30 diciembre 2008

La ruina del ladrillo

Con el final de este año 2008, la prensa está haciendo el balance de la crisis desatada por el pinchazo inmobiliario. A destacar este reportaje del suplemento económico de El País por el cambio que describe en el sector:

La crisis ha derrumbado multitud de mitos. No se ha salvado ni uno de los más arraigados en España: que el valor de la propiedad inmobiliaria nunca baja. Pues sí lo hace, y bastante. Pero para que la leyenda haya acabado hecha añicos se han tenido que venir abajo otros cuentos que no hace tanto contaban administraciones y empresarios. Uno de ellos, que las inmobiliarias españolas eran las más solventes del mundo o que estaban a salvo de la crisis financiera internacional. Hoy nadie se atreve a decirlo.

El imperio del ladrillo que se fraguó a comienzos del siglo XXI se ha desvanecido por completo. El concurso de Habitat, el segundo mayor de la historia, ha rematado el desplome. Las grandes gestas de sus protagonistas -Luis Portillo, Fernando Martín, Bruno Figueras, Enrique Bañuelos, Román Sanahuja...- se antojan hoy enormes fiascos. Ninguno de ellos resistió el estallido de la burbuja inmobiliaria, que se infló a base de construir y crecer a espaldas de la demanda real, con una elevadísima deuda y la compra indiscriminada de suelos, muchas veces con independencia de su calificación. Los analistas todavía no ven el final de los procesos concursales. (...)

Si bien todavía se desconoce cuántos procesos quedan -ni si éstos desembocarán en la liquidación de las sociedades-, sí está claro que se ha roto el tablero empresarial y que está naciendo otro. Con otros dueños y otros planes. ¿Quiénes? Los analistas coinciden: la banca lo decidirá.

"Este ladrillo es la ruina", El País (07/12/2008)

23 diciembre 2008

Bajará el precio en 2009 porque ya está bajando

Apenas unos meses después del último informe, un servicio de estudios prestigioso como es el del BBVA nos dice lo siguiente: olvídense de nuestras previsiones pasadas. Porque hasta ahora no nos damos cuenta de que la caída del mercado inmobiliario va a conllevar bajadas significativas en el precio de la vivienda. Qué conclusión si no sacar de la última previsión: si hace unos meses hablaban de un descenso del 2% en 2009, ahora la previsión es que el precio caerá un 5% en 2009 y un 8% en 2010. Y todo a pesar de que estimaciones como la del índice Fotocasa sitúan ya el descenso durante 2008 en el 8,7%.

«El precio de la vivienda en España caerá un 5% en 2009 y un 8% en 2010, según indica el último informe sobre "Situación Inmobiliaria" del Servicio de Estudios del BBVA, que fue presentado ayer. El banco atribuye estos futuros descensos del valor de los inmuebles al exceso de oferta. El estudio señala que la sobreoferta de pisos comenzará a reducirse a partir del segundo trimestre de 2010. El "stock" de viviendas nuevas en manos de los promotores, que ya podría superar el millón de inmuebles, seguirá creciendo hasta alcanzar máximos a principios de 2010, con un ritmo previsto de unas 200.000 visadas al año. A partir de 2010 comenzará a ser absorbido este excedente, con más intensidad en el segundo semestre de ese año. Según el BBVA, hasta 2012 no se recuperarán los niveles de viviendas nuevas en venta similares a los de 2005.» Noticia en Consumer.es.

08 diciembre 2008

La dependencia de la construcción

En este país es habitual escuchar con atención reverencial a los expertos que opinan desde fuera. De tal manera que resaltaremos el diagnóstico que el economista Willem Buiter, profesor de la London School of Economics, realiza sobre la gravedad de la crisis de la construcción en España, aunque no sea muy diferente del que algunos venimos defendiendo hace años:

España, como el Reino Unido, está en peor posición que el resto de los países de la UE, tanto para manejar la crisis global del crédito como por las distorsiones internas de su economía. España ha tenido un sector de la construcción que representaba un 18% del PIB y ésa es una cifra ridículamente alta y totalmente insostenible. Ese porcentaje tiene que bajar y de manera permanente hasta llegar a algo menos de la mitad. Creo que España va a tener que trasladar al menos un 10% del PIB que procede de la construcción a otro sector. El problema claro está es que no es tan fácil transformar constructoras en peluquerías. Así que a España le espera un periodo largo y doloroso de paro estructural, que en parte es debido a un desajuste entre el tipo de mano de obra, los perfiles profesionales y los tipos de puestos de trabajo que van a estar disponibles en el mercado. Además, si bien los grandes bancos españoles no disfrutan de tan mala salud como otros en el continente, los pequeños bancos también se están viendo muy afectados porque están muy expuestos a los vaivenes del sector de la construcción. Es la enorme dimensión de ese sector lo que ha colocado a España en un lugar especialmente vulnerable.

