30 diciembre 2009

Continúa la caída de los precios inmobiliarios

Antes de acabar el año, nos llega la estadística del tercer trimestre, en la que destaca la agudización de la bajada en el precio de la vivienda nueva, la que más se resiste a la caída: «El precio de la vivienda libre descendió un 7% en el tercer trimestre del año con respecto al mismo periodo de 2008, aunque este porcentaje es siete décimas superior al registrado entre abril y junio (-7,7%), lo que indica una moderación en la caída de los precios de la vivienda que se observa desde hace seis trimestres

«Los datos recogidos por el Índice de Precios de Vivienda (IPV) que elabora el Instituto Nacional de Estadística (INE) indican que el abaratamiento de los precios entre los meses de julio y septiembre se debió en buena medida a la bajada de precios de los pisos y casas de segunda mano, que al cierre del trimestre valían un 8,3% menos que un año antes. Por tipo de vivienda, el precio de las casas nuevas ahondó en su caída en el tercer trimestre del año, hasta el -5,6%, la mayor de los tres últimos trimestres, mientras que el retroceso de las usadas se modera, hasta el -8,3%, tras siete trimestres seguidos de bajadas.» Noticia completa en Consumer.es.

12 diciembre 2009

Exceso de viviendas hasta 2015

Partiendo de la dificultad de que la recuperación de la economía española sea sólida hasta que no cambie el ciclo bajista del mercado inmobiliario, los expertos intentan estimar el tiempo que hará falta para darle la vuelta a la venta de viviendas: «Los promotores acaban de elaborar un estudio, según el cual a partir de 2011 el excedente de casas en venta se estabiliza, gracias a que se consolida la paulatina mejora de las transacciones que ya se detecta. Esta situación contribuirá a impulsar de nuevo la edificación residencial. Sin embargo, hasta 2015 no se dará por concluida la absorción de todo el stock.»

«El último barómetro de otoño de la revista que elabora la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) aborda este asunto al cuantificar con precisión el volumen actual del stock. A partir de las series de certificados de final de obra, que elabora Fomento, y las cifras sobre compraventas que comenzó a publicar Vivienda en 2004, Asprima ha logrado calcular el exceso de oferta que se encuentra sin vender. Sus estimaciones calculan que 2008 cerró con un stock acumulado de unas 600.000 casas (612.148) a las que este año se podrían añadir otras 145.000, lo que suma un total de 757.148.»

«(...) Esa absorción será la que permita que los promotores empiecen a desarrollar nuevos proyectos de manera más selectiva y puedan recuperarse las cifras de empleo de la construcción, donde se han destruido más de 562.000 puestos de trabajo en doce meses. Y es que los dos próximos ejercicios aún serán negativos en materia laboral. A finales de 2015, el stock de vivienda nueva se habrá absorbido y sólo restará lo que se denomina stock técnico, necesario para el correcto funcionamiento del mercado.» "El 'stock' de viviendas tardará seis años en ser absorbido" en Cinco Días.

13 octubre 2009

Hasta 100.000 viviendas embargadas a final de año

Veremos si la "digestión" inmobiliaria le cae bien a la banca, con el nuevo repunte de impagos que se espera hasta final de año: «La crisis financiera amenaza con llevarse por delante el «statu quo» del sector inmobiliario, ante el creciente peso que la banca está adquiriendo sobre esta actividad. Ya no se trata de que las entidades deciden qué inmobiliaria entra en concurso y qué grupo logra salir de la suspensión de pagos, sino que los crecientes impagos han engordado sus despensas de «ladrillo» de tal forma que se han convertido ya en un competidor más dentro de este maltrecho mercado. Según los datos que maneja el sector y a los que ha tenido acceso ABC, las entidades financieras que operan en España intentaban digerir a cierre de 2008 más de 60.000 viviendas requisadas a sus propietarios por valor de más de 7.800 millones. Para este año, la agudización de la crisis económica hace temer que estas cifras se dispararán hasta superar las 100.000 casas en manos de la banca a final de año.»

