Informe de Observatorio DESC y PAH

El Observatorio DESC y la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) han presentado este mes el Informe Emergencia habitacional en el estado español: la crisis de las ejecuciones hipotecarias y los desalojos desde una perspectiva de derechos humanos (pdf). El informe muestra el resultado de las 11.561 encuestas realizadas a personas afectadas que han contactado con la PAH durante los últimos dos años. Se trata, según sus autores, del primer informe de ámbito estatal que recoge los datos de cómo afectan las ejecuciones hipotecarias a la salud o cuáles son las entidades que más ejecutan.

El informe puede descargarse en esta página, así como contenido audiovisual relacionado.

Casi 1,5 millones de viviendas a la venta y el mercado muerto

La situación del mercado inmobiliario sigue siendo crítica. Ni siquiera datos que apuntarían a una reactivación futura sirven para endulzar la transición tras los años de vacas gordas. El País publica hoy un reportaje que pone en el mapa 600.000 viviendas nuevas de un stock que tardará años en vaciarse. A éstas hay que sumar las viviendas de segunda mano que salen al marcado: en total casi 1,5 millones y muy pocos compradores.

600.000 viviendas de obra nueva sin vender

El estallido de la burbuja inmobiliaria y los excesos urbanísticos que la acompañaron han dejado huellas difíciles de borrar. Promociones de viviendas sin terminar, porque no había dinero para ello ni expectativas de venderlas. Bloques de pisos casi vacíos, que no se venden ni con rebajas de precios impensables hace años. Y, a su alrededor, la desolación que produce pasear por esas calles solitarias en las que la mala yerba crece entre farolas, papeleras y parques infantiles nuevos, sin estrenar, que nadie disfruta, porque nadie (o apenas nadie) vive allí.

Las urbanizaciones fantasma se extienden en todo el mapa, a la espera de que alguien decida si regresan las grúas, esta vez para derribarlas. Los analistas señalan, no obstante, que antes el mercado deberá absorber un mayor volumen de stock. Los últimos informes indicaban que la cantidad de pisos sin vender ascendía a entre 676.038 viviendas (Ministerio de Fomento con cálculos de diciembre de 2011) y 811.000 (CatalunyaCaixa en junio de 2012). Si se cruzan los datos de obras terminadas de Fomento y de compraventas de viviendas del Instituto Nacional de Estadística (INE), resulta que hoy el stock se encontraría entre las 600.000 y 750.000 casas. Todas ellas de nueva construcción. Si además se suman las 800.000 viviendas de segunda mano que se calcula están en el mercado, en total habría entre 1,3 y 1,4 millones de casas a la venta.

Vía El País: "Más de 600.000 pisos nuevos sin vender" (24-11-2013)

Montoro niega que existiera una burbuja inmobiliaria

Resulta un tanto increíble que políticos que tuvieron responsabilidades de gobierno durante los años del ladrillazo no reconozcan la realidad de la burbuja que no quisieron ver. Pero es que alguno hay que no la quiso ver entonces pero tampoco ahora. Así vamos.

El ministro de Hacienda, Cristóbal Montoro, no ha escatimado elogios al sector inmobiliario, del que ha dicho que, "si todos los sectores económicos son clave, éste es vital" o que "cuanto mejor le vaya al sector, antes saldremos de la crisis". Por ello, ha asegurado que los agentes del sector "tendrán el apoyo del Gobierno en las políticas que crean que puedan estimular la actividad".

Si bien, como ya anticipara la pasada semana el ministro de Economía, Luis de Guindos, el titular de Hacienda ha asegurado que, dentro de la heterogeneidad del mercado inmobiliario, "se ha llegado a un ajuste de precios en algunos mercados, incluso en algunos de los grandes, y en otros se está llegando muy rápidamente", lo que está dando paso a un "cambio" en términos de promoción inmobiliaria.

Montoro ha mostrado esta apuesta por el sector inmobiliario durante la inauguración de la 1ª Jornada de la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI), bajo el título 'Sentando las bases del mercado inmobiliario para un nuevo entorno', que ha arrancado asegurando que la 'burbuja' que precedió a la crisis no fue inmobiliaria, sino financiera.