Entrevista a Willem Buiter en soitu.es.

26 noviembre 2008

Las ventas caen casi el 30% en un año

Con datos del INE, las ventas de viviendas descendieron un 27% en tasa interanual en septiembre: «Nuevos datos confirman la espiral negativa en la que está envuelta la compraventa de viviendas en España. El pasado mes de septiembre se vendieron en nuestro país 45.809 inmuebles, un 27,1% menos que en el mismo periodo del año pasado, cuando se elevaron a 62.862, según informó el Instituto Nacional de Estadística (INE). No obstante, la caída interanual se moderó en septiembre respecto a agosto, mes en el que estas operaciones descendieron un 36,8%.»

«La mayoría de las transacciones realizadas en septiembre correspondieron a viviendas libres, con 41.322 operaciones (90,2%), un 28,4% menos que en igual mes de 2007. El resto, 4.487 (9,8%), fueron compraventas de viviendas de protección oficial, con una caída del 13,4% en tasa interanual. De las citadas 45.809 operaciones registradas en septiembre, 25.505 fueron de viviendas nuevas, un 10,8% menos que en igual mes del año pasado, y 20.304 de inmuebles usados, lo que representa una disminución del 40,7%

03 noviembre 2008

La burbuja y sus cómplices

El artículo del economista José Manuel Naredo que apareció en "Público" el viernes es, sin duda, un "must read" en el momento actual. Un artículo imprescindible para explicar la situación de la burbuja que pinchó y la responsabilidad de los gobiernos:

La larga duración de la fase alcista del presente ciclo inmobiliario indujo a la población a habituarse a ella como si de algo normal y permanente se tratara. Los diez años de auge crearon hábitos de vida y de negocio muy arraigados. Se presuponía que la continuidad de las subidas de precios de los inmuebles haría siempre interesante su compra, aunque fuera a crédito, reforzando la presión compradora que hacía realidad las revalorizaciones previstas. Sobre estas bases se desarrolló a sus anchas la espiral de revalorizaciones y compras, cada vez más apalancadas con créditos, que caracteriza a las llamadas burbujas bursátiles o inmobiliarias.

Pero la experiencia demuestra que ni los árboles pueden crecer hasta el cielo, ni el auge puede ser permanente, porque genera desequilibrios que en algún momento lo hacen declinar, normalmente, por un estrangulamiento financiero que acaba cortando la mencionada espiral y haciendo que los promotores y compradores más endeudados sufran las consecuencias. Así, desde hace más de un lustro he venido advirtiendo que "cuanto más se prolongue la burbuja inmobiliario-constructiva actual, más inquietantes pueden ser sus resultados, habida cuenta del peso anormalmente alto que tienen los activos [y el endeudamiento] inmobiliarios en el patrimonio de los hogares".

Pues, a mi juicio, lo más fácil era prever el desenlace crítico al que conducía el auge inmobiliario; lo verdaderamente difícil era imaginar que el auge podía llegar hasta donde ha llegado, al disponer la economía española "amparada en el euro" de una financiación externa tan inusualmente copiosa y barata. Pero esa misma financiación externa que prolongó tánto el auge fue la que, a la postre, lo acabó estrangulando. Pues España, al erigirse en líder del auge inmobiliario, acabó erigiéndose también en líder del riesgo inmobiliario y desanimando dicha financiación.

"La burbuja y sus cómplices", José Manuel Naredo (Público, 31/10/2008)

13 octubre 2008

La crisis financiera del ladrillo

El economista Julio Rodríguez López escribe en "Cinco Días" sobre mercado de vivienda y crisis financiera. Expone la conexión entre ambas crisis y hace referencia a la experiencia sueca de los 90 de salvamento de los bancos hundidos por una crisis inmobiliaria: «La realidad de la fuerte recesión del mercado de vivienda en España en 2008 resulta visible en el descenso de las ventas (-27,4% en enero-julio respecto del mismo periodo del año precedente), en la caída de las viviendas iniciadas (-58,1% en el mismo periodo) y en el descenso de los precios de las viviendas en un -0,3% en el segundo trimestre (visible sobre todo en las de segunda mano, -4,9%). El retroceso de la inversión en vivienda detraerá directamente medio punto del crecimiento de la economía española. La crisis del mercado de vivienda en España de 2007-2008 recuerda más a la de 1973-1974 que a la de 1990-1991, por el elevado volumen realizado de construcción de nuevas viviendas con carácter previo al inicio de la crisis. (...)»

