06 noviembre 2011

El País: ¿Adónde fueron los amos del ladrillo?

Interesante reportaje de El País sobre el destino de los negocios inmobiliarios de los Enrique Bañuelos, Luis Portillo o Román Sanahuja que protagonizaron los años del ladrillazo.
Algunos miembros del selecto club que formaban los nuevos príncipes de las finanzas, hombres sin pedigrí en el parqué que se habían vuelto muy avariciosos gracias a las enormes plusvalías obtenidas con el boom inmobiliario, pensaron aquel martes negro que solo se trataba de un susto, que el intrépido Enrique Bañuelos había llegado demasiado lejos y el mercado le estaba dando un toque de atención. Aquel 24 de abril de 2007, Astroc, la compañía de Bañuelos, se desploma en bolsa y ejerce un efecto contagio sobre las cotizaciones de las principales inmobiliarias. Pero el suceso no parecía ir más allá. Aquel día nadie hablaba todavía de crisis inmobiliaria, sino de ralentización. Es decir, seguía siendo un buen momento para seguir de compras. Para seguir gastando miles de millones de euros. "Había que bailar mientras sonara la música", explica un testigo de aquellos días.
Cuatro años y 200 días después de aquel martes negro, a los protagonistas de los años dorados del mercado inmobiliario se los ha tragado la tierra.
"Se los tragó la tierra" (El País, 06-11-2011)

18 septiembre 2011

La cuesta abajo de la vivienda

Tras años negando que lo que tuviera el mercado inmobiliario es techo, la profundidad de la crisis lleva a reconocer que el suelo del precio de la vivienda aún está lejos de alcanzarse: «La caída del precio de la vivienda en España sigue sin encontrar suelo. En una evolución paralela al recrudecimiento de la crisis de la deuda, y a todas sus negativas consecuencias para la economía, el tamaño del escalón de bajadas del precio de las casas ha pasado desde el ya importante 3%-4% hasta casi duplicar ese porcentaje. En esa línea, la tasadora Tinsa calcula que en agosto la vivienda nueva se abarató casi el 7% de promedio anual, a un ritmo casi dos puntos y medio más acelerado que en la pasada primavera, antes del recrudecimiento de la crisis de la deuda. Con este panorama, las decisiones de compra de los ciudadanos se mueven entre el miedo y la desconfianza, por un lado, y entre la falta de crédito y las altísimas tasas de paro, por otro. Cuatro losas que dibujan el marco más indeseable para la recuperación del mercado.» Editorial de Cinco Días: "El mercado de la vivienda, sin suelo".

11 julio 2011

La burbuja de la vivienda nueva se desinfla un 16%

Conociendo lo conservadora que suele ser la estadística de las tasadoras, ya es importante que sitúen el precio más de un 15% bajo los niveles de la época dorada del ladrillazo: «En el primer semestre del año, el precio medio de una vivienda libre de 100 metros cuadrados se situó en 241.900 euros, según el último informe elaborado por Sociedad de Tasación, lo que supone una bajada del 4,7% respecto al nivel alcanzado en el mismo periodo de 2010. Con este descenso, el precio de la vivienda encadena siete trimestres consecutivos de caídas y acumula un recorte del 16% desde que tocó máximos en el segundo trimestre de 2007 (290.500 euros).» (Noticia publicada en Cinco Días: "El precio de la vivienda nueva acumula una caída del 16% desde que tocó máximos")

Pronóstico arriesgado sobre el corto plazo: «El informe de Sociedad de Tasación pronostica que se absorberá a corto plazo gran parte del excedente de vivienda nueva, puesto que existe una demanda potencial, aunque ese efecto lo vincula a la situación económica de los hogares y a los descuentos que apliquen los promotores.» Esto es lo mismo que decir que si la caída del precio se triplica, a los promotores les quitarán los pisos de las manos. Puede que sí, puede que no.

26 mayo 2011

De la burbuja a la crisis: la historia de Españistán



Acaba de ver la luz el cómic "Españistán: Este país se va a la mierda" del viñetista Aleix Saló. Para completar el lanzamiento editorial, el autor ha elaborado el vídeo "De la Burbuja Inmobiliaria a la Crisis", una de las explicaciones más ácidas y al tiempo clarificadoras de nuestra realidad económica durante la última década. Recomendable.

