31 agosto 2004

Burbujas de todo tipo

Se han conocido a lo largo de la historia muchos casos de burbujas especulativas. Más famosas que las inmobiliarias son las burbujas de la tecnología. Recordando en primer lugar el popular episodio de los tulipanes holandeses en el siglo XVII, el economista Ramón Pueyo escribe en este artículo sobre las burbujas: «Como es sabido, las burbujas especulativas son consideradas ejemplo de irracionalidad en el comportamiento colectivo; se producen cuando el precio de algún activo alcanza un nivel muy superior al de su valor real. Locuras colectivas. Su ciclo de vida es muy similar al de los esquemas piramidales, y podría resumirse con un aforismo: el último paga. Por alguna razón, el precio de un determinado activo comienza a aumentar; cada aumento de precio convence a la gente a participar en la burbuja, también quieren ganar; cada aumento sirve también para justificar las esperanzas de quienes ya participan. La cosa continúa hasta que la gente empieza a dudar. Los últimos en entrar en el mercado acaban con una mano delante y otra detrás. Nadie está dispuesto a pagar el precio que ellos pagaron. La burbuja se pincha y los precios retornan a niveles razonables; para desesperación de quienes pagaron los precios más altos.» "La próxima burbuja".

24 agosto 2004

Hipotecas crecientes

El endeudamiento de las familias españolas para comprar una vivienda sigue al alza, y de qué manera. Crece el 23% en el primer semestre del año. El diario económico Cinco Días le dedica un editorial a la fuerte apuesta de los bancos por las hipotecas. "Hipotecarios sin freno": «Ni los avisos del Fondo Monetario y la OCDE, ni las recomendaciones del Banco de España, ni las voces que hablan de que el mercado inmobiliario español empieza a tocar techo han hecho mella en el ánimo de las familias españolas, que siguen aumentando considerablemente la contratación de créditos para la adquisición de vivienda. Según el propio Banco de España, el endeudamiento de los hogares españoles mediante créditos hipotecarios creció a un ritmo del 23,3% interanual en el primer semestre del año. Y el importe medio de las hipotecas, que guarda relación directa con la evolución del precio, ascendió un 18,3%.»

«Aunque estos datos van sólo hasta junio y los expertos empezaron a hablar de tímida desaceleración al inicio del verano, las cifras de algunas de las principales entidades financieras indican que la actividad siguió firme durante el estío. En BBVA, la facturación por créditos hipotecarios de enero a julio alcanzó el 90% de la de todo el ejercicio 2003. La banca sigue, pues, apostando decididamente por un producto estrella que parece lejos de remitir.»

18 agosto 2004

La mitad de los ingresos, para pagar la casa

En las comunidades que han experimentado un incremento de los precios mayor, el 50 por ciento de la renta bruta anual se dedica a la adquisición de una vivienda. Los españoles necesitan ocho veces su salario anual para comprar una vivienda: «En 1998, un español debía destinar cinco veces su salario anual bruto para adquirir una vivienda. Tan sólo cinco años más tarde, esta proporción ha aumentado considerablemente, hasta ocho veces. Según los datos del Consejo Económico y Social (CES), los ciudadanos españoles emplearon de media el 35,5 por ciento de sus ingresos en el pago de una casa. Los residentes en la Comunidad de Madrid, Baleares y el País Vasco son los ciudadanos que mayores esfuerzos deben realizar cada mes para pagar su vivienda, ya que a este fin destinan prácticamente la mitad de sus nóminas.»

«Según el Consejo Económico y Social (CES), la revalorización de los inmuebles de los últimos años ha sido infinitamente superior al crecimiento de los salarios, lo que ha provocado un claro empeoramiento de la relación entre las tarifas inmobiliarias y los ingresos familiares. Prueba de ello, es que en 1998 una vivienda tenía un precio similar a cinco veces el salario bruto medio de aquél. Tan sólo cinco años más tarde, esta relación ha aumentado hasta ocho veces. El salario medio se sitúo en España en 2003 en 1.924,2 euros mensuales, o lo que es lo mismo, 23.093 euros anuales. El metro cuadrado de vivienda libre alcanzó los 1.428,2 euros, por lo que una casa media de 100 metros cuadrados se encontraba ya cerca de los 25 millones de pesetas.»

