28 enero 2004

El sueldo en la vivienda

Las familias dedican ya el 55,3% de su renta a pagar la vivienda: «La carga financiera que deben afrontar las familias españolas por la compra de una vivienda nueva ha aumentado 3,3 veces más que la renta en los últimos cinco años. Esto ha incrementado hasta el 55,3% el porcentaje medio de los ingresos que las familias deben destinar al pago de su casa, según un estudio elaborado por Caixa Catalunya. Este nivel, crítico a todas luces, es una muestra más del elevado endeudamiento que soportan las familias españolas. Y será cuestión de tiempo que sus efectos perniciosos empiecen a notarse sobre el consumo, sostén del crecimiento de la economía española hoy por hoy, junto a, precisamente, la construcción.» «La carga de la vivienda».

«Otro de los fenómenos que pone de manifiesto el estudio es cómo las proporciones de las rentas medias destinadas a la compra de un piso varían considerablemente en función de las distintas zonas de España, con un abanico que va desde el 70% que deben dedicar las familias madrileñas al 36,4% en la Comunidad de Castilla-La Mancha. Por ello, el informe llega a la conclusión de que a pesar de los descensos en los tipos de interés, una gran parte de la población española queda al margen del proceso de adquisición de una vivienda nueva y muchos deben realizar un mayor esfuerzo financiero para comprar su vivienda.»

25 enero 2004

Estadísticas, para qué os quiero

Dos ejemplos de los fallos, lógicos pero enmascarados durante la presentación de los datos, que se cometen en la elaboración de estadísticas. De un lado tenemos el dato del endeudamiento de las familias. Debidamente resaltado por el Banco de España, pero que es aún más grave si hacemos notar algo que puede pasar inadvertido: la principal motivo son las hipotecas para la adquisición de vivienda. Claro, dirán algunos, cómo olvidar que la vivienda es la responsable de tan espectaculares deudas. Sin embargo, a nivel macro el dato se puede escapar sin que lo analicemos: es una señal más de la preponderancia de un sector y una inversión poco productivos, síntoma de mala salud de la economía.

«El endeudamiento de los hogares españoles superó por primera vez en la historia los 500.000 millones de euros en el tercer trimestre de 2003 (500.022 millones), lo que supone un incremento del 14,7% en relación al mismo periodo del año anterior, según datos del Banco de España. (...) En el tercer trimestre, la deuda financiera de las familias creció fundamentalmente por el incremento de los préstamos a largo plazo (un 16,1% más que en el mismo periodo de 2002), que se situaron en 393.457 millones de euros.» (Noticia en Elmundodinero).

Y de otro lado, el cálculo del IPC: este índice de precios no tiene en cuenta, justamente, el precio de la vivienda. Lo señala Jesús García: «Resulta que en ese famoso epígrafe de “vivienda”, que hasta noviembre creció un 4%, está reflejado el precio de los alquileres; sumados algunos gastillos de electricidad y gas y esas minucias cotidianas. Es decir, que en el IPC no aparece uno de los principales motivos de preocupación de los jóvenes y no tan jóvenes, uno de los motores de nuestra economía, uno de los sectores en los que se ha desbordado la demanda. Y no hablemos de burbuja, no vaya a ser que explote.» «La cesta de la compra, la vivienda y el cariacontecido ciudadano».

21 enero 2004

El mercado del suelo

José Manuel Naredo escribe sobre los mecanismos de revalorización del suelo: «La idea usual que acostumbra a atribuir el aumento del precio de la vivienda a la escasez de suelo urbano y urbanizable queda sin respaldo cuando se observa que la expansión de este suelo se ha venido situando muy por encima de las necesidades de edificación. Tanto los datos del catastro como los del planeamiento denotan crecimientos del suelo urbano y urbanizable muy superiores al del propio parque de edificaciones.»

