31 diciembre 2005

Los bancos, las cajas y el negocio inmobiliario

El comentario editorial que publicaba "Cinco Días" el pasado día 27 sobre la petición del BE a las cajas para que reduzcan su riesgo inmobiliario: «El gobernador del Banco de España, Jaime Caruana, ha pasado de las palabras a los hechos. En las últimas reuniones que ha mantenido con representantes de bancos y cajas de ahorros ha hecho llegar el mensaje de que han de reducir el negocio ligado al sector inmobiliario. En la sede del organismo supervisor inquieta el desaforado y constante incremento del crédito hipotecario, muy especialmente el ligado a los promotores, que está creciendo a un ritmo superior al 40%. Más en concreto, preocupa el aumento de las sociedades mixtas constituidas por promotores y entidades financieras, básicamente cajas. La sugerencia del gobernador entra en el terreno de lo absolutamente razonable, porque aunque es cierto que el nivel de morosidad está en mínimos históricos y que las entidades tienen sus provisiones a rebosar, no lo es menos que un cambio brusco de ciclo puede llegar a tener unas consecuencias nefastas.» "El riesgo inmobiliario".

23 diciembre 2005

Vivienda sostenible

Se trata de una iniciativa de la Fundación Ecología y Desarrollo: "La compra de tu vida: 10 preguntas para escoger una vivienda con criterios ambientales". « La compra de una vivienda es, sin lugar a duda, la compra de nuestra vida. Representa la mayor inversión que acometemos en nuestra existencia. Según datos del Banco de España, las familias españolas destinan más del 33% de su renta bruta disponible a financiar la compra de su vivienda. A la hora de escoger nuestro futuro hogar, solemos fijarnos en el precio, el tamaño, la ubicación, la estética... Sin embargo, los aspectos ambientales también importan. ¿Por qué? Porque a lo largo de su ciclo de vida, nuestras viviendas requieren una gran cantidad de materias primas y generan muchos residuos. Por otra parte, tanto su construcción como su uso suponen un gran consumo de energía. Este consumo energético se cubre básicamente con recursos fósiles que, a parte de estar en una cantidad limitada, emiten distintos contaminantes durante la combustión, con efectos locales (smog y problemas sanitarios relacionados), regionales (lluvias ácidas) y globales (cambio climático relacionado con los gases de efecto invernadero). Al escoger tu vivienda con criterios ambientales, actuarás por la preservación del planeta, y reducirás tu factura de energía para los próximos 50 años.»

14 diciembre 2005

Lotes de viviendas para inversores

Curiosa iniciativa de las inmobiliarias que se ven venir una época de vacas flacas. En la sección confidencial de Su Vivienda: "Descuentos a inversores inmobiliarios que compren lotes de más de 10 viviendas". «Hablando de desaceleración. Los que sí han querido anticiparse a sus efectos han sido los vendedores de viviendas que habitualmente tienen en su cartera de clientes a inversores inmobiliarios. No es novedad que en épocas de ajuste del mercado se den más facilidades a la compra que en los momentos de ciclo alcista. Pero ahora los incentivos alcanzan cotas realmente atractivas para los inversores interesados en el 'ladrillo': «Algunas compañías han empezado a hacer rebajas muy significativas en el precio final a aquellos que compren lotes de más de 10 viviendas», aseguran en una consultora inmobiliaria. «Y ésa va a ser la tendencia de mercado para los próximos ejercicios», añaden. Todo esto sin que la ralentización haya empezado a hacer mella en las cifras anuales del sector. Habrá que ver qué pasa para entonces.»

04 diciembre 2005

El BCE sube los tipos hasta el 2,25%

El punto de vista de los principales diarios económicos sobre la decisión del Banco Central Europeo de subir los tipos de interés un 'cuartillo'. En Cinco Días: «Una subida de los tipos de interés del 0,25% (...) tendrá un coste medio en los créditos hipotecarios de las familias de 16 euros al mes. Ese es el cálculo realizado por la Asociación Hipotecaria de España en base al crédito modelo firmado hoy en España para adquisición de vivienda: 120.000 euros con un periodo de amortización de 25 años. Los primeros consumidores que soportarán la subida son aquellos que revisen las cuantías de sus pagos en diciembre, tomando como referencia el tipo de interés a un año del mercado interbancario de la zona euro (euribor) de noviembre, y que ha experimentado una subida de 0,271 puntos sobre el registro de octubre. Este incremento, que es el mayor registrado en un sólo mes desde hace cinco años, coloca el euribor (referencia variable utilizada para la revisión de la práctica totalidad de los créditos con garantía hipotecaria) en el 2,684%, la cifra más alta desde enero de 2003 (hace casi tres años). Este rebote, generado todo en los diez últimos días de noviembre, está provocado por la intención públicamente manifestada del presidente del Banco Central Europeo de dar por terminada la flexibilidad monetaria, la etapa de tipos mínimos en la zona euro, establecidos en el 2% desde junio de 2003.» "La hipoteca media sube al mes 16 euros por el alza de los tipos".

En Expansión: «Los promotores inmobiliarios se fueron a dormir tranquilos el pasado jueves, cuando el Banco Central Europeo (BCE) anunció una subida de un cuarto de punto en los tipos de interés, hasta el 2,25 por ciento. Sin embargo, la posibilidad de nuevas subidas no les dejó descansar del todo. “Aunque este aumento apenas es significativo, marca un claro cambio de tendencia, hacia arriba, en la política monetaria del BCE. Esto genera un efecto psicológico negativo en las familias hipotecadas y, sobre todo, en las personas que quieren comprar una casa, por la posible revisión al alza del precio del dinero en los próximos años”, señala José Ramón Iturriaga, gestor del fondo de inversión Okavango Delta de la firma de análisis Abante. José Luis Suárez, profesor de la escuela de negocios IESE, añade que, “a pesar de que esta pequeña subida no afecte apenas a la capacidad de compra de las familias, sí se convierte en un elemento de incertidumbre más. La demanda de vivienda no sólo se ve afectada por el nivel de los tipos de interés, sino también por la capacidad de compra –relacionada con la inflación– y con el empleo”. Por eso, además de este incremento del 0,25% de los tipos de interés, los potenciales compradores de vivienda observan con atención cómo evoluciona la economía española y, sobre todo, los índices de desempleo.» "El 'boom' inmobiliario se enfrenta al efecto psicológico del alza de los tipos".

27 noviembre 2005

Mitos inmobiliarios

Un instructivo artículo del economista José Manuel Naredo en "La Vanguardia". Argumenta contra las falsas creencias que perviven alrededor del mercado inmobiliario: «Seis tópicos sobre el mercado inmobilario en España y el comportamiento de los propietarios son desmenuzados y puestos en entredicho. La conclusión apunta a que, a pesar de lo que se diga, en nuestro país hay burbuja inmobiliaria, empujada por la espiral de compras especulativas y créditos baratos. La interpretación del panorama inmobiliario español está viciada por la pervivencia de una serie de mitos acordes con el negocio inmobiliario imperante que, a fuerza de repetirse, acaban arraigando en la población.» "Los mitos inmobiliarios de nuestro tiempo".

16 noviembre 2005

Situación rara e inquietante

Desde la orilla liberal, la visión de la burbuja inmobiliaria de Carlos Rodríguez Braun: «Hoy España es un país estable, con poca inflación y el euro ha actuado como un elemento estabilizador y ha hecho posible la bajada de tipos de interés. pero en el caso de la inflación hay dos realidades que conviven: por un lado, tenemos una inflación moderada en cuanto al IPC (índice de precios al consumo), pero tenemos un nivel extraordinariamente elevado en algunos activos inmobiliarios, cuyo valor se ha multiplicado por veinte en poco tiempo. Esto es raro e inquietante. Si se produce un pinchazo de la «burbuja» inmobiliaria, pueden ocurrir dos cosas: o bien un pequeño frenazo, como pasó en los años noventa, y una inmediata recuperación, o bien, en el peor escenario posible, que se reproduzca lo que pasó en Japón. Y en Japón llevan diez años sin crecer tras un «pinchazo» inmobiliario. En España no tenemos una experiencia así. No hay memoria de ello. Ni tan siquiera ocurrió durante la crisis económica que coincidió con la transición.» Entrevista en "La Nueva España".

11 noviembre 2005

Exportar la burbuja fuera de España

Como consecuencia de los temores que despierta nuestra burbuja inmobiliaria, hay quien quiere aprovechar para invertir en vivienda en el exterior. De esta manera, la presión sobre los precios la podemos 'exportar' a aquellos mercados donde también están invirtiendo inmobiliarias españolas. Ya es posible adquirir una vivienda -si se quiere como segunda residencia- en el extranjero construida por un grupo español: «La ampliación de la Unión Europea hace poco más de un año supuso el pistoletazo de salida para las inmobiliarias y hoy ya se pueden comprar viviendas con sello español en pleno centro de Budapest por 1.400 euros el metro cuadrado (en España la media son 1.800). Aunque son mercados inestables y con carencias jurídicas y financieras, ofrecen la posibilidad de una gran rentabilidad sin una inversión excesiva. Además de Hungría, los inversores se decantan por Polonia, República Checa y, recientemente, Bulgaria y Rumanía, dos países que han despertado mucho interés ante su próxima entrada en la UE.» "Invertir en ladrillos fuera de españa".

06 noviembre 2005

Endeudamiento familiar por la vivienda

La necesidad de financiación de las familias alcanza el 2% del PIB según un estudio publicado por Funcas: «El endeudamiento de las familias españolas está alcanzando niveles preocupantes. De hecho, el ahorro bruto de los hogares se situará en 2005 en el 7,4% de su renta disponible, pero necesitarán más que eso para lograr amortizar los préstamos y créditos recibidos, destacó Victorio Valle, director de la Fundación de Cajas de Ahorros (Funcas). "Por primera vez se ha cambiado de signo. Las familias no sólo no tienen capacidad de financiación, sino que necesitan financiación", afirmó Valle en la presentación del último número de los Cuadernos de Información Económica del Funcas. Eso sí, lo que no sorprende es la principal razón tras este creciente endeudamiento: la compra de vivienda. La entidad estima que las familias españolas necesitarán dedicar un 9,9% de su renta disponible a amortizar sus pasivos financieros, seis décimas más que en 2004, momento en el que por primera vez esta partida superó a la del ahorro familiar bruto.» "El ahorro de las familias españolas ya no es suficiente para amortizar sus deudas".

