31 diciembre 2003

Anuncios de alquileres

«El 86% de los anuncios de pisos de alquiler insertados en la prensa especializada en publicidad son falsos, según un estudio realizado por el colectivo Acció Jove-Joves de Comisiones Obreras (CC.OO.) de Cataluña. Este trabajo, basado en llamadas a los anunciantes de pisos de alquiler, pone de manifiesto además que cerca de la mitad de los anuncios que aparecen en la prensa diaria son también engañosos. Una vez analizados los resultados del estudio, Acció Jove-Joves denuncia el fraude existente en los anuncios de pisos de alquiler y reclama una intervención más decidida por parte de las administraciones públicas para garantizar el derecho a la vivienda. Asimismo, anima a todas las personas a denunciar este tipo de prácticas y exige a los anunciantes mayor transparencia y responsabilidad.»

28 diciembre 2003

Los primeros avisos

Fue "The Economist" la publicación que lanzó una de las primeras advertencias sobre las consecuencias que podía tener un crack inmobiliario. Aunque hay que dejar constancia de que, lógicamente, antes de ellos otros expertos ya lo habían dicho. Lo que apareció en un número de mayo del semanario británico era resumido así en un especial de "Expansión": «El artículo destaca varios factores preocupantes. Según algunos cálculos, el mercado inmobiliario, que comprende la construcción, la compra, la venta y alquiler de inmuebles y viviendas y los beneficios de las personas que viven en casas de propiedad, representa alrededor del 15% del PIB de los países ricos, y en la mayoría de los países, alrededor de dos tercios de las reservas de capital tangible. Lo más importante es que los inversores tienen mucho más dinero en activos inmobiliarios que en acciones o bonos.»

Y el hecho de que el dinero esté más en activos inmobiliarios es señal del carácter especulativo de una mayoría de las operaciones de ese mercado. Aportamos un dato: en España se han construido estos últimos años más viviendas que en Francia y Alemania juntas. En 2002, fueron 574.000 las nuevas viviendas que se empezaron a construir. Y no hace falta recordar que en estos dos países europeos con los que nos comparamos la población es el triple de la nuestra y el crecimiento demográfico es superior. Una pregunta para el ministro Cascos: ¿dónde están los "fundamentos reales" del crecimiento inmobiliario de los que habló en una ocasión?

Más datos: El mapa de precios del suelo, según datos de la Sociedad de Tasaciones recogidos por "Expansión".

23 diciembre 2003

El informe del Banco de España

Uno de los elementos de debate más recurrentes durante estos últimos meses ha sido el estudio del Banco de España sobre el precio de la vivienda, aparecido en el Boletín Económico de septiembre de 2003. En la introducción nos dice: «La vivienda constituye el principal activo de la mayoría de las familias tanto en España como en muchos otros países desarrollados, y es, asimismo, garantía de una parte importante de los créditos concedidos por las entidades de depósito españolas. Consiguientemente, la evolución de su precio tiene implicaciones potenciales para la estabilidad macroeconómica y financiera de nuestra economía. Cambios en el mismo pueden, así, afectar a las decisiones de consumo y de inversión de los hogares y a la posición financiera tanto de estos como de las entidades financieras.»

El informe analiza a través de dos enfoques -uno macroeconómico y otro financiero- cuál es la evolución de los precios de la vivienda en España. Se concluye que existe una sobrevaloración que «podría oscilar, dependiendo del enfoque y el modelo considerados, entre un 8% y un 20%

La predicción que se realiza sobre la variación futura de la vivienda afirma que «cabe esperar una reconducción, previsiblemente gradual, de las tasas de crecimiento de este precio hacia registros más acordes con la evolución de sus fundamentos a largo plazo. No obstante, cuanto más tiempo transcurra sin que esa convergencia se inicie, mayor será, lógicamente, el riesgo de que el ajuste necesario termine produciéndose de una manera más brusca de lo deseable.»

