26 febrero 2004

Exceso de demanda especulativa

Se han dado a conocer los datos oficiales de Tinsa sobre la vivienda en 2003. Y la información de Carlos Morán en el diario Expansión empieza resumiendo el panorama como un problema de escasez de oferta, entre otras cosas, por la intervención estatal: «La combinación de factores macroeconómicos como la estabilidad del mercado laboral y los bajos tipos de interés, mezclada con unas fuertes tensiones urbanísticas –escasez de suelo y rigidez en las normativas sobre transformación de solares– se ha saldado en 2003 con la mayor subida de los precios de la vivienda nueva y usada en España desde 1990, un 18,5% y un 16,8%, respectivamente. Y todo pese a que nunca antes la oferta había tenido un comportamiento tan dinámico; el año pasado se iniciaron cerca de 700.000 nuevas viviendas, más del doble que hace tan sólo cinco años, pero insuficientes para cubrir las necesidades de la demanda.»

Si se reconsideran esas 'necesidades' de la demanda cotemplando el carácter especulativo de buena parte de esa demanda, es fácil comprender que el problema está también, y sobre todo, en el exceso de inversiones inmobiliarias que únicamente buscan la plusvalía del corto y el cortísimo plazo. El artículo explica a continuación que no se han dado, evidentemente, las circunstancias para que haya un freno en esa escalada de precios: «La esperanza de que la recuperación del mercado bursátil arrebatase parte de la demanda inversora en vivienda no se está cumpliento. A diferencia de lo que muchos creían, la bolsa está generando un efecto riqueza que también alimenta el mercado residencial. Tampoco las dificultades económicas que atraviesa la zona del euro han enfriado los ánimos compradores de los ciudadanos que, pese a las advertencias sobre los riesgos del sobreendeudamiento, siguen creyendo en la coyuntura española, marcada por un mercado laboral estable y unas condiciones financieras favorables.» «Los pisos se encarecen un 18,5% en 2003, la mayor subida desde 1990 por el suelo y la alta demanda».

23 febrero 2004

Enriquecimiento ficticio

Juan Francisco Martín Seco señala la ficción en términos de mayor riqueza que supone la revalorización de la vivienda en la que uno vive: «Para la mayoría de las familias, la enorme elevación del precio de la vivienda ha sido claramente un factor de empobrecimiento. Desde luego, para todas aquellas que pretenden adquirir un piso por primera vez, o las que quieren cambiar su vivienda por una mejor, esta carestía ha significado tener que dedicar una porción mayor de su renta para conseguirlo. El enriquecimiento de las que ya tienen una vivienda es más ficticio que real, porque en el fondo poseen lo mismo que antes y la ganancia que obtendrían al vender su piso se esfumaría al tener que comprar otro. El único enriquecimiento efectivo es el de los especuladores del suelo, el de los de la construcción y el de aquellos que cuenten con varios pisos en propiedad, pertenecientes por tanto todos a las clases altas.» «A todos no les va igual en la fiesta».

19 febrero 2004

El mercado inmobiliario en Europa (2)

La situación en el mercado inmobiliario de Alemania es distinta a la de los países que viven una continua revalorización de la vivienda. «El precio de los pisos está estancado y en las regiones del este cae desde hace siete años. Alemania tuvo su burbuja y aún sufre las consecuencias: A principios de los años noventa, el Estado favoreció las inversiones en casas y pisos de la antigua RDA. Los precios subieron unos años, pero el sector no resistió. Desde entonces, ha quedado estancado. Y en las regiones del este incluso se observa una caída de precios. La intervención pública que siguió a la unificación ha dejado una burbuja que el declive demográfico prolonga en ciertas zonas. Alemania es hoy en día una isla, uno de los pocos países donde el precio de los pisos se mantiene estable.» «Alemania sufre todavía los efectos de la burbuja inmobiliaria de los años noventa».

15 febrero 2004

El mercado inmobiliario en Europa (1)

A partir de unas informaciones aparecidas en noviembre en "La Vanguardia", podemos dar un repaso al panorama del sector inmobiliario en otros países europeos. En Italia lo más destacable es la escalada de precios de la vivienda motivada por un fenómeno en absoluto desconocido por los expertos: en los primeros años de la década pasada se pinchó una burbuja, y desde entonces el rebote en el mercado no hace sino impulsar los precios al alza. «Fuertes subidas tras haber superado una caída del 25% en los años noventa: El sector inmobiliario vive un nuevo boom en Italia, tras superar el pinchazo de la “burbuja” de los años noventa, que llegó a reducir un 25% el precio de los pisos. Milán, Venecia, Florencia, Roma y Bolonia son las ciudades más caras. La preferencia de los inversores por el ladrillo ha disparado los precios y algunas ciudades viven alzas del 28% en dos años.» «La vivienda bate récords en Italia».