Así, ha asegurado que "la crisis se ha cebado con el sector inmobiliario", al que se le ha asociado "una imagen pública que no se corresponde en absoluta con la realidad". 

Vía eldiario.es

Los edificios fantasma de la burbuja pueden ser demolidos

Existen los precedentes del banco malo irlandés y la corrección de los excesos de la burbuja en EEUU. La demolición de viviendas no terminadas en la cartera de la Sareb es una opción ante el enorme stock residencial por vender en manos de los bancos: en España hay 815.000 viviendas por vender y 500.000 más en construcción.  

Lo cuenta este reportaje de El País:

A España le está costando varios años superar la resaca de la burbuja inmobiliaria. Y para dejar atrás la borrachera ha tenido que pasar por varias fases. En el país donde se suponía que la vivienda nunca perdía valor, las inmobiliarias —pero también los ciudadanos— tuvieron que asumir una rebaja general de los precios. Y las mayores compañías del mundo han tenido que someterse a una cura de humildad, encoger e incluso desaparecer. Ahora el sector, incluyendo a las entidades financieras y el banco malo, empieza a plantearse qué debe hacer con uno de los lastres que mantienen prácticamente varada la actividad: el enorme stock de viviendas sin vender, no solo las ya construidas, sino también las que están en camino. Como ya sucediera en Irlanda o Estados Unidos, que también se despertaron de forma abrupta del boom, la piqueta podría ser la solución a parte del problema.

La piqueta amenaza los edificios fantasma. (El País, 29-10-2013)

Récord mínimo de hipotecas

En julio se ha firmado el mínimo de nuevas hipotecas mensuales que registra el INE desde hace 10 años. El hundimiento desde el máximo, que se produjo en enero de 2007, alcanza al 89% del mercado de los años de la burbuja.

13.777 nuevas hipotecas contratadas para compra vivienda en el mes de julio, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). La cifra habla por sí sola. Este número supone un récord mínimo en la serie histórica (que comienza en 2003) batiendo el suelo registrado en el mes predecente de junio (14.053) y pone de manifiesto el estado de coma en el que se encuentra el mercado de la financiación, que encadena ya 39 meses seguidos de contracción.

Un suelo que se ha alcanzado después de que la firma de préstamos se hundiera otro 42,7% interanual durante el séptimo mes del año con respecto al mismo periodo de 2012. Este porcentaje negativo extremo recuerda a los que se registraban durante los primeros coletazos del pinchazo de la 'burbuja' inmobiliaria (el máximo se alcanzó en enero de 2007 con 124.826 nuevas hipotecas en unos tiempos en los que superar la barrera de las 100.000 era lo habitual), aunque en esta ocasión, las causas del desplome de la actividad hipotecaria son muy diferentes. Hace un lustro, el desplome del crédito iba de la mano del desplome de las compraventas. Hoy, ambos mercados han tomado caminos diferentes.

Basta con echar un vistazo al balance de compraventas de julio y comparar. Según el INE, durante ese mes apenas se ralentizó la adquisición de viviendas un 5%, hasta las 25.706 operaciones. ¿Cómo es posible que haya tanta diferencia entre las estadísticas? La respuesta se esconde tras las compras al contado, que ya acaparan la mayoría de las adquisiciones. Según los notarios, actualmente, tan sólo el 30% de las compras de casas requiere financiación. Los inversores y los ahorradores se han convertido en los principales motores del mercado de la vivienda.

Récord mínimo de hipotecas. (El Mundo, 26-09-2013)

El suelo no vale nada en España

Las consecuencias de un mercado de suelo muerto para las entidades bancarias son temidas en el sector. La exposición de los bancos al suelo es de 97.000 millones. Muchos de estos activos no tendrán valor si no es en el muy largo plazo.