«La crisis del mercado de vivienda ha dado paso a una crisis financiera de amplio espectro territorial. La venta a través del sistema financiero mundial de los créditos fallidos titulizados ocasionó primero un problema de falta de liquidez que después se transformó en una cuestión de solvencia de las entidades financieras. Septiembre de 2008 será sin duda un mes histórico en Estados Unidos, a la vista de los días de fuego por los que ha atravesado el sistema financiero de dicho país (fue Víctor Hugo quien escribió aquello de que 'todas las revoluciones tienen unos pocos días de fuego y muchos años de humo') donde está por ver el resultado del plan aprobado por el Congreso y por el Senado de dicho país».

07 octubre 2008

La culpabilidad de los bancos

La primera víctima del pinchazo inmobiliario fue Llanera, cuyos administradores concursales argumentan en su informe que la banca llevó a la inmobiliaria al borde del precipicio financiando operaciones de compra de suelo por encima del valor real: «La compañía acabó entrando en concurso tras una arriesgada estrategia de compra de suelo no urbanizable, cuyo desarrollo exigía largos plazos de tiempo, combinada con una financiación a corto plazo. Esta política empresarial acabó con una deuda de más de 700 millones de euros y con la imposibilidad de la inmobiliaria de atender sus pagos.» El artículo publicado en Cinco Días expone más detalles del informe concursal.

El informe de la administración concursal destaca como origen de la crisis de Llanera, "las fuertes inversiones en suelo, en su mayor parte rústico, adquirido a precios no acorde con dicha clasificación, ya que en el mismo incluía el valor de las perspectivas urbanísticas, o sea, inversiones de futuro sujetas a factores externos como la recalificación del suelo". Esta línea de actuación, que los administradores concursales califican de "alto riesgo", se apoyó en su práctica totalidad en préstamos bancarios. "En 2005 y 2006, de cada 100 euros invertidos en el activo, 9 estaban financiados con fondos propios y 91 con fondos ajenos. En 2007, el 100% con fondos ajenos", subraya el informe concursal de Llanera.

Resulta evidente que sin el apoyo de los bancos, Llanera no hubiera podido desarrollar su plan estratégico. "Las entidades financieras en los años 2004, 2005 y 2006 facilitan e incluso participan en las operaciones de adquisición de suelo, facilitando financiación a las promotoras, incluso conociendo que las operaciones financiadas estaban sujetas a hitos urbanísticos [la recalificación] y por consiguiente no adaptado su valor a la realidad de su clasificación urbanística en el momento de su adquisición", afirma el informe concursal, que añade que esta situación se daba tanto en Llanera como en general en el sector inmobiliario. "El fácil acceso al crédito propicia que las compras de suelo alcancen un elevado volumen", señalan los administradores.

Los bancos que prestaron el dinero a Llanera conocían el riesgo que estaban adquiriendo, "ya que si el vencimiento de los créditos se producía antes de que se alcanzaran los hitos urbanísticos, se originaba un desfase financiero". Ese desfase -Llanera no tenía casas que vender- acabó ocurriendo, ya que la mayoría de préstamos eran a corto plazo. Para entonces, principios de 2007, el crédito ya empezaba a contraerse y Llanera se encontró con la negativa bancaria a renovar los préstamos y las pólizas de crédito.

"Los administradores de Llanera critican la actuación de los bancos". Cinco Días (06/10/2008)

30 septiembre 2008

Vivienda usada cae el 5%

Informe de precios del tercer trimestre, en Expansión: «Los mercados inmobiliarios de toda españa han registrado caídas en los precios de vivienda usada durante el tercer trimestre de 2008. Caída libre. Esa es la tendencia del precio de la vivienda usada según un informe elaborado por el portal inmobiliario Idealista.com. Y la tónica que ha acompañado a los precios que se han ido fijando en las ciudades españolas de referencia en este estudio ha sido esa: la de la bajada. Barcelona ha vuelto a marcar un importante decremento en el precio de la vivienda usada (-5,3) lo que deja el metro cuadrado en 4.416 euros. En Madrid también continúa la caída (-1,5%) por quinto trimestre consecutivo y el precio se fija en 4.106 euros/m2. Y, por su parte, Valencia cae por tercer trimestre consecutivo (-2,4%) situando su precio en 2.708 euros/m2.»