La noticia aporta un dato: «Teniendo en cuenta que el Ministerio de Vivienda estima el «stock» total en 613.000 viviendas, las entidades financieras tienen ya en sus manos alrededor del 10% de la oferta inmobiliaria, un porcentaje capaz de marcar condiciones y precios dentro del mercado de vivienda nacional.» El resto del artículo en ABC: "La banca española tendrá que digerir a fin de año más de 100.000 casas embargadas".

11 agosto 2009

La vivienda libre se desploma

El precio de la vivienda libre cae y así lo refleja el estudio de mercado de la empresa Tasaciones Inmobiliarias. Además del comportamiento del precio de la vivienda que se logra vender, estaría bien saber qué porcentaje de las nuevas promociones sigue aún con el cartel de venta y es susceptible de acumular una caída aún mayor del precio.

«El precio de la vivienda libre en España cayó el 9,2% en julio, en comparación con el mismo mes de 2008, y acumula un descenso del 13,2% respecto a diciembre de 2007, cuando alcanzó su máximo valor. Así se desprende del Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles (IMIE), publicado hoy por Tasaciones Inmobiliarias (TINSA), que revela que el descenso del valor de la vivienda se moderó ligeramente respecto a junio, cuando se registró una caída media del 10,1% en tasa interanual, y es el más bajo desde el pasado mes de febrero. A pesar de la desaceleración de la caída de los precios respecto a los meses anteriores en todas las zonas, especialmente en la costa mediterránea, este área siguió acusando los mayores descensos. En concreto, la vivienda bajó en esa zona el 10,9%, seguida de las capitales y grandes ciudades, donde los precios se redujeron el 9,7% en julio.»

«En cuanto al descenso acumulado desde diciembre de 2007, las viviendas de la costa mediterránea sufren una bajada del 18%, mientras que las de las áreas metropolitanas bajan el 14,4%.» Noticia publicada en Público.es.

15 julio 2009

La caída del precio según la estadística oficial

Hay quien mide la evolución del precio de la vivienda fiándose únicamente de los datos que arroja la estadística del Ministerio de Vivienda. Ya tenemos la cifra del segundo trimestre: «El precio de la vivienda libre cayó el 8,2% en el segundo trimestre del año respecto al mismo período de 2008, y situó el coste del metro cuadrado en 1.920,9 euros, según la estadística del Ministerio de la Vivienda. Las cifras reflejan un retorno hasta niveles de comienzos de 2006. (...)»

«Con esta reducción del 8,2%, la vivienda libre encadena tres trimestres consecutivos de caídas interanuales de precios, que en el segundo trimestre de 2009 fueron mucho más pronunciadas que en los dos anteriores. En concreto, en el cuarto trimestre de 2008 la bajada interanual fue del 3,2% y en el primer trimestre de 2009 llegó hasta el -6,8%. Respecto al trimestre anterior, el precio de la vivienda libre descendió un 1,9% en el segundo trimestre, acumulando ya más de un año de caídas intertrimestrales. Entre enero y marzo la caída intertrimestral fue del 3%.» La noticia la publica Expansión.

20 junio 2009

Macrourbanizaciones como castillos de naipes


La situación es compartida por macrourbanizaciones proyectadas en diferentes territorios: la Seseña del Pocero, Valdeluz, Polaris World en Murcia o la Costa Esuri de Martinsa Fadesa. Es fácil encontrar lotes de viviendas de estas urbanizaciones en venta en las filiales inmobiliarias de los bancos acreedores. Lo cuenta este artículo de Expansión que firma Rocío Ruiz: «La caída radical de la demanda y los problemas de liquidez de los promotores han hecho fracasar varias de las macrourbanizaciones planeadas al calor del auge residencial. En muchos casos, acaban en manos de los bancos. (...) Seseña es uno de los ejemplos. Esta localidad toledana pasó de ser un pequeño municipio de 16.000 habitantes a ser la ubicación escogida para proyectar una urbanización con 13.500 viviendas. Según los datos del Ayuntamiento de Seseña, en el plan de actuación urbanístico El Quiñón, hay edificados o a punto de terminarse 5.096 pisos, de los que 2.800 tienen licencia de ocupación.»

