en todo el país».
20 abril 2004
El enfoque del nuevo Ministerio
Con el Ministerio de Vivienda dando sus primeros pasos y su titular, María Antonia Trujillo, explicando cuál va a ser su política, podemos recordar cuál es el enfoque que el ahora responsable del área económica del Gabinete del Presidente en La Moncloa aplicaba sobre el mercado inmobiliario antes de las elecciones, y que previsiblemene guiará la política del nuevo gobierno. Miguel Sebastián en "Cinco Días" el 23 de febrero: «[El sector de la construcción] es un sector muy importante para nuestra economía, que necesita tener un crecimiento equilibrado. Por una parte, está la obra civil y, por otra, el sector dedicado a la inversión inmobiliaria. El que creamos que deben aflojarse los ritmos de crecimiento de la construcción inmobiliaria no implica que el sector vaya a sufrir un parón. En absoluto. No queremos que el sector de la construcción se pare, pero sí que deje de absorber tanta inversión productiva en beneficio de la inversión residencial.»
Sobre la burbuja: «Nuestro objetivo no es abaratar el precio de la vivienda, sino favorecer el acceso a ella de los jóvenes y emigrantes mediante el mercado de alquiler. Hay una burbuja inmobiliaria y queremos que los precios de la vivienda no sigan subiendo con una diferencia excesiva sobre el IPC. Pero tampoco queremos que el precio de la vivienda se desplome porque eso sería nefasto para las familias que tienen el piso como principal ahorro, con el consiguiente efecto sobre el consumo. Sería también negativo para las familias que están endeudadas, que tendrían un desfase patrimonial muy perjudicial. También cuenta el riesgo para el sector financiero, pues en caso de que ocurran estos desfases pueden aparecer problemas de impago a bancos y cajas. Si el sistema financiero va mal, ya sabemos que toda la economía va mal.»
Sobre desviar parte de la demanda al alquiler: «Hay que favorecer que una parte de los seis millones largos de viviendas vacías salgan a este tipo de mercado. Tenemos un importante desajuste entre la oferta y la demanda de alquiler y eso supone un despilfarro. Si imaginamos que se arriendan dos millones de estas viviendas vacías a un precio irrisorio de medio millón de las antiguas pesetas al año, pues tenemos un billón y medio de las antiguas pesetas que puede generar riqueza. Es un mercado potencial donde todo el mundo gana: el propietario y el inquilino. Por eso debe surgir un intermediario que consiga casar la oferta y demanda, de ahí nuestra propuesta de crear una agencia pública para generar una gran riqueza económica a un coste muy bajo. La agencia, incluso, podría tener beneficios.»
En "La Vanguardia" del 8 de marzo comentaba también el funcionamiento de la Agencia de Alquiler: «En España hay 7 millones de viviendas vacías o secundarias, lo que equivale a 1,5 por hogar. Todo un récord mundial. Hay que crear una agencia pública de alquiler que asuma el riesgo jurídico de los impagados. El propietario cedería a la agencia durante un periodo su vivienda y ésta buscaría inquilinos y gestionaría los contratos.»
Con el Ministerio de Vivienda dando sus primeros pasos y su titular, María Antonia Trujillo, explicando cuál va a ser su política, podemos recordar cuál es el enfoque que el ahora responsable del área económica del Gabinete del Presidente en La Moncloa aplicaba sobre el mercado inmobiliario antes de las elecciones, y que previsiblemene guiará la política del nuevo gobierno. Miguel Sebastián en "Cinco Días" el 23 de febrero: «[El sector de la construcción] es un sector muy importante para nuestra economía, que necesita tener un crecimiento equilibrado. Por una parte, está la obra civil y, por otra, el sector dedicado a la inversión inmobiliaria. El que creamos que deben aflojarse los ritmos de crecimiento de la construcción inmobiliaria no implica que el sector vaya a sufrir un parón. En absoluto. No queremos que el sector de la construcción se pare, pero sí que deje de absorber tanta inversión productiva en beneficio de la inversión residencial.»