«Para la realización del informe se han estudiado un total de 267 municipios de toda españa, de los cuales 243 han bajado de precio (91%), 22 han subido (8,2%) y sólo 2 (0,7%) lo han mantenido. Todas las viviendas analizadas son de segunda mano y proceden tanto de particulares como de profesionales inmobiliarios.» El informe completo se puede descarga aquí.

23 septiembre 2008

La madre de todas las crisis

Extraigo de la entrevista que le hace El Confidencial al economista José García Montalvo sobre la crisis financiera las respuestas que aluden a la burbuja inmobiliaria. Todo queda resumido en el titular de la entrevista: "El origen de la crisis en EEUU y en España es el mismo: apostar a que el precio de la vivienda nunca baja".

P.- ¿Cuál es el problema fundamental al que se refiere?

R.- El problema fundamental es que todos apostaron a que el precio de la vivienda no bajaría. Y todas esas apuestas han salido mal. Ése es el origen de todos los problemas. Pero no se está actuando sobre este problema, sino sobre sus consecuencias financieras.

P.- O sea, ¿el origen de la crisis es el mismo en EEUU que en nuestro país?

R.- Sí, pero aquí es peor. En Estados Unidos, el precio agregado nunca había bajado. Pero aquí sí que había sucedido. No creo que pueda hablarse de desconocimiento.

P.- Aunque con distinto timing ¿la burbuja inmobiliaria española puede pasar por las mismas fases que la estadounidense?

R.- Sí. Hay un efecto espejo con EEUU. De hecho, vamos un año o un año y medio por detrás. Habrá que ver si el sistema financiero español es tan sólido como dicen. Por ejemplo, los APIS de Barcelona ya están registrando caídas de precios de la vivienda del 7%. Los datos ya existentes y los que están por venir van a dejar en evidencia que ese supuesto básico de que los precios de la vivienda nunca bajan no se cumple. Muchos de esos activos van a perder valor y las agencias calificadoras empezarán a degradar entidades financieras (de hecho este proceso ya ha comenzado). Si el subyacente vale menos, el título es más arriesgado. Al final, subprime sólo quiere decir que el señor que ha contratado una hipoteca tiene una probabilidad significativa de no devolver el préstamo. ¿Cuántos de estos señores va a haber en la economía española? Pues bastantes. Especialmente si el desempleo sigue creciendo. Ya está cerrada incluso la refinanciación.

Entrevista: El Confidencial (23/09/08)

14 septiembre 2008

Si el dinero huye, el precio baja

Vean el análisis de la periodista Fiona Maharg-Bravo en las páginas del suplemento económico de "El País", sustentado en una sencilla tesis: "cuanto más rápido caiga el precio de la vivienda, más rápida será la recuperación". Quizás a muchos lectores dominicales habrá incomodado esta falta de fe en la capacidad de recuperación del sector inmobiliario (sin pasar por la "solución traumática" de la bajada del precio) tras años creyendo en su supuesta solidez.

Los promotores inmobiliarios españoles sienten el dolor causado por el estallido de la burbuja de la vivienda. Las ventas de casas se están desplomando, con lo que está desapareciendo el efectivo que tanto se necesita para pagar las deudas. Al Gobierno español se le han ocurrido dos medidas más para intentar ayudar. Pero no tendrán mucho impacto, porque el inflado mercado de la vivienda español tiene demasiados problemas como para que la solución sea rápida.

Zapatero ha prometido a los promotores 3.000 millones de euros para refinanciar préstamos existentes. El objetivo es darles acceso a financiación a más largo plazo hasta que el mercado se recupere. A cambio, los promotores deben alquilar las viviendas, algo que el Gobierno espera que estimule el anémico mercado de alquiler.

Pero los 3.000 millones del Gobierno son una gota en el océano frente a la enorme reserva de casas sin vender. Con un precio medio por vivienda de 200.000 euros, y asumiendo que están financiados al 50% con deuda, el dinero del Gobierno sólo afectará a 30.000 viviendas. Es equivalente al 3% del millón de casas sin vender que UBS calcula que andan por el mercado. (...)

La triste verdad es que la burbuja inmobiliaria española es demasiado grande como para encontrar una solución sencilla. El sector necesita una dolorosa reestructuración. Los precios de las viviendas se han triplicado en una década. Su reducción devolverá el equilibrio al sector. Cuanto más rápidamente caigan, más rápida será la recuperación.

