27 junio 2004

Plan de Choque

Los primeros pasos del Gobierno en materia de vivienda son difíciles de juzgar. Se han producido declaraciones contradictorias sobre la realidad inmobiliaria. Y en general los responsables del área económica han transmitido una idea muy confusa de lo que pretenden hacer. Da la sensación de que en el ministerio se encuentran con muchas posibles teclas que tocar en la nueva política de vivienda, pero no se deciden a definir con claridad ésta ni su ritmo. Esto tiene de positivo que se hace primar la prudencia a la hora de acordar actuaciones en el sector. La ministra María Antonia Trujillo señala en un artículo, "Vivienda accesible y sostenible", algunas de las medidas del anunciado Plan de Choque:

«Frente a la disminución significativa de la oferta de viviendas de protección oficial, cuyo peso en relación al total de viviendas indicadas se ha reducido en España desde el 23% en el año 93 a porcentajes del 8,4% en 2002, es necesario que las Administraciones Públicas, Estado y comunidades autónomas, junto con ayuntamientos, apostemos por impulsar la creación de más viviendas protegidas. El Ministerio de Vivienda propondrá la ampliación de los objetivos de construcción de viviendas protegidas inmediatamente, dentro de las medidas del Plan de Choque, para que los ciudadanos tengan la opción de acceder a una vivienda protegida. Además, contará con los esfuerzos de muchas comunidades autónomas adaptando nuevas formas de vivienda protegida para posibilitar una ampliación de las familias que pueden acceder a este tipo de viviendas. También debemos añadir en esta línea, los esfuerzos que estamos haciendo para que los suelos de todas las Administraciones Públicas, comenzando con los de la Administración del Estado, contribuyan a impulsar la construcción de VPO.»

20 junio 2004

El Banco de España y la vivienda

Con el lenguaje ambiguo y eufemístico que caracteriza a este tipo de documentos, el discurso de Jaime Caruana de presentación del "Informe anual" del Banco de España trata la incertidumbre derivada del mercado de la vivienda. Se prevé una desaceleración en los precios, pero el Banco de España no va más allá para no errar en las previsiones:

«La evolución del mercado inmobiliario es especialmente relevante a este respecto, ya que la mayor parte del endeudamiento de las familias está ligado a la compra de vivienda. Aunque la oferta de vivienda ha respondido con cierta flexibilidad al aumento de la demanda y la dinámica del precio no se ha separado, en lo sustancial, de la pauta observada en episodios de auge anteriores, lo cierto es que se detecta un cierto grado de sobrevaloración de estos activos en España, que no se ha corregido en 2003, y que hace especialmente necesario un comportamiento cauteloso de oferentes y demandantes en este mercado. Una absorción gradual de la sobrevaloración existente redundaría en un marco de mayor estabilidad financiera para las familias y evitaría interferencias sobre sus decisiones de consumo.»

15 junio 2004

Burbuja australiana

La vivienda experimenta continuos incrementos de precios en la mayoría de las economías desarrolladas. También en Australia, donde el temor a que pinche la burbuja inmobiliaria está más vivo que nunca. ¿Podría ser este país el primero en sufrir un 'crash' en su sobrevalorado mercado? Las estadísticas oficiales muestran una revalorización del 18% en el primer trimestre de este año frente a datos de 2003. Sin embargo, los expertos valoran seriamente los datos recopilados por otro estudio, realizado por la Australian Property Monitors, que goza de más credibilidad por su acierto a la hora de recoger el valor real de los inmuebles. Según este estudio, los precios de la vivienda habrían caído una media de un 8% en Sidney y un 13% en Melbourne, las dos ciudades más importantes del país, en el primer trimestre. La situación económica de Australia es favorable, tanto en lo referido a posibles subidas de tipos de interés como en el nivel de paro. Lo que hace aún más inquietantes los signos de declive en los precios de la vivienda. Un aumento generalizado de tipos no hará sino ahondar en la tendencia: ¿será este el primer pinchazo inmobiliario?

08 junio 2004

The Economist insiste

Hay burbuja en España. De nuevo el semanario económico difunde un estudio en el que sitúa a España entre los mercados donde hay una mayor burbuja inmobiliaria. El editorial de "The Economist" de esta semana apunta: «Nuestros cálculos sugieren que en muchos países, incluyendo Estados Unidos, Reino Unido, Australia y España, el precio medio de la vivienda está a niveles record en relación a los sueldos y alquileres. En otras palabras, parecen más sobrevalorados que en anteriores picos desde los que se produjeron bruscas caídas de precios en términos reales. Hoy la inflación es mucho más baja que en anteriores caídas, por lo que es necesario que una mayor parte del ajuste se traduzca en una caída en los precios nominales. Si es así, hay una posibilidad de que de por primera vez los precios de las viviendas caigan simultáneamente en varios países».

El margen en España es de un 30% de sobrevaloración. Y a quienes desprecian las advertencias sobre el riesgo de estallido de la burbuja inmobiliaria por el mero hecho de que hasta ahora no se haya producido, "The Economist" advierte: «la duración del fenómeno no ha hecho que el mercado de la vivienda sea más seguro, sino más vulnerable. La primera ley de las burbujas es que se inflan más tiempo del que nadie espera. La segunda ley es que al final estallan».

En noviembre, el semanario apuntó en un artículo hacia los argumentos defectuosos que son de uso común en el mercado inmobiliario. Las siete falacias que denunció son: que el precio de la vivienda tiene que seguir aumentando debido a la limitada oferta de suelo; la "ilusión monetaria" que crea un contexto de bajos tipos de interés como el actual; que las burbujas inmobiliarias son más improbables que las de los mercados de valores; que la inversión en vivienda es siempre segura y siempre proporciona una rentabilidad superior a la de los activos financieros; que siempre será mejor comprar que alquilar; que las viviendas, aunque estén sobrevaloradas, nunca bajarán de precio porque los tipos de interés nunca aumentarán a niveles de dos dígitos; y que los precios, a pesar de estar sobreestimados, nunca caerán, sólo se estabilizarán. El artículo es el siguiente: "The seven deadly sins".

02 junio 2004

Hipotecas al alza

Los tipos de interés son la clave. Todo el mundo coincidía en que el mayor riesgo para el excesivo endeudamiento provocado por la burbuja era una subida de los tipos de interés. Los importantes aumentos en el precio del petróleo parecen haber acelerado un proceso que ya se anticipaba: las autoridades monetarias están por la labor de subir los tipos oficiales, más pronto de lo previsto y en una proporción significativa. Tendrá efectos sobre el mercado inmobiliario. En el editorial de ayer de "Cinco Días": «Empieza la senda alcista en las revisiones de las hipotecas. El euribor a un año, que es el índice más utilizado como referencia para calcular los tipos que se aplican a las hipotecas, subió en mayo por segundo mes consecutivo y se colocó en el 2,297%. La subida respecto a abril es la mayor desde agosto de 2003. Y los expertos coinciden en que supone el fin del abaratamiento progresivo de las cuotas hipotecarias iniciado hace tres años. La subida media será modesta: unos tres euros al mes para quien tenga una hipoteca de 120.000 euros a 20 años. Pero supone un cambio de tendencia que está llamado a mantenerse.»