30 octubre 2005

El peligro de las hipotecas

Jesús García escribe en "El Confidencial" sobre el riesgo hipotecario:

Son muchos los españoles que ante las bajas tasas de interés y la facilidad para ampliar los créditos hipotecarios, junto al aval de la casa que no deja de revalorizarse, están endeudándose hasta las cejas. Los créditos al consumo han sido arrumbados ante las posibilidades que ofrecen los hipotecarios, que engordan la cartera de la gran banca y las cajas en este agosto eufórico de los préstamos. Comprarse un coche, un frigorífico, cambiar los muebles de la casa, pagar las vacaciones o comprar la licencia del taxi es mucho más barato ampliando el hipotecario que abriendo un crédito al consumo.

Por eso, en Estados Unidos, en Reino Unido y en España, las autoridades advierten sobre la bomba de relojería que supone no sólo el espectacular avance del precio de la vivienda, sino el tirón del crédito hipotecario desmesurado. El endeudamiento de las familias supera el 75% del PIB español, suma ya 650.000 millones de euros y se ha triplicado desde 1997. De la cantidad total, el 86% corresponde a préstamos a largo plazo; 562.398 millones de euros. Los bajos tipos de interés combinados con el alto precio de la vivienda, además del afán de los españoles por ser propietarios de pisos y la alta rentabilidad que ofrecen como inversión, están detrás de estas cifras.

Los últimos datos del ministerio de Vivienda muestran una pequeña ralentización en la subida de precios de los pisos hasta septiembre del 13,4%, el menor avance desde septiembre de 2002, y una caída de las tasaciones, pero cada vez que se hacen públicas cifras del crédito hipotecario, los datos muestran una realidad muy distinta. A finales de junio, el incremento del valor total de los créditos hipotecarios sumó ya un 27% y del 11% en el importe de las hipotecas. Las cifras del Banco de España muestran que nueve de cada diez préstamos solicitados corresponden a vivienda y suman 562.000 millones, con un incremento del 20,3%, cuando el precio de la vivienda, según Tinsa, avanzó un 17% de junio de 2004 a junio de 2005.

"La vivienda engorda la bomba de relojería del crédito hipotecario"

23 octubre 2005

El precio aumenta un 13,4% interanual

El precio de las casas crece al ritmo más bajo en tres años: «El precio de la vivienda libre registró un avance del 13,4% en el tercer trimestre de este año sobre el mismo periodo de 2004. Este incremento es 3,4 puntos inferior al registrado un año antes, lo que justifica que el Gobierno hable abiertamente de desaceleración. Sin embargo, las cifras sobre el volumen de operaciones hablan aún de actividad frenética. (...) Desde el Ministerio se asegura que este nuevo avance, que todavía está lejos de los niveles que serían deseables, 'supone la confirmación de la ralentización iniciada aproximadamente hace un año'. (...) 'Para constatar el ritmo de desaceleración que está registrando el coste de los pisos, basta comparar lo que ocurría a finales del primer trimestre de 2004, cuando se alcanzó el máximo del 18,4%, lo que supone que en menos de dos años el encarecimiento se ha reducido en cinco puntos', dijo Pacheco [director general de Arquitectura y Política de Vivienda]. En cuanto a la evolución que registró la vivienda protegida (VPO), cuya información se incorpora a la estadística que elabora el Ministerio desde enero pasado, su coste se incrementó un 5,7% en términos anuales hasta situarse en 931,8 euros por metro cuadrado. La estadística relativa a esta tipología de casas también contiene datos sobre número de VPO iniciadas y terminadas.»

15 octubre 2005

Empieza a funcionar la Sociedad Pública de Alquiler

Se anuncia que la SPA abre el plazo para acceder a su bolsa de viviendas: «La Sociedad Pública de Alquiler (SPA) ha abierto el plazo de inscripción para los ciudadanos que deseen vivir en una casa en régimen de arrendamiento. Los interesados podrán realizar su solicitud a través de la web de la SPA (www.spaviv.es) o por vía telefónica. La Sociedad asignará las peticiones a su red de agentes colaboradores, que se pondrán en contacto con el ciudadano para iniciar los trámites de arrendamiento. El interesado deberá indicar en la solicitud dónde desea encontrar una vivienda, las características básicas de la misma y la renta que está dispuesto a pagar por ella. De esta manera, si la entidad dispone de una casa que cumpla con los requisitos solicitados, el agente más próximo a la misma se pondrá en contacto con él para que pueda verla. En caso de acuerdo, se procederá a la firma del contrato de arrendamiento. El Ministerio de Vivienda señaló que la puesta en marcha de este servicio permitirá a los ciudadanos acceder a un piso con la garantía de calidad del Estado y pagando una renta más asequible que la que opera en el mercado.»

08 octubre 2005

Un síntoma de la desaceleración

Considera el suplemento inmobiliario "Su vivienda" que «la ralentización del sector no se ha notado aún en los precios pero sí en las ventas: ahora pueden comprarse casas terminadas, algo impensable en pleno 'boom'». «Mucho se lleva hablando de desaceleración en el sector inmobiliario y pocos son los síntomas que hasta ahora han evidenciado esa supuesta ralentización. Pero eso era hasta ahora. Hoy ya existe un indicador que constata un claro cambio de tendencia: la venta de casas. Si en pleno 'boom' todos los pisos se vendían mucho antes de que empezaran a ponerse los primeros ladrillos, en la actualidad las viviendas no se 'colocan' como entonces. Tanto es así, que hasta han empezado a verse casas terminadas y con el cartel de 'Se vende', algo impensable hace sólo dos años. Los expertos coinciden en señalar que la compra 'llave en mano' no ha hecho más que empezar. «Todavía no es un fenómeno generalizado, pero, sin duda, es el primer indicio real que hace pensar que algo está cambiando. Los periodos de venta se están alargando, con lo que dentro de un año o año y medio el producto 'llave en mano' va a ser mucho más representativo, cuando en los años de mayor auge del mercado era inexistente. Lo lógico es que el 25% de las casas de una promoción se vendan acabadas y para entrar a vivir», asegura Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores.» "Los pisos 'llave en mano', primer síntoma real de desaceleración".

29 septiembre 2005

Informe del Observatorio de la Vivienda

El Observatorio de Vivienda prevé una estabilización del precio de los inmuebles a corto plazo: «El precio de los pisos en España se estabilizará a corto plazo, porque la gran demanda ya está abastecida y no parece que los tipos de interés o el empleo vayan a sufrir "grandes turbulencias". Así lo pone de manifiesto el primer informe realizado por el Observatorio de Vivienda, que recoge las conclusiones de unas jornadas organizadas en el periodo 2004-2005 y en las que participaron más de 100 expertos. El informe indica que el precio de la vivienda es el que condiciona el del suelo, ya que cualquier ayuda destinada a la adquisición ha sido absorbida por éste. Asimismo, apunta que determinar el encarecimiento de un piso a partir del suelo, de su precio y de la supuesta escasez que determina ese precio es una "falacia", dado que lo atribuye a la corrupción y especulación que hay en este ámbito. En opinión del Observatorio, la política global de las administraciones públicas debería garantizar la suficiencia de suelo público bien localizado con destino a vivienda protegida a precio tasado, tanto pública como privada. No obstante, advierte de que los aumentos de porcentajes de cesión de suelo si no se adoptan de forma transitoria provocarán un encarecimiento de la vivienda, ya que el promotor al tener que ceder a la Administración más suelo elevará el precio para obtener el mismo margen de beneficio que con la totalidad del terreno.»

Este observatorio, creado por el Consejo General del Notariado de España y el despacho de abogados Garrigues, destaca también la persistencia de la corrupción en el mercado de la vivienda: «Uno de los principales problemas del mercado de la vivienda en España es la falta de transparencia y la corrupción. Estas características se ponen de manifiesto en la contratación pública y, muy especialmente, en el ámbito del sector inmobiliario y en materia de vivienda y suelo. (...) La insuficiente financiación de las Administraciones locales lleva a éstas a utilizar procedimientos no objetivos de transformación de suelo y con ello la práctica de la apropiación de plusvalías que se añaden a las cesiones de suelo y del 10% del aprovechamiento urbanístico. Se ha extendido, señala el documento, la práctica en los ayuntamientos de apropiarse, mediante convenio urbanístico, en estos procesos de transformación de hasta el 50% de las plusvalías esperadas.»

22 septiembre 2005

Reserva del 25% del suelo para VPO

El Ministerio de Vivienda ha adelantado que la Ley del Suelo establecerá la obligación para las Comunidades Autónomas de reservar como mínimo el 25% del suelo para Vivienda de Protección Oficial. Un editorial de Cinco Días valora la decisión. "Más terrenos para VPO": «La futura Ley del Suelo obligará a las comunidades autónomas reservar terrenos para viviendas de protección oficial (VPO) que sean, como mínimo, un 25% del total de los nuevos desarrollos urbanísticos. La medida, ya contemplada en el Plan de Choque aprobado el año pasado, es coherente con la política del Gobierno de promover este tipo de vivienda. Actualmente son las propias comunidades las que deciden sobre el porcentaje de suelo para vivienda protegida: algunas no lo marcan (Valencia) y otras lo superan (Madrid o Navarra), pero en la mayor parte muy inferior a ese 25%. El Gobierno hará uso de su potestad para establecer una horquilla. La medida es correcta, y debe dar resultado si se aplica con eficacia. Como otras incluidas en la nueva norma para acabar con la nefasta retención especulativa de solares. Pero, al restar ingresos a las Administraciones territoriales, requiere también ir de la mano de nuevas soluciones para la financiación autonómica y local.»

16 septiembre 2005

Trichet relativiza el riesgo inmobiliario

El presidente de la autoridad monetaria demuestra su capacidad para introducir matices: «El presidente del Banco Central Europeo (BCE), Jean Claude Trichet, relativizó hoy los riesgos para la estabilidad financiera en la eurozona de la 'burbuja inmobiliaria' existente en alguno de sus países miembros. En una comparecencia ante la comisión de Asuntos Económicos y Monetarios del Parlamento Europeo, Trichet afirmó que esta cuestión 'no nos preocupa' porque ninguno de los países de la zona euro llega a la situación de otros 'industrializados que están sufriendo una auténtica explosión inmobiliaria', como Estados Unidos. El presidente del BCE resaltó que 'las ganancias de capital que se derivan de este mercado inmobiliario están siendo utilizadas para aumentar el consumo'. 'Esto en algunas zonas llega a ser preocupante, pero no es el caso de la mayor parte de los países de la zona euro', agregó. No obstante señaló que desde el BCE siguen 'muy, muy de cerca esta evolución' y se tomarán 'las decisiones pertinentes en la zona euro, siempre teniendo en cuenta toda la zona euro'.» Pero cabe reprocharle la seguridad con que afirma que ningún país europeo llega a los extremos de la burbuja inmobiliaria de EEUU. ¿Seguro que la economía española no supera a la americana en sobrevaloración de activos?