El documento: "El precio de la vivienda en España" [*pdf, 105 Kb]

21 diciembre 2003

Subida de tipos

Primo González no cree que una subida de tipos dentro de unos meses afecte a la capacidad de los propietarios de pisos de asumir las costosas hipotecas: «Las señales que anuncian un progresivo aumento de los tipos de interés en Europa siguen prodigándose y están adquiriendo dosis de credibilidad cada vez mayor. El titular de Economía, Rodrigo Rato, no ha querido dejar que termine el año 2003 sin dejar de lanzar un aviso en forma de pronóstico dirigido quizás más a los demandantes de préstamos hipotecarios que a las entidades financieras. Quizás en un intento de contribuir a enfriar una demanda de financiación que no conoce desmayo. Según su anticipo, los tipos de interés pueden aumentar el año próximo hasta en medio punto. (...) En todo caso, los aumentos de tipos de interés que se vislumbran en el horizonte a uno o dos años no deberían causar quebrantos importantes a los endeudados españoles debido a la moderada incidencia en sus obligaciones mensuales de pago y amortización de créditos. Un cierto freno a la demanda de crédito, en todo caso, sí que provocaría.» "Los tipos, la Bolsa y los pisos".

17 diciembre 2003

Así habló Cascos

Antes de acabar el año, vamos a recordar algunos de los momentos memorables que nos ha deparado esta legislatura del ladrillazo. En 2002, el ministro Cascos abría la veda de las declaraciones habituales del Gobierno negando la existencia de la burbuja. En aquella ocasión, el propósito era desmentir que los precios de los pisos fueran altos: «Cascos afirma que si la vivienda está cara es porque 'muchos españoles' pueden pagarla. Tras advertir de que "hay que interpretar correctamente estas cosas", adelantó que su interpretación es que "si se hacen viviendas muy caras, y no hubiera demanda o poder adquisitivo, no se venderían. Usted ponga en el mercado un producto caro: no se vende".» Ejemplo perfecto de lógica gubernamental.

14 diciembre 2003

Política de vivienda

Documento del sindicato UGT acerca de la actual política de vivienda y las características de una política alternativa que atendiera las necesidades sociales: «El esfuerzo económico que supone la compra de vivienda supera ampliamente la tercera parte de los ingresos familiares, lo que explica el aumento en el nivel de endeudamiento de las familias españolas y supone un empobrecimiento general de los hogares. En consecuencia, la aceleración de los precios acaba produciendo un 'efecto expulsión' de las capas más desfavorecidas, pero también una enorme caída de los niveles de renta y de vida de aquellas capas medias de la población que se encuentran en una situación económica más desahogada.» "El despropósito social de la política de vivienda".

11 diciembre 2003

Los datos de Rato

En un editorial de hoy de Cinco Días se comenta el 'resbalón' de Rato: «El Ministro de Economía tuvo ayer un desliz inoportuno al asegurar que el esfuerzo de una pareja joven para comprar una vivienda es del 19% del sueldo y del 26% si se trata de una persona sola. El resbalón consiste en que olvidó detallar que esos datos se refieren exclusivamente a la compra de una vivienda de protección oficial (VPO), cuyo precio no exceda de 79.028 euros y teniendo en cuenta las ayudas del Plan de Vivienda 2002-2005.»

Lo más curioso es que Rato se amparaba en los datos del Observatorio Joven de la Vivienda del Consejo de la Juventud. Pero en dicho informe se asegura una cosa bien distinta: «El esfuerzo es del 56,8% de los ingresos, oscilando desde el 92,6 % de los más jóvenes y el 63,1% de las mujeres solas, hasta el 45% de los jóvenes adultos.» «Economía matizó el error. Pero no pudo evitar reacciones airadas de la oposición socialista», concluye el editorial.

