Burbuja australiana

La vivienda experimenta continuos incrementos de precios en la mayoría de las economías desarrolladas. También en Australia, donde el temor a que pinche la burbuja inmobiliaria está más vivo que nunca. ¿Podría ser este país el primero en sufrir un 'crash' en su sobrevalorado mercado? Las estadísticas oficiales muestran una revalorización del 18% en el primer trimestre de este año frente a datos de 2003. Sin embargo, los expertos valoran seriamente los datos recopilados por otro estudio, realizado por la Australian Property Monitors, que goza de más credibilidad por su acierto a la hora de recoger el valor real de los inmuebles. Según este estudio, los precios de la vivienda habrían caído una media de un 8% en Sidney y un 13% en Melbourne, las dos ciudades más importantes del país, en el primer trimestre. La situación económica de Australia es favorable, tanto en lo referido a posibles subidas de tipos de interés como en el nivel de paro. Lo que hace aún más inquietantes los signos de declive en los precios de la vivienda. Un aumento generalizado de tipos no hará sino ahondar en la tendencia: ¿será este el primer pinchazo inmobiliario?

The Economist insiste

Hay burbuja en España. De nuevo el semanario económico difunde un estudio en el que sitúa a España entre los mercados donde hay una mayor burbuja inmobiliaria. El editorial de "The Economist" de esta semana apunta: «Nuestros cálculos sugieren que en muchos países, incluyendo Estados Unidos, Reino Unido, Australia y España, el precio medio de la vivienda está a niveles record en relación a los sueldos y alquileres. En otras palabras, parecen más sobrevalorados que en anteriores picos desde los que se produjeron bruscas caídas de precios en términos reales. Hoy la inflación es mucho más baja que en anteriores caídas, por lo que es necesario que una mayor parte del ajuste se traduzca en una caída en los precios nominales. Si es así, hay una posibilidad de que de por primera vez los precios de las viviendas caigan simultáneamente en varios países».

El margen en España es de un 30% de sobrevaloración. Y a quienes desprecian las advertencias sobre el riesgo de estallido de la burbuja inmobiliaria por el mero hecho de que hasta ahora no se haya producido, "The Economist" advierte: «la duración del fenómeno no ha hecho que el mercado de la vivienda sea más seguro, sino más vulnerable. La primera ley de las burbujas es que se inflan más tiempo del que nadie espera. La segunda ley es que al final estallan».

En noviembre, el semanario apuntó en un artículo hacia los argumentos defectuosos que son de uso común en el mercado inmobiliario. Las siete falacias que denunció son: que el precio de la vivienda tiene que seguir aumentando debido a la limitada oferta de suelo; la "ilusión monetaria" que crea un contexto de bajos tipos de interés como el actual; que las burbujas inmobiliarias son más improbables que las de los mercados de valores; que la inversión en vivienda es siempre segura y siempre proporciona una rentabilidad superior a la de los activos financieros; que siempre será mejor comprar que alquilar; que las viviendas, aunque estén sobrevaloradas, nunca bajarán de precio porque los tipos de interés nunca aumentarán a niveles de dos dígitos; y que los precios, a pesar de estar sobreestimados, nunca caerán, sólo se estabilizarán. El artículo es el siguiente: "The seven deadly sins".

Hipotecas al alza

Los tipos de interés son la clave. Todo el mundo coincidía en que el mayor riesgo para el excesivo endeudamiento provocado por la burbuja era una subida de los tipos de interés. Los importantes aumentos en el precio del petróleo parecen haber acelerado un proceso que ya se anticipaba: las autoridades monetarias están por la labor de subir los tipos oficiales, más pronto de lo previsto y en una proporción significativa. Tendrá efectos sobre el mercado inmobiliario. En el editorial de ayer de "Cinco Días": «Empieza la senda alcista en las revisiones de las hipotecas. El euribor a un año, que es el índice más utilizado como referencia para calcular los tipos que se aplican a las hipotecas, subió en mayo por segundo mes consecutivo y se colocó en el 2,297%. La subida respecto a abril es la mayor desde agosto de 2003. Y los expertos coinciden en que supone el fin del abaratamiento progresivo de las cuotas hipotecarias iniciado hace tres años. La subida media será modesta: unos tres euros al mes para quien tenga una hipoteca de 120.000 euros a 20 años. Pero supone un cambio de tendencia que está llamado a mantenerse.»

