30 junio 2005

Los ayuntamientos y el precio de las casas

José García-Montalvo: «Los ayuntamientos vuelven a ser el chivo expiatorio, como ya sucediera en periodos de 'boom' inmobiliario del pasado, del alarmante aumento del precio de la vivienda de los últimos años. Una mirada a los presupuestos municipales muestra que los impuestos relacionados con la vivienda y la venta de suelo público representan en torno al 50% de los ingresos (sin contar las transferencias corrientes). Pero, ¿quiere eso decir que los municipios son los causantes del aumento del precio de la vivienda? Para discernir hasta dónde llega la culpa de las haciendas locales es preciso entender cómo se fijan los precios de la vivienda. En fases de estancamiento (como, por ejemplo, el periodo 1993-96) los precios se fijaban sumando a los costes de construcción y al precio del suelo un beneficio industrial para el constructor. En las fases de expansión del sector, como la que vivimos en la actualidad, el proceso es muy diferente: el precio de la vivienda viene determinado por la hipoteca máxima que una familia pueda pagar dada su extensión temporal y el tipo de interés vigente. En estas condiciones, los costes de construcción y el precio del suelo no tienen ningún impacto sobre el precio de la vivienda. El precio del suelo sólo tiene importancia en el reparto de los beneficios entre constructores y propietarios del suelo (incluidos los ayuntamientos). Es simplemente un conflicto por la distribución del beneficio.» "Los ayuntamientos y el precio de las casas".

Cuantificando el riesgo

El Banco de España le pone cifras al peligro de que la burbuja se desinfle. Una caída del 10% en el precio supondría una reducción del 0'8% del PIB: «Una eventual "corrección" del 10% en el precio de las viviendas podría reducir el crecimiento del Producto Interior Bruto (PIB) en ocho décimas "en un primer momento", según la estimación del director general del Servicio de Estudios del Banco de España, José Luis Malo de Molina, si bien cree "poco probable" que se origine dicho ajuste. En su intervención, Malo de Molina aclaró que se trata de un escenario "improbable", aunque demuestra la gran dependencia que tiene actualmente la economía española del sector inmobiliario, la más alta de toda la Unión Europea. El tirón del sector inmobiliario, la pujanza de la construcción y el crecimiento del empleo favorecido por ésta sustentan el dinamismo de la economía española, aunque también constituyen un factor de riesgo debido a la sobrevaloración de la vivienda -que está entre el 24% y el 35%, explicó- y también al elevado nivel de endeudamiento familiar, que supera ya el 100% de su renta anual disponible.»

25 junio 2005

Burbuja y especulación

Julio Rodríguez: «El “ladrillo” ha detraído recursos financieros de la inversión productiva, de tal forma que ha convertido a gran mayoría de los españoles en posibles especuladores si tienen ocasión. Este modelo no es sostenible desde cualquier punto de vista: económico o ecológico. (...) Se considera, en general, que la proporción de aumento de los precios de la vivienda no explicable por el comportamiento de las variables fundamentales (en la vivienda son fundamentales el ritmo de aumento real del PIB por habitante, los tipos de interés reales, el crecimiento de los hogares, incluidos los procedentes de la inmigración, la evolución del empleo) puede considerarse como burbuja, sobrevaloración o derivada de la simple especulación, en la que las expectativas desempeñan un papel trascendente. Los ajustes posibles del mercado en una etapa post-auge de posible desaceleración o retroceso de los precios pueden ser mas agresivos en la medida que haya habido mas “burbuja” en la etapa inicial de auge. En España puede haber cierta incidencia de la globalización financiera en la burbuja inmobiliaria, especialmente en los mercados de viviendas destinadas a segunda residencia, como parece haber sucedido en Marbella y amplias zonas de la costa mediterránea, donde el dinero procedente de paraísos fiscales tiene bastante que ver con la construcción desordenada de viviendas en el litoral.» "Especulación inmobiliaria y globalización financiera en España".