09 septiembre 2005

Reclamaciones en la compra de vivienda

El aumento del precio de la vivienda no se ve acompañado de una mejora sustancial de la calidad. Antes al contrario, denuncias relacionadas con la vivienda que efectúan las organizaciones de consumidores siguen incrementándose año tras año: «Un año más, el sector económico que contabiliza un mayor número de solicitudes de información o quejas es el de la vivienda, con el 19,58%, seguido por los servicios financieros, que representaron el 11,01% y los servicios telefónicos, con el 9,90%. El 11,01 % de las quejas tramitadas correspondieron a la vivienda en régimen de propiedad y el 8,57% a arrendamiento. La Federación de Consumidores en Acción (FACUA) en su balance anual de consultas y reclamaciones analiza las principales irregularidades que sufren los usuarios al comprar una vivienda y asegura que el 44% de las reclamaciones están relacionadas con defectos de construcción, seguidas por las ocasionadas con retrasos en la entrega, con el 23%. Las denuncias relacionadas con la compra de viviendas fueron motivadas, atendiendo a los datos de FACUA, fundamentalmente por:

- Defectos en la construcción.

- Retrasos en la entrega de la vivienda.

- Incumplimientos de las calidades ofertadas.

- Cláusulas abusivas con repercusión al comprador de pagos que no le corresponden, como el pago del Impuesto sobre el Incremento en los Terrenos de naturaleza Urbana (Plusvalía) o de la cancelación de los prestamos hipotecarios de la promotora sobre los terrenos construidos.

- Falta de garantías que el promotor debe ofrecer con respecto a cantidades abonadas antes de la firma de la escritura.

- Modificaciones o incluso a anulaciones unilaterales de contratos.

- Falta de documentación entregada al comprador.

FACUA denuncia que el mayor numero de reclamaciones son defectos de construcción, por lo que es frecuente encontrar viviendas nuevas con humedades, lozas rotas o manchadas, carpintería sin terminar, grietas... o problemas que afectan a toda o parte de una misma promoción de viviendas.»

01 septiembre 2005

Lo que ocurre cuando tu casa vale cada vez más

Un rasgo común de todas las burbujas inmobiliarias. Lo muestra un artículo publicado en Univisión, bajo un elocuente titular, que refleja la realidad de la vivienda en algunas zonas de EEUU a consecuencia de la burbuja. "Mi casa vale millones, pero... No puedo comprar una más grande": «Pese a la enorme subida experimentada por los bienes raíces en los últimos años, nunca hasta ahora había sido tan difícil mudarse a una casa nueva. Muchos son los casos de familias que viven en una propiedad muy bien cotizada pero que no pueden comprar otra más grande o con más comodidades sin tener que sacrificar la zona donde se encuentran. La gigantesca revalorización de los bienes raíces ha hecho rico a cualquiera que haya sido propietario de una vivienda en los últimos cuatro años y, sin embargo, mudarse a una casa mejor está hoy más lejos que nunca para la mayoría. Un ejemplo perfecto es el caso del abogado Frank Resillez que hace ocho años compró su casa en Cayo Largo, Florida, por 218 mil dólares. Hoy en día puede venderla por un millón y, sin embargo, mudarse a un lugar mayor o en una zona mejor es simplemente algo que ni se plantea. “Aquí en Cayo Largo el precio de la vivienda se ha incrementado un 25 por ciento en los últimos 12 meses, según nos ha dicho el gobierno local. Cualquier casa más grande que la mía oscila entre 1.1 y 1.25 millones. Las casas verdaderamente grandes se venden hasta por 3 millones”, afirma Resillez y agrega que no podría pagar la hipoteca que necesitaría para adquirir cualquier otra propiedad en su zona.»

25 agosto 2005

4,5 veces más que los salarios

El sindicato UGT dice que el precio de la vivienda creció 4,5 veces más que los salarios entre 1998 y 2004: «El precio de la vivienda subió 4,5 veces más que los salarios entre 1998 y 2004. A juicio del sindicato, este repunte constituye un "eje básico" de la desigualdad social, por lo que reclama una mayor coordinación de las administraciones para controlar la escalada de precios. El sindicato cree que es necesario ampliar las ayudas directas a la compra y el alquiler de los colectivos más desfavorecidos, favorecer el uso de suelo público para la construcción de viviendas de protección oficial (VPO) y rehabilitar edificios para personas mayores y discapacitados. UGT critica además el actual “retroceso” en la promoción de viviendas protegidas de menor precio, “que ha pasado del 60% de todas las viviendas de nueva construcción en los años 80 a estar por debajo del 10%”. En su opinión, la falta de coordinación entre los distintos niveles de la Administración tiene en gran medida la culpa del encarecimiento de la vivienda. En este sentido, destaca que en los últimos cinco años en ningún país de la UE se han construido tantas viviendas como en España, ni en términos absolutos, ni en relación con la población. Y, sin embargo, “los precios no han dejado de aumentar”.»

12 agosto 2005

¿Se desinfla la burbuja inmobiliaria?

El economista Paul Krugman escribe un artículo sobre la burbuja en EEUU, donde también ha adquirido un tamaño considerable y muchos analistas siguen negando su existencia: «Esta es la manera en la que una burbuja se desinfla: no con una explosión, sino con un silbido. Los precios de la vivienda se mueven mucho más despacio que los precios en el mercado de valores. No existen lunes negros cuando los precios caen 23% en un día. De hecho, los precios se mantienen en aumento durante un tiempo, incluso después de que el auge de la vivienda llega a su fin. De modo que la noticia de que la burbuja inmobiliaria está acabada no significará el desplome de los precios, sino la caída de las ventas y un aumento en el inventario, y mientras, los vendedores tratarán de obtener precios que los compradores ya no están dispuestos a pagar. Y puede ser que el proceso ya haya comenzado. Por supuesto, algunas personas todavía niegan que exista una burbuja inmobiliaria. Permítanme explicar por qué sabemos que están equivocados. Una parte de la evidencia es la sensación de pánico respecto a los bienes raíces, que inevitablemente nos recuerda el pánico desatado en los mercados en 1999. Incluso algunos de los jugadores son los mismos. Los autores del best-seller de 1999 "Dow 36,000" se encuentran ahora entre los principales defensores del punto de vista de que no existe una burbuja inmobiliaria. (...) Las burbujas se terminan cuando las personas dejan de creer que las grandes ganancias de capital son seguras.» "¿Se desinfla la burbuja inmobiliaria?"

09 agosto 2005

Hay más viviendas vacías

Barcelona y Madrid son las ciudades con mayor proporción de pisos vacíos: «La última publicación sobre "Papeles de la Economía Española" de la Fundación de las Cajas de Ahorro (FUNCAS) señala que el parque de viviendas vacías en España creció un 25,48% en el último decenio, hasta situarse en 3,01 millones de unidades en 2001, mientras que la cifra de casas secundarias aumentó un 14,95%, con 3,36 millones de pisos. FUNCAS señala que la mayoría de los pisos vacíos, un 41,2%, se encuentra en las principales ciudades españolas y sus coronas metropolitanas, mientras que las viviendas secundarias se concentran en los municipios de menor tamaño, un 53,9%, y en las costas turísticas. Barcelona y Madrid son las ciudades con mayor proporción de tipos de viviendas vacías en el parque nacional, al representar el 9,9% cada una, mientras que en Valencia y Alicante ese porcentaje desciende al 6,7% y 5,6%, respectivamente, y en Sevilla y Málaga al 3,6% y 3,5%. (...) Por otro lado, FUNCAS señala que el 18,5% de las viviendas vacías del parque español no está en buen estado y sitúa la edad media de los pisos en 38,7 años.»

02 agosto 2005

Más endeudamiento, incierta evolución de los precios

El Banco de España considera que con la única evidencia de la ligera desaceleración en el incremento del precio de la vivienda que se ha detectado en el segundo trimestre de este año, aún es demasiado pronto para asegurar que la tendencia se está invirtiendo. Mientras tanto, el organismo advierte de nuevo sobre los riesgos que implica el alto endeudamiento de las familias. La carga financiera que es consecuencia de la adquisición de vivienda sigue aumentando: «Las familias españolas destinaron un 35,9% de su renta bruta disponible a la compra de viviendas a finales del segundo trimestre del año, según los últimos datos del Banco de España. Esto supone un aumento de 0,7 puntos respecto a marzo y de 1,6 puntos frente a finales de 2004. El repunte es consecuencia del fuerte encarecimiento de la vivienda, lo que obliga a los compradores a contratar créditos hipotecarios de mayor cuantía. (...) La deuda de los hogares españoles continúa la senda ascendente registrada en los últimos años, al tiempo que el ahorro familiar se sitúa en mínimos históricos, lo que hace más vulnerables las decisiones de gasto de los hogares ante futuras subidas de los tipos de interés. Además, España cuenta con el mayor porcentaje de créditos hipotecarios a tipos de interés variable en Europa (el 99% de los nuevos préstamos contratados en 2004). En total, los españoles tenían contraídas deudas para financiar la adquisición de viviendas por 413.255 millones de euros.»

22 julio 2005

El 'boom' hipotecario de largo recorrido

Expansión e innovación en el mercado de hipotecas: «Las hipotecas han pasado de quitar el sueño a más de un propietario a convertirse casi en el mejor amigo de los compradores. Y no sólo porque el Euribor -principal índice con el que se revisa la mayoría de los créditos 'a variable'- esté en mínimos históricos, que, sin duda, también ha ayudado mucho, sino porque las entidades financieras han sacado al mercado innovadores productos que han conseguido que la traumática hipoteca pase a la historia. Jóvenes, familias que desean cambiar de vivienda, inmigrantes... Sea cual sea el tipo de cliente, todos pueden encontrar un crédito a su medida: hipotecas que financian la totalidad del valor de la vivienda más las obras que hubiere que acometer en ella en caso de que sea usada; préstamos que se alargan hasta los 40 años; créditos que permiten al comprador no pagar cuota durante el primer año... Bancos y cajas tienen muy claro qué es lo que ha pasado para propiciar este cambio: «En los últimos 10 años el mercado de la vivienda ha experimentado unas variaciones importantes, con una notable repercusión en la economía doméstica de los clientes, lo que ha originado que las entidades hayamos ampliado y especializado la oferta de productos hipotecarios para adecuarlos a la situación existente en cada momento», aseguran desde Caja Madrid.» "El mercado hipotecario español explota su propio «boom» más allá de la oferta de tipos".