11 febrero 2004

El 'boom' universitario

Es una de las consecuencias del crecimiento exagerado de un sector de la economía. Se genera una demanda en la formación de profesionales que, una vez desaparecida la burbuja, sobran para el mercado de trabajo. «Hace varios años, los estudiantes de últimos cursos de informática y 'teleco' eran los más solicitados por las empresas. Desinflada la burbuja tecnológica, los aparejadores ocupan su lugar, pero en peores condiciones. (...) El sector de la construcción es el que más empleo generó el año pasado –el 10,09% del total de las ofertas–, según el informe Infoempleo 2003. (...) El auge inmobiliario está provocando que los todavía alumnos de Arquitectura –sobre todo de últimos cursos– sean requeridos por estudios y empresas constructoras cuando aún están cursando la carrera.» «El 'boom' inmobiliario dispara la demanda de alumnos de Arquitectura, pero aumenta su precariedad laboral».

Sin embargo, el optimismo del responsable de la titulación de Arquitectura técnica en una universidad madrileña no conoce límites. Al ser preguntado sobre si ocurrirá lo mismo que con el paro en el sector tecnológico tras el pinchazo de la burbuja, responde: «No creo porque la edificación es un elemento vivo; siempre se está construyendo. De hecho, el 40% de las viviendas de toda Europa se hace en España. En cambio, una vez que se informatizaron todas las empresas y se vio la crisis de las puntocom, el sector de las telecomunicaciones cayó». Siempre se construye, pero no a este nivel. Las absurdas modas que potencian ciertas carreras universitarias por factores coyunturales no suelen dar resultados positivos.

08 febrero 2004

Alerta desde la banca

Es lo más significativo de la noticia que apareció ayer en la prensa: el aviso sobre la existencia de la burbuja proviene de los estudios de un banco, francés en este caso: «La economista jefe del área de banca de inversión de Société Générale, Véronique Riches-Flores, dijo que en España "hay una burbuja inmobiliaria", que probablemente seguirá inflándose a corto plazo y que puede tener un efecto muy desfavorable sobre la economía española a medio plazo.» Según dijo la economista en una conferencia, el riesgo financiero es mayor que en otros países europeos al estar las hipotecas, en su gran mayoría, tomadas a tipos de interés variable, mientras que en Francia o Alemania el porcentaje de créditos a tipo fijo representan un porcentaje mucho más importante que en España.

«Esto sitúa al sector inmobiliario en una posición muy difícil (...) Además, explicó Riches-Flores, los bancos españoles trabajan con límites de evaluación de riesgos más altos que el resto de Europa a la hora de conceder créditos, por lo que, en caso de un incremento de los tipos, el número de clientes que se verían incapacitados para mantener los pagos de la hipoteca sería mayor.» «Société Générale considera que en España hay burbuja inmobiliaria».

04 febrero 2004

Injusta redistribución

«El esfuerzo medio de un trabajador para comprar una vivienda financiada a veinte años es equivalente al 65% de su salario neto. Este esfuerzo aumenta hasta el 91,7% si la compra se realiza en una gran ciudad.» Esa es la estimación que presenta Comisiones Obreras a partir de los datos ya conocidos sobre el porcentaje de renta que se dejan los españoles en la vivienda. A ello hay que sumar un fenómeno que en ocasiones pasa desapercibido, y que acierta el sindicato a señalar: «Para CC.OO., el desmesurado aumento del valor de los activos inmobiliarios apunta hacia una muy intensa redistribución de la renta a favor de los segmentos más acomodados de la población, los únicos que pueden trasladar a renta el creciente proceso especulativo acumulado en el sector desde 1997.» «La vivienda, un bien de lujo».

01 febrero 2004

Perder aire

Félix Bornstein no considera un peligro en estos momentos un pinchazo de la burbuja, aunque sería posible que se desinflara poco a poco. Según dice, «una subida de intereses de un punto porcentual no tiene por qué afectar demasiado a muchas familias». «Muchos analistas han diagnosticado la existencia de una burbuja inmobiliaria, pronosticando, más que un pinchazo repentino, una pérdida de aire sostenida. De verificarse esta hipótesis, nos encontraríamos, probablemente, con dos tendencias contrapuestas. Por un lado, una moderación de los precios en el mercado inmobiliario y, por otro, un repunte de los tipos de interés, que diversos expertos estiman en un punto durante 2004, a expensas de cómo evolucione la cotización del euro.» «La burbuja inmobiliaria no pincha, pero pierde aire».