17 junio 2005

La sobrevaloración de la vivienda es cada vez mayor

El Banco de España presentó la semana pasada su informe anual sobre la economía. El organismo que dirige Jaime Caruana vuelve a advertir del riesgo que supone el sobrevalorado mercado inmobiliario para consumidores y entidades financieras. Hace año y medio, el Banco de España estimó que los precios de los inmuebles estaban entre un 8% y un 20% por encima de su nivel de equilibrio; posteriormente, ha revisado al alza estos cálculos. De hecho, estima que la sobrevaloración en 2003 alcanzó entre el 14% y el 23% del precio y que, en 2004, esta cifra se ha situado aún más arriba, entre el 24% y el 35%. El análisis que realiza el banco en el informe de este año es el siguiente:

La fuerte revalorización de la vivienda desde finales de la pasada década ha contribuido a reforzar la posición patrimonial del sector [de los hogares], permitiendo que, pese al avance de las deudas, su riqueza neta haya crecido de manera ininterrumpida hasta alcanzar, aproximadamente, un 600% del PIB. Por ello, una corrección del precio de la vivienda afectaría negativamente al gasto privado —sobre todo si coincidiese con una subida significativa de los tipos de interés o con una drástica desaceleración del empleo—. En 2004, los precios de la vivienda no mostraron síntomas de desaceleración y volvieron a registrar una tasa de expansión muy elevada, por encima del 17%. Aunque los principales determinantes de la tendencia de estos precios a largo plazo, como los niveles de renta, las variables demográficas y el coste de la financiación, han continuado impulsando su nivel de equilibrio, los avances registrados han sido muy superiores a lo que podría atribuirse a la trayectoria de los factores fundamentales. De esta forma, la sobrevaloración que viene detectándose en este mercado desde hace unos años —en una cuantía que varía según el modelo empleado para estimarla— no solo no se ha corregido, sino que ha tendido a ampliarse, con lo que también se ha incrementado la probabilidad de que la corrección del desajuste actual pueda adquirir una intensidad significativa.

Debe tenerse en cuenta, sin embargo, que la dinámica de ajuste a corto plazo que caracteriza a los precios en un mercado con movimientos tan inerciales como el de la vivienda supone una cierta persistencia de las desviaciones respecto de la tendencia, que suelen ser absorbidas de manera gradual. En línea con este comportamiento, que es el que tradicionalmente ha prevalecido en la economía española, es posible, sin embargo, que la absorción de la sobrevaloración que existe en la actual coyuntura siga la pauta de episodios anteriores, sin que se produzcan, por tanto, correcciones bruscas.

Fuente: "Informe Anual 2004" (Capítulo 1). Banco de España.

10 junio 2005

Se alarga el tiempo necesario para vender un piso

El plazo medio estimado para la venta de un piso aumentó el 41% desde 2003: «El plazo medio estimado para vender un inmueble en el mercado español se ha incrementado un 41% en los últimos dos años, al pasar de un tiempo medio de 61 días en el año 2003 a un total de 86 días en 2005, lo que supone que el periodo de compra-venta se ha dilatado en casi un mes. Según un estudio de mercado de la empresa de intermediación inmobiliaria Don Piso, el tiempo medio estimado para vender actualmente un inmueble varía en función de sus características, y oscila entre los 79 días necesarios para dar salida a una vivienda comercializada directamente por una agencia, y los 125 días contabilizadas para vender una promoción. Por su parte, las viviendas de obra nueva exigen una media de 105 días para el cierre de su venta. En cuanto al precio de la vivienda, el estudio señala que los compradores pagaron una media de 187.468 euros por la compra de un inmueble durante 2004, lo que representa un incremento del 16% con respecto a 2003. El precio medio por metro cuadrado comercializado aumentó un 19%, hasta alcanzar los 1.976 euros en el año pasado.»

04 junio 2005

No está siendo un mal año para la construcción

Hay empresarios de la construcción que avisan del cambio de ciclo: «La Cámara de Contratistas de Andalucía considera que el "boom inmobiliario" vivido en la comunidad en los últimos años "parece haber llegado a su fin", disminuyendo tanto las viviendas visadas, las iniciadas como los terminadas, según sostienen en su Memoria correspondiente al pasado ejercicio. En rueda de prensa (...) presentaron este informe, que recoge que las viviendas visadas y las iniciadas han registrado en ejercicios anteriores fuertes incrementos, por lo que creen que "habrá que esperar a ver lo que ocurre a lo largo del año 2005".» Creen que el volumen de vivienda nueva bajará este año. Aunque el BBVA mantiene alta la previsión respecto al precio: «El Servicio de Estudios del BBVA ha elevado del 10 al 12% su previsión de crecimiento del precio de la vivienda en 2005 por la buena evolución macroeconómica, especialmente el empleo, y por la perspectiva de que los tipos de interés se mantengan en los niveles actuales hasta finales de 2006. (...) El dinamismo de la economía se está trasladando, según el BBVA, al sector inmobiliario y de la construcción (que supone un 15% del PIB), tanto en el lado de la oferta como en el de la demanda, algo que, según el jefe del Servicio de Estudios de la Entidad, se mantendrá este año y el próximo gracias al ritmo de creación de empleo y a las buenas condiciones de financiación.»