08 diciembre 2003

Crack o pinchazo

Alberto Noguera escribe sobre qué pasará con la burbuja: «Que el mercado de la vivienda en España se ha convertido en un mercado especulativo es algo que ningún economista con dos dedos de frente oculta. Que los mercados especulativos no pueden permanecer estables, porque va en contra de su naturaleza, está en los libros de 2º de BUP. Un mercado especulativo sólo tiene razón de ser cuando sube, y cuando deja de hacerlo se autodestruye, la gente sale pitando perdiendo dinero. A eso antes se le llamaba "crack" y ahora pinchazo de la burbuja. (...) Una vez que muere la casa como concepto de valor seguro o de inversión infalible los pisos volverán a ser algo que se compra para vivir, con un precio de unos dos años y medio de salario del propietario (unos 50.000 euros para un piso normal).» "Por qué creo que las casas van a bajar".

04 diciembre 2003

Y el INE advierte

El INE advierte del "desorbitado precio" de la vivienda: «El Instituto Nacional de Estadística (INE) ha advertido del "desorbitado precio" que están alcanzando las viviendas, lo que provoca un "notable endeudamiento" de las generaciones en edad de emancipación y "múltiples problemas" al retrasar la edad del matrimonio con el consiguiente "efecto negativo" sobre la fecundidad.»

En un libro sobre los últimos 25 años de la sociedad española, el INE apunta también notables diferencias entre los dos periodos históricos: «En 1975 un 63,8% de las familias españolas eran propietarias de sus viviendas principales o estaban accediendo a la propiedad de las mismas, mientras que en las actualidad el 84,6% de las familias tienen sus viviendas principales en este régimen de propiedad. Además, un 18,6% del total de los hogares españoles se encuentra en la actualidad haciendo frente a préstamos hipotecarios, frente al porcentaje del 8,1% de 1975.»

02 diciembre 2003

'The Economist' insiste

Tras los vaticinios que realizó en primavera, el semanario ha seguido insistiendo en el peligro de la burbuja. Su última aportación, según informa Servimedia, es la siguiente: «La revista The Economist ofrece un nuevo análisis a la evolución internacional de los precios de la vivienda y señala que hay varios países, entre ellos España, donde los pisos han alcanzado niveles "insostenibles", tras subidas a un ritmo anual de entre el 8% y el 12% durante el último quinquenio. En todos esos países, el ratio entre el precio de los pisos y los ingresos de los ciudadanos está en niveles récord para el periodo 1975-2002. "En otras palabras", advierte la revista, "hay claramente una burbuja en estos mercados", con el agravante de que la tendencia continúa al alza en todos ellos, salvo en Holanda. En el citado periodo 1975-2002, España ha sufrido el mayor endurecimiento de las condiciones de acceso a la vivienda si se tiene en cuenta la relación entre los ingresos de los ciudadanos y el precio de los pisos. Ese ratio es ahora, en España, un 60% peor que en el promedio del periodo, frente a un deterioro de algo más del 50% en Gran Bretaña, del 45% en Irlanda, de cerca del 30% en Australia y de alrededor del 15% en Estados Unidos.

»Pese a todo, The Economist puntualiza que la existencia de una burbuja inmobiliaria no significa que vaya a darse un desplome brusco de los precios. "La existencia de una burbuja no significa que un crash sea inminente; los precios podrían subir todavía más o podría desincharse lentamente. En todo caso, una cosa parece segura: dados los actuales precios, quienes apuesten por grandes ganancias adicionales en los precios de la vivienda se verán decepcionados", concluye.»

Una información más amplia en este artículo de "El Confidencial".

