La vivienda baja al mayor ritmo desde 2007

El precio de la vivienda libre bajó un 15,2% en el tercer trimestre del año respecto al mismo periodo de 2011, según el Índice de Precios de Vivienda del INE. Esto significa que durante el trimestre ha vivido su mayor descenso desde 2007.

La caída interanual del precio de la vivienda libre registrada en el tercer trimestre se ha ampliado ocho décimas respecto a la experimentada en el segundo trimestre de 2012, cuando los precios bajaron un 14,4%. De esta forma, ya son 18 los trimestres consecutivos en los que los precios de la vivienda presentan tasas interanuales negativas. El precio de la vivienda comenzó a caer en el segundo trimestre de 2008 (-0,3%) y desde entonces la tendencia no se ha revertido.

Comparado con los tres meses anteriores, el precio de la vivienda libre descendió un 3,8%. Desde el tercer trimestre de 2010, el precio de la vivienda viene registrando tasas trimestrales negativas.

Por tipo de vivienda, el precio de la vivienda nueva descendió en el tercer trimestre un 13,6% en tasa interanual, ahondando en ocho décimas la caída del segundo trimestre (-12,8%) y registrando así su mayor descenso desde 2007, año en el que arranca la serie del INE. Por su parte, la vivienda usada se abarató el 16,4% interanual, ampliando en siete décimas la disminución interanual registrada en el segundo trimestre (-15,7%). Se trata también de la mayor caída de la serie hasta el momento.

En lo que va de año, el precio de la vivienda libre acumula un retroceso del 11,5%, con descensos del 9,9% en la vivienda nueva y del 12,6% en la usada.

En tasa intertrimestral, el precio de la vivienda nueva retrocedió un 2,9% en el tercer trimestre, mientras que el de la vivienda usada se contrajo un 4,4%, profundizando de esta formas las caídas trimestrales de abril-junio de 2012, cuando los pisos nuevos bajaron un 2,6% y los de segunda mano, un 3,7%.

Vía El Economista (14-12-2012)

Las pérdidas de la SAREB

Luis Garicano escribe en Nada es Gratis sobre la gestión que tiene encomendada la SAREB o 'banco malo' y la necesidad de que se reconozca desde el principio las pérdidas en que terminará incurriendo.

«Volvemos a nuestro querido promotor, cuyo bienestar ha sido la prioridad máxima de nuestra política económica en estos 5 años (o más bien 15), va a poder ser refinanciado por la SAREB. Mirad por favor la página 11 del plan de negocio porque es para llorar. “En condiciones específicas, la Sareb podrá anticipar financiación adicional a un deudor para aumentar las recuperaciones, así como el valor de los activos.” Y “la Sareb trabajará activamente con todos los deudores y participará en la reestructuración, refinanciación y terminación consensuadas de los préstamos, en función de cuál sea la estrategia comercial óptima. Sin embargo, lo anterior estará supeditado a que los deudores muestren una actitud de cooperación, transparente y realista.” O sea en teoría debemos creer que estos señores que están en mora, que no han terminado de construir la casa en 5 años, si les damos un poquito más de ese dinero que España no tiene, ya la terminarán y será una casa estupenda, que contrariamente al resto hasta 1 millón y medio, sí será vendible. Y también que, a pesar de las excelentes conexiones políticas de estos señores promotores, y su estupendo asiento en el palco del Bernabeu, los gestores de la SAREB van a tener criterios completamente técnicos a la hora de darles el dinero. Pues no, no nos lo creemos. Eso nos dijo la CCM hace 5 años, Caja Sur hace 4, Bancaja y CAM hace 3, y así terminaron. No puede usarse la SAREB para seguir financiando a los Señores del ladrillo a costa de la economía productiva. Y no, no se trata de refinanciar para no “perder dinero”. El dinero está perdido. Se tratar de no reconocer que el dinero ya se ha perdido.»

Nos hacemos trampas en el solitario (Luis Garicano, 22-11-2012)

Los desahucios y el abuso bancario en las hipotecas

De entre los diferentes artículos de estos días sobre el problema de los desahucios en este momento de la crisis, cuando aún no sabemos cuál terminará siendo la nueva norma hipotecaria, me interesa resaltar esta columna publicada por El País del fiscal Carlos Castresana:

Los bancos españoles están ejerciendo su derecho contra las familias deudoras de manera abusiva y antisocial, manifiestamente contraria a las reglas de la buena fe. Acuden a los juzgados y solicitan que se ejecuten los préstamos hipotecarios, haciendo completa abstracción del hecho de que los deudores no pueden cumplir porque el contrato ha quedado distorsionado por un cambio radical de las condiciones de los mercados que los propios bancos propiciaron, en buena medida, aprovechándose durante años de una inflación inmobiliaria desmedida para obtener una revalorización artificial de sus activos. Son los bancos quienes sobreestimaron la solvencia de los deudores, quienes tasaron temerariamente al alza las viviendas, quienes determinaron las cuotas y los intereses, los vencimientos y todo lo demás. Ellos calcularon que los deudores podrían pagar, y se equivocaron.

En estas condiciones, los contratos se han tornado profundamente desequilibrados e injustos y no pueden cumplirse tal como fueron pactados. Los jueces no pueden hacer recaer sobre los deudores todas las consecuencias de la crisis y la especulación de las que no son culpables. Nuestro ordenamiento jurídico, simplemente, no ampara que, proviniendo todos los errores que han distorsionado el contrato de una de las partes, las consecuencias las deba pagar la otra parte. La Ley Orgánica del Poder Judicial ordena taxativamente qué debe hacerse con las acciones ejercidas de mala fe: los jueces deben rechazarlas fundadamente.

