28 noviembre 2004

Información básica

Un par de reportajes sobre la vivienda en España, publicados ambos en la web de Consumer. El primero es un Especial de Consumer.es: "El precio de la vivienda": «España es el país del mundo con mayor número de viviendas por habitante. La construcción de casas nuevas sigue creciendo y los precios de los pisos también. Y por mucho que se edifique, todo se vende. Parejo al incremento del coste del metro cuadrado, un 15% anual desde 1998, ha aumentado el endeudamiento de las familias españolas hasta llegar a comprometer 95% de sus ingresos, según el Banco de España. Prudencia y contención del crédito es lo que aconseja la entidad emisora ante la probable subida de unos tipos de interés que tienen poco recorrido a la baja. Pero, ¿cuándo van a bajar los precios? Probablemente nunca, en todo caso podrán dejar de subir al ritmo que lo están haciendo. Pese a la incertidumbre que rodea el sector, analistas de diversos ámbitos coinciden en que el ciclo al alza comienza a remitir y que en los primeros meses de 2005 podrían empezar a “desinflarse” los, para algunos, sobrevalorados precios de las viviendas.»

Y un reportaje de la Revista Consumer: "Una opción muy poco atractiva. Mercado de alquiler de vivienda: escaso, caro y alejado de las necesidades de los ciudadanos": «En 1950, la mitad de las viviendas nuestro país eran utilizadas en régimen de alquiler. En 1981, esa proporción había descendido hasta el 16% y en 2001, el parque de viviendas de alquiler representaba un muy exiguo 11% de las existentes en España. Pero no sólo la oferta es escasa, sino que además, el mercado de alquiler es muy caro: arrendar un piso usado de 75 metros cuadrados costaba en 2000, según el Consejo Económico y Social, 359 euros, mientras que adquirirlo (crédito hipotecario a veinte años con un interés anual del 4%) suponía unas cuotas mensuales de 412 euros. Es decir, pagando una cuota de sólo 54 euros más al mes, la vivienda se podía comprar.»

21 noviembre 2004

Pocos cambios

Después de un año de funcionamiento de este blog, en los indicadores del mercado inmobiliario se aprecian pocos cambios. Esto es lo que ocurre en apariencia, porque lo cierto es que ha sucedido también algo diferente: cada vez se habla más de la burbuja y de qué podría ocurrirle en el futuro. Los indicios de desaceleración en el vertiginoso crecimiento de los precios no terminan de verse claros, quizás a la espera de algún cambio en la política económica. El riesgo de que pinche la ficción sobre la que está construida esta "era del ladrillo" sigue estando ahí, aunque queramos creer que es improbable. Hoy, como hace un año, sigue estando de actualidad el problema de la vivienda; un ejemplo de ello es este artículo de Guillermo de la Dehesa del que tomo la siguiente reflexión:

«¿Qué puede pasar en el futuro con el precio de las viviendas? Por un lado, hay dos indicadores negativos: el primero es que en algunos países, como EE UU, el aumento del consumo no estaba justificado por un aumento de los salarios reales de las familias sino por el aumento, real o percibido, de sus activos financieros primero e inmobiliarios después. Naturalmente, el peligro de este tipo de comportamiento es que, mientras los precios de sus activos pueden caer, el de la deuda tomada para financiarlos no cae, salvo que hubiera un fuerte repunte inesperado de la inflación, lo que hoy es impensable. Así, su tasa de crecimiento del consumo ha sido del 9%, mientras que la de sus salarios reales ha sido del 2,8%, con lo que su ahorro como porcentaje de su renta disponible ha caído, con ambas burbujas, del 10% a sólo el 1%, el más bajo en muchas décadas. El segundo es que las burbujas inmobiliarias tienden a reducirse mediante una caída paulatina de los precios de la vivienda acompañada de un aumento de los ingresos de las familias. Sin embargo, en este caso esto es más difícil ya que su fuerte apreciación se ha dado en un entorno de inflación baja, con lo que sus precios tienen que caer durante muchos años o la inflación aumentar mucho para que su precio real vuelva a ser normal.»

16 noviembre 2004

Dos noticias

La primera de ellas no es ninguna novedad. La ralentización es muy leve o está tardando mucho en manifestarse. "El precio de la vivienda libre subió un 17,1 por ciento en el tercer trimestre": «El precio medio del metro cuadrado construido de vivienda libre -nueva y usada- se situó en el tercer trimestre del año en 1671,71 euros, lo que supone un incremento del 17,18 por ciento en relación al mismo periodo de 2003, según los datos facilitados hoy por el Ministerio de Vivienda. Este aumento es exactamente igual al registrado en el primer trimestre del año (17,17%) y ligeramente inferior al del segundo (17,42%). Desde enero, el precio de la vivienda libre acumula un incremento del 12,88% y entre el segundo y tercer trimestre el incremento ha sido del 3,54%, 1,18 puntos menos que el incremento del segundo trimestre respecto del inmediatamente anterior.»