La absoluta parálisis del mercado de suelo en España, paradigma perfecto de la debacle del sector inmobiliario, plantea interrogantes sobre la profundidad de la "limpieza de activos tóxicos" realizada en las carteras bancarias y amenaza con exigir nuevos esfuerzos de ajuste a entidades financieras y al banco malo. (...) Aunque la congelación de la actividad hace poco fiables las estadísticas de precios medios de suelo, expertos del sector sitúan la caída desde 2008 en al menos un 70%, el doble que en los pisos terminados, con perspectivas de que la caída continúe en ambos segmentos. Esta estimación se acerca al peor escenario de Oliver Wyman, el consultor independiente que hizo las pruebas de resistencia a la banca, que proyectaba una pérdida de valor de al menos el 80% en el suelo, frente al 60 provisionado por la banca.

Análisis de la agencia Reuters. (El Economista, 23-07-2013)

Con recesión el precio seguirá en caída libre

Standard & Poor's es una de las agencias de calificación que no acertaron una a la hora de prever la crisis de crédito que dio origen a la actual recesión. A pesar de todo, hace un análisis del mercado actual no muy diferente al de cualquier otro analista de la coyuntura inmobiliaria: pronostica una caída de un 20% más en el precio de la vivienda con una economía que aún le costará salir de la recesión.

S&P señala que el rápido incremento del desempleo, así como la severa consolidación fiscal y las duras condiciones en los mercados financieros están alimentado la caída del mercado inmobiliario. De hecho, prevé que el precio de la vivienda en España caiga otro 20% en los próximos cuatro años, lo que se debe en parte al gran número de viviendas sin vender, lo que forzará una caída de los precios.

En este contexto, la agencia espera que, dada la actual incertidumbre económica, la caída del mercado inmobiliario y los mayores periodos de recuperación para las operaciones calificadas, la morosidad y los impagos a largo plazo aumenten en las operaciones con RMBS, incluso aunque las hipotecas españolas se beneficien de unos bajos tipos de interés.

En este sentido, añade que las características estructurales de estas operaciones no serán capaces de compensar el deterioro de la calidad del crédito, por lo que es probable que adopte este año nuevos decisiones negativas sobre sus ratings.

Vía Invertia.

El precio del alquiler de vivienda seguirá bajando

Una caída del 10% entre este año y el que viene. Son previsiones de la consultora Aguirre Newman que recoge Expansión:

«El director de negocio de Aguirre Newman, Ángel Serrano, calcula que el precio de alquiler de viviendas en España seguirá cayendo en 2013 y 2014 como consecuencia del "escenario recesivo". Asimismo, estima que el recorte de precios rondará el 10%.

Serrano explica que tres de cada cuatro propietarios de vivienda prefieren poner sus casas en alquiler, debido a la continua caída de precios de los pisos y de la dificultad que tienen los posibles compradores para adquirir una vivienda.

Por su parte, el consultor inmobiliario José Luis Ruiz Bartolomé asevera que los precios de los alquileres continuará a la baja porque los precios de los mismos "siguen caros". en este sentido, aclara que "un 30% no es suficiente ajuste del precio".»

Vía idealista

Nación Rotonda: el ladrillazo visto desde el cielo

Un blog que se convertirá en imprescindible para documentar la locura del proceso urbanizador de los últimos 15 años en España: Nación Rotonda.

   

«La 'fiebre del ladrillo' en España de las últimas décadas, especialmente a raíz del 'boom' inmobiliario de los noventa, ha dejado un país plagado de cicatrices. Desde el cielo, los efectos son más evidentes. Eso pensaron tres amigos ingenieros que han creado Nacionrotonda.com, un experimento visual y colaborativo que compara, sin palabras, lo que fueron y lo que son algunos de los municipios españoles más afectados por la desenfrenada maquinaria de la construcción.»

Vía El Mundo: "Nación Rotonda: El antes y el después de los desastres urbanísticos de España".

Tras la burbuja 3,4 millones de viviendas vacías

El Insitituto Nacional de Estadística ha publicado el Censo de Población y Viviendas 2011, la mayor radiografía social que realiza la entidad una vez cada diez años. Sobre el parque de viviendas español es interesante resaltar que ha crecido un 20,3% en una década. Los datos anteriores son de 2001 y ya entonces había 3 millones de casas vacías. El censo más actual indica que, tras los años del ladrillazo, el 71,7% son viviendas principales, el 14,6% son secundarias y el 13,7% están desocupadas. 

