30 noviembre 2003

La economía del ladrillo

Hace cinco meses comentaba en "La burbuja del ladrillo" algunas de las diversas implicaciones que tiene la actual deriva del mercado de la vivienda: «Las burbujas, en su mayoría, por definición, no son calibrables hasta que se manifiestan. El peligro no se advierte cuando todo va al alza. Pero el crecimiento disparatado que hemos vivido no podía llevarnos a otra conclusión que no fuera que las subidas en los costes no sostenibles al final pasan factura. La expansión equilibrada del mercado inmobiliario implicaba una subida gradual de precios; nada de alegres alzas de dos dígitos cada año, como si en la construcción estuviera el futuro de nuestra economía. Convertir el ladrillo en inversión preferente es el error que se saldará, además de con los problemas inmediatos que vamos a sufrir, mediante el efecto de fondo a largo plazo en una economía que crece básicamente gracias a sectores de baja productividad.»

28 noviembre 2003

El coste de las hipotecas

Según datos del Instituto Nacional de Estadística: "El importe medio de las hipotecas sube un 18% en sólo un año". Algunos cifras: «El crédito hipotecario medio superó los 116.217 euros en agosto (el 17,7% más que en el mismo mes de 2002); sin embargo, el número de fincas hipotecadas fue menor: 53.645, un 19,9% menos que en julio y un 1,8% inferior en relación con agosto de 2002. El importe concedido por las entidades financieras de este tipo de créditos fue, en los ocho primeros meses, de 58.627 millones de euros, un 21,8% más que los otorgados en igual periodo de 2002.»

«En 1992 el crédito hipotecario tipo era a interés fijo, por un importe de siete millones de pesetas (42.070 euros), al 15% y a devolver en 12 años, a razón de 70.000 pesetas al mes (420,7 euros). En la actualidad el importe solicitado se ha multiplicado por cuatro y es de 116.217 euros a devolver en un mínimo de 20 años (696 euros al mes). Además, el 85% de los que se solicitan son a un interés variable, que de media está en el 3,25%. Para la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae), esta reducción de tipos de interés no ha repercutido en los bolsillos de los españoles, ya que, al haberse disparado el precio de la vivienda (un 232,75%, desde 1990, según la Asociación Hipotecaria Española), ahora se paga más y en un periodo de tiempo mayor.»

Y en relación con el endeudamiento y sus riesgos: «El pago de la hipoteca supone la mitad de la renta bruta de unas familias que en un 55,6% de los casos llega a fin de mes con dificultad. Un estudio de Adicae señala que si subiesen los actuales tipos de interés un 1%, 50.000 familias no podrían pagar su hipoteca. Esta cifra sería de 150.000 para una subida del 2% y de 300.000 si subiese un 3%.»

27 noviembre 2003

Teoría de la burbuja

Existen suplementos, como el ya citado de El Mundo, dedicados por completo al peculiar mercado inmobiliario. Normalmente se trata en ellos de acercar la opinión de los expertos al ciudadano común. Llevados por un afán didáctico, en el reportaje de Su vivienda titulado «Borrachera de precios», se trataba allá por marzo de este mismo año -cuando no se hablaba tanto de la burbuja en los medios- de explicar en términos teóricos en qué consiste la formación de una burbuja de precios en un mercado como el de la vivienda:

«¿Qué es una burbuja inmobiliaria? Un incremento de precios fundado sólo en expectativas de subidas futuras. Muchos compradores comparten la idea de que los pisos se revalorizan siempre, incluso por encima del resto de activos. Esta creencia genera un exceso de demanda que impulsa los precios.

¿Cómo se infla la burbuja? Cuando hay mucha liquidez en el mercado por el reducido coste de las hipotecas. Los futuros propietarios consiguen financiación barata y se lanzan a comprar. La demanda supera con creces a la oferta y se disparan los precios. El afán de negocio hace el resto.

¿Qué pincha la burbuja? Cambios en los factores que inflaron el valor de la vivienda: un encarecimiento de las hipotecas, mucha oferta de casas y pocos compradores. La burbuja resiste hasta que no queden compradores para los precios actuales. Entonces, los promotores bajan los precios.»