21 mayo 2011

El movimiento #15M y la vivienda digna

Algunos han apuntado que el movimiento por una vivienda digna que se inició hace ya unos años es un precedente exitoso de lo surgido el 15 de mayo a través de #democraciarealya o #juventudsinfuturo. El primero de estos colectivos, que ha protagonizado la mayor protesta ciudadana de los últimos años, ha lanzado propuestas para el cambio en ámbitos muy diferentes. Entre las medidas "esenciales para la regeneración de nuestro sistema político y económico" se encuentran estas referidas al derecho a la vivienda:

DERECHO A LA VIVIENDA:

· Expropiación por el Estado de las viviendas construidas en stock que no se han vendido para colocarlas en el mercado en régimen de alquiler protegido.

· Ayudas al alquiler para jóvenes y todas aquellas personas de bajos recursos.

· Que se permita la dación en pago de las viviendas para cancelar las hipotecas.

Fuente: Democracia Real YA: Propuestas


Que nadie se confunda: 15M significa "15 de mayo" y no "15 metros". Aunque las viviendas de 15 metros son un motivo más para acampar en la Puerta del Sol o en cualquier plaza pública. Atención, políticos: los que estas últimas noches han dormido en la calle también reivindican una vivienda digna.

01 mayo 2011

El efecto de la burbuja sobre el urbanismo local

El fundador de idealista Jesús Encinar ha realizado un vídeo reflexionando sobre los efectos de la burbuja inmobiliaria en su ciudad de origen, Ávila: «En una huida hacia ninguna parte, por imposible que parezca, los ayuntamientos siguen recalificando terreno. En Avila, sin ir más lejos, el ayuntamiento ha aprobado recientemente urbanizar aún más terreno, como si hiciese alguna falta.»



«Jesús Encinar explica en un vídeo-reportaje cómo la burbuja inmobiliaria ha financiado las finanzas municipales y por qué los suelos, ahora mayoritariamente en manos de entidades financieras, han sido el elemento generador de la mayor subida de los precios de la vivienda en la historia de España. En el reportaje muestra las cicatrices que la burbuja inmobiliaria española y su posterior derrumbe dejan sobre el urbanismo local.»

25 abril 2011

Duelo por el sector inmobiliario

Lo que ha pasado en el sector inmobiliario español en los últimos años, tras el pinchazo de la burbuja, está resumido en este artículo del economista José García Montalvo: Duelo por el sector inmobiliario. Imprescindible.

Hace más de tres años que dura el duelo por la debacle del sector inmobiliario español. Los datos del 2010 muestran la magnitud de la tragedia: la iniciación de viviendas ha caído al 10% del nivel del 2006. Por su parte los precios han caído oficialmente un 13%, aunque otras fuentes sitúan la caída en el 18%. En fin, un drama.

A finales del 2007 comparé el duelo de los asistentes al funeral inmobiliario (Gobierno, promotores y constructores, banqueros, etcétera) con el duelo por la pérdida de un familiar. Los psicólogos distinguen varias etapas bien definidas en el proceso del duelo. En primer lugar hay shock y negación. Luego aparece la ira y la culpa. Le sigue la depresión y la percepción disfuncional de la realidad. Y, finalmente, la fase de aceptación y la superación del duelo.

(...) La fase de aceptación parece estar en marcha, aunque no para todos. Los promotores siguen en su propio mundo de ilusión y fantasía. Piden 72.000 millones de financiación bancaria. Dicen que los precios no pueden bajar más y que nunca bajaron en las mejoras zonas, en contra de la evidencia disponible. Piden medidas para agilizar la recalificación de terrenos con el enorme stock de viviendas sin vender que existe. Siguen pensando en construir 300.000 o 350.000 viviendas anuales a pesar de que el grupo de edad de primeros compradores se contraerá drásticamente en los próximos años como consecuencia de las mínimas tasas de natalidad de finales de los años ochenta. Siguen sin aceptar la diferencia entre demanda potencial (asociada a la demografía) y demanda efectiva (que también tiene en cuenta las tasas de desempleo y, sobre todo, la renta). Considerando la renta disponible de los hogares, los precios de la vivienda en España siguen siendo estratosféricos.

Lee el artículo completo (La Vanguardia, 03-04-2011)

04 abril 2011

El ciclo de la vivienda en décadas anteriores

El Banco de España trae a colación del último dato del precio de la vivienda el siguiente gráfico comparando la crisis actual con la situación en los 70 y en los 90. Lo cuenta idealista: «El Banco de España espera que "continúen las caídas de precios" de la vivienda según explica en su boletín económico de marzo. "Respecto del precio de la vivienda —que, junto con las cotizaciones bursátiles, constituye uno de los dos grandes determinantes de la evolución de la riqueza de los hogares—, se espera que continúen las caídas en el precio de este activo, en línea con el patrón de la crisis inmobiliaria de la década de los setenta", señala.»