18 julio 2005

A la cabeza de Europa... en inflación inmobiliaria

Un informe comunitario dice que España es el país donde más se ha encarecido la vivienda desde 1999 y destaca la supuesta virtud económica del "efecto riqueza". «La Comisión Europea lo constata: España es el país de la zona euro con mayor crecimiento de los precios reales de las casas, con una media anual de casi el 12% entre 1999 y 2004, según el 'Informe trimestral de la zona euro'. No obstante, el estudio asegura que no todos los efectos de este fenómeno son negativos. El estudio realiza un análisis general de la económica de la zona euro, también evalúa la situación del mercado inmobiliario de los 12 países de la moneda única y señala que hay "grandes diferencias" entre los Estados, pero, aunque los aumentos de precios han sido generalizados, su impacto no ha sido negativo en todos ellos. Así, señala que se han registrado "efectos positivos en la riqueza" de los hogares en algunos de los pequeños Estados miembros, como Holanda, Finlandia e Irlanda "y posiblemente también en España". En contraste, ha tenido un "impacto limitado en el consumo de los Estados miembros más grandes, con la excepción de Francia". En este sentido, un reciente informe del sindicato CCOO, apuntaba que el precio de la vivienda en España ha subido catorce veces más de lo que lo han hecho los salarios entre 1987 y 2004.»

13 julio 2005

El precio sube un 17% interanual

Según Tasaciones Inmobiliarias, los valores de tasación de las viviendas nuevas y usadas experimentan incrementos interanuales del 17%: «El valor de tasación medio de la vivienda libre nueva en España al cierre del segundo trimestre de 2005 ha alcanzado los 2.023,2 euros por metro cuadrado construido, lo que supone un incremento interanual del 17,17%. Con respecto a la vivienda libre usada, ésta se ha situado en los 1.710,4 euros por metro cuadrado construido con un incremento en doce meses del 17,29%. Estos datos se obtienen a partir de los trabajos de valoración de viviendas libres efectuados por TINSA, especialmente para la concesión de créditos hipotecarios, asesorías en compraventa y valoraciones patrimoniales. En ellos se ha cumplido estrictamente la normativa vigente y se han utilizado los numerosos contrastes y comparables exigidos por ella. El elevado número de observaciones así como la utilización de un grupo muy numeroso de colaboradores ayuda a soportar la bondad de los datos. El crecimiento interanual de estas magnitudes refrenda el valor de los resultados.»

Documento: La nota de prensa de TINSA incluye los datos más relevantes del informe de tasaciones.

08 julio 2005

Construcción de más VPO

El recién aprobado Plan de Vivienda 2005-2008 tiene previsto afrontar el encarecimiento de la vivienda con el aumento de la construcción de viviendas protegidas. Para la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), esto supone duplicar el volumen de vivienda nueva en régimen de VPO puestas a la venta con la edificación de entre 80.000 y 100.000 viviendas anuales, frente a las 40.000 actuales. La iniciativa privada apostará por esta política porque, a juicio del secretario general de la APCE, "los precios máximos de estas viviendas hacen más rentable su inversión". Los promotores han considerado positivas varias de las iniciativas del Plan: «Pese a que consideró "insuficiente" que el precio básico de la VPO se haya fijado en 695,19 euros, señaló que los coeficientes que deben aplicar las comunidades autónomas "permiten" que se construyan viviendas protegidas. Asimismo, advirtió de que el inicio de estas viviendas no se va a llevar a cabo en cuanto esté operativo el Plan de Vivienda, sino que será a partir de entre 18 y 24 meses de la concesión de la licencia debido a los trámites burocráticos. En este sentido, pidió a los ayuntamientos que "den aire" a ese proceso administrativo, de manera que no se vean retrasados los planes de construcción de viviendas sociales.

30 junio 2005

Los ayuntamientos y el precio de las casas

José García-Montalvo: «Los ayuntamientos vuelven a ser el chivo expiatorio, como ya sucediera en periodos de 'boom' inmobiliario del pasado, del alarmante aumento del precio de la vivienda de los últimos años. Una mirada a los presupuestos municipales muestra que los impuestos relacionados con la vivienda y la venta de suelo público representan en torno al 50% de los ingresos (sin contar las transferencias corrientes). Pero, ¿quiere eso decir que los municipios son los causantes del aumento del precio de la vivienda? Para discernir hasta dónde llega la culpa de las haciendas locales es preciso entender cómo se fijan los precios de la vivienda. En fases de estancamiento (como, por ejemplo, el periodo 1993-96) los precios se fijaban sumando a los costes de construcción y al precio del suelo un beneficio industrial para el constructor. En las fases de expansión del sector, como la que vivimos en la actualidad, el proceso es muy diferente: el precio de la vivienda viene determinado por la hipoteca máxima que una familia pueda pagar dada su extensión temporal y el tipo de interés vigente. En estas condiciones, los costes de construcción y el precio del suelo no tienen ningún impacto sobre el precio de la vivienda. El precio del suelo sólo tiene importancia en el reparto de los beneficios entre constructores y propietarios del suelo (incluidos los ayuntamientos). Es simplemente un conflicto por la distribución del beneficio.» "Los ayuntamientos y el precio de las casas".
Cuantificando el riesgo

El Banco de España le pone cifras al peligro de que la burbuja se desinfle. Una caída del 10% en el precio supondría una reducción del 0'8% del PIB: «Una eventual "corrección" del 10% en el precio de las viviendas podría reducir el crecimiento del Producto Interior Bruto (PIB) en ocho décimas "en un primer momento", según la estimación del director general del Servicio de Estudios del Banco de España, José Luis Malo de Molina, si bien cree "poco probable" que se origine dicho ajuste. En su intervención, Malo de Molina aclaró que se trata de un escenario "improbable", aunque demuestra la gran dependencia que tiene actualmente la economía española del sector inmobiliario, la más alta de toda la Unión Europea. El tirón del sector inmobiliario, la pujanza de la construcción y el crecimiento del empleo favorecido por ésta sustentan el dinamismo de la economía española, aunque también constituyen un factor de riesgo debido a la sobrevaloración de la vivienda -que está entre el 24% y el 35%, explicó- y también al elevado nivel de endeudamiento familiar, que supera ya el 100% de su renta anual disponible.»

25 junio 2005

Burbuja y especulación

Julio Rodríguez: «El “ladrillo” ha detraído recursos financieros de la inversión productiva, de tal forma que ha convertido a gran mayoría de los españoles en posibles especuladores si tienen ocasión. Este modelo no es sostenible desde cualquier punto de vista: económico o ecológico. (...) Se considera, en general, que la proporción de aumento de los precios de la vivienda no explicable por el comportamiento de las variables fundamentales (en la vivienda son fundamentales el ritmo de aumento real del PIB por habitante, los tipos de interés reales, el crecimiento de los hogares, incluidos los procedentes de la inmigración, la evolución del empleo) puede considerarse como burbuja, sobrevaloración o derivada de la simple especulación, en la que las expectativas desempeñan un papel trascendente. Los ajustes posibles del mercado en una etapa post-auge de posible desaceleración o retroceso de los precios pueden ser mas agresivos en la medida que haya habido mas “burbuja” en la etapa inicial de auge. En España puede haber cierta incidencia de la globalización financiera en la burbuja inmobiliaria, especialmente en los mercados de viviendas destinadas a segunda residencia, como parece haber sucedido en Marbella y amplias zonas de la costa mediterránea, donde el dinero procedente de paraísos fiscales tiene bastante que ver con la construcción desordenada de viviendas en el litoral.» "Especulación inmobiliaria y globalización financiera en España".

17 junio 2005

La sobrevaloración de la vivienda es cada vez mayor

El Banco de España presentó la semana pasada su informe anual sobre la economía. El organismo que dirige Jaime Caruana vuelve a advertir del riesgo que supone el sobrevalorado mercado inmobiliario para consumidores y entidades financieras. Hace año y medio, el Banco de España estimó que los precios de los inmuebles estaban entre un 8% y un 20% por encima de su nivel de equilibrio; posteriormente, ha revisado al alza estos cálculos. De hecho, estima que la sobrevaloración en 2003 alcanzó entre el 14% y el 23% del precio y que, en 2004, esta cifra se ha situado aún más arriba, entre el 24% y el 35%. El análisis que realiza el banco en el informe de este año es el siguiente:

La fuerte revalorización de la vivienda desde finales de la pasada década ha contribuido a reforzar la posición patrimonial del sector [de los hogares], permitiendo que, pese al avance de las deudas, su riqueza neta haya crecido de manera ininterrumpida hasta alcanzar, aproximadamente, un 600% del PIB. Por ello, una corrección del precio de la vivienda afectaría negativamente al gasto privado —sobre todo si coincidiese con una subida significativa de los tipos de interés o con una drástica desaceleración del empleo—. En 2004, los precios de la vivienda no mostraron síntomas de desaceleración y volvieron a registrar una tasa de expansión muy elevada, por encima del 17%. Aunque los principales determinantes de la tendencia de estos precios a largo plazo, como los niveles de renta, las variables demográficas y el coste de la financiación, han continuado impulsando su nivel de equilibrio, los avances registrados han sido muy superiores a lo que podría atribuirse a la trayectoria de los factores fundamentales. De esta forma, la sobrevaloración que viene detectándose en este mercado desde hace unos años —en una cuantía que varía según el modelo empleado para estimarla— no solo no se ha corregido, sino que ha tendido a ampliarse, con lo que también se ha incrementado la probabilidad de que la corrección del desajuste actual pueda adquirir una intensidad significativa.

Debe tenerse en cuenta, sin embargo, que la dinámica de ajuste a corto plazo que caracteriza a los precios en un mercado con movimientos tan inerciales como el de la vivienda supone una cierta persistencia de las desviaciones respecto de la tendencia, que suelen ser absorbidas de manera gradual. En línea con este comportamiento, que es el que tradicionalmente ha prevalecido en la economía española, es posible, sin embargo, que la absorción de la sobrevaloración que existe en la actual coyuntura siga la pauta de episodios anteriores, sin que se produzcan, por tanto, correcciones bruscas.

Fuente: "Informe Anual 2004" (Capítulo 1). Banco de España.