11 agosto 2004

Década prodigiosa

En el periodo que se inicia en 1995, el número de viviendas acabadas se multiplicó por diez. Una muestra más del desmesurado empuje de la construcción de vivienda residencial en el crecimiento de este sector. «Según un estudio publicado en el informe de Coyuntura Económica de Caixa Catalunya, el número de viviendas acabadas en España se multiplicó por más de 10 en el periodo entre 1995 y 2002, impulsado por el dinamismo en la demanda de pisos. Baleares, con un incremento del 1.253%, seguida de Canarias, con un 1.253%, y Andalucía, con un 1.065%, lideraron el dinamismo de la actividad constructora, mientras que Extremadura, con un aumento del 456%, se situó a la cola, sólo por delante de Castilla y León -un 679% más- y Castilla-La Mancha -un 701% más-. El estudio de Caixa Catalunya constata que el destacado papel de la construcción en el dinamismo de la actividad económica y de la ocupación en España ha estado protagonizado por la construcción residencial en la segunda parte de la década de los noventa y primeros años de la década actual.»

«Por su parte, el crecimiento del Valor Añadido Bruto (VAB) de la construcción durante este periodo creció un 38,1%. El estudio apunta que en la mayor parte de las Comunidades Autónomas la relación entre el crecimiento del VAB de la construcción el del número de viviendas acabadas es muy estrecha y directa, especialmente en las comunidades insulares. El análisis realizado evidencia que en el periodo 1995-2002 el grupo de Comunidades Autónomas en las que el sector de la construcción fue más dinámico coincide con el de aquéllas donde más se acentuó el ritmo de crecimiento de las viviendas acabadas.»

04 agosto 2004

Fórmula jurídica

Un editorial de ABC analiza la posibilidad de que se permita una nueva fórmula en la propiedad de viviendas. «El Ministerio de Vivienda está estudiando la posibilidad de incorporar en el Plan 2005-2008 la fórmula jurídica de la venta del dominio de superficie de un inmueble. Se trataría, en definitiva, de repartir la propiedad: habría dos dueños, el del suelo y el del vuelo (superficie), y con el paso del tiempo -habría que determinar el plazo-, este último perdería la titularidad en beneficio del primero. Es una vía alternativa entre los sistemas clásicos de alquiler y de propiedad -al modo del que se utiliza en países como Gran Bretaña-, que plantea alguna ventaja y no pocos inconvenientes. El aspecto más positivo, sin duda, tiene que ver con el precio, pues la vivienda resultaría notablemente más barata, y se podría vender y arrendar durante el plazo acordado; incluso, los hijos heredarían el plazo de compra que restara para agotar el tiempo fijado.»

«El sistema, que podría repercutir favorablemente en la contención de los precios del mercado inmobiliario, presenta, no obstante, un grave problema desde el punto de vista de la inversión: los derechos tienen fecha de caducidad, por lo que la vivienda pierde valor a medida que transcurre el tiempo, que obra, patrimonialmente, en sentido contrario. La rentabilidad, pues, es decreciente, si bien el menor coste de la vivienda juega a favor de un menor endeudamiento y una mayor capacidad de ahorro familiar. Habría, igualmente, que valorar qué ventajas fiscales o inconvenientes arrastra el régimen de concesión temporal, una medida para abaratar el acceso a la vivienda que parte con la desventaja de que en España no ha cuajado nunca, a diferencia de en otras naciones, la propiedad compartida, tal vez por un exacerbado sentimiento patrimonialista que tiende a huir de fórmulas híbridas en la compra de bienes.» "Viviendas que caducan".