«La confusión arranca de ignorar el carácter patrimonial del suelo (y la vivienda) y de razonar sobre sus mercados como si de cualquier otra mercancía-flujo se tratara. En las mercancías que son producidas para ser vendidas y consumidas, no acumuladas, el precio es muy sensible a los flujos de producción y consumo. Pero cuando se trata de stocks que no son producidos para ser vendidos y consumidos (como el suelo, el dinero, las acciones, o las obras de arte), sino que se valoran por sí mismos como inversión, su valor de mercado responde sólo a la fracción de dichos stocks que cambia de mano y es en buena medida un valor virtual o ficticio». «Mercado del suelo y plusvalías».

18 enero 2004

Vivienda para jóvenes

Es indudable el problema social que supone que quienes quieren acceder a una primera vivienda no puedan hacerlo. Entre los diversos estudios que se han realizado sobre esta materia, destaca el presentado por el Consejo de la Juventud. Según el informe, el 62,4% de la población entre 18 y 34 años vive en el hogar familiar. La principal conclusión que se dio a conocer es que el esfuerzo para comprar una vivienda de 100 metros cuadrados en el mercado libre le supondría a un joven con empleo dedicar el 56,8% de su salario y 11 años de su sueldo sin incluir gastos financieros. «Por comunidades autónomas, puede afirmarse que en ninguna de ellas el salario individual sea suficiente para costear la vivienda por parte de un joven en solitario, y en algunas como Madrid, País Vasco, Cataluña, Baleares, Navarra, Cantabria o Asturias el acceso tampoco es posible con la renta familiar media.»

«El esfuerzo que debe realizar una persona joven equivale al 56,8% de sus ingresos, oscilando desde los esfuerzos más elevados del 92,6% de los más jóvenes -entre 18 y 24 años- y el 63,1% de las mujeres solas, hasta el 45% de los jóvenes adultos. En el caso de hogares ya constituidos, y por lo tanto con una capacidad de gasto superior, el esfuerzo de acceso a la vivienda desciende notablemente hasta una media para España del 34,7%.» Sin embargo del informe también se deduce que el esfuerzo sigue siendo inalcanzable para una mayoría incluso en el caso de un hogar joven, excepto en la categoría de jóvenes adultos (32,4%) y los hogares cuya persona de referencia es hombre (32,8%). El documento completo es "Boletín trimestral del Observatorio Joven de Vivienda en España" [*pdf, 1.87 Mb].

Otro estudio realizado sobre la necesidad de vivienda en sectores específicos de la población es el presentado por la Federación de Usuarios y Consumidores Independientes (FUCI). Se destaca que los jóvenes españoles necesitan 40 años y el 60% de su sueldo para comprar una vivienda, y que los pisos resultan un 10% más caros para las mujeres por los sueldos más bajos que por promedio reciben. Interesante, también, la opinión de esta organización de consumidores sobre la escasez de vivienda derivada de la orientación de la construcción a la inversión, a precios no asequibles para los sectores que más la necesitan.

«Durante la presentación del estudio, Agustina Laguna, presidenta de la Federación, explicó que el parque global de viviendas ha aumentado más que el número de hogares, y esto, además de indicar "un aumento de las segundas residencias" en España, desvela que "sectores económicamente fuertes compran vivienda para invertir, y eso encarece el mercado". En opinión de Laguna, en nuestro país son necesarias 438.176 viviendas a un precio asequible para los jóvenes, los inmigrantes también jóvenes y las personas con discapacidad, y el número de viviendas para estos sectores debería "aproximarse a la mitad de las que se promuevan como protegidas".»

14 enero 2004

Oferta de vivienda

Afinando en la cifra que se apuntaba en la anterior anotación: «La oferta de nuevas viviendas puesta en el mercado entre 2000 y 2003 se situó en una media de 623.000 viviendas al año, cifra que supone duplicar la media ofertada en los ejercicios comprendidos entre 1991 y 2000, según el informe de coyuntura mensual de La Caixa. De estos datos se desprende que el parque total de viviendas existente en España ha crecido en 1,86 millones de unidades en el último trienio.» (Publicado en Cinco Días).