«Por otra parte, estima que "el ajuste de la inversión residencial concluirá hacia el final de 2011. Las proyecciones actuales indican que el número de viviendas iniciadas durante el bienio 2011-2012 será inferior al necesario para satisfacer la nueva demanda, de forma que se absorberá parte del elevado stock acumulado de viviendas sin vender". De acuerdo con estas proyecciones, algunos de los desequilibrios acumulados por la economía española se corregirían parcialmente en 2011 y 2012. El elevado peso que alcanzó la inversión en construcción y, en particular, en vivienda sobre el PIB en la etapa de expansión seguiría moderándose y se situaría en unas ratios más comparables a las de otros países europeos, explica el organismo.»

21 marzo 2011

Los bancos dan 10 años para que Metrovacesa se recupere

La refinanciación de Metrovacesa, la principal inmobiliaria cotizada de España, continúa con la conversión de deuda en acciones. El periodo de carencia alcanza los 10 años. Hasta tres de los bancos acreedores han dejado a cero su deuda convirtiéndose en accionistas de uno de los símbolos de la burbuja del ladrillo. Lo cuenta El Confidencial: «Metrovacesa ha batido el récord de período de carencia en una refinanciación de deuda de las grandes inmobiliarias: 10 años en los que la banca acreedora no cobrará ni un euro de lo que les debe. (...) Este larguísimo plazo pretende que la compañía tenga tiempo suficiente para recuperarse de la crisis y volver a obtener ingresos del negocio 'tóxico' -desarrollo de suelo y promoción residencial- con los que pagar la deuda ligada al mismo, que es a la que se aplican los 10 años.»

«Pero, mientras tanto, los bancos tendrán ese dinero 'muerto'. Y el mensaje que lanzan sobre el negocio inmobiliario es demoledor, si hace falta una década para salir de la situación actual. La refinanciación de Metrovacesa plantea en primer lugar una conversión de deuda en capital de 1.200 millones, de los que 750 millones pertenecen al crédito sindicado (cuyo importe total es de de 3.210 millones) y el resto son préstamos bilaterales. La conversión será realizada por Santander, Banesto, Caja Madrid, BBVA, Popular y Sabadell, los seis bancos que ya poseen conjuntamente el 65,5% del capital de la empresa. (...) De la parte del sindicado que no se convertirá en acciones, 1.860 millones se pagarán dentro de cinco años; según la compañía, esta parte es la que está ligada al negocio recurrente (patrimonialista) de Metrovacesa. Y el resto, 600 millones ligados a suelo y promoción residencial, será la que no se pague hasta dentro de 10 años.» "Banesto, Popular y Sabadell 'tragan' y canjean toda su deuda de Metrovacesa por acciones".

06 marzo 2011

Guía de denuncia para una vivienda digna


La Plataforma por una vivienda digna ha presentado la "Guía de denuncia para una vivienda digna", un texto que pretende que los ciudadanos conozcan mejor su "derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada" y a cómo defender ese derecho ante las administraciones públicas.

Esta guía nace con una doble finalidad. Por una parte, pretende explicar de manera sencilla cuál es el alcance de nuestro “derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada” y cómo se formula en la práctica, tratando de arrojar algo de luz sobre el complejo entramado burocrático al que habrá de enfrentarse todo aquel que se proponga hacer llegar a las administraciones públicas sus quejas, sugerencias, peticiones, solicitudes, reclamaciones, recursos o denuncias en relación con ese derecho.

Por otra parte, pretende estimular la participación política por medio de la utilización de todos los instrumentos legales y cívicos con los que contamos para reclamar el derecho a una vivienda digna, sin obviar el oscurantismo y la complejidad que supone todo lo que rodea a esta reivindicación pero asumiendo al mismo tiempo que este ejercicio de defensa, siempre será más provechoso que la apatía y el escepticismo.

Siguiendo esa filosofía, la guía -que consta de más de 170 páginas- está dividida en dos bloques. En el primer bloque, se explora el derecho constitucional a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, se habla de cómo se formula a través de los distintos textos legales y también de cómo está organizada la distribución competencial del mismo entre estado, comunidades autónomas y entidades locales.

En un segundo bloque, se indica cómo defender el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Dentro de esta parte se enuncian nuestros derechos frente al mercado, frente a la administración, las vías de participación ciudadana de las que disponemos y la normativa básica sobre vivienda y ordenación territorial y urbanística.

La Guía de Denuncia para una Vivienda Digna se puede descargar desde la web de la asociación (PDF, 170 pgs.)