10 junio 2005

Se alarga el tiempo necesario para vender un piso

El plazo medio estimado para la venta de un piso aumentó el 41% desde 2003: «El plazo medio estimado para vender un inmueble en el mercado español se ha incrementado un 41% en los últimos dos años, al pasar de un tiempo medio de 61 días en el año 2003 a un total de 86 días en 2005, lo que supone que el periodo de compra-venta se ha dilatado en casi un mes. Según un estudio de mercado de la empresa de intermediación inmobiliaria Don Piso, el tiempo medio estimado para vender actualmente un inmueble varía en función de sus características, y oscila entre los 79 días necesarios para dar salida a una vivienda comercializada directamente por una agencia, y los 125 días contabilizadas para vender una promoción. Por su parte, las viviendas de obra nueva exigen una media de 105 días para el cierre de su venta. En cuanto al precio de la vivienda, el estudio señala que los compradores pagaron una media de 187.468 euros por la compra de un inmueble durante 2004, lo que representa un incremento del 16% con respecto a 2003. El precio medio por metro cuadrado comercializado aumentó un 19%, hasta alcanzar los 1.976 euros en el año pasado.»

04 junio 2005

No está siendo un mal año para la construcción

Hay empresarios de la construcción que avisan del cambio de ciclo: «La Cámara de Contratistas de Andalucía considera que el "boom inmobiliario" vivido en la comunidad en los últimos años "parece haber llegado a su fin", disminuyendo tanto las viviendas visadas, las iniciadas como los terminadas, según sostienen en su Memoria correspondiente al pasado ejercicio. En rueda de prensa (...) presentaron este informe, que recoge que las viviendas visadas y las iniciadas han registrado en ejercicios anteriores fuertes incrementos, por lo que creen que "habrá que esperar a ver lo que ocurre a lo largo del año 2005".» Creen que el volumen de vivienda nueva bajará este año. Aunque el BBVA mantiene alta la previsión respecto al precio: «El Servicio de Estudios del BBVA ha elevado del 10 al 12% su previsión de crecimiento del precio de la vivienda en 2005 por la buena evolución macroeconómica, especialmente el empleo, y por la perspectiva de que los tipos de interés se mantengan en los niveles actuales hasta finales de 2006. (...) El dinamismo de la economía se está trasladando, según el BBVA, al sector inmobiliario y de la construcción (que supone un 15% del PIB), tanto en el lado de la oferta como en el de la demanda, algo que, según el jefe del Servicio de Estudios de la Entidad, se mantendrá este año y el próximo gracias al ritmo de creación de empleo y a las buenas condiciones de financiación.»

27 mayo 2005

Inquietud por las burbujas inmobiliarias

El 'Financial Times' recoge la inquetud que despierta una burbuja que ha crecido tanto como la española: «El "boom" inmobiliario español siguió impulsando la economía del país en el primer trimestre del año y se ha convertido en un enigma, pero también en motivo de preocupación para el resto de Europa, según publica el diario 'Financial Times'. En teoría, dice el periódico, la oferta debería superar ya con mucho la demanda, ya que el año pasado se construyeron 700.000 nuevas viviendas, más que el total combinado de Francia, Alemania y los países del Benelux. Sin embargo, señala el 'Financial Times', ni los precios de las casas, ni los créditos hipotecarios -que aumentaron un 24% en el primer trimestre- muestran signos de debilidad. (...) "El riesgo de que el sector de la propiedad pudiera estrellarse en España comienza a preocupar al resto de Europa", escribe el periódico. El 'Financial Times' cita a Erkki Liikanen, miembro del consejo de gobernadores del Banco Central Europeo, que se dice preocupado por la posibilidad de que los aumentos de los precios del sector inmobiliario en algunos países de la eurozona no sean sostenibles.» "El 'boom' inmobiliario español, un enigma que preocupa a Europa".

Mientras tanto, en EEUU empiezan a temer los crecimientos insostenibles de precios inmobiliarios en algunas zonas: «La venta de viviendas nuevas y usadas en Estados Unidos sigue creciendo firmemente y los precios han alcanzado niveles tan altos que a algunos expertos les preocupa la posibilidad de que estalle esta 'burbuja' inmobiliaria. Un día después de que la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios informara de que la venta de casas usadas alcanzó el ritmo anual récord de 7,18 millones de unidades, el Departamento de Comercio anunció hoy que la venta de viviendas nuevas ha llegado al ritmo, también sin precedentes, de 1,3 millones anuales. Aunque desde junio pasado la Reserva Federal ha aumentado en ocho ocasiones las tasas de intereses a corto plazo, el interés promedio de las hipotecas para vivienda, con plazos de 30 años, está ahora en el 5,71 por ciento, comparado con el 6,30 por ciento hace un año.» "Bonanza inmobiliaria en EEUU desata temores de 'burbuja'".

22 mayo 2005

Qué ocurrirá con los tipos hipotecarios

Ramón Tamames se propone tranquilizar al personal, asegurando que no habrá subidas de tipos traumáticas para quienes tengan hipoteca, en este artículo dividido en diez puntos. "El alza de los tipos hipotecarios puede esperar":

1. Las familias españolas tienen actualmente un alto endeudamiento a causa de los créditos hipotecarios que tienen acumulados, cifrados últimamente en torno al 70% del PIB.

2. Esa fuerte deuda con bancos y cajas de ahorro se considera generalmente con un fuerte riesgo y, en ese sentido, el Banco de España advierte con frecuencia de que la tendencia a un crecimiento continuo habría de moderarse.

3. Sin embargo, el endeudamiento no es enfermizo, sino fundamentalmente sano, porque corresponde a la adquisición de activos que pueden estimarse de alta valoración permanente, que forman parte de la riqueza del país.

4. Claro es que el temor de esa riqueza depende, en gran medida, de los tipos de interés hipotecarios, que en España están en el nivel más bajo de la historia: si hace 10 años era, como media, del 15%, hoy están en el 3,5% variable.

5. En ese contexto, el peligro radica en que los tipos puedan elevarse súbitamente a niveles dobles, en la línea del 5% o el 6%.

6. En una hipótesis así, la situación se haría dramática para los propietarios que han financiado sus viviendas con un fuerte apalancamiento.

7. Sin embargo, esa hipótesis no es verosímil. Los tipos en la eurozona pueden considerarse bastante estables, y mientras Alemania y Francia continúen en lento crecimiento, el básico del BCE seguirá en el 2%, y el Euribor en 2,2%-2,3%.

8. Incluso puede decirse que a la hora de cambiar el tipo de interés, el BCE va a tener muy en cuenta la situación de los patrimonios familiares que tanto dependen del precio del dinero.

9. Por lo demás, los bancos y las cajas de ahorro están ganando más que nunca y por ello el BCE tampoco tiene presión de ese lado de la cuestión. El diferencial entre el coste y el precio del dinero ya no es tan decisivo, teniendo en cuenta la amplia gama de servicios que presta el sistema bancario, así como el 'trading' continuo que realiza.

10. En resumen: no cabe temer grandes traumas, por lo menos, en los próximos 18-24 meses.

15 mayo 2005

Crecimiento de los precios por encima del IPC

Entre las previsiones que se hacen para los próximos años, hay quien habla de subidas de precios inmobiliarios por encima del IPC hasta el 2008. Los factores de demanda que más pesarán en este crecimiento sostenido, según el informe elaborado por Grupo Planner y AFI para los promotores de Madrid, son la formación de nuevos hogares y la demanda de vivienda por parte de los inmigrantes. "Un estudio afirma que la vivienda subirá más que el IPC hasta 2008": «El citado informe prevé que este año se convierta en el inicio de la desaceleración de precios, ya que estima que frente al incremento del 17,4% registrado en 2004, las casas se hayan revalorizado en diciembre próximo una media del 12,2% en términos nominales. Esa senda de la ralentización continuará los próximos años hasta que en un plazo de tres o cuatro ejercicios el alza se equipare a la progresión de la inflación, en lo que los promotores califican como 'la normalización de los precios'. Las conclusiones del estudio destacan además que ese mantenimiento de sensibles repuntes de los precios estará motivado por la fortaleza de la demanda. 'Nuestros cálculos apuntan a una necesidad media de vivienda anual hasta 2010 de 484.000 unidades, que se desglosarían en 300.000 casas destinadas a residencia habitual y alrededor de 177.000 a secundaria'.»

El estudio confía en que la demanda prevista sea suficiente para mantener el crecimiento de los precios en positivo: «Uno de los factores que explica este fenómeno es la constante reducción que se está produciendo en la composición media de los hogares, que de 2,8 miembros en la actualidad bajará a 2,63 en los próximos cinco años, según el estudio. Además, los expertos de AFI están convencidos de que el proceso de regularización de inmigrantes contribuirá a modificar su comportamiento, ya que diversos informes sostienen que a partir del sexto año de permanencia en el país de destino los inmigrantes comienzan a plantearse la adquisición de una casa. (...) Sobre el grado de accesibilidad a una vivienda, la investigación realizada por AFI apunta que el porcentaje de renta que deben destinar los españoles al pago de su casa 'se está endureciendo'. Así, en 1999, los pagos equivalían al 19% de su renta, mientras que en 2004 ese porcentaje alcanzó el 25%. No obstante, la fuerte competencia que existe en el sistema financiero español ha provocado que ese endurecimiento de la accesibilidad haya sido mayor en el resto de Europa.»

09 mayo 2005

Los precios de la VPO

La VPO se encarece más que la vivienda libre: «La vivienda de protección oficial (VPO) experimentó una notable subida de precio en los primeros meses de este año 2005. El incremento alcanza el 5,4% si se comparan los datos oficiales del primer trimestre con los de los últimos tres meses del año 2004. La diferencia es aún mayor en el caso de las fincas con menos de dos años de antigüedad: un 6,5% para las que reciben alguna ayuda frente a un 2,1% en el caso de las libres. País Vasco, Madrid y Navarra son las comunidades en las que se han registrado las mayores subidas, mientras que en cuatro comunidades los precios han caído. El metro cuadrado de VPO más caro de España se encuentra en el País Vasco, al alcanzar los 1.158 euros. La vivienda protegida parece seguir la senda alcista de la libre. Su precio medio en España por metro cuadrado (912,6 euros) está en línea con el que presenta el mercado abierto en muchas provincias. Incluso en algunos casos lo supera. En cuatro comunidades autónomas el precio del suelo protegido supera los 1.000 euros: País Vasco (1.158,2), Cataluña (1.112,3), Navarra (1.044,7), y Cantabria (1.023,6). En ellas, la VPO es mucho más cara que en Extremadura (836,3 euros), o en ciudades como Teruel (872 euros), Ciudad Real (847 euros) o Cuenca, donde se cotiza a 891,5 euros.» "La VPO se encareció en el primer trimestre de 2005 más que la vivienda libre".

