La sobrevaloración de la vivienda es cada vez mayor

El Banco de España presentó la semana pasada su informe anual sobre la economía. El organismo que dirige Jaime Caruana vuelve a advertir del riesgo que supone el sobrevalorado mercado inmobiliario para consumidores y entidades financieras. Hace año y medio, el Banco de España estimó que los precios de los inmuebles estaban entre un 8% y un 20% por encima de su nivel de equilibrio; posteriormente, ha revisado al alza estos cálculos. De hecho, estima que la sobrevaloración en 2003 alcanzó entre el 14% y el 23% del precio y que, en 2004, esta cifra se ha situado aún más arriba, entre el 24% y el 35%. El análisis que realiza el banco en el informe de este año es el siguiente:

La fuerte revalorización de la vivienda desde finales de la pasada década ha contribuido a reforzar la posición patrimonial del sector [de los hogares], permitiendo que, pese al avance de las deudas, su riqueza neta haya crecido de manera ininterrumpida hasta alcanzar, aproximadamente, un 600% del PIB. Por ello, una corrección del precio de la vivienda afectaría negativamente al gasto privado —sobre todo si coincidiese con una subida significativa de los tipos de interés o con una drástica desaceleración del empleo—. En 2004, los precios de la vivienda no mostraron síntomas de desaceleración y volvieron a registrar una tasa de expansión muy elevada, por encima del 17%. Aunque los principales determinantes de la tendencia de estos precios a largo plazo, como los niveles de renta, las variables demográficas y el coste de la financiación, han continuado impulsando su nivel de equilibrio, los avances registrados han sido muy superiores a lo que podría atribuirse a la trayectoria de los factores fundamentales. De esta forma, la sobrevaloración que viene detectándose en este mercado desde hace unos años —en una cuantía que varía según el modelo empleado para estimarla— no solo no se ha corregido, sino que ha tendido a ampliarse, con lo que también se ha incrementado la probabilidad de que la corrección del desajuste actual pueda adquirir una intensidad significativa.

Debe tenerse en cuenta, sin embargo, que la dinámica de ajuste a corto plazo que caracteriza a los precios en un mercado con movimientos tan inerciales como el de la vivienda supone una cierta persistencia de las desviaciones respecto de la tendencia, que suelen ser absorbidas de manera gradual. En línea con este comportamiento, que es el que tradicionalmente ha prevalecido en la economía española, es posible, sin embargo, que la absorción de la sobrevaloración que existe en la actual coyuntura siga la pauta de episodios anteriores, sin que se produzcan, por tanto, correcciones bruscas.

Fuente: "Informe Anual 2004" (Capítulo 1). Banco de España.