26 mayo 2004

Crédito hipotecario

El ritmo no se modera. Está visto que el volumen de crédito sigue siendo tan elevado este año como el pasado. El bajo nivel de los tipos de interés es una de las razones del "excepcional" crecimiento que detecta un informe de AHE. El valor de las hipotecas españolas sube un 24,7% en marzo: «La contratación hipotecaria volvió a ser en marzo "muy intensa" y su tasa de crecimiento, lejos de moderarse, batió el aumento récord del 24,1% del ejercicio 2003 y registró una progresión del 24,7%, según datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE). La encuesta interna que realiza la AHE entre las entidades asociadas refleja también una "elevada" actividad durante los meses de abril y primera mitad de mayo, lo que permite anticipar que el crecimiento del primer semestre de 2004 se situará "en tasas próximas al 23%, con un comportamiento tan expansivo como el primer semestre de 2003", explica.»

Otra medición que arroja datos espectaculares es el peso del negocio hipotecario español en la UE. Según estadísticas oficiales, el 20% de las hipotecas de la UEM en 2003 se firmaron en España: «Uno de cada cinco euros suscritos en operaciones de préstamos hipotecarios en la Unión Monetaria Europea (UEM) el año pasado se realizó en España, cifra que "dobla" el peso relativo de nuestra economía en la Unión Europea en términos de Producto Interior Bruto (PIB), según el Banco de España. En concreto, las operaciones nuevas formalizadas en España por bancos, cajas y cooperativas de crédito en 2003 ascendieron a 8.599,1 millones de euros, lo que equivale a un 18,57% de los 46.304,3 millones concedidos por los 12 países que conformaban la UEM en el mismo periodo. El "mayor dinamismo" del mercado español de financiación de vivienda queda de manifiesto además en el hecho de que las hipotecas crecieron en España a un 20%, mientras que en la media de la UEM el ritmo de avance fue el 7%, ha explicado el supervisor bancario en su último 'Informe de Estabilidad Financiera'.»

19 mayo 2004

Viviendas vacías

Los datos definitivos del censo, publicados recientemente, indican un aumento de viviendas vacías en España, que ya superan los 3,1 millones. Julio Rodríguez López: «La relativamente laxa política monetaria por la que se está desenvolviendo la política económica en los países occidentales los últimos años, visible sobre todo en la realidad de unos tipos de interés reales de los préstamos a la vivienda inferiores al ritmo de crecimiento de la economía, aparece como un factor decisivo a la hora de explicar una etapa de aumentos desproporcionados y prolongados de los precios inmobiliarios. El signo expansivo de la citada política contrasta con el registrado en episodios precedentes, en los que las políticas monetarias restrictivas fueron decisivas para frenar los procesos especulativos. Una vez que la posesión de una vivienda se ha convertido en una alternativa atractiva para los inversores, los precios de las mismas poco tienen que ver a corto plazo con los niveles de ingresos familiares existentes, especialmente en el caso de los hogares de nueva creación. En las condiciones presentes, resulta imprescindible establecer mecanismos específicos de acceso a la vivienda para estos últimos al margen del mercado, una vez que este se revela como impotente para resolver el problema planteado.» "Más viviendas vacías en España".

Los datos: El total de viviendas vacías creció un 25,5% entre 1991 y 2001. Durante el periodo 1998-2003 se ha construido una media de 525.000 viviendas cada año. En 2004 existirán en España unos 23 millones de viviendas, frente a menos de 15 millones de hogares. Se han edificado viviendas en el periodo citado a un ritmo muy superior a los 285.000 nuevos hogares creados. La proporción entre el total de viviendas y el número de hogares se situó en 2001 en 1,476, muy por encima del 1,100 correspondiente a la UE.

12 mayo 2004

La OCDE desata el pánico

En esta ocasión, es la OCDE la organización internacional que lanza un nuevo mensaje de advertencia. El motivo de la alerta es el mismo del que ya se ocupara el FMI o el Banco de España: el descontrolado crecimiento de los precios de la vivienda y el riesgo que supone la existencia de una burbuja inmobiliaria. El estudio de la OCDE viene a decir que una caída brusca en los precios se puede dar si concurren unas circunstancias determinadas. Que haya prevista una subida de los tipos de interés parece haber abierto el camino a esa posibilidad, de modo que donde antes se quitaba hierro al peligro de burbuja hoy se señala el temor de que sean ciertas las previsiones y en el medio plazo se produzca una caída brutal en el mercado inmobiliario. Sea o no brutal, que haya una caída de precios ya será importante. Pero lo que más llama la atención es que, si se toma en consideración esa hipótesis, al menos se está evidenciando que nadie duda de la existencia de la burbuja. Lo que antes afirmaban sólo unos pocos, ahora lo percibe la mayoría.