La segunda noticia es un anuncio que no debería crear demasiada alarma, de momento, en tanto que no pasa de ser una declaración de intenciones. "Fernández Ordóñez anuncia que Hacienda también "suavizará" las deducciones por compra de vivienda": «El secretario de Estado de Hacienda, Miguel Ángel Fernández Ordóñez, anunció hoy que el Gobierno también tiene la intención de "suavizar" las deducciones en el IRPF por la adquisición de vivienda, al igual que con los planes de pensiones. En declaraciones a la cadena SER, Fernández Ordóñez señaló que los cambios se harán de forma "progresiva" y que se respetarán los derechos adquiridos por quienes ya se hayan comprado una vivienda. "La cuestión importante es que tenemos un sistema fiscal que prima extraordinariamente la compra y, sin embargo, perjudica el alquiler", subrayó. En este sentido, indicó que existe un "consenso" entre diferentes organismos, e incluso dentro del propio Fondo Monetario Internacional, sobre la idea de que el sistema fiscal español prima la compra y perjudica "notablemente" el alquiler. "Y eso es algo que habrá que verlo", reiteró.»

11 noviembre 2004

El problema de la vivienda

Javier López Martín: «Los protagonistas indiscutibles en el proceso de descentralización de competencias y recursos, han sido, hasta hoy, el Estado y las comunidades autónomas. La Administración local ha sido relegada en estas competencias, al tiempo que la financiación local sigue siendo aún un problema que no ha sido resuelto. Esta situación produce que sea muy difícil que un Ayuntamiento aborde inversiones necesarias para sus ciudadanos en materia de infraestructuras o servicios sin recurrir a la gestión del suelo. En muchos casos, del número de viviendas de precio libre que se aprueban en un desarrollo urbanístico depende, al final, que se pueda construir un polideportivo, una piscina municipal, crear un centro de empresas, un centro cultural o construir una nueva sede para el Ayuntamiento.

Este problema histórico se ve acompañado también por la tentación permanente de los especuladores de obtener altos beneficios, con escaso riesgo financiero, sabiendo manejar adecuadamente la información y los hilos de la gestión del suelo. Así, al problema financiero de las administraciones, se añade una especulación del suelo, que determina un crecimiento imparable de los precios que oscila entre el 20% y el 30% anualmente. De esta forma, cada tres o cuatro años el precio de la vivienda se duplica y en estos momentos, hasta las estimaciones más optimistas, sitúan el precio medio del metro cuadrado de vivienda en torno a los 3.000 euros.» "La vivienda como derecho, la vivienda como problema".

06 noviembre 2004

Existe, claro que existe

Publicado en "Cinco Días" (25-10-04). "Incluso los constructores ven burbuja inmobiliaria": «El empresariado español es unánime a la hora de valorar el comportamiento del mercado inmobiliario: hay burbuja. Incluso los empresarios o gestores de empresas del sector de la construcción admiten mayoritariamente que hay una sobrevaloración de los activos inmobiliarios. Siete de cada diez (el 72%) de los encuestados en octubre por el Barómetro Empresarial Cinco Días-Metroscopia no dudan en indicar que existe una burbuja en el mercado inmobiliario. Sólo el 20,8% de las respuestas niegan la existencia de una sobrevaloración de precios de la vivienda, pese a acumular cinco años con avances cercanos al 20% interanual, según las estadísticas oficiales. (...) Entre los gestores de empresas de la construcción hay una proporción mayoritaria (un 58,5%) que cree que hay una burbuja en el mercado.»

«La percepción de que una subida de tipos de interés afectará a esta industria es generalizada. Un 82% de las respuestas apuntan a que el encarecimiento del precio del dinero sería negativo para el mercado inmobiliario (un 85,4% respaldan este criterio entre los empresarios de la construcción), y la opinión es aún más mayoritaria sobre los riesgos que tendrían para la economía de las familias, debido a su elevado endeudamiento (hasta un 91% en general y un 95% entre los consultados en la industria). Es destacable que una pequeña parte de las opiniones encuentran positiva una subida de los precios de los créditos, tanto para el desarrollo del mercado inmobiliario como para el endeudamiento de las familias, seguramente por entender que forzaría un comportamiento más natural de ambas variables.»

01 noviembre 2004

Se tarda más en vender

La vivienda está más tiempo en stock: «En octubre del año pasado, vender un piso en alguno de los municipios de la corona metropolitana de Madrid se tardaba de media 14,7 meses. Un año después, el tiempo de venta ha aumentado en casi tres meses, pasando a 17,5 meses, según se desprende del último informe realizado por Foro-Tecnigrama sobre la vivienda de nueva construcción en este área. Una tendencia de la que ya han dado cuenta algunos profesionales y expertos del sector. Cada vez cuesta más vender, lo que se interpreta como un síntoma de ralentización en el mercado. Es el dato más claro que apunta hacia un estancamiento, porque los precios siguen creciendo. De hecho, según Foro-Tecnigrama aumentaron en un 14% en el último año (de octubre de 2003 a octubre de 2004) en los municipios de la corona metropolitana de Madrid. Eso sí, el porcentaje es inferior al del año anterior. Con esta subida, el precio se sitúa en los 2.647 euros el metro cuadrado de media. El precio medio absoluto de un piso está en 318.348 euros, un 12% más que el año anterior.» "Los pisos tardan tres meses más en venderse que en el año 2003".