En algunas de estas promotoras no pierden la esperanza: «Desde Onde 2000, aseguran que se terminará la urbanización del residencial, aunque no fijan una fecha para su finalización, ya que, en la actualidad, "no hay mercado y por lo tanto, hay que esperar".» La foto que ilustra la noticia, verdadero retrato del estado del sector de la construcción residencial en España, es de Jaro Muñoz para EFE.

31 mayo 2009

Las rebajas irán a más

Las inmobiliarias publicitan rebajas espectaculares para sacar a la venta su stock de viviendas. Aunque con carteles del 30% de descuento, los compradores no acuden porque la bajada del precio no es tal en muchos casos. Se espera que se produzca aún lo que este reportaje de El País llama "la gran rebaja". Extraigo del texto esta alusión a la venta de viviendas de segunda mano:

"Las cosas han cambiado radicalmente. Antes, las agencia inmobiliarias convencían al comprador de que dijera que sí porque si no llegaría otro que aceptaría la oferta. Ahora se dedican a trabajarse al propietario, de persuadirle de que si quiere cerrar la operación tendrá que aceptar una rebaja del 30% sobre el dinero que pedía. El dueño pega un respingo, pero al final accede". Lo cuenta Fernando Encinar, portavoz de idealista.com, la web inmobiliaria líder en España.

Encinar cuenta que las operaciones que hoy observa a través de la página web son aquellas en las que la rebaja sobre el precio inicial de oferta oscila entre el 20% y el 30%. "Ahora lo que nos queda es asumir que vivimos una burbuja que todo el mundo negaba. Y sólo hay dos salidas: a la japonesa o a la alemana. La primera opción es la más sana. Que el ajuste sea brusco y muy rápido, de forma que volvamos a los precios de 2002, cuando los ratios de accesibilidad eran los razonables. La vía alemana es que las rebajas se produzcan de forma pausada, pero que se alarguen durante ocho o diez años", afirma el portavoz de idealista.com.

En el caso de que se cumplan las predicciones de Encinar y España siga el ejemplo japonés, es interesante recordar que tres lustros más tarde de que estallara la burbuja nipona, los precios todavía no han vuelto a recuperar ni de lejos el nivel al que llegaron.

"A la espera de la gran rebaja"
(El País, 31/05/09)

24 mayo 2009

La indigestión inmobiliaria

El economista José Manuel Naredo apunta a la raíz del problema que nos trajo el 'boom' para explicar lo equivocado de la política de vivienda que promueve nueva construcción para salir de la crisis inmobiliaria:

Cuando el aquelarre constructivo del último decenio ha acabado provocando en el país un notorio exceso de edificios y viviendas que la población no alcanza a comprar ni a alquilar, el reciente paquete de medidas reafirma la decisión de que el Estado compre suelo a las empresas inmobiliarias para promover la construcción de 200.000 viviendas, esta vez de precio protegido. Es como si al obeso enfermo de indigestión se le da como remedio una buena fabada.

Semejante despropósito, soslayado en el debate sobre el estado de la nación, obliga a recordar que diagnosticar bien los males del organismo económico es el primer paso para aliviarlos, en vez de agravarlos gastando en ello el escaso dinero público disponible.

El problema estriba en que los intereses inmobiliarios imperantes pesan tanto que a veces prohíben ver lo evidente: que el pasado boom inmobiliaro ha desplazado el problema desde la escasez de viviendas y locales hacia el exceso y desocupación de los mismos, haciendo que España tenga ya más viviendas y más kilómetros de autopistas e infraestructuras per cápita que todos los países de la UE.

José Manuel Naredo: Más viviendas contra la crisis inmobiliaria.