30 noviembre 2003

La economía del ladrillo

Hace cinco meses comentaba en "La burbuja del ladrillo" algunas de las diversas implicaciones que tiene la actual deriva del mercado de la vivienda: «Las burbujas, en su mayoría, por definición, no son calibrables hasta que se manifiestan. El peligro no se advierte cuando todo va al alza. Pero el crecimiento disparatado que hemos vivido no podía llevarnos a otra conclusión que no fuera que las subidas en los costes no sostenibles al final pasan factura. La expansión equilibrada del mercado inmobiliario implicaba una subida gradual de precios; nada de alegres alzas de dos dígitos cada año, como si en la construcción estuviera el futuro de nuestra economía. Convertir el ladrillo en inversión preferente es el error que se saldará, además de con los problemas inmediatos que vamos a sufrir, mediante el efecto de fondo a largo plazo en una economía que crece básicamente gracias a sectores de baja productividad.»

28 noviembre 2003

El coste de las hipotecas

Según datos del Instituto Nacional de Estadística: "El importe medio de las hipotecas sube un 18% en sólo un año". Algunos cifras: «El crédito hipotecario medio superó los 116.217 euros en agosto (el 17,7% más que en el mismo mes de 2002); sin embargo, el número de fincas hipotecadas fue menor: 53.645, un 19,9% menos que en julio y un 1,8% inferior en relación con agosto de 2002. El importe concedido por las entidades financieras de este tipo de créditos fue, en los ocho primeros meses, de 58.627 millones de euros, un 21,8% más que los otorgados en igual periodo de 2002.»

«En 1992 el crédito hipotecario tipo era a interés fijo, por un importe de siete millones de pesetas (42.070 euros), al 15% y a devolver en 12 años, a razón de 70.000 pesetas al mes (420,7 euros). En la actualidad el importe solicitado se ha multiplicado por cuatro y es de 116.217 euros a devolver en un mínimo de 20 años (696 euros al mes). Además, el 85% de los que se solicitan son a un interés variable, que de media está en el 3,25%. Para la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae), esta reducción de tipos de interés no ha repercutido en los bolsillos de los españoles, ya que, al haberse disparado el precio de la vivienda (un 232,75%, desde 1990, según la Asociación Hipotecaria Española), ahora se paga más y en un periodo de tiempo mayor.»

Y en relación con el endeudamiento y sus riesgos: «El pago de la hipoteca supone la mitad de la renta bruta de unas familias que en un 55,6% de los casos llega a fin de mes con dificultad. Un estudio de Adicae señala que si subiesen los actuales tipos de interés un 1%, 50.000 familias no podrían pagar su hipoteca. Esta cifra sería de 150.000 para una subida del 2% y de 300.000 si subiese un 3%.»

27 noviembre 2003

Teoría de la burbuja

Existen suplementos, como el ya citado de El Mundo, dedicados por completo al peculiar mercado inmobiliario. Normalmente se trata en ellos de acercar la opinión de los expertos al ciudadano común. Llevados por un afán didáctico, en el reportaje de Su vivienda titulado «Borrachera de precios», se trataba allá por marzo de este mismo año -cuando no se hablaba tanto de la burbuja en los medios- de explicar en términos teóricos en qué consiste la formación de una burbuja de precios en un mercado como el de la vivienda:

«¿Qué es una burbuja inmobiliaria? Un incremento de precios fundado sólo en expectativas de subidas futuras. Muchos compradores comparten la idea de que los pisos se revalorizan siempre, incluso por encima del resto de activos. Esta creencia genera un exceso de demanda que impulsa los precios.

¿Cómo se infla la burbuja? Cuando hay mucha liquidez en el mercado por el reducido coste de las hipotecas. Los futuros propietarios consiguen financiación barata y se lanzan a comprar. La demanda supera con creces a la oferta y se disparan los precios. El afán de negocio hace el resto.

¿Qué pincha la burbuja? Cambios en los factores que inflaron el valor de la vivienda: un encarecimiento de las hipotecas, mucha oferta de casas y pocos compradores. La burbuja resiste hasta que no queden compradores para los precios actuales. Entonces, los promotores bajan los precios.»