En España hay 3.443.365 viviendas vacías. De las 25.208.623 casas que conforman el conjunto del parque residencial español, el 13,7% están cerradas a cal y canto. Son un 10,8% más que hace una década, cuando se contabilizaron, una a una, por última vez. (...) Al analizar las viviendas construidas durante la década 2002-2011, la del boom urbanístico, el 67% de ellas están ocupadas, el 13,9% son viviendas secundarias y el 18,5% están vacías. Esta cifra de viviendas vacías es la primera que se conoce en los últimos 10 años, cuando el panorama inmobiliario en España era radicalmente distinto. En el censo de 2001, cuando acababa de dispararse la burbuja inmobiliaria y los desahucios eran algo de lo que no se hablaba, el INE contabilizó que había 3.106.422 casas desocupadas, el 14,8% del total de las censadas (20.946.554).

Vía El Mundo: "3,44 millones de casas cerradas a cal y canto, muchas de ellas de la burbuja" (18/04/2013)

¿Y si los precios de la vivienda nunca dejan de caer?

El factor demográfico es el que sale a responder la pregunta del título. Y así es como titula Elena Sanz de El Confidencial un artículo con datos y análisis provenientes de un informe de Catalunya Caixa sobre el mercado inmobiliario a largo plazo. El estallido de la burbuja inmobiliaria japonesa, hace ya más de dos décadas, es el referente histórico más claro.

Un 15%, un 20%... ¿cuánto queda de caída al precio de la vivienda en España? Es la pregunta del millón, y son múltiples las respuestas. Depende de a quién se pregunte. Incluso hay expertos que ya hablan de suelo en determinadas zonas de España. Pero, ¿y si España, tal y como ha sucedido en Japón, se enfrenta a una caída permanente de los precios? El país nipón lleva dos décadas con caídas imparables en los precios de la vivienda. A finales de 1989 estalló su burbuja inmobiliaria y, desde entonces, el goteo a la baja ha sido incesante.

Son muchos los factores de los que se habla para justificar la caída de precios actual en España, como la brusca caída de la demanda debido al brutal incremento del paro y la falta de financiación o el exceso de oferta. Sin embargo, ha habido un factor, el demográfico, que ha pasado totalmente inadvertido y que podría tener un brutal impacto sobre el crecimiento del sector inmobiliario y sobre su recuperación. España envejece. Y lo hace a pasos agigantados.

"¿Y si los precios de la vivienda nunca dejan de caer? España envejece y amenaza al ladrillo" (El Confidencial, 26-03-2013)

Reseña de La ola que arrasó España

Destacable reseña del libro de Guillermo Valcárcel, 'La ola que arrasó España', firmada por Álvaro González en Valencia Plaza. El autor ejerce de testigo directo del desarrollo del sector de la construcción para escribir el relato de los años del ladrillazo.

Lo interesante de la obra es que no carga contra lo que él denomina "ellos", es decir, los poderes financieros y los políticos, como un eje del mal que conspira para enriquecerse a costa de los buenos ciudadanos engañándolosa con una estudiada treta, lo que demanda ahora sin freno la 'sociedad indignada'. Él habla de algo más complejo, de leyes que se escribieron para no ser cumplidas, de capitales de provincia y promotoras asociadas de forma casi feudal, pero especialmente de nuestra culpabilidad por haberlo permitido:

"La calidad de la peor ley no es tan dañina como la lectura corrupta de una ley perfecta. El primer culpable en democracia de aceptar una Administración sumisa es la misma sociedad que la mantiene".

La narración tiene dos vertientes, una económica y otra humana. Por un lado está el gran negocio. Los que logran que la prensa se ponga a proclamar a los cuatro vientos que hay que comprar en el momento exacto en el que, como él dice, "los Rockefeller venden". Un chollo que venía impulsado por una serie de ideas fuerza, que los españoles no alquilan y que el precio de la vivienda nunca bajará.