17 mayo 2009

Fin de la deducción por vivienda

La noticia política de la semana para la vivienda ha sido el anuncio del fin de las deducciones. La reforma en el impuesto de la renta entrará en vigor en 2011, por lo que se espera una reactivación en la venta de casas con la cuenta atrás fiscal. El comentario de Amparo Estrada en Público:

«Veinte años de economistas expertos –tan teóricamente dispares como, por ejemplo, Rato y Sebastián– reconociendo que la deducción fiscal para la adquisición de vivienda no es justa ni equitativa y, hasta que no ha llegado la crisis y el ahogo de los promotores inmobiliarios, un Gobierno no ha tomado la decisión. No hay nada como que la necesidad apriete. (...) Según el Colegio de Economistas, la deducción supone un incremento medio del 8,3% del precio. El coste actual para el Estado de la deducción por vivienda es de más de 4.300 millones de euros. Sin embargo, la supresión de tal deducción para los que adquieran su vivienda habitual a partir de 2011 y tengan rentas superiores a 24.000 euros no va a representar un gran ahorro para el Estado –probablemente, menos de 400 millones– porque se mantiene la deducción para todos los que ya la aplican y para los que compren en los próximos 18 meses.»

30 abril 2009

Las subprime españolas: hipotecas con avales cruzados

Cuando la concesión de hipotecas estaba en plena expansión, sin importar el riesgo o el nivel de endeudamiento, nadie se paró a señalar una práctica que permitió la venta fácil en inmobiliarias con pocos escrúpulos. Los avales cruzados, que ahora asfixian a miles de ciudadanos, muchos de ellos inmigrantes, con el impago de más de una hipoteca, fueron moneda corriente en un tipo de estafa que burló los sistemas de vigilancia del riesgo de los propios bancos y cajas.

Este artículo de Ana del Barrio en El Mundo explica algunos casos reales de afectados por esta práctica: «Era la época de las vacas gordas, de la burbuja inmobiliaria, del boom económico, cuando comprar un piso parecía sencillo y entidades bancarias y compañías inmobiliarias daban todo tipo de facilidades. Entonces comenzaron a proliferar los avales cruzados, primero, entre familiares, luego, entre conocidos; al final, con gente a la que no habían visto en su vida. La propia inmobiliaria se encargaba de poner en contacto a los clientes, incluso el mismo día en que firmaban la escritura.»

«(...) ¿Cómo era posible que una persona con una nómina pudiese avalar a otras dos para que se comprasen un piso? El truco era fácil. Consistía en hacer las transacciones muy rápidamente antes de que constasen en la información Cirbe y que fueran detectadas por el Banco de España. La Cirbe es una base de datos donde figura el historial de endeudamiento de cada cliente. Este proceso tarda unos dos meses, periodo que aprovechaban inmobiliarias y bancos para realizar los avales cruzados.» Del artículo "Pago mi letra pero debo otros dos pisos que avalé".

09 abril 2009

La crisis crediticia en imágenes

Una explicación animada de la crisis crediticia. Es un trabajo de Jonathan Jarvis, un californiano estudiante de diseño que quiso explicar la complejidad de la crisis con un lenguaje sencillo.



Vía ALT1040.

31 marzo 2009

Midiendo la caída del precio

Ya no hay dudas ni es noticia que el precio de la vivienda esté bajando en España. La discrepancia se produce, sin embargo, entre lo que dice la estadística oficial y las estimaciones de otros agentes del sector, como son los promotores. Lo que dice el INE: «El Índice de Precios de Vivienda (IPV), que mide la evolución de los precios de compraventa de la vivienda libre, cayó el 5,4% en 2008. La tasa interanual del Índice de Precios de Vivienda (IPV) general en el cuarto trimestre de 2008 disminuye más de dos puntos, desde el –3,0% del tercer trimestre de 2008 al –5,4% que se registra en el cuarto. Las viviendas de segunda mano siguen bajando de precio, pasando del –8,6% al –10,7% en el último trimestre de año, y la vivienda nueva también baja durante el año, aunque todavía se mantuvo en valores positivos con un alza de precios del 0,8% en términos interanuales, aunque bajó 2,9 puntos respecto al trimestre anterior.»