Advertir de que cuanto más crezca, más riesgo existe de que el negocio del ladrillo se estanque o entre en una aguda crisis, es algo que se ha venido haciendo desde hace tiempo. La OCDE no aporta nada nuevo, excepto un elemento que pone de los nervios a muchos: que sea una entidad de alto rango la que apunte hacia esa incertidumbre puede acelerar el proceso de ajuste en el mercado; en el caso más extremo, si todos creen la previsión, efectivamente se cumplirá al producirse ventas de inmuebles por el miedo a que bajen los precios. En cualquier caso, el riesgo real puede producir un descenso en el precio de los pisos o una desaceleración. Bastantes expertos se muestran prudentes y dicen que lo más probable es lo segundo. Ese es el objetivo del Gobierno, que cuando era oposición se sumó a la tesis de la burbuja a punto de estallar pero que ahora, lógicamente, va a intentar por todos los medios que tal eventualidad no suceda. El ministro Solbes dice que los precios se desacelerarán. Si por el contrario bajan, los nuevos responsables de la política de vivienda tendrán la sensación de encontrarse de repente con la herencia del ladrillismo fomentado en las dos legislaturas anteriores. La afluencia al mercado de las prometidas viviendas de protección oficial puede ayudar también al enfriamiento del 'boom' inmobiliario.

Los riesgos son los mismos que hace unos meses. Nadie querrá que pinche la burbuja por las consecuencias sobre el crecimiento económico. Aunque el fin de la fiebre del ladrillo podría tener efectos positivos tras el periodo de catarsis. Pero como bien demuestra el editorial de hoy de "El País", el mensaje de serenidad es imprescindible para que no eche todo el mundo a correr por el pánico inmobiliario. Hablar de la burbuja y confiar en que no habrá pinchazo repentino es justamente la fórmula que se está poniendo en práctica para que la gente se calme y el precio de la vivienda no dé más sustos desagradables. Argumentos de "El País": «La experiencia contradice abiertamente la hipótesis de una "caída brutal" de precios de la vivienda. Que se recuerde, en España no se ha registrado un descenso de precios drástico en los últimos treinta años (...) La probabilidad mayor debe atribuirse a una desaceleración paulatina de los precios; tan paulatina que puede ser inapreciable a corto plazo.»

09 mayo 2004

Previsiones desde el sector

La inmobiliaria Metrovacesa dice que los planes de vivienda anunciados por el Gobierno pueden recortar los precios a medio plazo. No estoy seguro de si debemos entenderlo como un elogio a la eficacia de la política gubernamental o como un aviso a navegantes en caso de que la burbuja se desinfle. En cualquier caso, los beneficiarios del boom del ladrillo parece que ven peligrar sus intereses: «Del total de viviendas que anualmente se venden en España (cerca de 600.000), Metrovacesa calcula que 280.000 están destinadas a la formación de hogares, 140.000 son segundas residencias, y el resto responde a la compra por parte de inversores. Si en dos o tres años, explicó Rivero [presidente de la compañía], se logran levantar 100.000 de las 180.000 viviendas protegidas anuales prometidas por la ministra de Vivienda, María Antonia Trujillo, "se acabaría con un tramo muy fuerte de la demanda y el precio se deterioraría fortísimamente". (...) Junto a los proyectos del Gobierno, Rivero añadió como condiciones que ayudarían a la caída de la demanda, y por ende de los precios, una subida de los tipos de interés de más del 2%, la recuperación de los mercados de renta variable y el repunte del esfuerzo de las familias para comprar una vivienda.»

03 mayo 2004

Spain is different

A esto se le llama estar a la cabeza de Europa: «España es el país de la zona euro donde más subió el precio de la vivienda durante los últimos seis años, según un informe publicado en Cuadernos de Información Económica, que edita la Fundación FUNCAS de las cajas de ahorros. (...) sólo en los dos últimos años el aumento del precio de las viviendas en España casi triplicó a los correspondientes a la media de los países de la zona euro. Por ejemplo, entre 1998 y 2002, en España los precios subieron a ritmo medio anual del 10,9%, mientras que la media europea fue del 4,5%. (...) Por detrás de España, los países donde se registraron mayores incremento interanuales fueron Holanda (9,1%), Grecia (8,6%), Irlanda (7,6%), Francia (6,5%), Italia (5,4%) y Luxemburgo (5,1%). En Bélgica el aumento fue del 3,6%, en Finlandia el 3% y en Portugal el 1,4%, mientras que en Alemania y Austria el ritmo interanual del precio de las viviendas fue negativo (el 0,6 y el 3,4%, respectivamente).» "España, el país donde más se encareció la vivienda".