"Como una casa ardiendo", Fiona Maharg-Bravo (El País, 14/09/08)

31 agosto 2008

La ciudad fantasma de Seseña

Agosto nos deja como colofón el reportaje que ha realizado la BBC sobre el fin de la burbuja en España. Vía elmundo.es: «"La idea era crear un hogar de ensueño, pero ahora las obras están paradas y esto es una ciudad fantasma". Así retrata Hugh Pym, periodista de la BBC, el desolador paisaje de Seseña, la macrourbanización proyectada por el constructor Francisco Hernando 'El Pocero'. Es el ejemplo por el que ha optado la cadena británica para describir el parón que el negocio inmobiliario ha sufrido en España, que ha pasado del "auge urbano a las ciudades fantasmas".»

El texto del reportaje de BBC News junto con un vídeo en este enlace: "From boom town to ghost town".

31 julio 2008

Precios en caída libre

Una noticia sobre un estudio que predice la caída del precio de la vivienda para el próximo año. ¿Demasiado optimista o se trata de la previsión de que el ajuste tardará años en culminarse? En cualquier caso, la cifra que da el BBVA es de una caída del 20% en cuatro años: «El Servicio de Estudios del BBVA prevé que el precio de la vivienda suba el 0,8% en 2008, mientras que para 2009 espera un descenso del 2,1%. La entidad bancaria indica que estas cifras serán consecuencia del ajuste cíclico del sector inmobiliario, que está siendo más profundo de lo esperado debido a la crisis financiera internacional. El director del Servicio de Estudios del BBVA José Luis Escrivá, ha explicado que los precios sufrirán un ajuste de alrededor del 20% en los próximos cuatro años, aunque las caídas nominales serán "muy pequeñas", ya que la corrección vendrá dada en buena medida por el aumento de la inflación.»

Al mismo tiempo, el mercado inmobiliario en EEUU y el Reino Unido nos pueden servir de indicadores de lo que ocurre cuando explota una burbuja:

"El precio de la vivienda en el Reino Unido cayó un 8,1 por ciento en un año": «Después de caer un 1,7 por ciento en julio, anunció hoy la entidad hipotecaria Nationwide, la tercera mayor del país. Así, el precio medio de la vivienda se situó en 169.316 libras (214.759 euros) en julio, su valor más bajo desde agosto de 2006 y casi 15.000 libras (19.000 euros) por debajo de su valor en la misma época del año anterior.»

"EEUU: Precio vivienda baja 16,9% anual en grandes ciudades, mayor caída en 21 años": «El precio de la vivienda en las diez mayores ciudades en Estados Unidos bajó un 16,9 por ciento en los últimos doce meses, su mayor caída anual en 21 años, según el índice Case-Shiller, elaborado y difundido hoy por Standard & Poor's. Desde que la agencia de evaluación de riesgo empezó a elaborar ese índice en 1987, nunca antes se había registrado un descenso anual tan pronunciado.En las veinte principales ciudades del país, el descenso del precio de las viviendas fue del 15,8 por ciento entre los meses de mayo de 2007 y 2008, lo que también supone la mayor caída desde que se amplió el alcance del índice Case-Shiller en 2000.»

17 julio 2008

Suspensión de pagos de Martinsa-Fadesa

Con Martinsa-Fadesa cayó la primera de las grandes. En Público: «Comienza el efecto dominó de la mayor suspensión de pagos declarada por una empresa española, la inmobiliaria Martinsa Fadesa. El primer impacto lo sufrió la bolsa: el Ibex cayó un 2,55% y cerró a niveles de 2006, arrastrada por el batacazo general de las constructoras y del Banco Popular, el tercer mayor acreedor de Martinsa Fadesa. Pero la bola de nieve alcanzará a las constructoras que edifican o edificaban los pisos que vende la inmobiliaria presidida por Fernando Martín, a los trabajadores, que sufrirán el recorte del 28% de la plantilla y, por supuesto, a los 12.578 compradores que están pendientes de que Martinsa Fadesa les entregue sus viviendas. (...) Constructoras como San Martín y algunas de las grandes que también edificaban para Martinsa Fadesa dejarán de cobrar unos 600 millones en un primer momento. Es la cantidad que suman las hipotecas subrogables que sirven a la empresa para "financiar la construcción de promociones inmobiliarias en curso", como consta en la auditoría de 2007. Según fuentes del sector, la banca suele financiar el 100% de la construcción.»

Efecto directo sobre el desempleo: «En otro frente, los 829 empleados de Martinsa Fadesa pueden acabar pagando los excesos de la empresa. Ésta anunció ayer a los sindicatos que recortará 234 empleos, un 28% de la plantilla , según fuentes sindicales. Las centrales rechazaron la oferta de 25 días por año trabajado y advierten que pueden quedarse sin trabajo entre 2.000 y 4.000 empleados de subcontratas.»