Mientras, los promotores aseguran que la vivienda nueva cayó en 2008 por la necesidad urgente de vender de las inmobiliarias: «El secretario general del grupo que aúna a las principales inmobiliarias (G-14), Pedro Pérez, considera que el precio de venta de la vivienda nueva ha caído en 2008, frente al alza del 0,8% reflejada en la última estadística publicada por el INE. Según este índice, el precio de compraventa de la vivienda libre cayó el 5,4% en 2008, consecuencia del descenso del 10,7% del valor de la vivienda de segunda mano y pese a la ligera subida de la obra nueva. Pérez aseguró que los datos del INE aún no recogen la realidad del precio de los inmuebles nuevos ya que se elaboran con la información de los notarios y reflejan las escrituras de las viviendas prevendidas hasta dos años antes, cuando también se pactó el precio. Así, según sus cálculos, "desde mediados de 2007 hasta ahora los precios han caído un 20% de promedio" (vivienda urbana y segunda residencia).»

22 marzo 2009

El desplome de las ventas se acerca al 40% anual

Según la estadística oficial de transacciones en el mercado inmobiliario que ofrece el INE: «El mercado de la vivienda se mantiene en sus niveles más bajos de toda la serie histórica, que arranca en 2007 coincidiendo con el punto más álgido del sector y recorre todo su despeñamiento a lo largo de 2008. Así, según ha dado a conocer hoy el INE, la compraventa de viviendas ha cerrado enero con un fuerte descenso del 38,6% frente al mismo mes del año pasado hasta las 37.931 operaciones, con lo que acumula tres meses en mínimos pero logra repuntar un 17% con respecto a diciembre, cuando vivió su peor mes desde el estallido de la burbuja inmobiliaria.»

«Tras superar por primera vez en compraventas a los pisos de segunda mano durante el pasado ejercicio, año que acabó con un retroceso del 28,6% en el conjunto del mercado, la vivienda nueva ha empezado 2009 confirmando lo que ya auguraban las preventas de obra nueva: que ha llegado la hora de que el sector haga frente a su verdadero ajuste en lo que a ventas se refiere. Un fenómeno que ya ha vidido la vivienda usada pero que no ha evitado que siga aumentando su descenso, aunque en menor medida, con un retroceso del 47,2% en enero, siete puntos más que el dato de diciembre.»

«La dificultad para colocar los pisos de obra nueva a pesar del abaratamiento generalizado de precios ha llevado a los promotores a paralizar la construcción por lo que, según aseguran en fuentes del sector, llevan dos meses sin empezar ni una obra a la espera de sacar adelante un stock que se sitúa entorno al millón de viviendas sin vender. Y subiendo.» Noticia completa en El País: "La venta de pisos nuevos acentúa su desplome en enero".

21 febrero 2009

Se prevé caída del 20% en un año

La previsión es de Tinsa y ha generado cierto malestar en los promotores: «No hay semana sin la perceptiva estadística sobre el precio de la vivienda. Hoy, ha sido la sociedad tasadora Tinsa quien ha publicado su Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles de enero que eleva al 10% la caída del precio de los pisos en los últimos doce meses. Además, de cara al futuro, la vivienda se abaratará más de un 20% al cierre de 2009 con un descenso sostenido de entre 1 y 1,4 puntos porcentuales al mes.»

«En rueda de prensa, el director general de la tasadora, Luis Leirado, ha señalado que 2009 ya arrancó con un descenso de los precios del 10,1%. Se trata del primer descenso de dos dígitos registrado hasta ahora, que además es 1,3 puntos porcentuales superior al experimentado al cierre de 2008, del 8,8%. La razón de estos descensos es la caída de la compraventa de viviendas, lo que también ha provocado una acumulación de 930.000 pisos en stock al término del pasado año. Tinsa prevé que esta bolsa de viviendas sin vender alcance el millón y medio de unidades en 2009, lo que continuará presionando a la baja los precios.» "Tinsa prevé que el precio de la vivienda caiga un 20% en 2009".