03 mayo 2005

Opiniones sobre la burbuja

¿Qué cosas se pueden decir en una mesa redonda que reúne a expertos en el sector de la vivienda? Una noticia del periódico "20 Minutos" las recoge en pocas líneas: «No hay mucha fe en el mercado de alquiler que tanto quiere fomentar el Gobierno. «Tardará lustros en tener un volumen tan significativo como para ser útil en la regulación del mercado», apuntó el presidente de la Asociación Profesional de Sociedades de Tasación. La opinión mayoritaria es que el precio se estabilizará. En palabras de Eduardo Bayo, de Anuntis Segundamano, «la vivienda es un globo hinchado que cuesta que siga creciendo». También se concluyó que los precios no llegarán a caer. Julio Gil, Gerente de la Asociación de Promotores y Constructores de España, lo razona amparándose en varios factores: «El comportamiento histórico del sector residencial, el elevado porcentaje de viviendas en propiedad y el amplio número de inmuebles sin cargas hipotecarias (el 73%)». Javier Sierra, presidente de AEGI, recordó que «no se puede hablar de burbuja a nivel nacional, ya que los mercados inmobiliarios son locales».

28 abril 2005

No llega a desaceleración

Dice la estadística de precios de la vivienda: un 15,7% interanual en el primer trimestre del año. Comparado con el 17,4% de 2004, se puede decir que en el último año se ha frenado la progresión espectacular de los precios, pero la realidad es que no se percibe claramente una desaceleración. Comenta el diario "Cinco Días" en "El embrollo de la vivienda": «Los precios de la vivienda aumentaron un 15,7% interanual en el primer trimestre del año, frente al 17,4% con que cerró 2004. Una aparente desaceleración de más de punto y medio que, sin embargo, no responde a la realidad. El cambio en la base de cálculo de la estadística aplicado por el Ministerio de Vivienda hace que ambas cifras no sean comprables. Un cálculo preciso, usando los coeficientes de enlace proporcionados por los técnicos, arroja una desaceleración de dos décimas, del 15,9% al 15,7%, en la escala nueva (o del 17,4% al entorno del 17%, en la antigua). Demasiado poco para sostener la afirmación de la ministra María Antonia Trujillo, ayer, de que los precios de la vivienda se han desacelerado.»

«Lo habitual cuando se modifica una estadística es publicar también una serie histórica revisada superior a un año que permita tener un referente claro sobre la evolución del indicador. El Ministerio de Vivienda sostiene que no ha modificado la metodología, sólo la base de cálculo. Sus técnicos eluden dar el dato del primer trimestre de 2005 con la base antigua, y ofrecen una serie histórica limitada con la nueva base, de manera que no existe un dato comparable. No parece una conducta demasiado ejemplar, especialmente para un ministerio que modificó la anterior estadística para garantizar, precisamente, su transparencia.»

24 abril 2005

La superficie de los pisos

Se habla mucho de los metros cuadrados últimamente. Durante el periodo de mayor incremento en el precio de los pisos, la superficie media de la vivienda nueva ha permanecido invariable: «La superficie media de los pisos en España es de 102,4 metros cuadrados en el caso de los bloques y de 159 en el de las viviendas unifamiliares, según el Informe Anual de la Construcción 2004 de la patronal de los constructores Seopan. A la vista de estos datos, la superficie media de los pisos en España apenas ha variado en los últimos años. Si hace siete se situaba en 103,7 metros cuadrados, a finales del pasado ejercicio tan sólo había mermado en un metro. Incluso ha crecido en el caso de las viviendas unifamiliares, que han pasado de los 147,8 metros cuadrados a casi 160. La conclusión de los datos de Seopan es que, en pleno auge del mercado residencial y si se tiene en cuenta que el tamaño medio de las familias españolas es de 2,9 miembros, los españoles optan por casas más bien grandes.»

17 abril 2005

El efecto de las deducciones fiscales

Un estudio concluye que las desgravaciones fiscales sobre la adquisición de viviendas terminan beneficiando a los constructores y promotores dueños del suelo: «Las deducciones fiscales por la adquisición de viviendas elevan una media del 8,3% el precio de los pisos, al tiempo que absorben el 14,6% de los Presupuestos Generales del Estado. Según un estudio publicado en la última revista del Colegio de Economistas, con un salario medio (unos 1.523 euros al mes), una persona puede comprar un piso de 180.000 euros (precio medio de una vivienda de cien metros cuadrados), pagando el 20% de entrada y el resto con un préstamo a 25 años y un tipo de interés del 4%, lo que absorbería el 50% de sus ingresos mensuales. En cambio, si tiene en cuenta que se puede deducir al menos un 15% anual del coste de la vivienda y respetando su intención de no dedicar más del 50% de sus ingresos a la adquisición, esa misma persona podría comprarse un piso de 195.000 euros, un 8,3% más cara.»

«Además, las deducciones relacionadas con la vivienda habitual en el IRPF absorben 3.076 millones de los Presupuestos Generales del Estado de este año. Si de esa cifra se eliminan los gastos fiscales asociados al IVA, se puede deducir que los asociados directamente a la adquisición de viviendas suponen el 14,6% del total. Si tampoco se considera la reducción general sobre rendimientos del trabajo, la proporción aumenta hasta suponer el 20% de los presupuestos y entre el 0,8% y el 1% del PIB. De acuerdo con los cálculos del estudio, estas magnitudes ponen de manifiesto que si se eliminaran las desgravaciones fiscales a la vivienda se podría duplicar el importe que anualmente se destina a I+D.»

Documento: "Algunas reflexiones sobre la tributación y las desgravaciones a la vivienda". José García-Montalvo. Revista Economistas, Marzo 2005.

12 abril 2005

Las VPO de 30 metros

Una de las funciones del Ministerio de Vivienda es parir ideas más o menos arriesgadas. Hoy tenemos un ejemplo: «El Gobierno estudia modificar la normativa que regula las viviendas de protección oficial (VPO) para permitir la construcción de pisos más pequeños, cuya superficie mínima podría llegar hasta los 30 metros cuadrados, y con espacios comunes para los vecinos, según adelantó ayer la ministra de Vivienda, María Antonia Trujillo, en la inauguración del salón Construmat. La titular de la cartera de Vivienda evitó pronunciarse sobre la superficie mínima que tendrán las VPO en el futuro una vez se introduzcan cambios en la legislación, aunque adelantó que las viviendas se 'adaptarán al ciclo vital de las personas'. En este sentido, dijo que en un primer momento ' los jóvenes pueden necesitar sólo una apartamento de 30 metros cuadrados'.»

«Trujillo calificó la actual legislación de 'encorsetada' y negó que favorecer la construcción de pisos de menor tamaño y con espacios a compartir entre vecinos suponga una 'regresión' en la calidad de la vivienda protegida. La ministra puso como ejemplo el desarrollo que este tipo de construcciones han tenido en los países nórdicos. 'En estos países el debate está superado y se apuesta por viviendas modulares que se pueden ampliar anexionando el piso de al lado', dijo.» En Cinco Días: "Un cambio en la ley permitirá construir VPO de 30 metros".

08 abril 2005

Sube el Euribor

El Euribor se eleva al 2,335% y encarece las hipotecas: «El Euribor a un año, la principal referencia para fijar los tipos de interés de las hipotecas, subió en el mes de marzo hasta el 2,335%, según los datos facilitados por diferentes operadores del mercado. La subida, que aún está pendiente de la confirmación del Banco de España, encarecerá los préstamos hipotecarios que se revisen en los próximos días. El Euribor subió en marzo 0,025 puntos respecto al mes de febrero, mientras que esta cifra se eleva hasta los 0,280 puntos si se toma como referencia marzo de 2004, cuando el índice alcanzó uno de sus mínimos históricos. Según la Asociación Hipotecaria Española (AHE), los titulares de una hipoteca media de 120.000 con un plazo de amortización de 20 años sufrirán un aumento de la cuota mensual superior a los 16 euros. Este ligero avance registrado en marzo, tras la bajada del mes de febrero, constata la tendencia irregular del índice Euribor que comenzó a marcar a finales del pasado verano. Desde junio de 2004, el Euribor se mantiene por encima del 2,300%. La opinión de los expertos es que los actuales niveles de la referencia hipotecaria son coherentes con lo que ocurre en la economía europea y consideran que seguirá sin grandes cambios durante los próximos meses. El precio del crudo es, en todo caso, el factor que puede influir más directamente al Euribor, con un efecto inflacionista en la eurozona.»

02 abril 2005

Los récords del 'boom' inmobiliario

Julio Rodríguez López: «En 2004 se superaron numerosos récords en el mercado de la vivienda en España. El más destacado fue el de los proyectos de viviendas visados por los colegios de arquitectos, que el pasado año se elevaron a 757.600 en España. El nivel previo más elevado de dicha magnitud correspondía a 1973, año en el que los proyectos visados en cuestión ascendieron a 696.500. En 2004, poco más del 7% de los proyectos de viviendas visados correspondió a viviendas protegidas (VPO), mientras en 1973 esa proporción fue del 34,3%. Por otra parte, en 2004 la relación entre precios de la vivienda y alquileres superó en un 88% la de 1997, que fue el año de inicio de la etapa de auge inmobiliario reciente. La vivienda ha alcanzado así en España una condición plena de activo que integra la cartera de inversiones de hogares y de empresas, lo que complica el acceso a la vivienda a los jóvenes hogares. Un empleo más intenso de la oferta de viviendas en alquiler contribuiría a contrarrestar la difícil situación de acceso vigente.» "La melancolía del récord".

27 marzo 2005

La desaceleración que viene

Álvaro Martín Guerrero: «Varios indicadores apuntan ya hacia una desaceleración en el crecimiento del mercado inmobiliario en España: a la caída de la inversión extrajera directa en inmuebles se añade la moderación en el crecimiento de la producción residencial. El volumen de inversión extrajera directa en inmuebles en 2004 es algo más de un 6% inferior al del año pasado, mientras que, por otro lado, la tasa de crecimiento sobre el número de visados de construcción de vivienda nueva ha pasado de un 20% en 2003 a un 7% en 2004. En algunas provincias de la costa, con un importante volumen de producción residencial, como Alicante o Málaga, la variación ha sido negativa con respecto al año anterior, sugiriendo un cierto agotamiento en la oferta de vivienda secundaria. Las proyecciones para 2005 sobre los fundamentos económicos que han favorecido la evolución del mercado residencial en los últimos años auguran un panorama con un menor margen de expansión.» "La desaceleración que viene".