Crédito hipotecario

El ritmo no se modera. Está visto que el volumen de crédito sigue siendo tan elevado este año como el pasado. El bajo nivel de los tipos de interés es una de las razones del "excepcional" crecimiento que detecta un informe de AHE. El valor de las hipotecas españolas sube un 24,7% en marzo: «La contratación hipotecaria volvió a ser en marzo "muy intensa" y su tasa de crecimiento, lejos de moderarse, batió el aumento récord del 24,1% del ejercicio 2003 y registró una progresión del 24,7%, según datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE). La encuesta interna que realiza la AHE entre las entidades asociadas refleja también una "elevada" actividad durante los meses de abril y primera mitad de mayo, lo que permite anticipar que el crecimiento del primer semestre de 2004 se situará "en tasas próximas al 23%, con un comportamiento tan expansivo como el primer semestre de 2003", explica.»

Otra medición que arroja datos espectaculares es el peso del negocio hipotecario español en la UE. Según estadísticas oficiales, el 20% de las hipotecas de la UEM en 2003 se firmaron en España: «Uno de cada cinco euros suscritos en operaciones de préstamos hipotecarios en la Unión Monetaria Europea (UEM) el año pasado se realizó en España, cifra que "dobla" el peso relativo de nuestra economía en la Unión Europea en términos de Producto Interior Bruto (PIB), según el Banco de España. En concreto, las operaciones nuevas formalizadas en España por bancos, cajas y cooperativas de crédito en 2003 ascendieron a 8.599,1 millones de euros, lo que equivale a un 18,57% de los 46.304,3 millones concedidos por los 12 países que conformaban la UEM en el mismo periodo. El "mayor dinamismo" del mercado español de financiación de vivienda queda de manifiesto además en el hecho de que las hipotecas crecieron en España a un 20%, mientras que en la media de la UEM el ritmo de avance fue el 7%, ha explicado el supervisor bancario en su último 'Informe de Estabilidad Financiera'.»

Viviendas vacías

Los datos definitivos del censo, publicados recientemente, indican un aumento de viviendas vacías en España, que ya superan los 3,1 millones. Julio Rodríguez López: «La relativamente laxa política monetaria por la que se está desenvolviendo la política económica en los países occidentales los últimos años, visible sobre todo en la realidad de unos tipos de interés reales de los préstamos a la vivienda inferiores al ritmo de crecimiento de la economía, aparece como un factor decisivo a la hora de explicar una etapa de aumentos desproporcionados y prolongados de los precios inmobiliarios. El signo expansivo de la citada política contrasta con el registrado en episodios precedentes, en los que las políticas monetarias restrictivas fueron decisivas para frenar los procesos especulativos. Una vez que la posesión de una vivienda se ha convertido en una alternativa atractiva para los inversores, los precios de las mismas poco tienen que ver a corto plazo con los niveles de ingresos familiares existentes, especialmente en el caso de los hogares de nueva creación. En las condiciones presentes, resulta imprescindible establecer mecanismos específicos de acceso a la vivienda para estos últimos al margen del mercado, una vez que este se revela como impotente para resolver el problema planteado.» "Más viviendas vacías en España".

Los datos: El total de viviendas vacías creció un 25,5% entre 1991 y 2001. Durante el periodo 1998-2003 se ha construido una media de 525.000 viviendas cada año. En 2004 existirán en España unos 23 millones de viviendas, frente a menos de 15 millones de hogares. Se han edificado viviendas en el periodo citado a un ritmo muy superior a los 285.000 nuevos hogares creados. La proporción entre el total de viviendas y el número de hogares se situó en 2001 en 1,476, muy por encima del 1,100 correspondiente a la UE.

