30 septiembre 2008

Vivienda usada cae el 5%

Informe de precios del tercer trimestre, en Expansión: «Los mercados inmobiliarios de toda españa han registrado caídas en los precios de vivienda usada durante el tercer trimestre de 2008. Caída libre. Esa es la tendencia del precio de la vivienda usada según un informe elaborado por el portal inmobiliario Idealista.com. Y la tónica que ha acompañado a los precios que se han ido fijando en las ciudades españolas de referencia en este estudio ha sido esa: la de la bajada. Barcelona ha vuelto a marcar un importante decremento en el precio de la vivienda usada (-5,3) lo que deja el metro cuadrado en 4.416 euros. En Madrid también continúa la caída (-1,5%) por quinto trimestre consecutivo y el precio se fija en 4.106 euros/m2. Y, por su parte, Valencia cae por tercer trimestre consecutivo (-2,4%) situando su precio en 2.708 euros/m2.»

«Para la realización del informe se han estudiado un total de 267 municipios de toda españa, de los cuales 243 han bajado de precio (91%), 22 han subido (8,2%) y sólo 2 (0,7%) lo han mantenido. Todas las viviendas analizadas son de segunda mano y proceden tanto de particulares como de profesionales inmobiliarios.» El informe completo se puede descarga aquí.

23 septiembre 2008

La madre de todas las crisis

Extraigo de la entrevista que le hace El Confidencial al economista José García Montalvo sobre la crisis financiera las respuestas que aluden a la burbuja inmobiliaria. Todo queda resumido en el titular de la entrevista: "El origen de la crisis en EEUU y en España es el mismo: apostar a que el precio de la vivienda nunca baja".

P.- ¿Cuál es el problema fundamental al que se refiere?

R.- El problema fundamental es que todos apostaron a que el precio de la vivienda no bajaría. Y todas esas apuestas han salido mal. Ése es el origen de todos los problemas. Pero no se está actuando sobre este problema, sino sobre sus consecuencias financieras.

P.- O sea, ¿el origen de la crisis es el mismo en EEUU que en nuestro país?

R.- Sí, pero aquí es peor. En Estados Unidos, el precio agregado nunca había bajado. Pero aquí sí que había sucedido. No creo que pueda hablarse de desconocimiento.

P.- Aunque con distinto timing ¿la burbuja inmobiliaria española puede pasar por las mismas fases que la estadounidense?

R.- Sí. Hay un efecto espejo con EEUU. De hecho, vamos un año o un año y medio por detrás. Habrá que ver si el sistema financiero español es tan sólido como dicen. Por ejemplo, los APIS de Barcelona ya están registrando caídas de precios de la vivienda del 7%. Los datos ya existentes y los que están por venir van a dejar en evidencia que ese supuesto básico de que los precios de la vivienda nunca bajan no se cumple. Muchos de esos activos van a perder valor y las agencias calificadoras empezarán a degradar entidades financieras (de hecho este proceso ya ha comenzado). Si el subyacente vale menos, el título es más arriesgado. Al final, subprime sólo quiere decir que el señor que ha contratado una hipoteca tiene una probabilidad significativa de no devolver el préstamo. ¿Cuántos de estos señores va a haber en la economía española? Pues bastantes. Especialmente si el desempleo sigue creciendo. Ya está cerrada incluso la refinanciación.

Entrevista: El Confidencial (23/09/08)

14 septiembre 2008

Si el dinero huye, el precio baja

Vean el análisis de la periodista Fiona Maharg-Bravo en las páginas del suplemento económico de "El País", sustentado en una sencilla tesis: "cuanto más rápido caiga el precio de la vivienda, más rápida será la recuperación". Quizás a muchos lectores dominicales habrá incomodado esta falta de fe en la capacidad de recuperación del sector inmobiliario (sin pasar por la "solución traumática" de la bajada del precio) tras años creyendo en su supuesta solidez.

Los promotores inmobiliarios españoles sienten el dolor causado por el estallido de la burbuja de la vivienda. Las ventas de casas se están desplomando, con lo que está desapareciendo el efectivo que tanto se necesita para pagar las deudas. Al Gobierno español se le han ocurrido dos medidas más para intentar ayudar. Pero no tendrán mucho impacto, porque el inflado mercado de la vivienda español tiene demasiados problemas como para que la solución sea rápida.

Zapatero ha prometido a los promotores 3.000 millones de euros para refinanciar préstamos existentes. El objetivo es darles acceso a financiación a más largo plazo hasta que el mercado se recupere. A cambio, los promotores deben alquilar las viviendas, algo que el Gobierno espera que estimule el anémico mercado de alquiler.

Pero los 3.000 millones del Gobierno son una gota en el océano frente a la enorme reserva de casas sin vender. Con un precio medio por vivienda de 200.000 euros, y asumiendo que están financiados al 50% con deuda, el dinero del Gobierno sólo afectará a 30.000 viviendas. Es equivalente al 3% del millón de casas sin vender que UBS calcula que andan por el mercado. (...)

La triste verdad es que la burbuja inmobiliaria española es demasiado grande como para encontrar una solución sencilla. El sector necesita una dolorosa reestructuración. Los precios de las viviendas se han triplicado en una década. Su reducción devolverá el equilibrio al sector. Cuanto más rápidamente caigan, más rápida será la recuperación.

"Como una casa ardiendo", Fiona Maharg-Bravo (El País, 14/09/08)