"Contratos que no pueden cumplirse", Carlos Castresana Fernández (El País, 13-11-2012)

El ladrillo que digiere el banco malo conlleva pérdidas del 63%

El agujero patrimonial que tienen los cuatro bancos nacionalizados por el FROB es de 45.000 millones de euros. Esa es la primera cantidad que pondrá sobre la mesa el 'banco malo' para sanear los activos tóxicos de estas entidades. La sociedad de gestión de activos Sareb ha marcado sus directrices esta tarde y el resto de entidades que necesitarían ayuda pública ya saben a qué atenerse. El descuento sobre las viviendas, el suelo y los préstamos que se transferirán tendrá un promedio del 63%. Un considerable trozo del pastel de la burbuja que los bancos y cajas han cocinado durante casi una década y que irá ahora, en tanto pérdida patrimonial, contra la cuenta de resultados del sistema financiero español.

Extracto algunos párrafos de la noticia de El Confidencial:

Según los detalles revelados, el precio de transferencia de los activos, la cuestión fundamental sobre la que giraba la constitución del banco malo (bautizado como SAREB), tendrá un descuento medio del 63% sobre valor bruto, resultante de las distintas rebajas aplicadas por tipo de producto inmobiliario: así, será de un 79,5% para suelo, un 63,2% en curso, un 54,2% para obra terminada, un 45,6% para el préstamo promotor, de ellos un 32,4% para lo ya terminado y un 53,6% para financiar suelo.

La rentabilidad (ROE) esperada para el 'banco malo' es del 14-15% como media para los 15 años de vida que se calcula que tenga el SAREB, aunque durante los primeros años se esperan unos resultados modestos, incluso pérdidas, según los expertos del sector. En este caso, la cifra de rentabilidad adelantada esta tarde del 15% está asociada a un "escenario conservador". Para alcanzar estas cifras, los recursos propios alcanzarán solo un 8% del capital, es decir, endeudamiento del 92%, lo que incrementa la rentabilidad potencial.

Noticia de E. Segovia en El Confidencial (29-10-2012)

El banco malo y el desplome de la vivienda

El economista José Carlos Díez analiza en su blog el impacto que un determinado diseño del "banco malo" puede tener en los precios de la vivienda, y por ende en el sostenimiento de la deuda privada del ladrillo. Compara la política de asumir los todos los activos tóxicos con el único fin de liquidarlos en el mercado mediante venta, y no gestionarlos en régimen de alquiler, con "obligar a un enfermo con empacho acabarse la comida de la nevera para no tirarla".

Como nos enseñó Irving Fisher, la deflación de activos, en este caso la caída del precio de la vivienda, hace que cada día la deuda sea más insostenible y acaba por no pagar. Los inversores internacionales temen que no podamos devolver nuestras deudas y por eso no nos compran más bonos. Como nuestros bonos no pueden emitir bonos, no pueden dar crédito. Como no dan crédito, muchas familias que piensan que los precios de la vivienda ya son atractivos no pueden conseguir una hipoteca. Entonces, la demanda y los precios de la vivienda caen más, los inversores temen el impago y vuelta a empezar con el círculo vicioso.

Por esta razón, es necesario que los precios caigan hasta un nivel atractivo para la compra pero hay que evitar la sobrerreacción. El mayor riesgo de sobrerreacción es la creación del banco malo para sanear los activos inmobiliarios del sistema bancario que puede acabar gestionando más de 100.000 viviendas. Una opción sería crear un banco bueno y poner la mayor parte de esas viviendas en alquiler. Esto evitaría que en momento de expectativas negativas sobre la evolución futura, restricción de crédito y demanda de vivienda muy débil, la salida al mercado de esa inmensa cantidad de pisos a la vez desplome los precios. 

"Banco malo, precio de la vivienda y depresión" (José Carlos Díez, 21-10-2012)

Subastas para dar salida al stock inmobiliario

Con el enorme stock de viviendas que acumulan los bancos, se va a popularizar la venta mediante subastas por lotes de los activos adjudicados. La subasta permite una venta más rápida y eficiente a cambio de rebajar los precios de salida lo suficiente para que sirva de promoción de la propia subasta. La firma de subastas americana Kennedy Wilson entra en el mercado español con la subasta de 50 apartamentos en un complejo con campo de golf en la costa de Murcia.

Kennedy Wilson, empresa internacional de inversión y servicios especializada en el sector inmobiliario, ha apostado por España para iniciar su negocio de subastas en Europa. Esta ambiciosa iniciativa hará su puesta de largo con la subasta de viviendas en el Golf Resort Hacienda del Álamo. (...) Las unidades a subastar tienen precios de salida desde 33.000 euros, mientras que los precios originales de las viviendas llegaban hasta los 372.000 euros. El precio de salida de las viviendas en la subasta ronda el 70% de descuento con respecto a su precio original.

Noticia en "El Mundo: Su Vivienda".

Para los clientes que necesiten financiación y cumplan los requisitos para la concesión de la hipoteca, el mismo banco que vende financia hasta el 100% del importe de la compra. En este caso se trata de Catalunya Banc. Todo sea por rebajar el stock de activos tóxicos.

Salvados sobre la burbuja: "Yo ya lo dije"

El pasado domingo Salvados, el programa de Jordi Evolé, entrevistó a varios analistas que habían advertido sobre la crisis que se avecinaba tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria. "Yo ya lo dije" no tiene desperdicio, en las voces de Miguel Sebastián, Julio Rodríguez, Ernesto Ekaizer y Rubén Manso.