La OCDE desata el pánico

En esta ocasión, es la OCDE la organización internacional que lanza un nuevo mensaje de advertencia. El motivo de la alerta es el mismo del que ya se ocupara el FMI o el Banco de España: el descontrolado crecimiento de los precios de la vivienda y el riesgo que supone la existencia de una burbuja inmobiliaria. El estudio de la OCDE viene a decir que una caída brusca en los precios se puede dar si concurren unas circunstancias determinadas. Que haya prevista una subida de los tipos de interés parece haber abierto el camino a esa posibilidad, de modo que donde antes se quitaba hierro al peligro de burbuja hoy se señala el temor de que sean ciertas las previsiones y en el medio plazo se produzca una caída brutal en el mercado inmobiliario. Sea o no brutal, que haya una caída de precios ya será importante. Pero lo que más llama la atención es que, si se toma en consideración esa hipótesis, al menos se está evidenciando que nadie duda de la existencia de la burbuja. Lo que antes afirmaban sólo unos pocos, ahora lo percibe la mayoría.

Advertir de que cuanto más crezca, más riesgo existe de que el negocio del ladrillo se estanque o entre en una aguda crisis, es algo que se ha venido haciendo desde hace tiempo. La OCDE no aporta nada nuevo, excepto un elemento que pone de los nervios a muchos: que sea una entidad de alto rango la que apunte hacia esa incertidumbre puede acelerar el proceso de ajuste en el mercado; en el caso más extremo, si todos creen la previsión, efectivamente se cumplirá al producirse ventas de inmuebles por el miedo a que bajen los precios. En cualquier caso, el riesgo real puede producir un descenso en el precio de los pisos o una desaceleración. Bastantes expertos se muestran prudentes y dicen que lo más probable es lo segundo. Ese es el objetivo del Gobierno, que cuando era oposición se sumó a la tesis de la burbuja a punto de estallar pero que ahora, lógicamente, va a intentar por todos los medios que tal eventualidad no suceda. El ministro Solbes dice que los precios se desacelerarán. Si por el contrario bajan, los nuevos responsables de la política de vivienda tendrán la sensación de encontrarse de repente con la herencia del ladrillismo fomentado en las dos legislaturas anteriores. La afluencia al mercado de las prometidas viviendas de protección oficial puede ayudar también al enfriamiento del 'boom' inmobiliario.

Los riesgos son los mismos que hace unos meses. Nadie querrá que pinche la burbuja por las consecuencias sobre el crecimiento económico. Aunque el fin de la fiebre del ladrillo podría tener efectos positivos tras el periodo de catarsis. Pero como bien demuestra el editorial de hoy de "El País", el mensaje de serenidad es imprescindible para que no eche todo el mundo a correr por el pánico inmobiliario. Hablar de la burbuja y confiar en que no habrá pinchazo repentino es justamente la fórmula que se está poniendo en práctica para que la gente se calme y el precio de la vivienda no dé más sustos desagradables. Argumentos de "El País": «La experiencia contradice abiertamente la hipótesis de una "caída brutal" de precios de la vivienda. Que se recuerde, en España no se ha registrado un descenso de precios drástico en los últimos treinta años (...) La probabilidad mayor debe atribuirse a una desaceleración paulatina de los precios; tan paulatina que puede ser inapreciable a corto plazo.»

Previsiones desde el sector

La inmobiliaria Metrovacesa dice que los planes de vivienda anunciados por el Gobierno pueden recortar los precios a medio plazo. No estoy seguro de si debemos entenderlo como un elogio a la eficacia de la política gubernamental o como un aviso a navegantes en caso de que la burbuja se desinfle. En cualquier caso, los beneficiarios del boom del ladrillo parece que ven peligrar sus intereses: «Del total de viviendas que anualmente se venden en España (cerca de 600.000), Metrovacesa calcula que 280.000 están destinadas a la formación de hogares, 140.000 son segundas residencias, y el resto responde a la compra por parte de inversores. Si en dos o tres años, explicó Rivero [presidente de la compañía], se logran levantar 100.000 de las 180.000 viviendas protegidas anuales prometidas por la ministra de Vivienda, María Antonia Trujillo, "se acabaría con un tramo muy fuerte de la demanda y el precio se deterioraría fortísimamente". (...) Junto a los proyectos del Gobierno, Rivero añadió como condiciones que ayudarían a la caída de la demanda, y por ende de los precios, una subida de los tipos de interés de más del 2%, la recuperación de los mercados de renta variable y el repunte del esfuerzo de las familias para comprar una vivienda.»