25 noviembre 2003

Problema social

Juan Francisco Martín Seco analiza en "Burbuja inmobiliaria" diferentes aspectos del estado actual del mercado de la vivienda, sin olvidar que la subida de precios supone un problema social de relevancia por afectar a un bien de primera necesidad: «Resulta bastante curioso, por no decir indignante, que lo que preocupe al Banco de España y a los poderes públicos sea la explosión de la burbuja y sin embargo no hayan sentido la menor inquietud ante el hecho de que el precio de la vivienda se sitúe en niveles que resultan inalcanzables a una parte muy importante de la población. Es ahora, cuando los efectos pueden llegar a las entidades financieras, cuando se da la voz de alarma. La adquisición de la mayoría de las viviendas se ha realizado mediante apalancamiento por créditos hipotecarios con intereses variables y a plazos dilatados. Las entidades financieras han trasladado el riesgo a los clientes, pero no se libran de él por completo, pues en el caso de una subida fuerte del tipo de interés, el nivel de insolventes podría elevarse considerablemente».

23 noviembre 2003

Teoría de la conspiración

Entre los profesionales del sector, hay quien está empezando a ver la larga mano de quienes quieren perjudicar su negocio. ¿Será posible que exista en España alguien contrario a que nos convirtamos en un país enladrillado? Sacado de la sección 'confidencial' del suplemento Vivienda de El Mundo: «Según se ha escuchado esta semana en la jornada sobre el Mercado Inmobiliario de Madrid (MIM), organizada por el Grupo Vía, la hipótesis de la burbuja inmobiliaria «responde a intereses desleales y espúreos procedentes de otros mercados financieros que quieren atraer los ahorros de muchos particulares que han depositado su capital en nuestro negocio». La frase no salió de ningún corrillo entre profesionales –impecable la asistencia; no faltó nadie a la cita– sino que se escuchó en un estrado. ¿Verosímil? Sí, pero no del todo. A instituciones como el Banco de España, el Consejo General de Colegios de Arquitectos o, más recientemente, el Fondo Monetario Internacional que –empleando o no el polémico término burbuja inmobiliaria– han denunciado el sobrepeso del sector, se les supone rigor moral, se equivoquen o no».

21 noviembre 2003

El FMI advierte

Al mismo tiempo que algunos siguen negando la existencia de la burbuja: «El Fondo Monetario Internacional (FMI) considera que "cuanto más dure" en España el "actual ritmo rápido" de endeudamiento de las familias derivado del encarecimiento de la vivienda, "más severas serán las repercusiones potenciales por ajustes en los precios o de los tipos de interés". (...) El FMI señala que existen unos factores claros y fundamentales que están detrás de la fuerte demanda y de la subida de los precios de la vivienda, como la evolución demográfica, los flujos de inmigración o la demanda de no residentes. También dice que los tipos de interés bajos y los mayores plazos de los préstamos limitan el peso de esa deuda en las familias. A ello se añade el aumento del empleo y de los hogares con dos rentas, y el incremento patrimonial que supone esa escalada de precios de la vivienda». El FMI alerta de las repercusiones del encarecimiento de la vivienda en las familias españolas.

El dato: Según un informe de Tasaciones Inmobiliarias (Tinsa), el precio de la vivienda nueva ha subido en España de septiembre de 2002 al mismo mes de este año un 16,78%.

20 noviembre 2003

El ladrillazo

Este blog pretende construir un mosaico de informaciones, datos y análisis acerca de la situación del mercado de la vivienda en España. No se asegura cierto orden en la catarata de noticias y referencias que aquí se recojan. Pero la ordenación cronológica de las anotaciones, consustancial a los blogs, servirá al menos para mostrar la evolución del debate sobre la burbuja y su posible estallido. Las noticias se suceden casi a diario, y la discusión acerca del futuro del sector inmobiliario está a la orden del día. Probablemente, reflejar una tras otra las reacciones que suscita la escalada espectacular de los precios de la vivienda en los últimos años contribuya a consolidar la impresión que inspira el subtítulo de este blog... que estamos, precisamente, a la espera del pinchazo de la burbuja inmobiliaria.