Sobre la burbuja: «Nuestro objetivo no es abaratar el precio de la vivienda, sino favorecer el acceso a ella de los jóvenes y emigrantes mediante el mercado de alquiler. Hay una burbuja inmobiliaria y queremos que los precios de la vivienda no sigan subiendo con una diferencia excesiva sobre el IPC. Pero tampoco queremos que el precio de la vivienda se desplome porque eso sería nefasto para las familias que tienen el piso como principal ahorro, con el consiguiente efecto sobre el consumo. Sería también negativo para las familias que están endeudadas, que tendrían un desfase patrimonial muy perjudicial. También cuenta el riesgo para el sector financiero, pues en caso de que ocurran estos desfases pueden aparecer problemas de impago a bancos y cajas. Si el sistema financiero va mal, ya sabemos que toda la economía va mal.»
Sobre desviar parte de la demanda al alquiler: «Hay que favorecer que una parte de los seis millones largos de viviendas vacías salgan a este tipo de mercado. Tenemos un importante desajuste entre la oferta y la demanda de alquiler y eso supone un despilfarro. Si imaginamos que se arriendan dos millones de estas viviendas vacías a un precio irrisorio de medio millón de las antiguas pesetas al año, pues tenemos un billón y medio de las antiguas pesetas que puede generar riqueza. Es un mercado potencial donde todo el mundo gana: el propietario y el inquilino. Por eso debe surgir un intermediario que consiga casar la oferta y demanda, de ahí nuestra propuesta de crear una agencia pública para generar una gran riqueza económica a un coste muy bajo. La agencia, incluso, podría tener beneficios.»
En "La Vanguardia" del 8 de marzo comentaba también el funcionamiento de la Agencia de Alquiler: «En España hay 7 millones de viviendas vacías o secundarias, lo que equivale a 1,5 por hogar. Todo un récord mundial. Hay que crear una agencia pública de alquiler que asuma el riesgo jurídico de los impagados. El propietario cedería a la agencia durante un periodo su vivienda y ésta buscaría inquilinos y gestionaría los contratos.»
13 abril 2004
Inversión extranjera
El sector del 'ladrillo' atrae capitales del exterior: «El incesante crecimiento del precio de la vivienda en España no está siendo un obstáculo para la inversión extranjera en el sector inmobiliario español, que sigue gozando de un enorme atractivo. Así, el capital foráneo que se destinó a este ámbito en 2003 se elevó a 7.179 millones de euros, lo que supone un incremento del 14% con relación al ejercicio anterior, según un estudio elaborado por La Caixa. Esta cifra representa un 40,5% del total de la inversión extranjera directa en España, que sufrió en 2003 una fuerte caída. (...) La persistente afluencia de capitales al sector inmobiliario español, generalmente a segundas residencias ubicadas en la costa, es uno de los factores que está contribuyendo a disparar los precios e inflar la temida "burbuja".» «La inversión extranjera en inmuebles españoles se incrementó un 14% en 2003».
El sector del 'ladrillo' atrae capitales del exterior: «El incesante crecimiento del precio de la vivienda en España no está siendo un obstáculo para la inversión extranjera en el sector inmobiliario español, que sigue gozando de un enorme atractivo. Así, el capital foráneo que se destinó a este ámbito en 2003 se elevó a 7.179 millones de euros, lo que supone un incremento del 14% con relación al ejercicio anterior, según un estudio elaborado por La Caixa. Esta cifra representa un 40,5% del total de la inversión extranjera directa en España, que sufrió en 2003 una fuerte caída. (...) La persistente afluencia de capitales al sector inmobiliario español, generalmente a segundas residencias ubicadas en la costa, es uno de los factores que está contribuyendo a disparar los precios e inflar la temida "burbuja".» «La inversión extranjera en inmuebles españoles se incrementó un 14% en 2003».
06 abril 2004
Oficinas transformadas en viviendas
Los propietarios de inmuebles de zonas revalorizadas por el boom en el sector están aprovechando la relocalización de muchas oficinas en otras áreas de la ciudad para transformar esos pisos en viviendas. Las subidas de precios han disparado este tipo de operaciones. Aprovechando que los precios de estos edificios son inferiores, las inmobiliarias compran las oficinas vacías que han quedado fuera del mercado de alquiler y, previa comprobación de que tienen la concesión de uso residencial, son convertidas en viviendas que salen al mercado a un alto precio. Una consultora cifra en torno a los 145 millones de euros la compra de grandes edificios de oficinas en Madrid para convertirlos en viviendas; cifra que, sin embargo, es modesta con respecto al volumen total de contratación realizado en el negocio de la compra de oficinas.
