Fórmula jurídica

Un editorial de ABC analiza la posibilidad de que se permita una nueva fórmula en la propiedad de viviendas. «El Ministerio de Vivienda está estudiando la posibilidad de incorporar en el Plan 2005-2008 la fórmula jurídica de la venta del dominio de superficie de un inmueble. Se trataría, en definitiva, de repartir la propiedad: habría dos dueños, el del suelo y el del vuelo (superficie), y con el paso del tiempo -habría que determinar el plazo-, este último perdería la titularidad en beneficio del primero. Es una vía alternativa entre los sistemas clásicos de alquiler y de propiedad -al modo del que se utiliza en países como Gran Bretaña-, que plantea alguna ventaja y no pocos inconvenientes. El aspecto más positivo, sin duda, tiene que ver con el precio, pues la vivienda resultaría notablemente más barata, y se podría vender y arrendar durante el plazo acordado; incluso, los hijos heredarían el plazo de compra que restara para agotar el tiempo fijado.»

«El sistema, que podría repercutir favorablemente en la contención de los precios del mercado inmobiliario, presenta, no obstante, un grave problema desde el punto de vista de la inversión: los derechos tienen fecha de caducidad, por lo que la vivienda pierde valor a medida que transcurre el tiempo, que obra, patrimonialmente, en sentido contrario. La rentabilidad, pues, es decreciente, si bien el menor coste de la vivienda juega a favor de un menor endeudamiento y una mayor capacidad de ahorro familiar. Habría, igualmente, que valorar qué ventajas fiscales o inconvenientes arrastra el régimen de concesión temporal, una medida para abaratar el acceso a la vivienda que parte con la desventaja de que en España no ha cuajado nunca, a diferencia de en otras naciones, la propiedad compartida, tal vez por un exacerbado sentimiento patrimonialista que tiende a huir de fórmulas híbridas en la compra de bienes.» "Viviendas que caducan".

Urbanismo sostenible

La vivienda como necesidad social y no sólo como argumento que respalde el ilimitado crecimiento de la nueva construcción. Luis Zarapuz y Miguel Angel García: «Muchas personas y familias no pueden acceder a una vivienda digna, ya sea en compra o alquiler o, como mal menor, soportan un elevado endeudamiento extendido a buena parte de su vida. Esta situación puede cambiar con la puesta en práctica de una política distinta a las aplicadas en las últimas décadas que sustituya el vigente modelo de "expansión constante de la ciudad" por otro basado en un urbanismo sostenible a largo plazo, concebido y tutelado desde la iniciativa pública. Una opción compleja, no obstante, conocidos los grandes intereses adheridos a la construcción residencial y el uso del suelo. Para mejorar las condiciones de acceso a la vivienda, como bien básico de primera necesidad, hay que articular medidas sobre el parque de vivienda ya existente.»

«La actuación preferente debe dirigirse a "poner en el mercado" el mayor número posible de las viviendas desocupadas, fomentando igualmente la rehabilitación de todas las viviendas que lo necesiten, vacías o no. El eje transversal de actuación, tanto en las viviendas ya existentes como en las de nueva construcción, pasa por potenciar el alquiler como alternativa real y competitiva frente a la compra. (...) La rehabilitación de viviendas y la recuperación y potenciación de los centros urbanos abandonados y de periferias degradadas debe ser prioritario. (...) Igualmente se deben elevar las ayudas a la rehabilitación de viviendas que posteriormente se vendan o alquilen a precios asequibles. Se trata de reorientar el esfuerzo de gasto público hacia la rehabilitación, frente a la nueva construcción, lo cual por otra parte garantiza también un ritmo de actividad del sector constructor, no confundir con otros negocios relacionados con la construcción.» «Otra política de vivienda para un "urbanismo sostenible"»

Sobran casas

El stock de vivienda está creciendo en los últimos meses. Así lo cuenta un confidencial de "Su Vivienda". De la sequía de «stock» de vivienda al busque y compare... porque se puede: «Entre la prometida desaceleración de los precios que algunos no terminan de apreciar y ciertos mensajes emitidos por el Ministerio de Vivienda que han venido acompañados de una buena dosis de incertidumbre, muchos potenciales compradores de casas se han quedado precisamente en eso: en potenciales clientes. «Cuando no les urge mucho la adquisición, prefieren esperar a ver qué pasa», aseguraba hace unos días un promotor especializado en primera y segunda residencia. Si esta tendencia a la contención se traduce en números y se le suma la variable del ritmo imparable de la construcción, la ecuación resultante arroja un importante incremento de oferta no absorbida. «En el término municipal de Madrid, por ejemplo, había un stock de 3.000 unidades en enero de 2004. En los próximos meses esta cifra alcanzará entre 10.000 y 12.000 viviendas», señalaba el mencionado empresario, que está convencido de que a partir de ahora será más importante que nunca marcar diferencias con el resto.»