11 enero 2004

Continúa la escalada de precios

Esta semana ha sido noticia el precio de la vivienda por el informe de Tinsa: «Los precios de la vivienda nueva en las capitales de provincia españolas aumentaron en 2003 un 15,8% interanual, según un estudio realizado por la Sociedad de Tasación en base a datos de 362.000 viviendas analizadas. El estudio pone de manifiesto que la tantas veces pronosticada desaceleración en los precios no sólo no se ha producido, sino que el incremento es superior al registrado en 2002, cuando la misma sociedad cifró el incremento en el 14,7%. (...) Desde que comenzara la actual fase expansiva del ciclo en 1997, los precios de la vivienda nueva en el país han crecido más de un 60%. Esta tendencia ha coincidido con un notable incremento de la oferta y los expertos estiman que 2003 se cerrará con una cifra récord de unas 700.000 viviendas iniciadas, cuarto año consecutivo en el que se superaría la cifra de medio millón de viviendas.» "Precios de la vivienda en España subieron 16% en 2003".

El precio medio por metro cuadrado varía entre ciudades. Según la detallada información por zonas y localidades de las áreas metropolitanas que el periódico "20 Minutos" ha publicado en sus ediciones locales, estos son algunos datos: Madrid, 2.868 euros; Barcelona, 2.917 euros; Sevilla, 1.515 euros; Zaragoza, 1.709 euros.

08 enero 2004

Previsiones para el 2004

Según una noticia de Efe: «En sus últimos informes de coyuntura, el Servicio de Estudios del BBVA asegura que durante este año el precio de la vivienda aumentará el 8%, frente al incremento del 17% registrado durante el 2003. En los últimos cinco años, el precio medio de las viviendas ha crecido a tasas superiores al 10%, según la entidad, que señala que entre 1998 y el 2002 la inversión en construcción contribuyó con 0,7 puntos porcentuales de los 1,2 de diferencial de crecimiento de España con Europa.»

Más llamativo es que, según el mismo Servicio de Estudios del BBVA, aunque el incremento de los precios de las viviendas se ralentice durante este año, «el esfuerzo para adquirir una vivienda no se contendrá, sino que, al contrario, aumentará, puesto que subirán los tipos de interés hipotecarios, que se encuentran en mínimos históricos». Esto significa que la capacidad de los ciudadanos para acceder a una vivienda en España caerá de nuevo este año, a pesar del frenazo que sufrirá la cada vez mayor burbuja.

De la previsión optimista del BBVA se puede deducir, en cualquier caso, que no habrá pinchazo y sí ralentización en 2004. Pero son claros al afirmar que las dificultades para la compra de vivienda provocarán una reducción en el número de transacciones en el mercado inmobiliario. Reducción que «terminará trasladándose a un menor nivel de actividad en el sector, que entre el 2004 y el 2005 podría incluso estancarse, tras seis años de aumentos superiores a los de Producto Interior Bruto.»

El dato: El máximo anual de transacciones inmobiliarias no se dio el año pasado, cuando muchos compradores se empezaron a preocupar por los riesgos de la burbuja, sino que se registró en el 2002, con 1,15 millones de pisos intercambiados.

04 enero 2004

Hablar de la burbuja

Un documento interesante es el que sigue: «Reflexiones sobre la “burbuja inmobiliaria” en España» [*pdf, 392 Kb], que resume una conferencia de Miguel Sebastián (de la Universidad Complutense, y actual colaborador del PSOE) en Elche el pasado octubre. Trata los siguientes puntos: «Definiciones: “boom” versus “burbuja”. Una primera visión de los datos. ¿Cómo medir la “burbuja inmobiliaria”? ¿Qué hacer con la “burbuja inmobiliaria”?»

Como última reflexión, Sebastián declara esquemáticamente que: «La solución pasa por: 1) “Hablar de la burbuja” para enfriar las expectativas de revalorización y 2) Crear un mercado de alquiler. Ello, además, mejoraría la movilidad geográfica». En cuanto al primer punto, no creo que precisamente se le pueda reprochar a este blog haber escogido un camino incorrecto.