07 febrero 2009

Las plusvalías se evaporan

Un reflejo del momento que vive el sector es el titular de la portada del suplemento "Su Vivienda", el mismo que hace cuatro años destacaba la rentabilidad de las plusvalías inmobiliarias: «Mi casa cuesta lo mismo que hace cinco años. O menos». El articulo de la publicación de El Mundo toma como ejemplo el caso de María:

Si María vendiera ahora el piso que compró en 2003 no se podría llevar ni un céntimo de beneficio por la transacción. Y eso con mucha suerte. La vivienda por la que abonó 130.000 euros a sus antiguos propietarios hace cinco años vuelve a costar lo mismo un lustro después. «Teniendo en cuenta que aparte tuve que pagar alrededor de 18.000 euros por las escrituras, impuestos y demás ahora perdería dinero».

No hace falta ser matemático para echar las cuentas. Una tasación realizada en 2005 decía que la casa de María, un quinto sin ascensor de 30 metros cuadrados situado en el barrio de Prosperidad, estaba valorada en 180.000 euros. Por inmuebles similares en la misma zona se vuelve a pedir hoy lo que tuvo que desembolsar ella cinco calendarios antes.

La anécdota es un reflejo de lo que cualquier lector puede comprobar con las páginas de clasificados de los periódicos. La categoría de pisos de hasta 150.000 euros, desaparecida o, en el mejor de los casos, exigua durante meses, vuelve a aglutinar numerosas ofertas en casi todos los distritos de Madrid. Además, no es demasiado exótico que vayan acompañadas del epílogo «negociable» o «precio a convenir».

25 enero 2009

La negación de la burbuja

La crisis está provocando ataques de sinceridad en algunos de los que negaron desde su tribuna la existencia de una burbuja inmobiliaria. Al menos en EEUU, ya veremos si ocurre lo mismo en España: «El ex presidente de la Asociación Nacional de Agencias Inmobiliarias, David Lereah, ha reconocido que cuando hablaba de forma positiva sobre el futuro del mercado inmobiliario en Estados Unidos lo hacía influenciado por su posición. Ahora, como consultor privado tiene unas previsiones de bajadas de precio. Lereah escribió a comienzos de 2006, justo antes de explotar la burbuja inmobiliaria, un libro titulado "Why the Real Estate Boom Will not Bust and How You Can Profit From it" (traducido significa "Por qué el boom de la vivienda no va a explotar y cómo puedes rentabilizarlo"). Ahora, en una entrevista reconoce que hizo las predicciones tan optimistas que hizo porque "mi trabajo era representar los intereses de las inmobiliarias"

«Ahora que ya no trabaja para el organismo explica que sus previsiones "son muy diferentes y lo llevan siendo desde hace un año y medio". Lereah apuesta ahora por que "los precios de la vivienda seguirán bajando y en 2009 sólo veremos una modesta recuperación en la actividad de ventas". Respecto a los precios, estima que caerán otro 10% o más por el exceso de casas a la venta, la mala situación económica y las reestricciones al mercado de créditos. Además, señala que pasarán muchos años hasta que se vuelvan a ver precios tan elevados como se vieron en algunas zonas.» "Dije que la burbuja inmobiliaria no explotaría, pero mentí" en idealista.

18 enero 2009

El precio cae también en la estadística oficial

Al cierre del año, la estadística oficial reconoce la situación de caída del precio de la vivienda en 2008: «Tras muchos meses en los que otras estadísticas -desde registradores a tasadoras- reflejaban caídas en los precios de la vivienda y la oficial seguía hablando de ligeros incrementos, los datos oficiales del Ministerio de Vivienda para el cierre del año pasado reflejan una caída de los precios del 2,8%. En el último trimestre del año, según la estadística oficial, el retroceso de los precios fue del 2,3% intertrimestral, lo que ha llevado al índice interanual desde un crecimiento del 0,7% en septiembre al referido -2,8% al final del ejercicio. El precio medio del metro cuadrado de la vivienda libre fue de 2.018,5 euros en el cuarto trimestre de 2008. Esto representa una variación del -2,4% con respecto al trimestre anterior y del -3,2% en términos interanuales.»

Según la serie estadística del Ministerio de Vivienda, esta sería la primera caída del precio desde 1993. Oficialmente, por tanto, el 2008 fue el año del estallido de la burbuja.