20 marzo 2005

Se prepara la Sociedad Pública del Alquiler

A pesar de las dudas planteadas por la existencia de agencias locales y autonómicas para el alquiler, el Ministerio de Vivienda ultima los detalles de su proyecto estrella: «El Gobierno ofrecerá pisos en alquiler a precios más baratos que los del mercado a través de la Sociedad Pública del Alquiler. Esta empresa pública, que será creada próximamente por el Consejo de Ministros, pondrá a disposición de los ciudadanos al menos 25.000 viviendas en régimen de alquiler, para fomentar así la recuperación del mercado del alquiler. La medida, impulsada por el Ministerio de Vivienda, pretende acabar con el gran número de viviendas vacías existente en España para poder dedicarlas a alquileres que beneficien el acceso a un piso para los jóvenes y las familias con menos recursos. Para vencer las reticencias de los arrendadores, la nueva Sociedad Pública del Alquiler recibirá la cesión de un inmueble durante un plazo máximo de cinco años al tiempo que garantizará al propietario el cobro de la mensualidad establecida. (...) El Ejecutivo estudia incluso la posibilidad de realizar el pago por adelantado del periodo del alquiler por una sola vez y que sea la Sociedad del Alquiler quien se ocupe de gestionar el cobro de las mensualidades al arrendatario. De este modo, la nueva empresa pública se encargaría de todo el proceso de alquiler del inmueble vacío: sacarla al mercado, arrendar la vivienda, cubrir los gastos de mantenimiento y responder de que el inquilino realice los pagos de todas las mensualidades.»

15 marzo 2005

Las primeras caídas de precios inmobiliarios

En "Cinco Días": Madrid registra las primeras caídas de precio de la vivienda. «Con los datos de las transacciones que se están llevando a cabo en este comienzo de año, [la consultora] Roan y el Servicio de Estudios del BBVA coinciden en asegurar que la demanda se mantendrá estable, 'solamente puede disminuir algo la extranjera por las menores previsiones de crecimiento de la economía mundial y por la situación inestable de Alemania'. En cuanto al mercado de Madrid, Roan destaca que se están dando subidas y bajadas, según la zona que se analice. 'Parece que se han acabado definitivamente los fuertes encarecimientos generalizados', subraya. La entrega masiva de nuevas viviendas en los nuevos barrios de Las Tablas, Montecarmelo, Ensanche de Vallecas o Carabanchel ha moderado los precios de los distritos limítrofes, produciéndose incluso bajadas en barrios tradicionalmente caros, como Chamartín y Retiro. De hecho, el informe sostiene que en Chamartín la horquilla de precios se ha abierto mucho en relación al año anterior y en Retiro se ha pasado de un máximo de 6.000 euros por metro cuadrado en junio a 4.692 en diciembre.»

09 marzo 2005

Noticias cíclicas sobre la vivienda

Hay noticias que reaparecen de vez en cuando. Siempre vuelven, como los análisis de "The Economist": «La vivienda en España está sobrevalorada en un 60%, según un estudio que publica el semanario británico "The Economist". El Banco Central Europeo (BCE) ya puso de manifiesto hace unas semanas el peligro de una caída brusca de los precios de las viviendas. El semanario económico viene advirtiendo desde hace meses de la sobrevaloración del mercado de la propiedad a nivel mundial. En el análisis de la revista se compara el alquiler y la compra de vivienda, concluyendo que resulta más rentable la primera de las opciones, debido a la sobrevaloración de las casas. Los autores del informe han elaborado un índice que pone en relación el precio de la vivienda y la renta que se puede obtener por su alquiler. Respecto a un nivel 100 (media de los años 1975 a 2000), España se situaría en un nivel de 200 puntos, por lo que, según "The Economist", la vivienda en España está sobrevalorada respecto al alquiler en más de un 60%.»

Y las previsiones que realiza el propio sector inmobiliario: «El precio medio de la vivienda nueva en España subirá entre un 7% y un 15% durante 2005, lo que supondrá una ralentización respecto al encarecimiento del 17,4% registrado el pasado año, según las estimaciones realizadas por Metrovacesa, el primer grupo inmobiliario español. El presidente de esta empresa, Joaquín Rivero, considera además que esta senda de desaceleración se mantendrá y que el mercado se estabilizará en el plazo de dos ejercicios. "Es muy difícil que el mercado de la vivienda siga mejorando tras los récords alcanzados tanto en el precio como en el número de promociones", señaló ayer Rivero en un encuentro organizado por la Asociación de Periodistas de Información Económica (APIE). En su opinión, ya apenas queda margen en los tipos de interés y en el alargamiento de plazos de amortización para seguir mejorando las condiciones de financiación, factor que, a su juicio, ha posibilitado que se compren viviendas, "aunque cada vez son más caras".»

02 marzo 2005

El coste del suelo

Los arquitectos apuntan hacia el origen de la escalada del precio de la vivienda nueva: «Un exhaustivo estudio realizado por el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE) sobre la situación actual del mercado inmobiliario analiza cuánto costaba construir una casa en 1996, antes de que comenzara el boom, y cuánto cuesta ahora, ocho años después. El informe concluye que de un total de siete partidas diferentes de costes: solar, proyecto, licencia, obra, financiación, gestión y comercialización, sólo el gasto imputable a la adquisición de terrenos ha registrado un fortísimo aumento al pasar de representar unos 7.000 euros por vivienda (el 8,4% del total de costes) en 1996 a nada menos que 50.000 euros por casa, el 30,9% el pasado ejercicio. El resto de costes han permanecido bastante estables e incluso aquél atribuible a los gastos de construcción o de obra ha caído en términos relativos, ya que si en 1996 representaba el 71,4% del total del coste, ahora apenas supone la mitad del mismo, en concreto el 51,1%. (...) Estas cifras demuestran, una vez más, que uno de los factores decisivos que ha contribuido a incrementar el precio de la vivienda ha sido el espectacular encarecimiento que han protagonizado los terrenos, alzas que los promotores han repercutido íntegramente en el precio final, tal y como han reconocido abiertamente las principales patronales del sector.» "Claves para entender el espectacular aumento del precio de las casas".

26 febrero 2005

Agencia de alquiler

El Gobierno ha presentado un paquete de medidas de política económica que incluye el mandato de creación de la prometida agencia para el alquiler de viviendas. Es el punto 82 del plan aprobado ayer en el Consejo de Ministros: «El Ministerio de Vivienda elevará antes del 1 de abril de 2005 al Gobierno el proyecto para la constitución de una Sociedad Pública de Alquier, como entidad prestadora de servicios para impulsar el mercado del alquiler de vivienda en España. Tendrá por objetivo coadyuvar a la promoción del mercado de alquiler, ofreciendo mayores garantías a los arrendadores y arrendatarios, aportando información y asesoramiento y facilitando la gestión de viviendas, bien sean libres o sujetas a algún régimen de protección, con el fin de aumentar la seguridad jurídica y reducir costes de transacción para los arrendadores particulares. La Sociedad desarrollará fórmulas de colaboración con las administraciones autonómica y local para realizar tareas relacionadas con su objetivo de promoción del mercado de alquiler».

20 febrero 2005

El FMI advierte y da recetas

Jesús García: «El Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero no se atreve a modificar las deducciones por compra de vivienda y es realmente un alivio, pese a que desde el Fondo Monetario Internacional, convertido en el 'pepito grillo' de las economías mundiales, se insiste en los peligros que para la economía española suponen la inflación y el elevado precio de los inmuebles. El FMI de Rodrigo Rato no habla con claridad de la burbuja existente en nuestro país, ni de la que tiene lugar en Gran Bretaña, aunque este organismo y la OCDE han alertado sobre los riesgos que puede suponer para la economía un encarecimiento del precio del dinero. El Fondo pide más audacia al Gobierno en su plan de vivienda y le aconseja flexibilizar el mercado del alquiler y las normas sobre suelo. Un sueño que se ha intentado en los últimos 25 años de democracia con nulo o casi ningún éxito. La financiación de los ayuntamientos estaría en juego. (...) El Gobierno del PSOE prepara una amplia reforma fiscal. No tiene previsto tocar las deducciones por vivienda que son parte de la madre del cordero del tirón que tiene entre los ciudadanos la compra de estos activos.» "¿Quién se atreve a tocar las deducciones a la vivienda?"

13 febrero 2005

Baja el ritmo en el mercado de vivienda de segunda mano

Una encuesta realizada por el suplemento inmobiliario de "El Mundo" indica que se tarda más en vender un piso y que los precios son frecuentemente negociados a la baja. "El ritmo de venta de los pisos de segunda mano acusa la desaceleración": «El mercado de la vivienda usada está ralentizando su ritmo. A pesar de que el sector inmobiliario sigue embarcado en su famoso 'boom', cuesta más 'colocar' los inmuebles. Así lo constata un informe/encuesta realizado por este suplemento. "Su Vivienda" ha recogido, a pie de calle, información sobre 105 anuncios de pisos en venta distribuidos por los 21 distritos de Madrid capital (cinco en cada uno de ellos). A continuación, desde octubre y mensualmente hasta febrero -ambos meses incluidos-, ha comprobado el estado de cada una de las casas. Al cabo de cinco meses, aún hay un 36,2% de pisos que sigue en venta, mientras que el ritmo habitual en vivienda usada venía siendo de entre uno y medio a tres meses. (...) El ritmo es lento pero seguro. Los inmuebles se han ido 'colocando' en el mercado, aunque sea a costa de realizar alguna rebaja en el precio de partida. Así, el 25,72% de los vendedores con los que se ha contactado para la encuesta ha recortado el precio de sus pisos con el objeto de conseguir la venta.»