28 febrero 2011

La mayoría de las ventas se hace con descuento

No es algo que no supiéramos, pero un estudio publicado por idealista pone cifras: un 60% de las viviendas se vende con un descuento mínimo del 10% sobre el precio dado por el vendedor. Según la encuesta realizada entre agencias inmobiliarias durante el mes de febrero: «Los vendedores particulares de viviendas en España empiezan a dar su brazo a torcer. Hasta ahora muchos de ellos se resistían a realizar descuentos importantes en la venta de sus inmuebles.»

«La crisis económica, los elevados precios alcanzados durante el boom y las dificultades de los compradores a la hora de acceder el crédito, ha provocado, sin embargo, un cambio de actitud. No en vano, cerca del 70% de las operaciones se van al traste por una cuestión de precio. La mayoría de las viviendas que se venden hoy en España a través de una agencia inmobiliaria lo hacen tras realizar importantes rebajas de precios. Durante este mes, más del 40% de las operaciones se cerraron con descuentos de entre el 10% y el 20% respecto al precio inicial de salida, mientras que en un 60% -casi dos de cada tres-, la rebaja fue al menos del 10%. En un 7% de los casos, las rebajas llegaron a superar el 30%, mientras que en apenas un 3%, la operación se cerró sin descuento alguno.» Noticia publicada en Cotizalia.

20 febrero 2011

El desplome inmobiliario se mueve a la costa

Teniendo en cuenta lo que decían mientras crecía la burbuja inmobiliaria, no es para considerar infalible la opinión de los directivos inmobiliarios. Pero para quien le interese, estas son las expectativas del sector plasmadas por un estudio de una consultora: «Malas noticias para quienes esperaban aprovechar la caída de precios para comprar vivienda en Madrid o Barcelona capital. Aunque los precios de los inmuebles seguirán cayendo de manera generalizada en toda España durante este año, no lo harán en los núcleos urbanos de estas dos ciudades. Éste es el sentir del 75% de los directivos inmobiliarios encuestados por la consultora CB Richard Ellis para elaborar su estudio sobre las tendencias del sector durante este año. La explicación radica en que en muchas de estas áreas "falta incluso oferta", dijo ayer Edward Farrelly, director de estudios de la consultora inmobiliaria.»

«Algo que no sucede, sin embargo, en las zonas costeras. En Levante y en la Costa del Sol, fundamentalmente. Este año será especialmente complicado para las segundas residencias ya que “cuentan con una sobreoferta difícilmente absorbible en los próximos tres o cinco años”. La firma cifra el stock en 700.000 inmuebles, y considera que una parte de estas casas "no va a poder comprarse".» Noticia de Cotizalia (17/02/11).

23 enero 2011

Los números de una década de burbuja

Esta es una de esas estadísticas que define los años del ladrillazo. Los números que arroja cada año de la serie son viviendas iniciadas. El total acumulado constituye un dato imprescindible para analizar la situación actual del mercado de la vivienda. 5,5 millones de viviendas empezadas en una década. Y que no se diga que no avisamos durante esos años del insostenible ritmo de crecimiento de la burbuja. (El gráfico es obra de Casastristes.org con datos recopilados por European Mortgage Federation).

09 enero 2011

El único incentivo para la venta es el precio

Junto a las previsiones del nuevo año, el Banco de España analiza la evolución del precio de la vivienda anticipando que bajará, al menos, hasta compensar el fin de las deducciones: «El mercado inmobiliario español todavía tiene margen para reducir precios en el 2011. El Banco de España considera que, aunque en el 2010 «algunos factores fiscales han podido amortiguar el ajuste de precios, en el 2011 parece probable que los precios sigan moderándose». Desde el 2007, cuando se inició la crisis del sector, hasta el tercer trimestre de este año, los precios han caído el 16%, si bien en los últimos meses se ha moderado el ritmo de descenso. En el boletín económico de diciembre se aborda el ajuste de la inversión residencial en España y, básicamente, se establece que no ha llegado a su fin. Esto supone que el esfuerzo financiero necesario para adquirir una vivienda «no aumentará» tras desaparecer la desgravación fiscal a la primera vivienda para los contribuyentes de rentas superiores a los 24.000 euros.»

La noticia publicada en El Periódico recoge la visión de un responsable del sector inmobiliario: «Habrá que introducir ajustes de precios, porque si el cliente ha perdido un incentivo con el fin de la desgravación fiscal, tendremos que introducir otros para poder vender». Se entiende que sólo con rebajas importantes pueden compensar el efímero incremento de las ventas de final de año.