11 julio 2008

Con el precio a la baja sigue creciendo el stock

Según el último informe que trata de cuantificar la variación de los precios en el último año: «El precio de la vivienda libre, tanto nueva como de segunda mano, ha experimentado un descenso interanual del 2,5% en el mes de junio, según datos de la primera edición del Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles (IMIE) elaborado por la tasadora inmobiliaria Tinsa. A pesar de ello, todavía tendrá que bajar «bastante más» si se quiere dar salida al 'stock' actual de 400.000 inmuebles, consideran en la empresa de tasaciones. El informe, elaborado teniendo en cuenta la evolución del valor por metro cuadrado de la vivienda libre, refleja que la caída más «severa» se produjo en las áreas metropolitanas, donde la bajada fue del 3,7%. A continuación se situaron las capitales de provincia y grandes ciudades de más de 50.000 habitantes, con una caída del 3,6%, mientras que en la costa mediterránea el descenso fue del 3%.»

«El presidente de Tinsa advirtió, además, de que el 'stock' de vivienda nueva podría llegar a los 800.000 o 900.000 inmuebles en el mes de diciembre, unas existencias que tardarían en desaparecer entre uno y dos años dependiendo del número de casas que se inicien y de la capacidad de las entidades financieras para conceder créditos hipotecarios.»

22 junio 2008

El fraude hipotecario se destapa en EEUU



Como ha ocurrido en otras ocasiones, solo cuando ha saltado a la arena pública una cuestión al otro lado del charco, los medios han empezado a hablar de la misma aquí. Así que atentos a la noticia de esta semana en EEUU, donde los noticiarios han repetido (como en el vídeo de la CBS sobre estas líneas) innumerables veces las palabras "fraude hipotecario".

"El fraude inmobiliario masivo en EEUU provoca pérdidas de 1.000 millones de dólares": «El FBI ha detenido desde el pasado 1 de marzo a más de 400 personas acusadas de participar en un fraude hipotecario coordinado a nivel nacional que ha provocado unas pérdidas estimadas de 1.000 millones de dólares a la economía de EEUU. Estas detenciones son resultado de una operación desarrollada durante más de tres meses y medio llamada "Operación Hipotecas Malévolas", que tiene una relación directa con las cadenas de fraudes que desencadenaron la crisis de las hipotecas basura o subprime, que ha provocado el desplome del mercado inmobiliario estadounidense y, por extensión, de algunos países europeos. (...)»

«Entre los arrestados están agentes inmobiliarios y prestamistas que ayudaban a los compradores de viviendas a tomar un préstamo. Estos préstamos se daban a personas con mal historial crediticio, por el que no podían acceder a una hipoteca normal y accedían a firmar otras con un tipo de interés bancario mayor que el tipo de interés preferencial. Sin embargo, el FBI está investigando también el fraude a nivel empresarial, que puede implicar a grandes corporaciones.»

09 junio 2008

Hipotecas por encima del valor de la vivienda

Como consecuencia de un claro descenso en el precio de la vivienda construida durante los años de la burbuja: «Los autores del informe de coyuntura económica de la escuela de negocios Esade han advertido hoy de que el 10% de las hipotecas vivas en España podría estar cubriendo inmuebles por debajo del valor del crédito a finales de año, de seguir cayendo el precio de la vivienda. Así lo ha explicado el economista Francesc Xavier Mena, como parte del panorama económico que prevé como más probable para España y que contaría con la mitad de posibilidades.»

«Esta situación se produciría por una "caída del valor de los activos inmobiliarios de entre el 20 y el 30%" para las viviendas adquiridas en los últimos tres años. Según explica Mena, "esto ya pasó en 1992 y no quiere decir que a las personas que les afecte tengan que vender sus viviendas obligatoriamente". En este entorno, que se encuentra a medio camino entre la visión más pesimista -los que anuncian una recesión- y la más optimista -la que da el Gobierno-, los autores del estudio señalan: "la crisis actual que está afectando a la economía global tendrá sus costes laborales en España, por lo que se prevé que durante el bienio 2008-09 la tasa de paro supere el 10% y se anuncien importantes ajustes salariales".»

29 mayo 2008

La compraventa de viviendas en caída libre

Nuevos datos avalan el titular de hoy de todos los periódicos con la palabra "desplome" en lugar destacado: «La cascada de cifras que confirman el frenazo inmobiliario y, por ende, la crisis económica suma y sigue. La caída de las ventas de casas un 38,5% anual en marzo y el descenso del 39,6% en el número de hipotecas sobre vivienda constatan el estancamiento de una demanda que parece haber decidido posponer la compra de piso hasta ver precios más bajos y poder obtener mejores condiciones de financiación. De acuerdo con los datos publicados ayer por el Instituto Nacional de Estadística (INE), la caída de las ventas se está notando más en la vivienda usada, con un descenso del 46,4% (hasta contabilizar 23.540 operaciones), mientras que para los inmuebles nuevos la bajada alcanzó el 27,5% (con apenas 22.534 transacciones).»