25 noviembre 2003

Problema social

Juan Francisco Martín Seco analiza en "Burbuja inmobiliaria" diferentes aspectos del estado actual del mercado de la vivienda, sin olvidar que la subida de precios supone un problema social de relevancia por afectar a un bien de primera necesidad: «Resulta bastante curioso, por no decir indignante, que lo que preocupe al Banco de España y a los poderes públicos sea la explosión de la burbuja y sin embargo no hayan sentido la menor inquietud ante el hecho de que el precio de la vivienda se sitúe en niveles que resultan inalcanzables a una parte muy importante de la población. Es ahora, cuando los efectos pueden llegar a las entidades financieras, cuando se da la voz de alarma. La adquisición de la mayoría de las viviendas se ha realizado mediante apalancamiento por créditos hipotecarios con intereses variables y a plazos dilatados. Las entidades financieras han trasladado el riesgo a los clientes, pero no se libran de él por completo, pues en el caso de una subida fuerte del tipo de interés, el nivel de insolventes podría elevarse considerablemente».

23 noviembre 2003

Teoría de la conspiración

Entre los profesionales del sector, hay quien está empezando a ver la larga mano de quienes quieren perjudicar su negocio. ¿Será posible que exista en España alguien contrario a que nos convirtamos en un país enladrillado? Sacado de la sección 'confidencial' del suplemento Vivienda de El Mundo: «Según se ha escuchado esta semana en la jornada sobre el Mercado Inmobiliario de Madrid (MIM), organizada por el Grupo Vía, la hipótesis de la burbuja inmobiliaria «responde a intereses desleales y espúreos procedentes de otros mercados financieros que quieren atraer los ahorros de muchos particulares que han depositado su capital en nuestro negocio». La frase no salió de ningún corrillo entre profesionales –impecable la asistencia; no faltó nadie a la cita– sino que se escuchó en un estrado. ¿Verosímil? Sí, pero no del todo. A instituciones como el Banco de España, el Consejo General de Colegios de Arquitectos o, más recientemente, el Fondo Monetario Internacional que –empleando o no el polémico término burbuja inmobiliaria– han denunciado el sobrepeso del sector, se les supone rigor moral, se equivoquen o no».

21 noviembre 2003

El FMI advierte

Al mismo tiempo que algunos siguen negando la existencia de la burbuja: «El Fondo Monetario Internacional (FMI) considera que "cuanto más dure" en España el "actual ritmo rápido" de endeudamiento de las familias derivado del encarecimiento de la vivienda, "más severas serán las repercusiones potenciales por ajustes en los precios o de los tipos de interés". (...) El FMI señala que existen unos factores claros y fundamentales que están detrás de la fuerte demanda y de la subida de los precios de la vivienda, como la evolución demográfica, los flujos de inmigración o la demanda de no residentes. También dice que los tipos de interés bajos y los mayores plazos de los préstamos limitan el peso de esa deuda en las familias. A ello se añade el aumento del empleo y de los hogares con dos rentas, y el incremento patrimonial que supone esa escalada de precios de la vivienda». El FMI alerta de las repercusiones del encarecimiento de la vivienda en las familias españolas.

El dato: Según un informe de Tasaciones Inmobiliarias (Tinsa), el precio de la vivienda nueva ha subido en España de septiembre de 2002 al mismo mes de este año un 16,78%.

20 noviembre 2003

El ladrillazo


Este blog pretende construir un mosaico de informaciones, datos y análisis acerca de la situación del mercado de la vivienda en España. No se asegura cierto orden en la catarata de noticias y referencias que aquí se recojan. Pero la ordenación cronológica de las anotaciones, consustancial a los blogs, servirá al menos para mostrar la evolución del debate sobre la burbuja y su posible estallido.

Las noticias se suceden casi a diario, y la discusión acerca del futuro del sector inmobiliario está a la orden del día. Probablemente, reflejar una tras otra las reacciones que suscita la escalada espectacular de los precios de la vivienda en los últimos años contribuya a consolidar la impresión que apunta el subtítulo de este blog: que estamos, precisamente, a la espera del pinchazo de la burbuja inmobiliaria.