Las desgravaciones por compra de vivienda

El asesor económico de Zapatero, Miguel Sebastián, sostuvo en una conferencia que no quitar la desgravación fiscal a la vivienda en su momento fue un error, pues se contribuyó con ello a la formación de la burbuja. Esta tesis es discutible, cuanto menos habría que matizar diciendo que la fiscalidad favorable fue sólo una más de las variables que influyeron en el 'boom' inmobiliario. Ocurre además que la afirmación no es demostrable, claro. Pero ha originado que las desgravaciones aparezcan como un posible pilar de la política de vivienda del Gobierno. Actuar sobre la demanda, quitando las desgravaciones sin más, no parece muy conveniente. Juan Francisco Martín Seco critica el simplismo de culpar a las ventajas fiscales de la fuerte demanda de vivienda. Pero propone un cambio dirigiendo los recursos que se van en el IRPF hacia otras actuaciones directas, más vinculadas a las necesidades de quien no puede acceder a una vivienda:

«En lo que el Miguel Sebastián puede tener razón es en la conveniencia de eliminar la desgravación, pero en ningún caso para dedicar menos recursos a esta finalidad social y por consiguiente para debilitar la demanda, sino para canalizar las ayudas públicas de una forma más objetiva y directa. Casi todos los que hemos tenido responsabilidades en materia fiscal hemos considerado que la manera en que se venía instrumentando la protección a la vivienda no era la adecuada. Si se hubiese dedicado la cantidad de dinero que absorbía la deducción tributaria a políticas directas, el resultado habría sido mucho más eficaz. Dos graves inconvenientes posee este gasto fiscal. El primero, su carácter regresivo. Se aplica a cualquier contribuyente sea cual sea su renta; es más, aquellos con ingresos más elevados son también los que pueden desgravarse en mayor cuantía. En segundo lugar, la enorme propensión al fraude. La Administración tributaria es incapaz de comprobar su veracidad, lo más que puede controlar es la existencia del crédito hipotecario.» "La desgravación fiscal de la vivienda".

Desaceleración o algo así

Fernando González Urbaneja: «Los precios inmobiliarios muestran crecientes síntomas de fatiga. Hay un indicador indirecto: la presencia de carteles con “se vende” en las fachadas durante períodos crecientes de tiempo. Quienes se instalan en la zona alta de la pretensión de precio notan déficit de pretendientes, debilidad en la demanda que propone condiciones cada día menos atractivas para el vendedor. Otro indicador más relevante lo proporcionan las casas de tasación, que operan con encuestas efectivas y datos reales con muestras muy amplias de la tendencia de los precios. Las últimas acreditan que la carrera alcista ha pisado el freno aunque no se haya detenido. Los datos últimos para el año (junio sobre junio) reflejan un incremento medio de los precios por debajo del 14%, que contrasta con el 18% registrado a lo largo de los últimos trimestres. A medida que salgan de las series de datos los meses o trimestres más alcistas las cifras caerán a tasas cada vez más cercanas a las de la inflación. De hecho la tendencia de los últimos meses está más cerca del 5%, en términos anuales, que de los dos dígitos.» "Fatiga de precios en los pisos".

Plan de Choque

Los primeros pasos del Gobierno en materia de vivienda son difíciles de juzgar. Se han producido declaraciones contradictorias sobre la realidad inmobiliaria. Y en general los responsables del área económica han transmitido una idea muy confusa de lo que pretenden hacer. Da la sensación de que en el ministerio se encuentran con muchas posibles teclas que tocar en la nueva política de vivienda, pero no se deciden a definir con claridad ésta ni su ritmo. Esto tiene de positivo que se hace primar la prudencia a la hora de acordar actuaciones en el sector. La ministra María Antonia Trujillo señala en un artículo, "Vivienda accesible y sostenible", algunas de las medidas del anunciado Plan de Choque:

«Frente a la disminución significativa de la oferta de viviendas de protección oficial, cuyo peso en relación al total de viviendas indicadas se ha reducido en España desde el 23% en el año 93 a porcentajes del 8,4% en 2002, es necesario que las Administraciones Públicas, Estado y comunidades autónomas, junto con ayuntamientos, apostemos por impulsar la creación de más viviendas protegidas. El Ministerio de Vivienda propondrá la ampliación de los objetivos de construcción de viviendas protegidas inmediatamente, dentro de las medidas del Plan de Choque, para que los ciudadanos tengan la opción de acceder a una vivienda protegida. Además, contará con los esfuerzos de muchas comunidades autónomas adaptando nuevas formas de vivienda protegida para posibilitar una ampliación de las familias que pueden acceder a este tipo de viviendas. También debemos añadir en esta línea, los esfuerzos que estamos haciendo para que los suelos de todas las Administraciones Públicas, comenzando con los de la Administración del Estado, contribuyan a impulsar la construcción de VPO.»

El Banco de España y la vivienda

Con el lenguaje ambiguo y eufemístico que caracteriza a este tipo de documentos, el discurso de Jaime Caruana de presentación del "Informe anual" del Banco de España trata la incertidumbre derivada del mercado de la vivienda. Se prevé una desaceleración en los precios, pero el Banco de España no va más allá para no errar en las previsiones:

«La evolución del mercado inmobiliario es especialmente relevante a este respecto, ya que la mayor parte del endeudamiento de las familias está ligado a la compra de vivienda. Aunque la oferta de vivienda ha respondido con cierta flexibilidad al aumento de la demanda y la dinámica del precio no se ha separado, en lo sustancial, de la pauta observada en episodios de auge anteriores, lo cierto es que se detecta un cierto grado de sobrevaloración de estos activos en España, que no se ha corregido en 2003, y que hace especialmente necesario un comportamiento cauteloso de oferentes y demandantes en este mercado. Una absorción gradual de la sobrevaloración existente redundaría en un marco de mayor estabilidad financiera para las familias y evitaría interferencias sobre sus decisiones de consumo.»