«También hay que tener en cuenta, que aunque el precio de adquisición sea menor, la transformación de una oficina en vivienda requiere de una gran inversión porque es preciso realizar una reforma integral. No obstante, el «boom» inmobiliario hace que se obtengan unas plusvalías inmediatas, de ahí que la inmensa mayoría de estos inversores o promotores hayan sido nacionales. Los inversores extranjeros tradicionales buscan normalmente rentas anuales, de ahí que no hayan entrado a competir. En Londres ocurrió algo similar, pero con la transformación de industrias en viviendas, algo como lo que está ocurriendo en los barrios madrileños de Fuencarral, Manoteras y zona de Julián Camarillo, pero donde la reconversión de las industrias se está realizando para estudios profesionales, oficinas, 'lofts' y 'higt-tech'.» "El «boom» inmobiliario provoca la reconversión de oficinas en viviendas para venderse más caras".
Los propietarios de inmuebles de zonas revalorizadas por el boom en el sector están aprovechando la relocalización de muchas oficinas en otras áreas de la ciudad para transformar esos pisos en viviendas. Las subidas de precios han disparado este tipo de operaciones. Aprovechando que los precios de estos edificios son inferiores, las inmobiliarias compran las oficinas vacías que han quedado fuera del mercado de alquiler y, previa comprobación de que tienen la concesión de uso residencial, son convertidas en viviendas que salen al mercado a un alto precio. Una consultora cifra en torno a los 145 millones de euros la compra de grandes edificios de oficinas en Madrid para convertirlos en viviendas; cifra que, sin embargo, es modesta con respecto al volumen total de contratación realizado en el negocio de la compra de oficinas.
«También hay que tener en cuenta, que aunque el precio de adquisición sea menor, la transformación de una oficina en vivienda requiere de una gran inversión porque es preciso realizar una reforma integral. No obstante, el «boom» inmobiliario hace que se obtengan unas plusvalías inmediatas, de ahí que la inmensa mayoría de estos inversores o promotores hayan sido nacionales. Los inversores extranjeros tradicionales buscan normalmente rentas anuales, de ahí que no hayan entrado a competir. En Londres ocurrió algo similar, pero con la transformación de industrias en viviendas, algo como lo que está ocurriendo en los barrios madrileños de Fuencarral, Manoteras y zona de Julián Camarillo, pero donde la reconversión de las industrias se está realizando para estudios profesionales, oficinas, 'lofts' y 'higt-tech'.» "El «boom» inmobiliario provoca la reconversión de oficinas en viviendas para venderse más caras".
30 marzo 2004
Sobrevaloración
«El precio de la vivienda está "sobrevalorado" en un 25%, aproximadamente el porcentaje de aumento que no puede explicarse por los aspectos que influyen en un alza de los precios, como la renta de las familias, los bajos tipos de interés o el fenómeno de la inmigración, según un estudio publicado por el Colegio de Economistas de Madrid en su revista "Economistas", en el que los autores no descartan la posibilidad de que pueda producirse una burbuja. (...) Tres cuartas partes del aumento del 60% del precio de los inmuebles desde 1998 está explicado por factores de demanda, asociados a una mayor renta de las familias, que se ha incrementado un 23% desde ese mismo año, así como a los mayores plazos de financiación de las hipotecas por los bajos tipos de interés. "Ambas variables explican un 75% de la evolución registrada en el precio de la vivienda desde 1998 hasta la actualidad, aproximadamente un tercio explicado por la renta y dos tercios por las condiciones de financiación", subraya el documento.
En este sentido, los autores señalan que el componente del incremento no explicado -aproximadamente el 25%- puede deberse a las expectativas de los compradores sobre su renta futura, que en el caso de no cumplirse "cabría hablar de burbuja". Pese a este riesgo, el estudio explica que, según el Fondo Monetario Internacional, la identificación de una burbuja es imposible antes de que se produzca y además, de las observadas, tan sólo un 50% dieron lugar a un pinchazo.
(...) Finalmente, señalan que una vivienda media -75 metros útiles ó 90 metros cuadrados construidos- cuesta en la actualidad el equivalente a algo más de 6,3 años de salario, la 'ratio' "más elevada" registrada en la última década, y aseguran que el aumento del precio de la vivienda ha absorbido "toda" la capacidad añadida de compra de las familias que ha supuesto el descenso de 11 puntos de los tipos de interés y el alargamiento de las hipotecas más allá de los 25 años.»