«En el mercado hipotecario el panorama no es más alentador. El número de viviendas hipotecadas retrocedió hasta las 70.378 (un 39,6% menos que un año antes), mientras que el capital total prestado rozó los 10.000 millones, cifra un 42% inferior.» En Cinco Días: "La compra de pisos se desploma".

17 mayo 2008

Las ventas se desploman un 73% en un año

La noticia de la semana en el sector ha puesto números a la caída del negocio: «La crisis inmobiliaria sigue haciendo estragos. Durante el primer trimestre del año las ventas de las grandes compañías españolas de este sector se han desplomado un 73%, hasta un importe conjunto de 299,1 millones de euros. Hace un año la cifra registrada fue de 1.131 millones. El ajuste que se vive en el mercado inmobiliario ha dejado muy tocadas las cuentas de gigantes del sector como Realia, Metrovacesa, Sacyr Vallehemoso, Acciona Inmobiliaria, Martinsa-Fadesa, Reyal Urbis y Parquesol. La restricción a la que se ha visto sometida la financiación y el estancamiento en que está sumida la demanda son los principales causantes de la situación actual. Las pérdidas registradas en las ventas de las inmobiliarias cotizadas se han producido a pesar de que varias de ellas han reconocido haber reducido el número de promociones para ajustarse a la demanda. Concretamente, la facturación conjunta de las siete compañías citadas se ha recortado en el primer trimestre un 32,9%, hasta 1.021 millones de euros.» En Expansión: "Las grandes inmobiliarias recortan su ventas un 73%".

06 mayo 2008

Un stock de 650.000 viviendas

Un extracto de un reportaje de El País sobre "el fiasco inmobiliario". "La crisis deja 650.000 pisos sin vender": «La crisis inmobiliaria está obligando a las compañías a retrasar las promociones que tenían previstas. Su preocupación ahora es cómo dar salida al enorme stock de pisos que tienen en sus manos. Un tercio de las más de 1,8 millones de viviendas nuevas construidas desde 2005 siguen sin hallar comprador. Y el volumen se ha ido engordando hasta multiplicarse por seis en apenas tres años y alcanzar las 639.646. La situación es delicada en Castilla-La Mancha, donde las inmobiliarias no pueden deshacerse del 68,5% de lo que han levantado; la Comunidad Valenciana, y Murcia. (...) La patronal asegura que desde septiembre del año pasado hasta ahora las ventas se han desplomado un 60%.»

«El mercado fue incapaz de ir absorbiendo todas las viviendas construidas a partir de 2005. Ese año quedaron 90.144 pisos sin despachar. Desde entonces, los plazos de comercialización se han ido alargando y los pisos acumulándose: 195.989 en 2006 y 300.155 en 2007. Hasta febrero se han amontonado alrededor de 650.000. A esta cantidad de pisos hay que añadir la oferta de segunda mano. Es casi imposible saber cuánta vivienda de ocasión hay en el mercado. Pero los agentes de la propiedad inmobiliaria admiten el parón: sólo cierran el 25% del volumen de operaciones que se registraban hace dos años.»

27 abril 2008

El ajuste inmobiliario durará al menos hasta 2010

Según una consultora especializada en el sector, lo peor de la crisis del mercado inmobiliario todavía no ha pasado: «Sólo los productos inmobiliarios más 'golosos' del mercado sortearán la crisis. El resto de viviendas, oficinas y locales comerciales cuyo futuro inmediato pase por la venta deberán atravesar el trámite ineludible de reducir su precio si quieren hacer fortuna en un mercado cada vez más retraído. El diagnóstico es de CB Richard Ellis, la firma de intermediación inmobiliaria más importante del país, y su previsión es que el actual proceso de ajuste que vive el sector se prolongue al menos 'un año, o un año y medio más', según señaló ayer su presidente para España, Eduardo Fernández-Cuesta.»

«La compañía se resistió a cuantificar en qué porcentaje podrían llegar a bajar los precios, pero sí reconoció que el recorte alcanzará a la gran mayoría de los activos actualmente en el mercado. 'Se están realizando muy pocas operaciones, y las que se hacen son compras de suelo o de activos de gran calidad'. Es decir, inmuebles residenciales o comerciales de alto nivel y situados en zonas de gran demanda. El resto del mercado está, por así decirlo, paralizado, especialmente el residencial. Y así seguirá, según CB Richard Ellis, mientras los efectos de la crisis financiera continúen retrasando las decisiones de compra de los agentes, y no se absorba el stock de vivienda existente, que algunos sitúan en el millón de inmuebles, pero que la consultora redujo ayer a unas 500.000.»