‘La ola que arrasó España': Viaje abominable a los años del ladrillo, Álvaro González (Valencia Plaza, 07-03-2013)

El Congreso debatirá una ley antidesahucios con dación en pago

La iniciativa legislativa popular (ILP) que ha llegado al Congreso avalada por casi un millón y medio de firmas ha pasado el trámite que le permite ser debatida por los grupos parlamentarios. El proyecto que contiene, entre sus principales propuestas, la dación en pago en las ejecuciones hipotecarias, la paralización de los desahucios y el fomento del alquiler social, fue defendido la semana pasada por la portavoz de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) Ada Colau. Con su intervención, el parlamento pudo dejar registrada una exposición, sin las ataduras habituales de los partidos que gobiernan ahora o han gobernado, de la brutal situación sufrida por miles de hipotecados que se han visto atrapados por la burbuja y por los abusos del sector financiero.

Debe destacarse además en estos momentos, como hace Ada Colau, que ha sido la sociedad civil, y no el estado o la administración pública, quien ha liderado la detección y la denuncia del problema, y con esta ILP también la búsqueda de soluciones.

La vivienda aún no toca suelo, dicen los analistas

En el blog Economismo de El País han preguntado a varios analistas económicos sobre el futuro del mercado de la vivienda en España. Hay de todo: «Después de 17 trimestres de correcciones, los precios de la vivienda acumulan un ajuste nominal del 27,1% y del 34,4% en términos reales. Son los últimos datos sobre el sector hechos públicos por el Ministerio de Fomento. Lo peor, según coinciden los analistas, es que el ajuste aún está lejos de vislumbrar un final. La luz al final del túnel no se ve por ningún lado.»

Miguel Ángel García (CC.OO.): "Entre 1997 y 2007 el precio medio de la vivienda en España creció el 190% nominal, mientras que entre 2007 y 2012 el descenso ha sido del 23,8%, por lo que “parece lógico asistir a una mayor caída en el futuro próximo, aunque no tan importante como para compensar todos los excesos del pasado”."

José Luis Martínez (Citigroup): "Hay que poner las condiciones internas para que España sea un buen sitio donde invertir y vivir. Pero España se enfrenta a una encrucijada complicada para hacer eso realidad".

Santiago Carbó (Bangor Business School): "Existe un elevado stock de vivienda que seguramente sigue superando el millón y que va a precisar un ajuste mayor del que se ha producido hasta este momento".

José García Solanes (Universidad de Murcia): "El ajuste no será tan severo. Si hasta ahora la caída acumulada suma el 26%, el margen que queda no debería sobrepasar el 10% o el 12%".

Juan Ramón Cuadrado (Universidad de Alcalá): "Calcula un nuevo retroceso en los precios en los próximos cuatro años del 20%, “aunque aminorando la caída a partir de 2015-2016”. Eso supone que no habrá reactivación del sector de la construcción antes de 2017."

Vía "La vivienda aún no toca suelo" (El País, 25-01-2013)

La vivienda nueva bajó un 6,9% en 2012

Otra fuente estadística que se atreve a estimar la caída del precio de la vivienda en 2012. Un informe de Sociedad de Tasación considera que «el precio medio de la vivienda nueva en las capitales de provincia bajó un 6,9% en 2012, hasta situarse en 2.212 euros por metro cuadrado, con lo que un piso de tipo medio de 90 metros cuadrados tendría actualmente un precio de 199.100 euros».

Desde que el valor de las viviendas nuevas alcanzó su punto más alto, en 2007, el precio de las mismas acumula un ajuste del 33,5%. Este porcentaje equivale, según Sociedad de Tasación, a un 50,4% de la revalorización de los activos, en niveles, por tanto, de principios de 2003.

Durante 2012, el precio de la vivienda nueva cayó en todas las comunidades autónomas y en todas las capitales de provincia. Los mayores descensos, por autonomías, correspondieron a Navarra (-12,6%), La Rioja (-11,6%), y Castilla-La Mancha (-10,2%), las únicas regiones donde la contracción de los precios superó los dos dígitos. Los menores descensos, por su parte, se registraron en País Vasco (-4,1%), Canarias (-5,2%), Galicia (-5,6%) y Asturias (-5,7%).

Vía Expansión (02-01-2013)