08 febrero 2005

Políticas públicas y precio de la vivienda

José García-Montalvo: «La espectacular subida del precio de la vivienda es un motivo de preocupación. La dificultad para el acceso a la vivienda de muchas familias es sólo uno de los efectos del actual 'boom' de la construcción. Sus consecuencias colaterales son también muy importantes. En primer lugar, la concentración de recursos productivos en el sector de la construcción drena 'inputs' que podrían dirigirse a sectores tecnológicamente avanzados y más productivos. Además, el acelerado crecimiento del endeudamiento y la elevada proporción de nuevos créditos hipotecarios a tipo variable aumenta el riesgo macroeconómico, especialmente cuando las decisiones sobre los tipos se toman en Frankfurt. Finalmente, la elevada rentabilidad de la vivienda considerada como un activo fomenta la ya excesiva orientación tradicional hacia la compra de la vivienda frente al alquiler, con las consiguientes consecuencias sobre el mercado laboral. Es importante empezar por preguntarse si se puede hacer algo para afectar el precio de la vivienda antes de lanzarse a proponer medidas. Si nos basáramos en razones históricas, la contestación a esta pregunta debería ser no. Al margen, existen también razones teóricas que hacen difícil el encauzamiento del crecimiento de los precios de la vivienda.» "Políticas públicas y precio de la vivienda".

En la web de J. García-Montalvo, profesor de la UPF, se puede encontrar una interesante recopilación de artículos sobre la vivienda y las burbujas inmobiliarias.

01 febrero 2005

Estadística del Colegio de Registradores

La evolución de los precios declarados se ha moderado en su tendencia alcista, con un incremento del 3,90%, frente al 4,46% del trimestre anterior: «El Colegio de Registradores de España, a través de su Centro de Procesos Estadísticos, con el asesoramiento técnico de un equipo investigador de la Universidad de Zaragoza, presenta los resultados de su Estadística Registral Inmobiliaria relativos al tercer trimestre de 2004, donde se han analizado 190.000 compraventas de vivienda. De ella se desprende que el precio medio declarado de la vivienda, durante el tercer trimestre de 2004, alcanzó los 1.525,29 €/m². La vivienda nueva se situó en los 1.590,54 €/m², mientras que la usada alcanzó los 1.476,00 €/m². (...) La evolución de los precios declarados, durante el tercer trimestre de 2004 se ha moderado en su tendencia alcista, con un incremento del 3,90%, frente al 4,46% del trimestre anterior. La vivienda nueva ha incrementado sus precios en un 3,29%, mientras que la usada lo ha hecho en un 4,37%. Durante los nueve primeros meses de 2004 el precio medio declarado de la vivienda ha sufrido un incremento medio del 12,20%. La vivienda nueva ha incrementado sus precios en un 10,92%, mientras que la usada lo ha hecho en un 13,03%.» Nota de prensa en www.registradores.org

Documento: Estadística Registral Inmobiliaria. Tercer trimestre de 2004. (en PDF - 3.4 MB)
Política de vivienda en Madrid

Javier López: «En la misma semana y prácticamente en el mismo día, los ministerios de Defensa y Vivienda acuerdan con el alcalde de Madrid los contenidos de la 'Operación Campamento', al tiempo que la presidenta de la Comunidad de Madrid recibe el dictamen de los "expertos" sobre suelo y vivienda en la Comunidad de Madrid. Parece mentira que en un lapsus tan corto de tiempo se produzcan dos anuncios tan dispares. La 'Operación Campamento' supone dar el pistoletazo de salida a una actuación urbanística sobre 9 millones de metros cuadrados de suelo planificado, la construcción de cerca de 11.000 viviendas, de las cuales más de 8.000 gozarán de algún tipo de protección y tendrán, por lo tanto, un precio máximo establecido. El dictamen sobre el suelo y vivienda elaborado por los "expertos" supone más de lo mismo en el mantenimiento de las políticas autistas en materia de vivienda que tanto han contribuido al encarecimiento del precio del suelo y al fomento de la especulación inmobiliaria.» "El parto de los montes".

26 enero 2005

Los bancos hacen sus previsiones

El abanico de previsiones va de una moderación en la subida de los precios a una caída del crecimiento por debajo de la inflación: «El Servicio de Estudios del BBVA ha realizado su previsión sobre cómo evolucionarán los precios de la vivienda en los próximos dos años, y vaticina «una moderación ordenada» que podría cerrar 2005 con un avance del 10% -que sería más intensa en las zonas orientadas al turismo europeo, donde la venta de las promociones se está alargando-, mientras que en 2006 el incremento estaría en torno al 5%. El informe añade que por sexto año consecutivo se ha superado el medio millón de viviendas iniciadas, lo que ha elevado la producción media de los últimos cinco años por encima de las 600.000 viviendas. Asimismo indica que las condiciones financieras continuarán siendo favorables para las familias españolas, puesto que aunque es previsible que se inicie un ciclo de subida de tipos de interés, éste no se producirá hasta la segunda mitad del año y de forma muy suave. En tesis similares al BBVA se pronunció ayer el banco suizo UBS, al considerar «improbable» que la burbuja inmobiliaria vaya a explotar en España, pero sí advirtió que los precios se van a ralentizar hasta alcanzar en los próximos años precios inferiores a la inflación, algo que los promotores inmobiliarios no contemplan, sino que más bien se estabilizarán un punto o dos por encima del IPC.»

20 enero 2005

El BCE advierte

El presidente del Banco Central Europeo, Jean-Claude Trichet, declaró en una rueda de prensa el 13 de enero que en varios mercados europeos se había producido un alza desmesurada de los precios de la vivienda. Y citó a España entre los países de la eurozona con un mercado inmobiliario con «incrementos insostenibles de los precios». Ahora el BCE traslada a su boletín mensual una advertencia que podría indicar algo sobre su política futura de tipos de interés: los precios del mercado inmobiliario pueden subir en la eurozona por el exceso de liquidez y el fuerte crecimiento de los créditos. Esto lleva años experimentándose en España. Si se convierte en tónica general de los países de la zona euro, la preocupación por el reflejo subsiguiente en los datos de inflación puede hacer que el BCE se mueva:

«El BCE comenta que en el área hay actualmente "considerablemente más liquidez disponible que la necesaria para financiar un crecimiento económico sin inflación". Agrega que este "exceso de liquidez y el fuerte crecimiento del crédito pueden convertirse en una causa de fuertes subidas de los precios de los activos, particularmente de los precios de la vivienda". Irlanda y Holanda son otros miembros de la Unión Monetaria, donde los precios de la vivienda se han disparado en los últimos años, frente a Alemania, que tiene un mercado claramente deprimido. La autoridad monetaria europea ha mantenido los tipos rectores de interés en el 2,0% desde junio del 2003 al prevalecer un índice moderado de inflación en la zona, aunque por encima del techo fijado por el BCE del 2%, y en diciembre se situó en el 2,3%.»

16 enero 2005

Concentración en Madrid

Una iniciativa que invita a movilizarse por el derecho a la vivienda. La Plataforma por una Vivienda Digna en Madrid lo anuncia: «La cita es el próximo domingo 23 de enero de 2005, a las 11 horas en la Puerta del Sol de Madrid. De nuevo los ciudadanos tendremos la ocasión de manifestar nuestro descontento por la especulación sobre el suelo, la escasez de vivienda pública y la dejadez de las diferentes administraciones, que dan lugar a la desbocada escalada del precio de la vivienda y a situaciones de injusticia generalizada. Bajo el lema “Por el derecho a techo. Stop a la especulación”, convocan esta concentración diferentes colectivos. (...) La concentra-acción aglutinará varias acciones reivindicativas y lúdicas. El fin de los retrasos en los PAU, un compromiso real por la vivienda pública protegida, el control del fraude y el derecho a una vivienda digna por un precio digno serán algunos de los lemas.»

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10 enero 2005

Más hipotecas

El porcentaje de salario que se dedica a la vivienda sigue subiendo como la espuma: «La financiación de la compra de una vivienda absorbió el 55,5% del salario medio anual de los españoles en el tercer trimestre del año pasado, lo que supone una aceleración de 4,1 puntos con respecto al cierre del ejercicio 2003 y vuelve a representar un nuevo máximo histórico, según datos del Banco de España». Y, además, sube de forma peligrosa: «De esta manera, el porcentaje medio del salario que es preciso destinar a la compra de una vivienda está más de 20 puntos por encima de la tasa del 33% considerada por las entidades bancarias como óptima para garantizar el pago de las cuotas hipotecarias y evitar riesgos de morosidad». Pero el negocio hipotecario parece no dar muestras de agotamiento a pesar de las previsiones a la baja, en consonancia con el menor ritmo del sector de la construcción: «El negocio hipotecario se ralentizará en 2005 hasta alcanzar tasas de crecimiento de entre el 15% y 17%, muy inferiores al aumento casi récord logrado el pasado año y que osciló entre el 24,1% y 24,5%, según las estimaciones realizadas por la Asociación Hipotecaria Española.»

04 enero 2005

Un 12,5% de subida en 2004

Los precios de la vivienda se desaceleran algo, y así lo comenta el editorial de hoy de Cinco Días: «En espera de que el Ministerio de Vivienda publique su dato oficial, las cifras avanzadas ayer por Sociedad de Tasación reflejan signos de desaceleración en el mercado inmobiliario durante el año 2004. Según los cálculos de esta firma, el precio de la vivienda nueva creció una media del 12,5% en las capitales de provincia, frente al 15,8% de 2003. Se trata del dato más moderado desde 2001, cuando se incrementaron a un ritmo del 8,9%. El ritmo de subida sigue siendo muy superior en las ciudades que no son capitales de provincia (15,8%), hay localidades donde todavía supera el 20% y el precio medio en 2004 era siete veces más caro que en 1985. Pero, de confirmarse, estas cifras indicarían que nos acercamos hacia el aterrizaje suave anunciado insistentemente por los expertos.»

«Durante los últimos años, la efervescencia del mercado inmobiliario ha cimentado un crecimiento económico superior a la media de la Unión Europea. Y la riqueza y los empleos generados por esta industria son incuestionables. Sin embargo, la acelerada subida de los precios de los inmuebles ha desatado la alarma de los responsables económicos nacionales e internacionales. Desde el Banco de España hasta el FMI, pasando por numerosos departamentos de análisis privados han alertado sobre el peligro de que explote la burbuja inmobiliaria, hundiendo la valoración de unos activos que constituyen la principal herramienta de ahorro de las familias. La compra de vivienda ha impulsado, además, de manera notable la tasa de endeudamiento de las familias. Y un desplome brusco de los precios tendría consecuencias nefastas para el conjunto de la economía. Para el año que comienza, las previsiones apuntan a un incremento medio inferior al 10%. Y en cuatro años algunos creen que estará en línea con el IPC. Si se confirman estas estimaciones, habremos dejado atrás la amenaza de catástrofe inmobiliaria sin renunciar a la pujanza de un sector estratégico para la economía española.»