11 abril 2008

Riesgo de caída de un 20%

Los informes del FMI sobre los riesgos inmobiliarios se cuentan por descenas en los últimos años: «La luz roja está encendida. El Fondo Monetario Internacional (FMI) alertó ayer de que una caída en el precio de la vivienda y en la inversión residencial pueden anticipar la llegada de la recesión económica. No es el caso aún de España. Pero el FMI habla de una sobrevaloración del precio real del 20% que califica de insostenible. Y asegura que la española es una de las economías más vulnerables ante un debilitamiento del sector. La innovación que desde hace dos décadas se observa en los sistemas de financiación de la vivienda facilitaron el acceso de los hogares al crédito hipotecario. Y a muchos les permitió lograr el sueño de tener una casa. Pero también expusieron a las economías avanzadas a los riesgos en este sector, al alterar el papel que la actividad inmobiliaria representa en el ciclo, como explica el economista jefe del FMI, Simon Johnson.»

«Irlanda, Reino Unido, Holanda y Francia serían en este momento los países más vulnerables a una corrección. España entra en ese grupo, al que sigue EE UU. Hay tres factores que exponen a la economía española a los riesgos de una contracción en el sector de la vivienda, según el FMI. Primero, la inversión residencial es la segunda más alta entre las economías avanzadas, un 9% del PIB, aunque en este momento parece estable, según los datos que maneja el organismo. Le supera sólo Irlanda con el 12%. Y está tres puntos por encima de la media. El segundo factor es el peso de la construcción. Y tercero, la exuberancia vista en los precios durante los últimos años, que según el economista del FMI Roberto Cardarelli están sobrevalorados entre un 15% y 20%, el doble que en EE UU. A partir de esto reconoce abiertamente que "las consecuencias de un debilitamiento en la inversión residencial serán mayores en España que en cualquier otra economía avanzada".» "El FMI calcula que la vivienda está sobrevalorada un 20% en España" en El País.

05 abril 2008

Marchas por una vivienda digna

Las manifestaciones del último año por el derecho a una vivienda digna han sido numerosas y han ido aumentando su visibilidad en los medios de comunicación. A la marcha celebrada el pasado mes de marzo en Barcelona, el buscador inmobiliario nuroa.es acudió para preguntar a los participantes qué es una vivienda digna. Como ocurre con las manifestaciones, hay respuestas para todos los gustos.

28 marzo 2008

La compraventa de viviendas cae el 27,1% en un año

Según datos del INE, el descenso en las operaciones es más acusado en la vivienda de segunda mano: «El pasado mes de enero se registraron en España 61.792 operaciones de compraventa de viviendas, lo que supone un 27,1% menos respecto al mismo mes de 2007, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). La compraventa de viviendas libres bajó un 26,7% en tasa interanual, hasta 56.738 inmuebles, mientras que la de viviendas con protección afectó a 5.054 residencias (30,7% menos). El número de operaciones de compraventa sobre casas nuevas cayó un 14,6% en enero, ya que se transmitieron 29.394 inmuebles, mientras que las transacciones de pisos usados descendieron un 35,6% respecto al mismo mes de 2007, hasta 32.398 unidades. La mayor parte de las viviendas que se transmitieron por compraventa en enero eran libres y supusieron el 91,8% del total, mientras que el 8,2% eran inmuebles protegidos. Asimismo, el 52,4% de las operaciones afectó a vivienda usada, mientras que el 47,6% de los pisos eran nuevos.» Más datos en la noticia de Consumer.es.

17 febrero 2008

La crisis cierra 40.000 oficinas inmobiliarias

En Consumer.es: «La crisis que sufre el sector del ladrillo en España ha obligado a cerrar 40.000 oficinas inmobiliarias, lo que ha supuesto la destrucción de cerca de 120.000 puestos de trabajo, según datos presentados ayer por el Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI). Santiago Baena, presidente del Consejo, explicó que el 80% de quienes lograron vender un piso durante 2007 debieron bajar el precio de forma significativa. El incremento de los precios, el repunte del Euribor y la crisis de las hipotecas de alto riesgo o "subprime" han terminado por echar del mercado a todas aquellas personas que decidieron montar un negocio de venta de pisos aprovechando que la ley liberalizó por completo, en mayo de 2003, el sector de la intermediación.»