«El precio de la vivienda está "sobrevalorado" en un 25%, aproximadamente el porcentaje de aumento que no puede explicarse por los aspectos que influyen en un alza de los precios, como la renta de las familias, los bajos tipos de interés o el fenómeno de la inmigración, según un estudio publicado por el Colegio de Economistas de Madrid en su revista "Economistas", en el que los autores no descartan la posibilidad de que pueda producirse una burbuja. (...) Tres cuartas partes del aumento del 60% del precio de los inmuebles desde 1998 está explicado por factores de demanda, asociados a una mayor renta de las familias, que se ha incrementado un 23% desde ese mismo año, así como a los mayores plazos de financiación de las hipotecas por los bajos tipos de interés. "Ambas variables explican un 75% de la evolución registrada en el precio de la vivienda desde 1998 hasta la actualidad, aproximadamente un tercio explicado por la renta y dos tercios por las condiciones de financiación", subraya el documento.
En este sentido, los autores señalan que el componente del incremento no explicado -aproximadamente el 25%- puede deberse a las expectativas de los compradores sobre su renta futura, que en el caso de no cumplirse "cabría hablar de burbuja". Pese a este riesgo, el estudio explica que, según el Fondo Monetario Internacional, la identificación de una burbuja es imposible antes de que se produzca y además, de las observadas, tan sólo un 50% dieron lugar a un pinchazo.
(...) Finalmente, señalan que una vivienda media -75 metros útiles ó 90 metros cuadrados construidos- cuesta en la actualidad el equivalente a algo más de 6,3 años de salario, la 'ratio' "más elevada" registrada en la última década, y aseguran que el aumento del precio de la vivienda ha absorbido "toda" la capacidad añadida de compra de las familias que ha supuesto el descenso de 11 puntos de los tipos de interés y el alargamiento de las hipotecas más allá de los 25 años.»
23 marzo 2004
Desahucios
Recientemente el caso de Rosario Piudo, una anciana de 86 años, saltó a los medios. Era desahuciada de su vivienda debido al impago, por error, de 39 euros al propietario. El mal estado del piso y la injusta resolución judicial nos muestran que está a la orden del día el fenómeno del acoso a los inquilinos para que abandonen sus viviendas, sobre todo cuando los inmuebles en cuestión se ven favorecidos por la especulación y la construcción en los cascos antiguos de las ciudades. El siguiente reportaje plantea también los problemas de los propietarios, olvidándose quizás de la gravedad del problema social de inquilinos como esta anciana que pierden un hogar y no tienen ingresos para buscar uno nuevo: «A la historia no le falta ni un solo ingrediente de cuantos subyacen en la problemática del alquiler en nuestro país: inquilinos que no pagan –porque no quieren o porque no pueden, y en el caso de Rosario por una equivocación tras un enfado– y propietarios que, o bien sólo esperan percibir su renta sin problemas, o que desean disponer de un edificio o vivienda alquilados con renta antigua para sacar una rentabilidad acorde con el mercado.» «¿Cuáles son los límites para desahuciar a un inquilino?».
Recientemente el caso de Rosario Piudo, una anciana de 86 años, saltó a los medios. Era desahuciada de su vivienda debido al impago, por error, de 39 euros al propietario. El mal estado del piso y la injusta resolución judicial nos muestran que está a la orden del día el fenómeno del acoso a los inquilinos para que abandonen sus viviendas, sobre todo cuando los inmuebles en cuestión se ven favorecidos por la especulación y la construcción en los cascos antiguos de las ciudades. El siguiente reportaje plantea también los problemas de los propietarios, olvidándose quizás de la gravedad del problema social de inquilinos como esta anciana que pierden un hogar y no tienen ingresos para buscar uno nuevo: «A la historia no le falta ni un solo ingrediente de cuantos subyacen en la problemática del alquiler en nuestro país: inquilinos que no pagan –porque no quieren o porque no pueden, y en el caso de Rosario por una equivocación tras un enfado– y propietarios que, o bien sólo esperan percibir su renta sin problemas, o que desean disponer de un edificio o vivienda alquilados con renta antigua para sacar una rentabilidad acorde con el mercado.» «¿Cuáles son los límites para desahuciar a un inquilino?».
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